Obligation légale d'informer les locataires avant toute résiliation pour cause de rénovation

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de soumettre au Parlement une modification du code des obligations obligeant les bailleurs à informer en temps utile les locataires des travaux prévus avant toute résiliation envisagée en raison d’une rénovation ou d’une transformation de grande ampleur. Le projet prévoira en particulier :

1. l’obligation pour les bailleurs d’informer préalablement les locataires par écrit des grandes lignes des travaux de rénovation ou de transformation prévus ;

2. un délai minimal approprié à respecter entre la communication de ces informations et une éventuelle résiliation ;

3. un délai approprié pendant lequel les locataires peuvent fournir une garantie ferme de libération du logement pendant la durée des travaux de rénovation ;

4. des exigences minimales relatives au contenu et à la forme des informations à fournir et de la garantie de libération du logement.

Begründung

La résiliation collective de 142 appartements à Berne est venue une nouvelle fois mettre en lumière la problématique des résiliations pour cause de rénovation, face auxquelles les locataires sont souvent désarmés. Le caractère abusif de ces résiliations ne peut souvent être prouvé qu’à l’aide d’indices. D’après la jurisprudence du Tribunal fédéral, une résiliation pour cause de rénovation est généralement considérée comme abusive lorsque les locataires s’engagent, avant la notification de la résiliation, à libérer les lieux sans condition ni réserve pendant la durée des travaux.

Un arrêt du Tribunal cantonal zurichois du 13 novembre 2024 a toutefois mis en exergue une lacune dans le droit en vigueur : lorsque le locataire ne fournit une garantie de libération du logement qu’après la résiliation, celle-ci ne devient pas abusive a posteriori, même si le locataire n’avait pas été informé préalablement des travaux. Aucune base légale n’oblige en effet les bailleurs à informer les locataires avant la résiliation. Or, sans cette information, ces derniers sont dans l’impossibilité de fournir à temps la garantie voulue.

La mise en œuvre de la motion devra tenir compte des intérêts des deux parties : il est en effet irréaliste d’exiger des locataires qu’ils trouvent un nouveau logement dans un délai excessivement bref, tout comme il est déraisonnable de demander aux bailleurs d’attendre indéfiniment une garantie de libération du logement. Obliger les bailleurs à informer les locataires créera plus de transparence et permettra aux locataires de fournir la garantie nécessaire en temps voulu, tandis que la fixation de délais contraignants offrira aux bailleurs une plus grande sécurité lors de la planification de leurs projets immobiliers. L’obligation pour les bailleurs d’informer les locataires offrira enfin la possibilité de trouver des solutions qui soient préférables à une résiliation de bail, tant pour les locataires que pour les bailleurs.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral est conscient du fait que les résiliations de bail touchant des immeubles entiers peuvent engendrer des cas de rigueur. Les locataires concernés ont toutefois la possibilité de contester le congé. Celui-ci est valable uniquement si la présence du locataire dans le logement risque d’entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Si tel n’est pas le cas, la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi. L’appréciation de la situation dépend des travaux prévus selon un projet d’assainissement concret et réalisable (ATF 140 III 496). Lorsque le congé est valable, l’autorité compétente examine d’office si le bail à loyer peut être prolongé ; une telle prolongation n’est que rarement refusée.Si les locataires ne découvrent le projet d’assainissement qu’au moment de la résiliation du bail, ils ne peuvent pas proposer de déménager temporairement pour éviter un congé. Leur information préalable pourrait donc s’avérer utile.Une obligation d’information accompagnée d’un délai minimal avant la résiliation et d’un délai pour la fourniture d’une garantie de libération du logement restreindrait le droit formateur du bailleur propriétaire. Une telle obligation pourrait en outre entraîner des retards et avoir une incidence négative sur la réalisation de rénovations et de travaux d’efficacité énergétique.Les cantons sont déjà libres de fixer des règles en matière de rénovation qui offrent une plus grande protection contre le congé que le code des obligations. De telles règles existent à Genève et à Bâle-Ville ; le canton de Zurich votera le 14 juin 2026 sur une adaptation législative en ce sens, adoptée par le Grand conseil comme contre-projet à l’initiative pour la protection du logement (« Wohnschutz-Initiative »). Des dispositions similaires en faveur des locataires pourraient également être prévues sous la forme d’un contrat-cadre de baux à loyer de force obligatoire générale.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.