Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de prendre ou de proposer des mesures urgentes pour empêcher la bulle immobilière de s'aggraver et pour s'assurer que les prix élevés des immeubles ne se répercutent pas sur les locataires actuel.le.s et futur.e.s (habitations et locaux commerciaux).

Begründung

Les prix des immeubles de rendement ont très fortement augmenté dans les grandes agglomérations, générant une bulle immobilière. Des institutions (banques, assurances, fonds immobiliers, etc.) ont procédé à des achats pour des montants jamais atteints en Suisse.

Les bulles immobilières représentent un risque économique et social majeur qu'il convient de réduire et de prévenir.

Il s'agit en particulier d'éviter que les bulles se dégonflent au détriment des locataires et n'impactent les conditions de vie et économiques des habitant.e.s et des entreprises durant des années.

La loi ne permet aujourd'hui pas de lutter efficacement contre l'envolée des loyers liée à la bulle immobilière. L'article 269 CO et l'article 10 OBLF présentent deux problèmes qu'il convient de dépasser :

a. ce dispositif ne vise que les cas les plus exceptionnels (" manifestement ", " considérablement ") et pourrait exclure les cas qui se ne s'écartent pas significativement de l'envolée des prix ;

b. ce dispositif n'est pas une mesure anticyclique, mais un moyen de défense à la disposition de locataires individuel.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Malgré la persistance d'une dynamique des prix élevée dans des espaces comme Genève, Zurich, le lac de Zoug et dans certaines régions touristiques, on ne décèle guère aujourd'hui d'indices d'une surévaluation généralisée susceptible d'induire une bulle immobilière en Suisse. La situation pourrait toutefois rapidement se dégrader, du fait notamment de la persistance de taux d'intérêt relativement bas.

Ceux-ci ont toutefois augmenté ces derniers temps, faisant grimper les coûts de financement et affaiblissant par là même la demande, ce qui, en retour, peut pousser les prix de l'immobilier vers le bas. Si les prix de transaction et la valeur marchande des immeubles de rendement ont reculé au cours des derniers mois, la demande de logements locatifs reste soutenue.

La Confédération n'a pas la compétence d'intervenir directement sur le marché de l'immobilier lorsque l'évolution des prix menace d'entraîner une surchauffe. Les directives d'autorégulation élaborées par l'Association suisse des banquiers pour les immeubles de rendement ont toutefois été reconnues en tant que normes minimales par la FINMA en août 2019. En janvier 2022, le Conseil fédéral a en outre accédé à la demande de la Banque nationale suisse (BNS) de réactiver le volant anticyclique de fonds propres. Enfin, pour contrer les risques croissants pesant sur les marchés hypothécaire et immobilier, les banques sont tenues depuis le 30 septembre 2022 de détenir des fonds propres supplémentaires au titre des hypothèques sur l'immobilier résidentiel à hauteur de 2,5 %.

En ce qui concerne les effets des hausses des prix de l'immobilier sur le marché locatif, il faut rappeler qu'elles ne peuvent pas être répercutées de manière illimitée sur les loyers. Aux termes de l'article 269 du code des obligations (CO ; RS 220), les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. Cette disposition exerce un effet régulateur sur le marché de l'immobilier, vu le risque de ne pas pouvoir refinancer un bien par le biais de son rendement locatif si son prix d'achat est trop élevé.

Il convient de rappeler par ailleurs qu'en vertu de la loi sur le logement (LOG ; RS 842), la Confédération promeut les activités des organisations oeuvrant à la construction de logements d'utilité publique en cautionnant les emprunts de la Centrale d'émission pour la construction de logements (CCL) et en émettant des prêts pour alimenter un fonds de roulement à disposition des deux organisations faîtières de la construction de logements d'utilité publique, Logement Suisse et Coopératives d'habitation Suisse. Les deux instruments ont pour objet de mettre à disposition et d'entretenir des logements d'utilité publique qui restent préservés de l'évolution des prix sur le reste du marché de l'immobilier, et, partant, contribuent durablement à l'offre de logements à loyer abordables.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.