Die Mieterinnen und Mieter in Inflationszeiten vor missbräuchlichem Mietzins schützen

Dandrès Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

J'annonce tout d'abord mes liens d'intérêts: je suis membre du comité de l'Asloca Suisse et salarié de l'Asloca Genève.

J'ai déposé ce texte en 2022, au moment où l'inflation était la plus forte. Je pense utile de rappeler ici que les causes de l'inflation étaient non seulement la reprise après la période du COVID-19, mais également, et pour une bonne part, l'augmentation des marges de profit de certains groupes d'entreprises. Ces groupes ont la possibilité de répercuter la hausse du prix des matières premières sur les consommateurs finaux et, en plus, d'augmenter leurs marges à chaque fois. Ce sont des chiffres importants: le FMI avait estimé, l'année dernière, que l'inflation était causée en Europe à 45 pour cent par l'augmentation des marges de ces grands groupes.

Evidemment, dans ce contexte de financiarisation du marché de l'immobilier, les bailleurs ne sont pas en reste; c'est particulièrement le cas en Suisse. Selon les études de Raiffeisen et de Wüest Partner, ou d'autres organismes qui font ces analyses statistiques, les loyers des baux en cours devraient augmenter l'année prochaine de 3 à 5 pour cent. C'est deux fois plus que l'indice des prix à la consommation (IPC). Comme l'indice prend en considération le loyer pour presque 20 pour cent dans son calcul, il y a un mécanisme de spirale infernale: l'inflation permet d'augmenter les loyers et les loyers augmentant, l'inflation croît et permet à nouveau d'augmenter les loyers. On doit donc enrayer cette spirale. Je fais deux propositions simples, qui respectent le cadre légal et préservent la propriété.

La première concerne les baux indexés, qui sont aujourd'hui légion. Ce sont des baux de cinq ans, souvent renouvelables tous les cinq ans, période pendant laquelle les loyers peuvent augmenter selon l'inflation, et la hausse se fait à 100 pour cent de l'indice. Cela ne va pas, car ces 100 pour cent de l'indice incorporent pour 20 pour cent le niveau des loyers. On doit donc sortir de ce système. Je propose de revenir à ce qui prévalait autrefois, qui consistait à retenir uniquement 80 pour cent de l'indice.

Le Conseil fédéral refuse cette proposition, en indiquant que l'inflation affecterait aussi les bailleurs. Ce n'est évidemment pas impossible pour certains et certaines d'entre eux: il s'agirait uniquement des bailleurs petits propriétaires, des personnes physiques, mais ce n'est en tout cas pas en qualité de bailleurs qu'ils seraient impactés par la hausse des prix à la consommation.

Je propose aussi une deuxième solution, à savoir de permettre de compenser la hausse que le bailleur veut imputer au locataire avec la part abusive du loyer. La loi prévoit que le loyer ne doit jamais être abusif. Cette loi n'est jamais respectée, ou presque jamais respectée. Le bailleur ne doit pas être autorisé à conserver intacte la part de profit abusif et à répercuter en plus l'inflation, dont il n'est d'ailleurs pas victime. Cette proposition s'inscrit dans ce sens.

Le Conseil fédéral affirme que durant plusieurs années, les locataires ont bénéficié d'une évolution modérée, voire baissière, de l'IPC. Il y a une confusion que l'on doit corriger: il est vrai que l'IPC a été stable et n'a que très peu baissé, mais les locataires n'en ont pas profité, puisque l'indice des loyers a fortement augmenté durant les quinze dernières années. Cela prouve que ce ne sont pas les locataires, mais bien les bailleurs qui ont concrètement profité de l'évolution baissière de l'IPC, en plus de l'augmentation des taux de référence. Les bailleurs ne peuvent pas gagner systématiquement sur les deux tableaux.

Cette proposition s'inscrit aussi dans la dynamique que le Conseil fédéral lui-même estime correcte. Il a prouvé la pertinence de cette solution, puisque le 22 novembre, il a donné mandat à M. Parmelin et à son département d'envisager de réduire le pourcentage de l'IPC que le bailleur peut répercuter sur les loyers. C'est ce que je propose ici, mais, tout de suite, sans passer par une analyse préalable, qui prendrait évidemment des mois, mois durant lesquels les locataires seraient contraints de payer des loyers beaucoup trop élevés.

Plus fondamentalement, cette mesure s'impose pour rééquilibrer le rapport entre locataires et bailleurs, en faveur des locataires. Cela est très important, car il y a quelques années, le Tribunal fédéral a pris une décision très favorable aux bailleurs, qui interdit aux locataires de demander à la fin de la période de cinq ans une baisse de loyer pour que celui-ci revienne à un niveau non abusif. Cette jurisprudence a pour effet qu'il y a des augmentations durant les cinq ans. Et en plus, aujourd'hui avec l'augmentation des taux d'intérêt, au renouvellement du bail, le bailleur pourra encore majorer le loyer un peu plus - et puis derechef, suivront les augmentations fondées sur le coût de la vie pour les cinq années qui suivent. On a donc une spirale insupportable pour les locataires, sachant que très peu d'entre eux contestent le loyer ou ont la possibilité de contester le loyer au début du bail. On arrive donc à une situation où de nombreux locataires se retrouveront dans l'impossibilité de continuer à payer des majorations de loyer.

On doit donc prendre des mesures. On doit les prendre de manière rapide. C'est ce que je propose avec ces deux solutions simples, qui collent à la réalité économique et font en sorte que le bailleur respecte l'engagement prévu par la Constitution de ne pas permettre de loyers abusifs.

Parmelin Guy · BR-M · Bundesrat · Waadt

La protection contre les loyers abusifs est l'un des éléments centraux du droit du bail qui est garanti par la Constitution fédérale. Le code des obligations et l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux contiennent les règles visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou contre d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux.

Une des alternatives possibles au modèle de loyer fondé sur les coûts utilisé dans la plupart des cas est une convention selon laquelle le loyer est indexé. Une convention de ce type n'est valable que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l'IPC. Outre la sécurité conférée par la durée minimale du bail, ce modèle a l'avantage de clarifier le mode de fixation du loyer. Et partant, il est dans la nature des choses que le loyer puisse augmenter ou baisser selon l'évolution de l'indice.

Jusqu'à récemment et durant plusieurs années, les locataires ont bénéficié d'une évolution modérée, voire baissière de l'indice. Modifier aujourd'hui de manière unilatérale les règles d'adaptation dans le but de favoriser les locataires contreviendrait au principe d'équilibre des droits et obligations contractuels en matière de bail à loyer. L'inflation affecte également les bailleurs, ceux-là devant faire face à des frais d'entretien et d'exploitation plus élevés et des coûts d'emprunt plus importants. Enfin, les taux d'intérêt hypothécaires ont augmenté à la suite des mesures de lutte contre le renchérissement.

L'adaptation du loyer indexé permet plutôt de tenir compte de toutes ces variations de coûts et du renchérissement pour le capital exposé aux risques. S'il est vrai que le contexte actuel peut aboutir à des hausses de loyer significatives, elles n'ont pas, de manière générale, un caractère abusif. De nombreux locataires sont protégés contre les conséquences de l'évolution des loyers, dans la mesure où leur salaire bénéficie également d'une compensation du renchérissement. Enfin, il convient de noter que le renchérissement suisse a diminué grâce aux mesures prises par la Banque nationale suisse. Il correspond actuellement à la valeur cible d'un indice inférieur à 2 pour cent - il était de 1,3 pour cent sauf erreur au mois de janvier - correspondant à la stabilité des prix.

La modification actuelle de l'indice montre que l'évolution du renchérissement peut à nouveau changer rapidement. Il serait inapproprié de réagir à chaque évolution à court terme par une adaptation du droit. Cela ne servirait notamment pas non plus à la sécurité juridique.

Pour ces raisons, le Conseil fédéral vous recommande de rejeter cette motion.

Abstimmung

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Abstimmung - Vote

Für Annahme der Motion ... 61 Stimmen

Dagegen ... 130 Stimmen

(0 Enthaltungen)