CDAP - AC.2021.0244 - 2023-04-05 - A.________ à L.________ /Municipalité de Lutry, M.________ et N.________, Direction générale de la mobilité et des routes DGMR

1.

Interjeté en temps utile par des propriétaires voisins s'étant opposés au projet et faisant valoir un intérêt digne de protection, le recours satisfait en outre aux conditions formelles posées par la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36) conformément aux art. 75, 79, 92, 95 et 99 de cette loi. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.

Les recourants se plaignent d'une violation des dispositions réglementaires applicables s'agissant du coefficient d'utilisation du sol (CUS).

a) Conformément à l'art. 134 RCAT, le CUS en zone de moyenne densité est de 0.525.

Selon l'art. 14 RCAT, disposition générale applicable à toutes les zones, le CUS est le rapport entre la surface brute de plancher utile (SBPU) et la surface de la parcelle.

La SBPU est définie à l'art. 16 RCAT, également applicable à toutes les zones, de la manière suivante:

"La surface brute de plancher utile d'un bâtiment se compose de la somme des surfaces de tous les niveaux utilisés ou utilisables pour l'habitation ou l'exercice d'une activité professionnelle dans leur périmètre extérieur, y compris les murs et les parois dans leur section horizontale.

Seules les surfaces suivantes ne sont pas prises en compte:

a) Galetas, greniers, locaux de jeux, de bricolage, de rangement ou de dépôts divers, sauf s'ils bénéficient d'un éclairage naturel supérieur à 5% de leur surface, celle-ci étant calculée à partir d'une hauteur de 1,50 m. entre plancher et plafond ou chevrons.

b) Surcombles et galeries pour autant que ces espaces ne constituent pas un logement séparé de celui qui est aménagé au niveau du plancher des combles.

c) Les parties des combles dont la hauteur entre le plancher et le plafond ou les chevrons est inférieure à 1,50 m.

d) «Balcons-baignoires» ouverts et loggias.

e) Balcons, quelle que soit leur forme, ouverts ou fermés, couverts ou non, dont la largeur n'excède pas 1,50 m.

Pour les éléments plus larges, seule la largeur excédant 1,50 m. est prise en compte.

f) Terrasses couvertes et ouvertes formant la toiture de niveaux décalés en plan.

g) Escaliers ou rampes extérieurs qui ne constituent pas l'accès principal aux logements.

h) Portiques et sas d'entrée.

i) Garages pour véhicules à moteur non destinés à l'exercice d'activités professionnelles, locaux vélo-poussettes.

j) Caves, buanderies, abris de protection civile, locaux techniques divers (chauffage, ventilation, citerne etc.).

k) Couloirs, escaliers et ascenseurs qui ne desservent pas des surfaces utilisées pour l'habitation, ou des activités professionnelles.

l) Couloirs et escaliers souterrains reliant un garage au bâtiment d'habitation, même s'ils constituent l'accès principal à l'immeuble.

m) Locaux souterrains affectés à des dépôts de matériel ou de marchandises dans lesquels aucune personne ne travaille de façon sédentaire.

*n) Jardin d'hiver dont la surface n'excède pas 12 m2.

Pour les ouvrages plus grands, seule la surface excédentaire est prise en compte.

*Remarque: on entend par jardin d'hiver une annexe vitrée, isolée thermiquement du bâtiment auquel elle est accolée et qui, par ses proportions, s'intègre harmonieusement à son architecture."

b) La définition de la SBPU élaborée par l'ancien Institut pour l'aménagement local, régional et national de l'École polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ: norme ORL-EPF 514420), à laquelle se réfèrent de nombreuses réglementations communales, correspond pour l’essentiel à ce qui est prescrit à l’art. 16 RCAT (cf. CDAP AC.2017.0429 du 6 novembre 2018 consid. 4a; AC.2014.0399 du 22 mai 2015 consid. 2a; AC.2009.0043 du 30 décembre 2010 consid. 6b). Elle a la teneur suivante (cf. Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e éd. Lausanne 2010, p. 603):

"La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.

N'entrent toutefois pas en considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive."

c) Les coefficients d'occupation (COS) et d'utilisation du sol (CUS) répondent à plusieurs objectifs. À l'instar des règles sur les distances minimales entre bâtiments et limites de propriété, ils contribuent à préserver des espaces libres de constructions pour l'aération et l'ensoleillement des bâtiments, à assurer le maintien d'espaces verts réservés à la détente et à promouvoir la création d'un milieu bâti agréable pour l'habitat (cf. Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne, 1988, p. 151 et 152). Tous deux ont pour but essentiel de limiter la densité des habitations sur chaque parcelle. Plus précisément, le COS, en indiquant la proportion de la surface occupée par les bâtiments sur un terrain donné, tend à assurer une proportion satisfaisante entre la partie construite d'une parcelle et les espaces libres de constructions; le CUS, qui fixe la proportion entre la surface utile de plancher et la superficie du terrain, tend plus spécialement à limiter la densité d'habitation (v. RDAF 1989 p. 318). Leurs effets sur l'aménagement du territoire sont importants puisque, en limitant la densité des constructions ou de l'habitation, ils influent sur l'intensité d'occupation de l'espace par le bâti dans le secteur concerné en fixant schématiquement les volumes construits; ils influencent ainsi le caractère plus ou moins urbain d'un tissu bâti (CDAP AC.2010.0235 du 29 novembre 2011 consid. 3a).

d) En l'occurrence, selon le dossier d'enquête, le projet litigieux présenterait un CUS de 0.523 compte tenu d'une surface brute de plancher utile retenue de 646.6 m2 (voir le plan "100_Corsy" qui contient un calcul des SBPU par niveau) .

e) Les recourants se réfèrent à l'art. 16 RCAT pour le calcul de la SBPU et soulignent que les constructrices ont omis divers éléments dans le calcul de cette surface, à savoir la prise en considération de l'ascenseur (qui desservirait des surfaces utilisées pour l'habitation) ainsi que la surface des dressings des différents lots qui n'aurait à tort pas été comptabilisée. De plus, les recourants relèvent que les terrasses ne forment qu'en partie seulement la toiture de niveaux décalés en plat, mais sont prolongées de 1,50 m de profondeur au-delà du niveau qui leur est inférieur; une surface de quelque 12 m2 par terrasse devrait être ajoutée à la SBPU. Enfin, les recourants B.________ et C.________ et consorts considèrent que les escaliers et les rampes extérieurs aux bâtiments constituent l'accès principal aux logements, soit aux lots 1A, 1B, 2A, 2B et 3A, et qu'ils doivent donc être pris en compte dans le calcul de la SBPU. Tous ces éléments conduiraient au constat que le CUS autorisé est dépassé.

f) En ce qui concerne les escaliers et rampes extérieurs, la municipalité estime que ces surfaces ne constituent pas des éléments à part entière des bâtiments projetés et qu'ils doivent donc être assimilés à de simples aménagements extérieurs, partant qu'ils ne constituent pas un élément de construction soumis à l'art. 16 al. 2 let. g RCAT. En conséquence, ils n'auraient selon elle pas à être pris en considération dans le calcul de la SBPU, même s'ils constituent des accès au logement. Dans sa décision querellée, elle se réfère à ce propos à une affaire concernant un projet de construction à Lutry, jugée par la CDAP le 6 novembre 2018 (AC.2017.0429, consid. 4).

g) Selon une jurisprudence constante, la municipalité jouit d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des règlements communaux (CDAP AC.2020.0059 du 2 février 2021 consid. 2c; AC.2019.0196 du 18 août 2020 consid. 4c; AC.2017.0448 du 2 décembre 2019 consid. 7b/bb; AC.2017.0060 du 23 mai 2018 consid. 6a; AC.2016.0023 du 21 mars 2017 consid. 3b/bb; AC.2015.0279 du 25 juillet 2016 consid. 2a). Elle dispose notamment d'une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée (CDAP AC.2019.0262 du 19 février 2021 consid. 5b; AC.2019.0150 du 10 décembre 2020 consid. 3a; AC.2019.0196 du 18 août 2020 consid. 4c; AC.2017.0264 du 20 avril 2018 consid. 4b). Le Tribunal fédéral a confirmé que la municipalité dispose d'une importante latitude de jugement pour interpréter son règlement, celle-ci découlant de l'autonomie communale garantie par l'art. 50 al. 1 Cst. Une autorité de recours ne peut ainsi pas choisir entre plusieurs solutions disponibles et appropriées ou remplacer une appréciation adéquate de la commune par sa propre appréciation (ATF 146 II 367 consid. 3.1.4; 115 Ia 114 consid. 3d).

L'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (TF 1C_114/2016 du 9 juin 2016 consid. 5.4;1C_138/2010 du 26 août 2010 consid. 2.6). Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s'en tenir à celle qui respecte l'exigence d'une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (CDAP AC.2019.0150 du 10 décembre 2020 consid. 3a; AC.2017.0448 précité consid. 7b/bb; AC.2017.0060 précité consid. 6a; AC.2016.0450 du 17 octobre 2017 consid. 3c; AC.2014.0098 du 20 mai 2015 consid. 3c/aa; AC.2014.0151 du 30 juillet 2014 consid. 1a).

h) En l'espèce, l'art. 16 al. 2 let. g RCAT précité prévoit expressément que les escaliers ou rampes extérieurs qui ne constituent pas l'accès principal aux logements ne sont pas pris en compte dans la SBPU. Le texte de cette disposition est clair. Il s'ensuit, a contrario, que les escaliers ou rampes extérieurs qui constituent les accès principaux aux logements doivent être pris en considération dans la SBPU.

i) Il convient donc de déterminer quels sont les accès principaux aux logements, étant relevé que dans leurs écritures respectives ni la municipalité ni les constructrices ne se sont déterminées spécifiquement sur la question de l'accès principal aux logements.

aa) À cet égard, il ressort des plans d'enquête (cf. plans des sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage et attique qui figurent dans les plans intitulés "100_Corsy") que les logements projetés sont accessibles de deux manières différentes: d'une part, par le garage souterrain en empruntant un couloir aménagé dans la partie ouest du sous-sol; il s'agit d'un couloir relativement étroit, sans fenêtre, qui dessert d'une part les caves, ainsi qu'un ascenseur intérieur reliant le sous-sol aux niveaux supérieurs; il n'est en revanche pas prévu d'escaliers intérieurs pour accéder aux appartement depuis le garage souterrain.

D'autre part, chaque appartement est accessible par des rampes et escaliers extérieurs, prévus le long des façades est, ouest et nord. Ces accès sont mentionnés sur le plan de situation ainsi que sur les plans d'architecte (cf. plans des rez-de-chaussée, 1er étage et attique précités). Ainsi, l'appartement "1A", situé au rez-de-chaussée, côté ouest du bâtiment, est desservi par des escaliers et une rampe extérieurs aménagés le long de la façade ouest. L'appartement "1B", situé au rez-de-chaussée, côté est, est accessible par des escaliers et rampes extérieurs similaires, aménagés le long de la façade est. Depuis l'entrée extérieure de l'appartement "1B", les accès longent ensuite les façades est et nord jusqu'aux entrées des appartements "2A" et "2B", situées sur la façade nord. Quant à l'attique ("3A"), l'accès est également prévu sur la façade nord; on y parvient par une deuxième rampe aménagée le long de la façade nord qui rejoint un escalier extérieur. Selon les plans illustrant le calcul de la SBPU (qui figurent dans les plans intitulés "100_Corsy"), la surface de cet escalier extérieur a été prise en compte dans la SBPU au niveau de l'attique, à raison de 3,6 m2.

bb) Comme déjà mentionné, sur le plan de situation, seuls les accès extérieurs sont figurés. L'accès par le garage souterrain n'est quant à lui pas indiqué. Il ressort en outre du concept de protection incendie établi par le bureau Q.________ le 6 juillet 2020 que les "chemins de fuite", en cas d'incendie, sont tous figurés avec le "sens de fuite" dirigé sur les accès extérieurs (voir les plans d'incendie annexés à ce document). Depuis le parking souterrain, il n'est pas prévu d'escaliers intérieurs pour accéder aux appartements. En cas d'incendie, l'accès par le garage souterrain sera donc impraticable puisqu'aucun accès sécurisé n'est prévu dans le bâtiment, ce qui démontre que les accès extérieurs ont été conçus d'emblée comme étant les accès principaux aux appartements projetés.

cc) S'agissant de l'accès intérieur, il est clair que seuls les résidents, titulaires des places de parc dans le garage souterrain, sont susceptibles d'utiliser régulièrement l'accès par les caves. En revanche, les visiteurs, les livreurs et les piétons, en particulier les écoliers se rendant ou revenant de l'école (à pied ou en bus scolaire), emprunteront les accès extérieurs. On ne peut en effet pas s'attendre à ce que ces diverses personnes entrent dans le bâtiment par le garage souterrain; elles emprunteront les accès extérieurs donnant directement sur les entrées des appartements qui constituent les accès "spontanés" auxdits appartements. C'est le lieu de relever que la CCU, qui est chargée de donner un avis consultatif à la municipalité (cf. art. 56 et 57 RCAT), s'est questionnée sur "la particularité étonnante des accès". En ce qui concerne l'accès par les caves menant ensuite à l'ascenseur, ils ont été jugés "surprenants" pour une telle construction par l'une des membres architectes de cette commission (cf. p. 3 et 4 du préavis de la CCU du 22 avril 2021).

dd) Dans sa décision attaquée, la municipalité s'est référée à l'arrêt AC.2017.0429 qui concernait un projet de construction de deux bâtiments de trois et cinq logements, dans un autre secteur de Lutry. Dans cette affaire, la CDAP avait considéré que les escaliers et rampes extérieurs litigieux n'avaient pas à être pris en considération dans la SBPU, dans la mesure où ils suivaient le terrain sur lequel ils étaient directement implantés, étaient dépourvus de toit et, partant, n'exprimaient pas un volume. L'arrêt mentionne qu'il ne s'agissait pas d'éléments à part entière des bâtiments projetés et qu'il y avait lieu de les assimiler à de simples aménagements extérieurs, qui ne constituaient dès lors pas un élément de construction soumis à l'art. 16 al. 1 RCAT. En conséquence, ils n'avaient pas à être pris en considération dans le calcul de la SBPU, même s'ils constituaient des accès au logement, au sens de l'alinéa 2 lettre g de cette disposition (CDAP AC.2017.0429 consid. 4c). Toutefois, dans ce précédent dossier, la municipalité avait expressément déclaré ‑ en se référant au plan d'aménagement extérieur et au plan de situation du géomètre ‑ que les escaliers intégrés aux cheminements extérieurs projetés ne constituaient pas l'accès principal aux logements au sens de l'art. 16 al. 2 let. g RCAT. Cette affirmation n'a pas été remise en cause par le Tribunal cantonal (CDAP AC.2017.0429, consid. 4c, 3ème paragraphe). Dans le cas d'espèce, la municipalité ne soutient pas que l'accès principal serait celui prévu par le garage souterrain, lequel n'est pas même mentionné sur le plan de situation; elle ne soutient pas non plus que les accès extérieurs seraient des accès secondaires. Sur ce point, les circonstances de la présente cause divergent de celles ayant donné lieu à l'arrêt AC.2017.0429 précité. On ne saurait ainsi déduire de cette jurisprudence qu'il faudrait exclure de la SBPU les rampes et escaliers extérieurs lorsqu'ils constituent, objectivement, les accès principaux aux logements. Une telle interprétation du règlement communal se heurterait au texte clair de l'art. 16 al. 2 let. g RCAT et ne serait guère soutenable. En l'occurrence, il ressort de l'ensemble des éléments exposés ci-dessus que les accès extérieurs constituent les accès principaux aux logements.

Il s'ensuit que la surface des rampes et escaliers extérieurs doit être incluse dans la SBPU au vu du texte clair de l'art. 16 al. 2 let. g RCAT.

j) Il convient à présent d'examiner si, en incluant les surfaces des rampes et accès extérieurs, la SBPU fixée à l'art. 134 RCAT, en zone de moyenne densité (0.525), est respectée.

aa) Selon les calculs qui ont été réalisés par le tribunal de céans, composé de deux assesseurs architectes, à l'aide des plans des rez-de-chaussée, 1er étage et attique (cf. plans intitulés "100_Corsy"), la surface des accès extérieurs de l'appartement "1A" est de 21.6 m2 (soit 18.40 m de long X 1.20 m de large). Il en va de même pour les accès extérieurs du logement "1B", qui sont de dimensions similaires.

bb) L'accès aux appartements "2A" et 2B", dont les entrées sont situées sur la façade nord, emprunte en partie les rampes et escaliers menant à l'appartement "1B". Depuis l'entrée de l'appartement "1B", la rampe d'accès qui longe la façade est puis la façade nord jusqu'aux entrées des appartement "2A" et "2B", a une surface de 38.4 m2 (32 m de long X 1.20 m de large).

cc) La deuxième rampe prévue au nord du bâtiment ‑ qui donne accès à l'attique (3A) ‑ a quant à elle une surface de 18 m2 (15 m de long X 1.2 m de large), étant précisé que la surface de l'escalier extérieur menant à l'entrée de l'attique (3.6 m2) a déjà été prise en compte par les architectes de la constructrice dans le calcul de la SBPU. Il n'y a dès lors pas lieu d'en tenir compte ici.

dd) La surface totale des rampes et escaliers extérieurs devant être ajoutée à la SBPU est ainsi de 99.6 m2 (21.6 m2 + 21.6 m2 + 38.4 m2 + 18 m2). La SBPU totale du bâtiment qui doit être prise en considération est donc de 746.2 m2 (646.6 m2 + 99.6 m2), ce qui donne un CUS de 0.604 (746.2:1235). Le CUS réglementaire (0.525) est donc dépassé.

k) Il suit des considérants qui précèdent que les griefs des recourants à propos du non-respect du CUS sont bien fondés. L'admission de ce grief entraîne l'annulation de la décision attaquée qui lève les oppositions et octroie le permis de construire. Il n'est pas nécessaire dans ces circonstances d'examiner si d'autres surfaces contestées par les recourants (soit celles des balcons-terrasses, de l'ascenseur et des dressings) auraient également dû être incluses dans la SBPU, les constructrices devant prévoir un autre projet (cf. infra consid. 5).

3.

Les recourants font également valoir la violation de la clause d'esthétique (art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11] et 24 RCAT). La recourante Hegi relève à cet égard qu'une partie des membres de la CCU paraît désapprouver le projet et en conclut que la municipalité a outrepassé son pouvoir d'appréciation en délivrant le permis de construire litigieux. Quant aux recourants B.________ et C.________ et consorts, ils critiquent en particulier la disparition des espaces verts induite par la construction projetée.

a) L'art. 86 LATC impose à la municipalité de veiller à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle peut refuser le permis de construire pour des projets susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).

En application de l'art. 86 al. 3 LATC, l'art. 24 RCAT, disposition applicable à toutes les zones, prévoit que sont interdites toutes constructions de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou à nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou pittoresque.

b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en matière d'esthétique des constructions, l'autorité communale, qui apprécie les circonstances locales en vue de l'octroi d'une autorisation de construire, bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]). Celle-ci peut s'écarter de la solution communale si elle procède d'un excès du pouvoir d'appréciation conféré à la commune par les dispositions applicables (cf. TF 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.3).

En matière d'esthétique, le principe de la proportionnalité exige que les intérêts locaux liés à l'intégration des constructions soient mis en balance avec les intérêts privés et publics à la réalisation du projet litigieux (ATF 145 I 52 consid. 3.6 et les références). Il convient en particulier de tenir compte des objectifs poursuivis par la législation fédérale au sens large sur l'aménagement du territoire (ATF 145 I 52 consid. 3.6 et les références). On relève à ce propos qu'il existe un intérêt public à densifier les centres urbains conformément à ce que prescrit désormais la loi sur l'aménagement du territoire (art. 3 al. 3 let. abis LAT; TF 1C_360/2018 précité consid. 4.2.3). En effet, la politique suisse de l'aménagement du territoire vise à orienter le développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti par une utilisation mesurée du sol et à créer un milieu bâti compact. C'est pourquoi, lorsque des constructions d'un certain volume sont autorisées, une réduction de leur volume ne peut être imposée que si elle est justifiée par des intérêts publics prépondérants, comme par exemple en présence de bâtiments ou d'ensembles protégés en tant que monuments (ATF 145 I 52 consid. 4.4 p. 63; arrêt TF 1C_116/2018 du 26 octobre 2018 consid. 5.3 et les références citées). Il n'est ainsi pas admissible, sous prétexte d'une meilleure intégration, d'exiger systématiquement un étage de moins que ce que le règlement autorise, ni d'utiliser la clause d'esthétique à la manière d'une zone réservée pour abroger les règles en vigueur et garantir une future réglementation nouvelle (TF 1C_349/2018 du 8 février 2019 consid. 4.2; CDAP AC.2018.0281, AC.2018.0282 du 6 mai 2019 consid. 1b).

Cela étant, dans un cas particulier, l'intérêt à la bonne intégration dans l'environnement bâti, respectivement à une utilisation raisonnable des possibilités de construire réglementaires peut l'emporter sur l'intérêt à densifier les centres urbains et justifier un refus du permis de construire. Ceci a notamment été le cas dans une affaire récente concernent la commune de Lausanne (TF 1C_360/2018 du 9 mai 2019). Dans cette affaire, le Tribunal fédéral a relevé que l'application de la clause d'esthétique et/ou d'intégration n'est pas réservée à des sites protégés ou présentant des qualités esthétiques remarquables, même si ces critères peuvent entrer en ligne de compte. Il faut et il suffit que l'installation apparaisse déraisonnable compte tenu de son environnement (consid. 4.2.3).

Le Tribunal cantonal s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (cf. art. 98 al. 1 let. a LPA-VD). L’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (cf. CDAP AC.2018.0281, AC.2018.0282 précité consid. 1b; AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid. 6b; AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 1a/cc et les références).

c) En l'occurrence, le bâtiment et les accès extérieurs projetés occupent la quasi-totalité de la parcelle, en violation des règles sur le CUS (cf. supra, consid. 2j/dd). On rappelle que ces règles influencent le caractère plus ou moins urbain d'un tissu bâti (supra, consid. 2c). Si, comme le relève à juste titre la municipalité, du point de vue des habitants, l'implantation choisie paraît optimale en ce qui concerne la vue et la protection contre le bruit, en revanche, vu son volume et sa conception architecturale insolite, le projet présente un véritable problème d'intégration dans l'environnement bâti immédiat de la parcelle n° 3703. Ce secteur est en effet caractérisé par une structure bâtie uniforme, claire et bien conservée, marquée par des constructions à la volumétrie orthogonale et simple. Ainsi, les villas construites de part et d'autre du bras secondaire du chemin du ******** (qui se termine en cul-de-sac au bas de la parcelle n° 3703) suivent toutes le sens de la pente et sont coiffées de toits à tuiles à deux pans orientés est/ouest. Les parcelles accueillant ces villas sont par ailleurs pourvues de vastes jardins arborisés, tout comme la parcelle n° 3703 qui dispose actuellement d'un jardin de 1'100 m2. Par son volume et sa forme complexe, le bâtiment projeté, qui s'étale sur toute la longueur et la largeur de la parcelle, formera un contraste saisissant avec les villas environnantes et ne laissera pratiquement plus aucune place aux espaces verts. Au reste, l'aspect massif de la construction et son manque d'intégration ont également été relevés par plusieurs membres (dont des architectes) de la CCU.

En outre, si le choix d'un bâtiment en terrasse dans un terrain en pente apparaît à première vue judicieux, le Tribunal relève que le bâtiment projeté s'implante ici artificiellement dans le terrain, compte tenu de son volume et de sa forme insolite. Sur ce point, l'appréciation de la municipalité qui estime que le bâtiment intègre parfaitement les contraintes liées à la pente ne saurait être suivie.

Dans sa décision, la municipalité considère que le quartier ne reflète pas une homogénéité de style, d'architecture et de volumétrie des bâtiments qui justifierait de s'y référer ou de les imiter. Elle mentionne la présence de bâtiments «imposants» à moins de 200 m à vol d'oiseau et précise que l'ensemble du site localisé entre les lieux-dits «Signal de Bochat» (non compris) et «Clair-Joly» ne bénéficie d'aucune protection particulière. Lors de l'inspection locale, le Tribunal a effectivement constaté la présence de bâtiments plus imposants avec des toitures plates (dont une végétalisée) au sud et au sud-ouest de la parcelle n° 3703 (notamment sur la parcelle n° 3709). Ces bâtiments se trouvent toutefois dans un autre secteur délimité au nord par le chemin de **************** et au sud par les voies des CFF, qui est composé de bâtiments hétéroclites, de forme et de volume variés. Ce n'est toutefois pas le cas du secteur proche, dans lequel se trouve la parcelle n° 3703, qui est constitué de bâtiments de dimensions nettement plus modestes que le bâtiment projeté. Il n'est par conséquent pas possible de confirmer l'appréciation de la municipalité à propos de l'absence d'homogénéité de style, d'architecture et de volumétrie des bâtiments. Cette homogénéité existe bel et bien dans le secteur bâti immédiat de la parcelle n° 3703. S'il n'est pas contestable qu'il existe un intérêt public à densifier le secteur dans lequel se trouve la parcelle n° 3703 ‑ étant précisé que cette parcelle est située dans le périmètre du PALM (projet d’agglomération Lausanne-Morges), quoi qu'en bordure est de ce périmètre ‑ le projet litigieux constitue un exemple trop brutal de densification par rapport à l'environnement bâti immédiat.

d) Même en tenant compte du large pouvoir d’appréciation reconnu à la municipalité en matière d'esthétique et d'intégration des bâtiments, le Tribunal considère que l'appréciation de la municipalité sur l'esthétique et l'intégration du bâtiment projeté dans le cas particulier n'est pas soutenable au vu des circonstances locales.

Le recours doit par conséquent être admis pour ce motif aussi.

4.

Les recourants B.________ et C.________ et consorts critiquent également la place de jeu prévue au nord-ouest du bâtiment qui serait inadaptée pour les jeux d'enfants et poserait des problèmes de sécurité vu la pente du terrain à cet endroit.

a) L'art. 39 al. 1 RCAT applicable aux aires de jeux a la teneur suivante:

"Des aires de jeux pour enfants, d'une surface de 10 m2 par logement, doivent être aménagées pour chaque immeuble d'habitation collective."

b) En l'occurrence, les constructrices n'ont pas établi de plans des aménagements extérieurs. La place de jeux litigieuse est néanmoins mentionnée sur le plan de la toiture qui figure dans les plans d'exécution intitulés "100_Guardenia"; elle est également représentée par une surface violette sur le plan de situation. La place de jeux est prévue à l'angle nord-ouest de la parcelle, derrière le bâtiment projeté. Elle a une surface de 55 m2 pour un total de cinq logements, ce qui est conforme d'un point de vue strictement dimensionnel aux exigences de l'art 39 RCAT.

À propos de cet espace, les architectes des constructrices ont exposé lors de l'inspection locale qu'il est prévu d'agrandir le replat existant dans l'angle nord-ouest de la parcelle et de remblayer le terrain en contrebas pour aménager un talus avec un toboggan. Ils ont ajouté que les jeux de ballons seraient vraisemblablement interdits en raison de la proximité de l'autoroute en amont.

Compte tenu de son emplacement, l'aire de jeux prévue sera exposée au bruit de l'autoroute. En outre, elle sera très peu ensoleillée en raison de l'ombre créée par le bâtiment projeté. Son emplacement dans un terrain très en pente, à proximité directe (au-dessous) de l'autorité A9 pose également des problèmes de sécurité.

c) Le Tribunal considère que l'emplacement choisi par les constructrices pour aménager la place de jeu est inadéquat, que ce soit du point de vue de sa topographie qui est clairement inadaptée pour les jeux des enfants qu'en raison d'un manque d'ensoleillement et d'exposition au bruit de l'autoroute. Le choix de cet emplacement est manifestement dicté par l'occupation au sol du bâtiment et des accès extérieurs projetés qui ne laissent guère d'alternative pour aménager une place de jeux à un autre endroit mieux adapté.

Les griefs des recourants sont également bien fondés sur ce point.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent à l’admission du recours et à l’annulation de la décision attaquée.

Dans la mesure où le projet litigieux ne respecte pas les règles sur le CUS et sur l'esthétique et l'intégration des bâtiments et que la place de jeux est inadéquate, il incombera aux constructrices de prévoir un autre projet. Il ne se justifie pas dans ces conditions d'examiner les autres griefs soulevés par les recourants à propos de la hauteur du bâtiment, de l'accès, du non-respect de l'ordonnance fédérale sur les routes nationales et du caractère incomplet des plans mis à l'enquête.

Les constructrices, qui ont conclu au rejet du recours et qui succombent, devront supporter les frais de la procédure (art. 49 LPA-VD; art. 4 al. 1 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Elles n'ont pas droit à des dépens mais devront en verser en faveur des recourants B.________ et C.________ et consorts, qui ont agi avec le concours d'un avocat, ainsi qu'en faveur de la recourante A.________, représentée par un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD; art. 10 et 11 TFJDA).