Tutelare gli inquilini contro gli affitti abusivi in tempi di inflazione

Testo depositato

Il Consiglio federale è incaricato di modificare l'OLAL e di presentare all'Assemblea federale un progetto di legge per tutelare gli inquilini dalle conseguenze dell'inflazione, prevedendo:

a. di limitare l'indicizzazione all'80 per cento dell'evoluzione dell'indice dei prezzi al consumo (IPC);

b. la possibilità per gli inquilini di opporsi a un aumento dell'affitto motivato da un aumento dell'IPC in presenza di un'elevata inflazione, adducendo che un tale aumento è abusivo.

Motivazione

Numerosi inquilini hanno stipulato contratti di locazione indicizzati al costo della vita e ora subiscono degli aumenti di affitto. Questi contratti consentono ai proprietari di aumentare gli affitti in linea con le variazioni dell'IPC. Prima del 2022 stipulare un contratto di locazione di questo tipo era, nella maggior parte dei casi, un buon affare: per almeno cinque anni gli inquilini erano protetti da una disdetta o da aumenti che non fossero giustificati da un corrispondente aumento del costo della vita. L'inflazione era inoltre ai minimi. Le circostanze sono ora cambiate, causando seri problemi a molti inquilini. Se l'inflazione dovesse continuare allo stesso ritmo (3 % all'anno) potrebbero infatti vedersi aumentare l'affitto di oltre il 12,5 per cento, considerando una durata del contratto di locazione di 5 anni - il minimo previsto dalla legge - con 4 possibili adeguamenti all'indice (uno ogni 12 mesi). E questo senza contare che il contratto di locazione viene spesso rinnovato per cinque anni, il che comporta una costante indicizzazione per tutta la sua durata. Dato che il Tribunale federale nega agli inquilini la possibilità di verificare se dopo la scadenza del periodo di indicizzazione un affitto sia diventato abusivo, questi ultimi sono costretti a pagare sempre di più, senza potersi difendere invocando, appunto, l'abusività dell'affitto. E come se non bastasse gli inquilini si stanno preparando nel contempo ad affrontare l'impennata dei prezzi dell'energia (riscaldamento e acqua calda), che potrebbe raggiungere il 40 per cento in primavera. Tuttavia, mentre gli affitti tendono al rialzo, ciò non avviene sistematicamente per i salari. Tra il 1993 e il 2020 sono infatti aumentati in media solo dello 0,6 per cento, al netto dell'inflazione, a fronte di un aumento della produttività, ossia della ricchezza prodotta, dell'1,2 per cento. Anzi: negli ultimi anni i salari reali (adeguati in funzione del loro potere d'acquisto effettivo) sono persino calati nella maggior parte dei settori economici. I locatori beneficiano di questa situazione economica: dopo aver realizzato profitti abusivi per 15 anni di fila - perché non trasferendo agli inquilini le riduzioni dei tassi ipotecari hanno intascato 78 miliardi di franchi, come afferma uno studio della società zurighese BASS - ora possono mettersi al riparo dall'inflazione.

La Confederazione deve adottare misure adeguate per combattere gli abusi, come previsto dalla Costituzione.

Proposta del Consiglio federale

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Parere del Consiglio federale

Gli articoli 269 e seguenti del Codice delle obbligazioni (CO) e gli articoli 10 e seguenti dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) definiscono le regole per la protezione da affitti abusivi e da altre pretese abusive del locatore. Il principio dell'affitto commisurato ai costi deriva dall'articolo 269 CO: un affitto è abusivo se serve al locatore per ottenere un reddito sproporzionato "dalla cosa locata". L'affitto ammissibile, viceversa, è calcolato in base ai costi a carico del locatore e al rendimento netto generato dal capitale proprio impiegato. Sono inoltre ammessi certi criteri di adeguamento relativi basati sull'evoluzione dei tassi ipotecari, delle spese di manutenzione ed esercizio, delle tasse e delle imposte (art. 12 cpv. 1 OLAL) nonché una compensazione del rincaro sul capitale sopportante i rischi non superiore al 40 per cento dell'incremento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo (art. 15 OLAL).

Di comune accordo, le parti possono concordare alternative alla pigione commisurata ai costi, ripiegando ad esempio sulle pigioni indicizzate ai sensi dell'articolo 269b CO. Tale accordo è valido se il contratto di locazione è stipulato per almeno cinque anni e l'indice in questione è l'indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC). Oltre alla sicurezza garantita dalla durata minima del contratto, questo modello offre il vantaggio di una strutturazione della pigione più comprensibile.

In questo modello è però altrettanto logico che l'affitto possa aumentare più o meno fortemente a seconda dell'evoluzione dell'IPC. Nel recente passato, gli inquilini hanno beneficiato per diversi anni di uno sviluppo dell'IPC moderato o addirittura negativo. Sarebbe contrario al principio di equilibrio tra i diritti e gli obblighi di un rapporto di locazione se, a seguito dell'aumento dell'inflazione, le regole del gioco venissero ora modificate unilateralmente a favore degli inquilini.

L'inflazione grava anche sui locatori, che devono sostenere spese di manutenzione e d'esercizio maggiori. A queste si aggiunge l'incremento dei costi di finanziamento, perché anche i tassi d'interesse sono saliti a causa dell'inflazione. L'adeguamento delle pigioni indicizzate riflette tutte queste variazioni e comprende, infine, anche la compensazione del rincaro sul capitale sopportante i rischi.

Una tale compensazione è concessa anche per gli affitti commisurati ai costi in virtù dell'articolo 269a lettera e CO. Sarebbe infatti arbitrario se a questo proposito i locatori con un contratto indicizzato risultassero in fin dei conti svantaggiati.

Sebbene gli attuali sviluppi possono comportare aumenti d'affitto significativi, è anche vero che questi aumenti non sono per forza abusivi. Molti inquilini sono inoltre protetti dagli effetti di questi aumenti grazie al fatto che i loro stipendi vengono adeguati all'inflazione.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.