CDAP - AC.2019.0307 - 2020-02-14 - A.________, B.________/Municipalité d'Echichens, C.________

1.

a) La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un projet de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD) et respecte les exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

b) S'agissant de la qualité pour recourir, celle-ci est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (al. 1 let. a).

L'intérêt dont dépend la qualité pour agir peut être juridique ou de fait; il ne doit pas nécessairement correspondre à celui protégé par la norme invoquée. Il faut toutefois que le recourant soit touché plus que quiconque ou la généralité des administrés dans un intérêt important, résultant de sa situation par rapport à l'objet litigieux. Un intérêt digne de protection existe lorsque la situation de fait ou de droit du recourant peut être influencée par le sort de la cause; il faut que l'admission du recours procure au recourant un avantage de nature économique, matérielle ou autre (ATF 133 II 400 consid. 2.4.2 p. 406; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242; 131 V 298 consid. 3 p. 300 et les arrêts cités). L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision; tel n'est pas le cas de celui qui n'est atteint que de manière indirecte et médiate (ATF 130 V 196 consid. 3 p. 202, 514, consid. 3.1 p. 515 et les arrêts cités). Le recours formé dans le seul intérêt de la loi ou d'un tiers est irrecevable (ATF 124 II 499 consid. 3b p. 504; 123 II 542 consid. 2e p. 545; 121 II 39 consid. 2c/aap. 43 et les arrêts cités).

La qualité pour agir est en principe admise lorsque le recours est formé par le propriétaire d'un immeuble directement voisin de la construction ou de l'installation litigieuse. La proximité avec l'objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d'une autorisation de construire. Celui-ci doit en outre retirer un avantage pratique à l'annulation ou à la modification du permis contesté qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la commune. Si les normes cantonales ou communales de police des constructions dont le recourant allègue la violation ne doivent pas nécessairement tendre, au moins accessoirement, à la protection de ses intérêts de propriétaire voisin, ce dernier n'est pas pour autant libre d'invoquer n'importe quel grief. Il ne peut se prévaloir d'un intérêt digne de protection à invoquer des dispositions édictées dans l'intérêt général ou dans l'intérêt de tiers que si elles peuvent avoir une influence sur sa situation de fait ou de droit. Cette exigence n'est pas remplie lorsque le recourant dénonce une application arbitraire des dispositions du droit des constructions qui n'ont aucune influence sur sa situation de voisin, telles celles relatives à l'aération ou à l'éclairage des locaux d'habitation dans un bâtiment voisin, ou encore celles qui concernent la distance à la limite du côté opposé au voisin (ATF 1C_110 2009 du 6 juillet 2009;1C_64/2007 du 2 juillet 2007 consid. 2; CDAP AC. 2009.0108 du 15 janvier 2010 consid. 1a; AC.2007.0306 du 18 août 2009 et les références citées).

c) Dans le cas particulier, les recourants ne sont pas directement voisins de la parcelle sur laquelle les transformations requises doivent intervenir. Ils sont cependant propriétaires d'un bien-fonds et d'une maison d'habitation situés à une vingtaine de mètres de l'immeuble concerné. Ils se plaignent de l'aménagement de salles d'eau dans les surcombles et on comprend qu'ils ne veulent pas que ces surfaces deviennent habitables avec pour effet de transformer des appartements de 2½ pièces d'environ 60 m2 en appartements duplex d'environ 100 m2. L'admission du recours, et en particulier la reconnaissance du caractère habitable des surcombles, pourrait avoir un impact sur la réalisation du projet et sur l'occupation des lieux (nombre d'habitants, mouvement de voitures, etc…). Cela justifie de reconnaître aux recourants un intérêt digne de protection à contester le permis de construire et de leur accorder la qualité pour agir au sens de l'art. 75 LPA-VD, alors même que les parcelles ne sont pas contiguës.

2.

a) Les recourants estiment que les mezzanines projetées au niveau des surcombles, et en particulier avec l'aménagement de deux salles de bains, seraient habitables.

La parcelle litigieuse est colloquée en zone d'extension du village (art. 14 ss RPE). Cette zone est destinée à l'habitat, au commerce, ainsi qu'aux activités artisanales n'incommodant pas le voisinage (art. 14 RPE). Le nombre des étages est limité à 2, rez-de-chaussée compris, plus les combles (art. 19 RPE). Il en découle que des surcombles habitables sont proscrits, le nombre de niveaux étant expressément fixé par le RPE.

En l'espèce, l'immeuble en question comporte un rez-de-chaussée, un 1er étage, des combles et des surcombles libellés "mezzanine" sur les plans d'enquête. Il s'agit donc d'examiner si le niveau désigné comme "mezzanine" peut être assimilé à un étage supplémentaire considéré comme habitable et entrer dans le calcul du nombre d'étages autorisé.

b) Selon l'art. 56 RPE, applicable à toutes les zones, pour les locaux destinés à l'habitation, la hauteur des locaux est définie à l'article 27 RLATC.

Aux termes de l'art. 27 RLATC, tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement telles les mezzanines (al. 1). Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons (al. 2).

Par ailleurs, conformément à l'art. 25 RLATC, tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit avoir une capacité d'au moins 20 m3. Les chambres à coucher occupées par plus d'une personne auront une capacité d'au moins 15 m3 par occupant (al. 1). Dans les combles, le cube n'est compté qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons (al. 2).

Enfin, selon l'art. 28 al. 1 RLATC, tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.

c) Pour être considéré comme "habitable", un niveau de construction doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail. A cet égard, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif: il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré (accessibilité, etc.) permettent aisément de rendre ces surfaces habitables. Il sied en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Ce point n'est toutefois pas non plus déterminant à lui seul, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors que, concrètement, il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (cf. par exemple CDAP AC.2018.0260 du 6 mai 2019 consid. 4aa/cc; CDAP AC.2017.0214 du 19 juin 2018 consid. 3b; CDAP AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; CDAP AC.2009.0039 du 24 août 2009, confirmé par TF 1C_642/2012 du 12 août 2013 consid. 4).

En d'autres termes, le fait qu’un local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire (chambre d’amis, bureau, local audio-vidéo etc.) ne soit pas conforme aux règles de salubrité au sens des art. 27 ss RLATC ne le rend pas pour autant inhabitable. La condition qui serait fixée dans les permis de construire ou d'habiter concernant le caractère non habitable de l'étage des combles n'est pas suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation effective d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface habitable. Dès lors, soit le local doit être rendu conforme aux règles de salubrité et, par voie de conséquence, pris en compte dans le calcul de la surface brute de plancher utile, soit il doit être aménagé de manière à ce que son utilisation en tant que grenier (ou galetas) ne fasse pas de doute (cf. CDAP AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9, cité in: RDAF 2009 I 1, no 39; voir également CDAP AC.2017.0373 du 18 juin 2018 consid. 3c/aa; AC.2015.0166 du 11 janvier 2016 consid. 4d confirmé par TF 1C_68/2016 du 18 janvier 2017 consid. 4.3).

Enfin, la jurisprudence considère qu'il faut veiller, eu égard à la garantie constitutionnelle de la liberté individuelle, à ne pas étendre le champ d'application d'une autorisation de construire au point d'en faire l'instrument d'un contrôle systématique de l'autorité sur la présence et l'activité des personnes ou sur l'utilisation de biens dans les constructions existantes. Autrement dit, le permis de "construire" ne doit pas devenir une autorisation générique à laquelle l'autorité pourrait sans autre subordonner tous les faits de la vie qu'il pourrait lui paraître souhaitable de soumettre à son contrôle (cf. CDAP AC.2016.0315 du 19 octobre 2018 consid. 2; CDAP AC.2014.0322 du 14 octobre 2015 consid. 2a; CDAP AC.2011.0238 du 3 août 2012 consid. 1b et les références citées). Dans ce sens, une solution consistant à ordonner la suppression de mobilier n'est pas concevable, dès lors qu'elle ne relève pas du droit public des constructions; sous cet angle en effet, seule une décision de remise en état portant sur les travaux réalisés illicitement est envisageable (CDAP AC.2011.0037 du 26 mars 2012 consid. 7b). Ainsi que le relève l'arrêt AC.1997.0104 du 30 mars 2005 consid. 4, on ne voit d'ailleurs pas comment l'autorité pourrait imposer et contrôler dans les faits l'interdiction de placer un lit dans un bureau, du mobilier de salon dans une chambre à coucher, une cuisinière dans une buanderie ou un lave-linge dans une salle de bains.

d) En l'occurrence, au niveau des surcombles, il est prévu pour le premier appartement (lot 12) un espace intitulé "salle TV/Jeux", deux locaux de rangement et une salle de bains selon le plan intitulé "Mezzanine". Cet espace constitue une annexe à l'appartement no 12 qui se trouve au niveau des combles, auquel il sera relié par un escalier menant au séjour (cf. plan "Combles"). Les surcombles n'apparaissaient pas aménagés à l'origine.

Pour le deuxième appartement (lot 10), une mezzanine était prévue au niveau de surcombles et reliée par un escalier droit débouchant sur la cuisine de l'appartement no 10 au niveau des combles. Les modifications projetées prévoient l'aménagement d'un espace intitulé "Surface jeux non habitable" et d'une salle de bains, selon le plan "Mezzanine". Cet espace sera relié par un escalier menant au hall d'entrée de l'appartement, la cuisine ayant été déplacée et le séjour agrandi (cf. plan "Combles").

Comme évoqué, pour apprécier si un étage se prête à des fins d’habitation, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif (AC.2007.0240 du 31 décembre 2008, consid. 9a). Il convient dans un premier temps de déterminer si les conditions d'éclairage et d'accessibilité permettent objectivement une utilisation à des fins d'habitation.

En l'espèce, les surcombles sont éclairés par une fenêtre de 160 cm x 105 cm dans la façade pignon nord-ouest (position 38) et par une fenêtre manifestement plus petite dans la façade pignon sud-est (position 39). La surface éclairante ne s'élève ainsi qu'à 1,68 m2 pour les surcombles nord-ouest et encore moins pour les surcombles sud-est, alors qu'elle devrait théoriquement atteindre 2,8 m2 (1/8e de 23.15), respectivement 6,6 m2 (1/8e de 53,34).

Qu'un local susceptible de servir à l'habitation ne soit pas réglementaire, parce qu'insuffisamment éclairé, ne rend toutefois pas celui-ci de fait inhabitable, ce d'autant plus qu'en l'espèce, les espaces en cause, de par leur configuration, présentent pour le reste toutes les caractéristiques de surfaces objectivement habitables. En effet, tous les autres éléments susceptibles de rendre habitables les pièces incriminées malgré leur éclairage insuffisant sont donnés.

Ainsi, la hauteur maximale des surcombles au droit de la panne faîtière, est de 4 mètres. Sur une largeur de près de 6 mètres, la hauteur dépasse les 2,4 mètres et l'on peut donc s'y tenir debout sur une large surface, soit environ 45m2 pour le lot 10 (6 m x 7,5 m) et 34 m2 pour le lot 12 (6 m x 5,8 m). Ces espaces à dispositions, dont le volume bénéficiera d'une isolation de la toiture, respectent ainsi les exigences de l'art. 27 RLATC en termes de hauteur.

Ils seront en outre aisément accessibles depuis les combles avec lesquels ils communiquent directement par un escalier de dimensions usuelles, sans porte d'accès pour l'appartement nord-est, ce qui constitue également un indice d'habitabilité. L'accès est ainsi aisé par des escaliers permanents (au lieu par exemple de trappons escamotables).

Les finitions sont celles d'une pièce d'appartement (parquet, crépis, lambris, électricité). Ils sont de fait chauffés (par la trémie).

Les espaces litigieux ne sont pas particulièrement exigus, confinés ou aveugles sous réserve des deux réduits prévus pour le lot 12. Ils se distinguent ainsi de galetas non habitables.

Par ailleurs et surtout, l'aménagement de salles d'eau susceptibles d'être utilisées régulièrement conforte cette conclusion, étant précisé que l'on ne discerne pas en quoi l'aménagement d'une douche à la place d'une baignoire dans une des salles d'eau renforcerait le caractère non habitable des lieux. Les deux appartements litigieux étant déjà pourvus de salles de bains à l'étage des combles, la présence d'installations similaires au niveau supérieur tend au contraire à confirmer l'affectation de ce dernier à un usage d'habitation, sauf à leur nier toute utilité.

En outre, la condition fixée dans le permis de construire concernant le caractère non habitable n'est pas suffisante puisqu'elle en contradiction avec la situation effective d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface habitable.

Il convient ainsi de constater que les surfaces des surcombles sont utilisables à des fins d'habitation, à tout le moins comme chambre d'ami, à titre de bureau ou encore en tant que salle de jeu ou local vidéo. Quoi qu'en dise la constructrice, ces vastes locaux dotés de salles de bains, ont manifestement vocation à servir d'espaces habitables. Compte tenu de l'espace disponible dans le reste des appartements et de l'équipement (notamment sanitaire), on se trouve aussi dans une situation qui peut laisser à penser que les occupants pourraient avoir l'intention d'habiter les surcombles, c'est-à-dire de les utiliser comme des chambres et non pas comme un espace de "dégagement" dans l'appartement.

Le nombre des étages étant limité à deux, rez-de-chaussée compris, plus les combles en zone d'extension du village (art. 19 RPE), l'aménagement de surcombles habitables conduit en l'espèce à la création d'un niveau supplémentaire proscrit par le RPE.

3.

Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée en ce sens que les modifications et aménagements autorisés au niveau "mezzanine" ne sont pas réglementaires.

Les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (arrêts AC.2017.00226, AC.2017.00229 du 5 février 2018 consid. 11; AC.2016.0027 du 10 mars 2017 consid. 16; AC.2014.0389 du 15 décembre 2015 consid. 9). Il appartient en conséquence à la constructrice, qui succombe, de supporter les frais de justice. Les recourants qui n'ont pas procédé avec l'assistance d'un mandataire professionnel n'ont pas droit à des dépens (cf. art. 49 al. 2 et 56 LPA-VD).