Wortlaut

Je dépose cette initiative parlementaire qui prévoit de compléter les articles 253 et suivants du Code des obligations par l'ajout de quatre nouveaux alinéas, 2bis-2quinquies à l'article 255 CO, la modification de l'alinéa 2 de l'art. 266 CO et l'ajout d'un nouvel alinéa 1bis à l'art. 270 CO :

Art. 255, al. 2bis-2quinquies :

2bis Pour les baux d'habitations, lorsque le canton a rendu obligatoire l'usage de la formule officielle pour la conclusion d'un nouveau bail, au sens de l'art. 270 al. 2, et que le bail est conclu pour une durée déterminée, le bailleur doit notifier au locataire, au plus tard dans un délai d'une semaine dès la remise des clés, une formule agréée par le canton, mentionnant la date d'expiration du bail et le motif sous-tendant la durée déterminée.

2ter Si le bailleur ne satisfait pas aux obligations mentionnées à l'al. 2bis, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée, s'il ne prouve qu'il ignorait sans sa faute l'exigence d'une notification sur formule officielle.

2quater Si la clause de durée déterminée constitue une fraude à la loi, visant à contourner des dispositions impératives en faveur des locataires, tels que contester le loyer initial, demander une baisse de loyer ou solliciter la réalisation de travaux d'entretien, le locataire peut saisir en tout temps l'autorité de conciliation pour faire constater la durée indéterminée du contrat.

2quinquies La formule officielle précitée doit mentionner que le bail est conclu pour une durée déterminée, ne se renouvellera pas à son échéance et prendra donc fin automatiquement, sans congé. Elle doit également contenir des rubriques destinées à préciser la date de fin du bail et la motivation de la durée déterminée, en attirant l'attention du bailleur sur son obligation de les compléter et sur les conséquences prévues par l'al. 2ter. Elle doit enfin mentionner au locataire les droits garantis par les art. 255 al. 2quater et 273 al. 2 let. b.

Art. 266, al. 2 :

2 Si le bail est reconduit tacitement, ou si un accord est trouvé entre les parties pour repousser son échéance, le renouveler ou annuler la clause de durée déterminée, un nouveau bail, débutant à l'échéance du premier, est réputé conclu, les art. 255 et 270 étant notamment applicable à cette nouvelle relation contractuelle.

Art. 270, al. 1bis :

1bis En cas de contrat de durée déterminée, le locataire peut en tout temps contester le montant du loyer initial d'un bail d'habitation devant l'autorité de conciliation :

a. si le bailleur n'a fautivement pas satisfait aux obligations mentionnées à l'art. 255 al. 2bis, ou

b. si la clause de durée déterminée a été prévue aux seules fins de mettre en échec des règles impératives de protection des locataires.

Begründung

Le droit du bail prévoit des mécanismes pour protéger les locataires, dont celui institué par l'art. 270 CO et permettant au locataire de contester son loyer initial. Si le locataire ne fait pas valoir ce droit, il ne pourra en cours de bail obtenir que son loyer abusif soit corrigé.

Les plus fortes majorations de loyer interviennent à l'occasion de changement de locataires, surtout lorsque sévit la pénurie. Les loyers sont trop élevés et lèsent les intérêts parfois fondamentaux d'un grand nombre d'habitant.e.s. Une étude du Büro für Arbeits und sozialpolitische Studien BASS AG, intitulée "Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006-2021", a récemment donné quelques chiffres qui explicitent le vécu de très nombreux locataires : les loyers moyens ont augmenté de 22,1 % entre 2005 et 2021, l'étude précisant que cela représente 18 % de plus que l'indice suisse des prix à la consommation (loyers +22,1 %, IPC +3,8 %).

Dans ce contexte, la contestation du loyer initial ne doit pas être empêchée par des manoeuvres frauduleuses telles que la conclusion de baux à durée déterminée. Le Tribunal fédéral a eu à connaître de plusieurs affaires qui lui ont permis de rappeler que l'abus de droit n'est pas protégé (TF 4A_598/2018 du 12 avril 2019). Ce rappel bienvenu n'est toutefois pas de nature à dissuader certains bailleur. eresses peu scrupuleuses de recourir à cette pratique. Ceci s'explique par son efficacité. Les locataires qui se voient imposer des contrats à durée déterminée hésitent le plus souvent à agir en justice, par crainte des risques inhérents à une procédure judiciaire. Elles et ils préfèrent attendre le terme du contrat, en espérant que les assurances généralement données oralement à la conclusion du bail seront respectées.

Les locataires ne sont pas uniquement empêché.es de contester leur loyer initial. Elles et ils sont de facto dissuadé.es d'élever de prétention légitimes en cours de bail (demande de travaux d'entretien, de sous-location ou de baisse de loyer), par peur de ne pas réussir à négocier un renouvellement à l'échéance de celui-ci.

Il apparaît aujourd'hui nécessaire de légiférer sur cette question et d'adapter la loi à cette donne. Cette initiative parlementaire propose une solution qui, tout n'interdisant pas la conclusion de baux à termes fixes reposant sur un intérêt légitime, permettrait d'assurer l'effectivité de droits impératifs des locataires. La proposition reprend le mécanisme de la formule officielle qui a fait ses preuves et garantit l'information du locataire et la loyauté du bailleur qui serait amené à communiquer les raisons qui l'ont conduit à prévoir un contrat de durée déterminée.

Une notification sur formule officielle est la solution la plus simple et la plus efficace pour atteindre ces buts, sans représenter un inconvénient majeur pour le bailleur. Le droit du bail prévoit d'ailleurs déjà l'usage de tels formules dans des situations analogues, comme la notification d'un congé, d'une hausse de loyer ou d'une modification du contrat, voire (en cas de pénurie) à la conclusion du bail, afin d'informer le locataire de ses droits.

La proposition prévoit également la sanction d'un manquement à cette exigence de loyauté et de transparence : la nullité de la clause de durée déterminée (requalification du contrat en un contrat de durée indéterminée) et une extension du délai de contestation du loyer initial. Il convient également d'envisager les cas où le bailleur propose au locataire, à l'échéance du contrat de durée déterminée, de signer un avenant indiquant que la clause de durée déterminée devient caduque ou que l'échéance déterminée est repoussée à une date plus lointaine. Par ce biais, ces bailleurs espèrent ainsi éviter une contestation du loyer initial pour cette nouvelle période contractuelle. Il existe à ce jour une incertitude juridique sur la nature de cet avenant : est-ce ou non un nouveau bail ? Il convient d'y répondre par l'affirmative, par la modification du second alinéa de l'art. 266 CO. Ceci permettra de régler les situations où le bailleur entend en réalité frauder la loi et sera sans incidence sur les autres cas.