CDAP - AC.2019.0080 - 2019-11-22 - A.________ /Municipalité de Villars-Ste-Croix

A.

A.________ est propriétaire depuis le 27 novembre 2015 du lot 7 (appartement n° 22) de la PPE érigée sur la parcelle 576 de Villars-Ste-Croix. Selon les plans de la PPE déposés au registre foncier, il s'agit d'un appartement de 2,5 pièces sur 58,60 m2, construit dans les combles.

Le bien-fonds 576 est colloqué dans le Plan partiel d'affectation "Les Abreuvoirs" (ci-après: PPA), adopté le 20 août 2013. Ce PPA porte sur cinq bâtiments quasi identiques, dont le bâtiment "E" abritant le lot litigieux.

B.

Les plans du bâtiment E ont été mis à l'enquête du 5 avril au 4 mai 2014 (CAMAC 146268). Selon le formulaire d'enquête, ce bâtiment comprend 872 m2 de surface brute de plancher utile (SBPU), dont 728 m2 destinés au logement. Le niveau des combles comporte trois appartements: deux sont traversants sous la panne faîtière et le troisième, celui de la recourante, s'arrête à ladite panne, respectivement à la cage d'escalier. Selon les plans, les trois logements sont entièrement ouverts jusqu'à la toiture.

Le permis de construire a été délivré le 10 février 2015.

C.

Comme indiqué ci-dessus, A.________ (ci-après: la constructrice) a acquis l'appartement n° 22 le 27 novembre 2015. Elle avait conclu le 29 octobre 2015 un contrat "d'entreprise totale" avec la société B.________ Sàrl (ayant pour associé gérant C.________), qui s'était engagée à réaliser et à lui livrer le logement en cause. Faisaient partie du contrat le permis de construire, les plans et le descriptif.

Par courrier du 23 août 2016, B.________ Sàrl a indiqué à la constructrice avoir reçu le devis pour l'agencement de la cuisine et a précisé ce qui suit:

"[…] selon nous vous n'arriverez pas à accéder à vos armoires, l'escalier montant trop tard et dessiné de toute façon trop large.

[…]

P.S: l'escalier, qui sera posé après la réception du permis d'habiter par la Commune, doit vraiment faire l'objet d'une visite sur place et éventuellement d'une séance de chantier avec M. D.________. Nous profitons de cet envoi pour vous transmettre un plan avec une coupe et une proposition pour l'escalier".

Par courrier du 7 décembre 2016, B.________ Sàrl a confirmé à la constructrice " l'escalier avec une pose après réception de l'appartement par la commune".

Des plans d'exécution du 27 avril 2017, transmis à la commune, comportent une coupe A-A et un plan des combles. La coupe montre la création de plafonds dans les appartements des combles, sous la charpente. Le plan indique, pour les deux appartements traversants, la pose d'un "trappon"; il ne mentionne en revanche aucun élément de cette sorte pour l'appartement de la recourante (ni trappon, ni escalier).

Le 31 août 2017, le permis d'habiter a été délivré, après visite de la commission de salubrité.

D.

A une date indéterminée, la municipalité a pris connaissance d'une annonce de vente de l'appartement de la constructrice sur le site internet Homegate (cf. pièce 4 de la municipalité). Cette annonce, entre-temps retirée, mentionnait "des combles aménagés de quelque 11 m2 pouvant servir de bureau ou d'espace pour visiteurs". Les photos annexées montraient un escalier menant à des surcombles et, dans ceux-ci, la présence d'un petit bureau, d'une imprimante et d'un canapé.

Le 22 janvier 2019, le mandataire technique de la municipalité, E.________ SA, a avisé celle-ci que le volume des bâtiments colloqués dans le PPA "Les Abreuvoirs" était fixé par un gabarit dans lequel le nombre de niveaux était libre (art. 4.5 du règlement du PPA [ci-après: RPPA]).

E.

Par décision du 6 février 2019, la municipalité a ordonné à la constructrice de procéder à la remise en état des lieux, conformément aux plans d'exécution remis avant la délivrance du permis d'habiter. Elle se référait aux éléments découlant de l'annonce publiée sur Homegate, révélant la découpe du solivage, l'installation d'une trémie d'escalier et la présence d'une pièce supplémentaire dans les surcombles. Elle relevait que cet espace ne respectait aucune des conditions élémentaires de salubrité selon le règlement vaudois du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; BLV 700.11.1), qu'il s'agisse du volume, de la hauteur, de l'éclairage naturel ou de la vue droite sur l'extérieur. Cet espace ne pouvait donc pas être considéré comme habitable et servir au logement de personnes. L'annonce parue sur Homegate se révélait mensongère, dès lors que l'espace litigieux ne pouvait être considéré ni vendu comme local habitable.

F.

Agissant le 14 mars 2019 par l'intermédiaire de son avocat, A.________ a recouru contre ce prononcé devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à sa réforme en ce sens que les travaux effectués sont régularisés et qu'aucune remise en état des lieux n'est exigée, subsidiairement à son annulation. Elle affirmait avoir appris de B.________ Sàrl en avril-mai 2016 que son appartement comprenait également un galetas d'une surface d'environ 11 m2, dont l'accès devait se faire par un trappon, à l'instar des autres lots situés sous la toiture. Trouvant dangereux ce trappon, elle avait prévu de le remplacer par un escalier. Cet élément avait pour unique but de faciliter l'accès au galetas, non pas de le rendre habitable. Il n'était du reste pas inusuel que l'accès au grenier s'effectue au moyen d'un escalier. La recourante confirmait que le local ne respectait aucune des exigences de salubrité du RLATC, au vu de la hauteur très réduite sous la poutraison et de l'absence de fenêtre. Le galetas ne comportait pas de chauffage et ne reposait pas sur une dalle, mais sur un solivage. Du reste, il n'avait jamais été utilisé comme local habitable mais comme lieu de stockage. Il s'avérait ainsi conforme à la réglementation, dès lors qu'aucun règlement n'interdisait la construction de surcombles non habitables. La recourante précisait que les travaux de plus-value, consistant en l'élargissement de la trappe dans le solivage du galetas et dans la réalisation d'un escalier design, lui avaient coûté 42'000 fr. Elle expliquait encore que c'était le courtier qu'elle avait mandaté pour la vente de son appartement qui avait publié les informations, hélas inexactes, sur Homegate. Au demeurant selon ce courtier, qui avait tout récemment mesuré la surface habitable, celle-ci représenterait 54 m2 au lieu des 58 m2 annoncés, de sorte qu'un avis des défauts serait tout prochainement envoyé à B.________ Sàrl. Elle ajoutait qu'elle était employée d'assurance et qu'elle n'avait aucune connaissance dans le droit de la construction, si bien qu'elle avait fait confiance à cette société, qui lui avait proposé le galetas et le trappon. Elle lui reprochait ainsi de ne pas l'avoir informée qu'une telle construction serait illégale ou nécessiterait une mise à l'enquête.

Elle affirmait qu'interrogé sur ce point le 28 février 2019, l'associé gérant de B.________ Sàrl lui avait répondu "Pourquoi pas demandé?... ça aurait été refusé, j'sais pas." La recourante faisait ainsi valoir la disproportion de l'ordre de démolition et sa bonne foi. A titre de mesure d'instruction, elle demandait notamment l'audition et l'assignation en tant que témoins d'une propriétaire d'un lot avec galetas et de l'associé-gérant de B.________ Sàrl.

G.

La municipalité a déposé sa réponse le 20 mai 2019, concluant au rejet du recours. Elle rappelait que selon les plans d'enquête, le lot 7 (appartement n° 22) était ouvert jusqu'à la toiture. Par conséquent, aucun galetas, ni trappon ou escalier, n'y figurait. Elle indiquait que les plans d'exécution transmis à la fin des travaux montraient certes la création d'un plafond sous toiture avec galetas, mais celui-ci n'était pas accessible et bien évidemment pas habitable. La pièce supplémentaire n'avait jamais été annoncée. Par ailleurs, l'aménagement du surcomble comportait toutes les finitions d'une pièce habitable; il n'était pas brut et la large trémie permettait aisément de le chauffer. La photographie et le descriptif figurant dans l'annonce Homegate ne laissaient aucun doute: l'espace litigieux n'était ni aménagé ni affecté en grenier et ne faisait pas office de garde-meubles ou de garde-robe. Le dossier d'enquête laissait certes une marge pour une SBPU supplémentaire (11 m2), mais il fallait encore que le surcomble respecte les règles de salubrité, ce qui n'était pas le cas.

S'agissant de la proportionnalité de l'ordre de remise en état, la municipalité relevait que la bonne foi alléguée par la recourante devait être relativisée, dès lors que l'intéressée avait acheté sur plan un appartement sans surcomble et qu'elle ne s'était pas souciée de demander l'autorisation nécessaire à la création de cet aménagement. De plus, l'entrepreneur, à savoir l'auxiliaire dont la mauvaise foi devait être imputée à la recourante, aurait indiqué qu'il s'attendait à un refus de la commune à cet égard, ce qui tendait à démontrer que c'était à dessein que les travaux avaient été réalisés après la production des plans d'exécution et sans en aviser la commune.

La recourante a complété son mémoire le 7 août 2019. Elle a déposé une photographie qui aurait été prise quelques jours avant la visite de la commission de salubrité, ainsi qu'un devis des travaux relatifs au remplacement de l'escalier par un trappon, s'élevant à 18'524 francs.

H.

Une audience avec inspection locale a été aménagée le 25 septembre 2019. On extrait du compte-rendu d'audience ce qui suit:

"[…]

Il est constaté l'aménagement d'une pièce sous les combles, à laquelle mène depuis le séjour un confortable escalier tournant à angle droit.

Les membres de la cour, rejoints ensuite par les représentants de la municipalité, accèdent aux surcombles par l'escalier. Ils débouchent dans une soupente sans ouverture, de l'ordre de 8 m de long dans le sens nord-sud. En coupe est-ouest, cet espace se présente sous la forme d'un triangle rectangle, dont le côté vertical, au droit de la panne faîtière (paroi est), atteint une hauteur approximative de 2m10, le côté horizontal est de l'ordre de 4 m et la pente, qui suit la charpente, s'incline de 30°. Il n'est ainsi possible de se tenir debout que contre la paroi est et sur une étroite bande longeant celle-ci. Cet espace, revêtu d'un parquet stratifié et muni de l'électricité, contient quelques armoires et penderies, une planche en bois faisant office de bureau, plusieurs cartons épars et autres objets entreposés. Y règne une température assez élevée.

De l'avis de la municipalité, laquelle découvre ces surcombles pour la première fois, il s'agit sans conteste d'un galetas non habitable, qui ne répond à aucun critère de salubrité. Elle constate néanmoins qu'il en allait tout autrement selon l'annonce de vente et ses photographies, sur lesquelles apparaissaient notamment un bureau, une imprimante et un canapé. Elle précise qu'elle n'aurait pas autorisé un pareil ouvrage, sauf si l'escalier avait été remplacé par un simple trappon.

Selon les renseignements donnés par la recourante, il appert que les surcombles litigieux ne sont pas chauffés, sinon par la trémie d'escalier. A l'entendre, elle aurait toujours utilisé cet espace comme un lieu de stockage et seulement accessoirement comme un bureau. Elle souligne que les photographies de vente ne reflètent pas la réalité, puisque le galetas avait été rangé au mieux à cette occasion. Elle précise avoir suspendu ses projets de déménagement lorsque les choses ont commencé à dégénérer et avoir disposé du canapé l'été dernier. En réponse à son conseil, elle ajoute que son architecte lui avait dit que les surcombles reposaient sur une poutraison et non pas sur une dalle en béton.

Sur demande de la Présidente, la recourante signale encore que les deux autres appartements adjacents sont également dotés de surcombles, lesquels recouvrent toutefois le double de surface – les logements étant traversants – et sont accessibles par des trappons. Elle indique enfin qu'elle n'était pas présente lors de l'installation de l'escalier ni de l'ouverture de la trémie.

Les comparants se réunissent à nouveau dans le séjour.

La municipalité s'étonne d'avoir reçu des plans d'exécution plusieurs mois avant l'exécution des travaux. La recourante explique avoir remarqué le bel espace qu'offrait son appartement, dont la hauteur à la panne faîtière semble avoisiner les 6 m, et avoir ainsi demandé à son architecte s'il était possible d'y créer un galetas. Elle assure qu'elle s'est fiée à ce dernier et qu'elle était loin de se douter des conséquences qui s'ensuivraient.

Me Tièche soutient que lors de la visite de la commission de salubrité, le tracé de la future ouverture était déjà bien visible sur le faux plafond, comme le montre la pièce 15 produite à l'appui du recours.

Mme F.________ [municipale de l'urbanisme], présente au moment de cette visite, affirme que le faux plafond avait bien été posé, mais que personne n'avait observé de marques quelconques témoignant d'une ouverture prochaine sur les combles, d'ailleurs non prévus par les plans fournis. Elle ne se rappelle pas non plus avoir vu des ouvertures ou trappons dans les autres lots de PPE.

Revenant sur le fait que les plans ne prévoyaient pas de surcombles, l'espace étant entièrement ouvert sous la charpente, Me Tièche estime que la municipalité aurait dû s'interroger sur la raison d'être du faux plafond. Il sous-entend ainsi que l'autorité intimée aurait tacitement accepté l'ouverture sur les combles.

Me Favre s'en défend, étant d'avis qu'il n'appartient pas à la municipalité de s'intéresser aux choix architecturaux des constructeurs.

La recourante montre sur son ordinateur la pièce 15 susmentionnée en couleurs, pour une meilleure perception de l'assemblée. Comme le relève l'assesseur Grandgirard, les reliefs au plafond trahissent en réalité que l'ouverture avait déjà été percée puis bouchée en prévision de la visite de la commission de salubrité.

[…]".

Les 10 et 11 octobre 2019, la municipalité et la recourante ont indiqué ne pas avoir de remarque à formuler sur le compte-rendu de l'audience.

Le tribunal a ensuite statué, par voie de circulation.