Mietverträge von über 65-Jährigen. Einschränkung des Kündigungsrechts der vermietenden Partei

Nussbaumer Eric · P-M · Nationalrat · Basel-Landschaft · Sozialdemokratische Fraktion

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Dandrès, Arslan, Brenzikofer, Funiciello, Hurni, Trede, Walder)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Dandrès, Arslan, Brenzikofer, Funiciello, Hurni, Trede, Walder)

Donner suite à l'initiative

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.

Dandrès Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

Permettez-moi d'abord de recontextualiser historiquement ce texte, qui est en cours de discussion depuis quelques années maintenant et qui a connu passablement de rebondissements. Il s'agissait d'une période de campagne électorale dans laquelle un important propriétaire immobilier souhaitait être élu au sein du Conseil d'Etat genevois. Cette personne s'était distinguée par un certain nombre d'attaques envers la protection des locataires, notamment celle des congés-ventes, bannis à Genève à la suite d'une votation populaire en 1985. Le but était de pouvoir vendre des immeubles à la découpe, selon la logique de certaines villes américaines comme New York, mais sans les cautèles qui existent dans cette région, à savoir le fait que ces ventes doivent avoir l'accord de la municipalité. Avec ce système, les profits possibles sont assez considérables - entre 200 000 et 300 000 francs, de l'aveu de l'auteur - par appartement.

Des campagnes référendaires avaient eu lieu, et il avait perdu en votation populaire. Dans le cadre de la campagne pour le Conseil d'Etat, il souhaitait redorer son image et avait voulu surfer sur la colère de certains locataires de la Ville de Genève. Au moment où l'initiative a été rédigée, la municipalité mettait en oeuvre un nouveau règlement qui avait induit des résiliations de bail, pour des motifs de sous-occupation, parce que l'on parle de logement social. Je précise que la Ville de Genève n'a jamais résilié de baux de logement de son parc social dans la perspective de relouer plus cher. L'élection étant passée, cette personne avait souhaité retirer cette initiative, que j'avais reprise à mon compte, comme le permet la loi cantonale. Le débat s'est ensuite poursuivi sur la question des congés économiques.

J'en viens maintenant au fond. Tout d'abord, à l'époque où le texte avait été discuté au Grand Conseil, il n'avait aucune portée concrète - je crois que c'est important de le rappeler. Mais l'évolution de la situation, et notamment les débats que nous avons aujourd'hui, pourrait changer radicalement la donne. Quelques mots d'explication sur la définition du congé économique: le congé économique est une construction jurisprudentielle du Tribunal fédéral qui permet à un bailleur de résilier le contrat de bail du locataire en place, en indiquant qu'il souhaite relouer l'appartement plus cher à une tierce personne. C'est une construction critiquable pour une raison simple: le propriétaire qui agit ainsi doit démontrer qu'il est en droit d'obtenir un loyer plus élevé d'une tierce personne.

Or, dans le cadre de la procédure, il doit annoncer ce chiffre. En principe, le propriétaire le calibre au plus proche de la jurisprudence et il arrive, parfois, à obtenir la validation du congé. Là où la jurisprudence est critiquable, c'est que si la personne est en droit de relouer plus cher à un tiers, elle est évidemment aussi en droit de notifier une hausse de loyer au locataire en place. Il n'est donc pas besoin de changer de locataire, de générer une détresse importante auprès de la personne en place et de créer un surcroît de travail pour le régisseur. Mais le problème - et c'est pour cela que cette initiative a tout son sens aujourd'hui - est qu'une fois que le locataire a quitté les lieux, l'appartement n'est jamais reloué, ou presque jamais reloué, au montant qui avait initialement été annoncé. Le tribunal n'étant plus saisi, il ne peut pas vérifier que les chiffres qui avaient été annoncés correspondent bien au loyer qui est demandé au locataire final.

Les tribunaux, après avoir largement ouvert la porte aux congés avec cette construction jurisprudentielle, se sont empressés de la refermer, en se montrant particulièrement rigoureux sur l'acceptation du loyer cible. Nous débattrons cette année encore, à la suite d'une consultation ouverte par la Commission des affaires juridiques, d'un des textes de Hans Egloff visant à faciliter l'admission de la preuve, par le propriétaire, de ce qu'est un loyer en usage. Evidemment, à partir du moment où ce texte était accepté, l'on aurait une porte ouverte beaucoup plus large et un risque réel d'avoir des résiliations en grand nombre de locataires en place. Cette situation serait particulièrement choquante s'agissant de locataires âgés, qui ont d'énormes difficultés à trouver une solution de relogement, dans la mesure où la situation financière de beaucoup d'entre eux n'est pas suffisante; et comme ils sont à la retraite, leur capacité d'augmenter encore leurs revenus est quasiment nulle.

Cette initiative a donc tout son sens et c'est la raison pour laquelle je vous demande de l'accepter.

Permettez-moi, Monsieur le président, puisque j'ai omis d'annoncer d'entrée de cause mes liens d'intérêt, que je le fasse maintenant: je suis membre du comité de l'Asloca Suisse et je suis également salarié de l'Asloca Genève.

von Falkenstein Patricia · Mit-F · Nationalrat · Basel-Stadt · FDP-Liberale Fraktion

Am 23. Mai 2022 reichte der Kanton Genf eine Standesinitiative mit folgendem Wortlaut ein: Die Bundesversammlung wird aufgefordert, "das Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches dahingehend anzupassen, dass Mietverträge von über 65-Jährigen nicht gekündigt werden dürfen, wenn die Kündigung einzig mit dem Ziel erfolgt, den Mietzins anheben zu können", also einzig aus wirtschaftlichen Gründen.

Die Standesinitiative befindet sich in der ersten Phase. Sie wurde zunächst im Ständerat behandelt und muss gemäss Artikel 109 Absatz 3bis des Parlamentsgesetzes bis zur Sommersession 2024 vorgeprüft werden.

Zur Begründung wird angeführt, es gehe bei dieser Einschränkung nur um Kündigungen aus wirtschaftlichen Gründen. Geschützt werden sollen ältere Menschen, die von solchen Kündigungen besonders schwer betroffen seien. Als Beispiel wurde das Verhalten von Immobilienverwaltungen im Kanton Genf genannt, die Kündigungen aussprachen, um von den Nachmietern mehr Geld erhalten zu können.

Die Kommission des Ständerates hat nach Anhörung der Initianten mit 6 zu 2 Stimmen bei 2 Enthaltungen beschlossen, der Standesinitiative keine Folge zu geben. Entsprechend dem Antrag seiner Kommission für Rechtsfragen vom 18. April 2023 hat der Ständerat in der Sommersession 2023 dieser Standesinitiative mit 29 zu 9 Stimmen keine Folge gegeben.

Aus Sicht der Mehrheit unserer Kommission betrifft das Anliegen primär den Kanton Genf. Auch wenn in anderen Kantonen ein Wohnungsmangel feststellbar ist, ist die Mehrheit der Kommission für Rechtsfragen der Meinung, dass es nicht zielführend sei, ausgehend von der Genfer Situation eine gesamtschweizerische Lösung zu erarbeiten. Auch wurde das Mittel der Standesinitiative als ungeeignet bezeichnet, um auf diese kantonale Situation zu reagieren.

Auch riskiere man mit einem auf das Alter abstellenden Kündigungsschutz eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung. Die Frage wurde gestellt, wieso nicht Familien mit Kindern oder Alleinerziehende oder Menschen mit einer Beeinträchtigung geschützt werden sollten. Auch sie könnten alle Probleme haben, eine neue Wohnung zu finden. Es gibt somit etliche andere Mietparteien, welche auf eine bezahlbare Wohnung angewiesen sind und Schwierigkeit haben, eine geeignete bezahlbare Wohnung zu finden. Dies sind die Gründe, der Standesinitiative keine Folge zu geben.

Die Minderheit beantragt Folgegeben, weil nicht nur innerhalb des Kantons Genf Wohnungsmangel herrsche, sondern auch ausserhalb. Deshalb sei gesamtschweizerisch Handlungsbedarf gegeben. Die besondere Gefährdung dieser Gruppe von Mieterinnen und Mietern müsse mit einer gesetzlichen Lösung beseitigt werden. Sie möchte nicht, dass den älteren Leuten nur gekündigt wird, damit nachher wesentlich höhere Mieten verlangt werden können. Sie haben alte Mietverträge für Familienwohnungen. Das birgt also das Risiko, dass der Vermieter ihren Mietvertrag kündigen möchte, um die Wohnungen zu einem höheren Preis weiterzuvermieten. Die Rentnerinnen und Rentner hingegen haben keine Möglichkeiten, ihr Einkommen zu erhöhen, und so wird es ihnen fast nicht möglich, im momentanen Markt eine bezahlbare Wohnung zu finden. Das gilt ganz speziell für städtische Zentren.

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates beantragt mit 16 zu 8 Stimmen, der Standesinitiative keine Folge zu geben. Ich bitte Sie im Namen der Kommission, diesem Antrag zu folgen.

Nussbaumer Eric · P-M · Nationalrat · Basel-Landschaft · Sozialdemokratische Fraktion

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Standesinitiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Dandrès beantragt, der Standesinitiative Folge zu geben.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 60 Stimmen

Dagegen ... 122 Stimmen

(2 Enthaltungen)