Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de proposer des mesures pour éviter les abus en matière de résiliation de bail donnée pour des travaux. Le contrat doit être maintenu si les travaux peuvent être réalisés avec le locataire en place ou si ce dernier s’engage à libérer le logement pour permettre la réalisation des travaux.

Begründung

Le Tribunal fédéral a excessivement réduit la portée de la protection accordée aux locataires lorsque le bailleur veut réaliser des travaux (voir pour un rappel détaillé : TF 4A_247/2021). Le simple fait que la présence du locataire puisse entraîner des complications suffit pour justifier le départ définitif du locataire. Cela vaut même si le locataire accepte de rester malgré les nuisances du chantier ou, plus surprenant encore, si le locataire s’engage à quitter le logement durant les travaux.

Cette jurisprudence est une aubaine pour certains bailleurs qui cherchent à faire partir leurs locataires anciens et qui paient des loyers encore abordables pour relouer ensuite beaucoup plus chers.

C’est ainsi que des congés se multiplient comme récemment à Zurich à la Neugasse ou à Genève à la rue des Contamines.

Une étude de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich analyse la situation dans ce canton au cours des 5 dernières années : près de 12 000 baux ont été résiliés au motif de travaux. L'étude relève que les logements sont ensuite reloués à des locataires dont les revenus sont en moyenne 3600 francs supérieurs à ceux des locataires précédents.

Les mesures à prendre devraient limiter les résiliations aux situations qui exigent le départ du locataire et lorsque le locataire refuse de libérer temporairement les lieux pour permettre le chantier. Elles concrétiseraient les principes de la proportionnalité, de la bonne foi ainsi que le mandat constitutionnel enjoignant la Confédération à prendre des mesures pour lutter contre les abus dans le domaine locatif.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Comme souligné dans son avis relatif à la motion 21.3744, le Conseil fédéral est conscient que les résiliations collectives de baux d’habitations peuvent entraîner des cas difficiles. Par ailleurs, deux objets soumis à la votation populaire du 24 novembre 2024 (sous-location et résiliation pour besoin propre) ont montré que les thèmes du droit du bail polarisent, comme en témoigne l’étroitesse des résultats. Dans ce contexte, le chef du DEFR a invité les responsables des associations de locataires et de bailleurs, le 17 décembre 2024, pour un échange de vues sur les résultats de la votation et les possibilités de faire évoluer le droit du bail. Une autre rencontre est prévue au cours de la session d’été 2025. Ce cadre permet d’aborder de manière globale les demandes urgentes en matière de droit du bail, y compris celles ayant trait aux résiliations collectives.L’assainissement des bâtiments est une composante clé de la stratégie énergétique 2050 et des objectifs énergétiques de la Confédération. Parallèlement, les buts sociaux visés à l’art. 41 de la Constitution fédérale exigent de la Confédération et des cantons qu’ils s’engagent à ce que toute personne en quête d’un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables. Cette dichotomie entre objectifs énergétiques et objectifs sociaux est patente lors d’assainissements d’envergure concernant des immeubles locatifs. Il est souhaitable, pour maintenir des logements à loyer modéré, que les assainissements énergétiques aient lieu alors que les logements sont habités. La Confédération propose divers outils pour soutenir de tels projets, dont le manuel « Rénovations énergétiques des bâtiments habités : planifier et concevoir de manière participative et socialement durable » publié par l’Office fédéral de l’énergie (OFEN) en 2024, qui donne des instructions pas à pas, fournit des modèles et des exemples pratiques et décrit les opportunités et les risques inhérents aux rénovations des bâtiments habités.Mais il n’est pas toujours possible de suivre ces recommandations à la lettre. Souvent, des critères techniques ou économiques imposent des résiliations collectives de baux. Le droit du bail offre toutefois un garde-fou : le congé peut être contesté, en particulier lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.Dans son arrêt 4A_247/2021 du 4 mai 2022, le Tribunal fédéral a résumé sa jurisprudence en matière de résiliation d’un logement par le bailleur dans le cadre de travaux de rénovation : il y a violation de la bonne foi lorsqu’il n’y a pas de volonté réelle de mettre en œuvre le projet de rénovation, lorsque le projet contrevient manifestement aux règles du droit public ou lorsque le projet n’est pas suffisamment mûr pour permettre de constater que la présence du locataire pendant les travaux est impossible. La résiliation du bail peut notamment être abusive si le locataire s’est engagé, avant même la résiliation, à quitter les lieux pendant les travaux.Il convient enfin de rappeler, au cas où la résiliation serait valable, qu’aux termes du code des obligations (CO ; RS 220), le locataire peut demander la prolongation d’un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272, al. 1, CO). Le bail d’habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum (art. 272b, al. 1, CO). On peut dire, en résumé, que tant les dispositions du CO concernant le droit de bail que la jurisprudence y relative reposent sur une pesée minutieuse des intérêts. En outre, les cantons sont libres de fixer leurs propres règles pour mieux protéger les locataires en cas d’assainissement des bâtiments, comme l’ont fait les cantons de Bâle-Ville et de Genève. Le canton de Zurich étudie lui aussi cette possibilité dans le sillage de l’initiative pour la protection du logement du 2 février 2024. Il n’est pas nécessaire, pour l’heure, d’adapter le droit fédéral.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.