Disdette collettive degli inquilini in caso di lavori nell'edificio (facilitare i lavori preservando il diritto all'abitazione)

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di proporre una modifica del capo terzo del titolo ottavo del Codice delle obbligazioni svizzero (art. 271 segg.) che offra agli inquilini, in caso di disdetta per lavori di valorizzazione nell'edificio in cui abitano, una protezione simile a quella prevista in caso di licenziamenti collettivi (art. 335d segg. CO), ossia:

a. la consultazione degli inquilini prima della disdetta;

b. la possibilità per gli inquilini di avanzare proposte su come evitare o limitare le disdette e attenuarne le conseguenze;

c. l'obbligo per il locatore di fornire per iscritto agli inquilini le informazioni pertinenti per una tale consultazione;

d. l'obbligo per il locatore di notificare per iscritto all'autorità comunale o cantonale competente in materia di abitazioni le disdette collettive previste. La notifica deve riportare il risultato della consultazione degli inquilini e tutte le informazioni pertinenti riguardanti i lavori e le disdette;

e. l'autorità comunale o cantonale deve cercare soluzioni per evitare le disdette previste (consigli su come eseguire i lavori, ad esempio distribuendoli su più fasi, proposte di sistemazioni provvisorie, ecc.), eventualmente limitarne il numero e, a titolo sussidiario, risolvere i problemi dovuti a queste disdette e garantire il diritto all'abitazione degli inquilini interessati;

f. per gli edifici adibiti principalmente a scopi abitativi che contano più di 3 alloggi il locatore è tenuto a condurre trattative con gli inquilini per elaborare un piano sociale (obbligo di risultato). Se falliscono, va consultata l'autorità di conciliazione in materia di locazione, che - dopo un tentativo di conciliazione - si pronuncia sul caso in qualità di istanza arbitrale. Sono fatti salvi i diritti di annullamento della disdetta e di protrazione della locazione secondo gli articoli da 271 a 273c del Codice delle obbligazioni.

g. le disdette che non rispettano la suddetta procedura sono da considerarsi nulle.

Begründung

A fronte degli interessi negativi della BNS e dei bassi rendimenti obbligazionari, stiamo assistendo oggi a una corsa agli investimenti in immobili a carattere residenziale. I loro prezzi stanno aumentando rapidamente e bruscamente, con il risultato che i rendimenti tendono al ribasso, dato che gli affitti non aumentano in ugual misura. Gli investitori cercano allora di investire negli immobili che già possiedono. Grazie a un meccanismo che li favorisce (art. 14 OLAL), i proprietari possono trarre profitto da questi investimenti, a tutto svantaggio dei loro inquilini.

Alcuni locatori cercano addirittura di rimpiazzarli, al termine dei lavori di valorizzazione, con degli inquilini nuovi, consapevoli che sul mercato della locazione possono attualmente riaffittare le loro abitazioni a prezzi più elevati. A questo proposito va ricordata la posizione del Tribunale federale, secondo cui una disdetta data in vista di una ristrutturazione non è abusiva, e non può quindi essere annullata, se la presenza dell'inquilino complica i lavori e se al momento della disdetta il progetto di ristrutturazione si trova già a uno stadio avanzato. L'inquilino può evitare la disdetta se si impegna a lasciare l'abitazione durante i lavori (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Editions de l'ASLOCA Romande, 2019, p. 965-966).

Queste disdette hanno un impatto sociale notevole. Decine di inquilini - spesso con un reddito che non permette loro di trovare casa sul mercato immobiliare privato - si ritrovano de facto senzatetto. Devono allora ricorrere all'aiuto della collettività, pur sapendo che i parchi immobiliari in mano pubblica sono molto spesso più che saturi.

Poiché queste disdette sono probabilmente destinate ad aumentare con il gonfiarsi della bolla immobiliare, è necessario un intervento legislativo. L'obiettivo della presente mozione è recepire nel diritto della locazione alcune disposizioni del diritto applicato ai licenziamenti collettivi.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale è consapevole che le disdette collettive dei contratti di locazione possono comportare casi difficili ed è informato sull'attuale situazione economica. Le misure proposte sono tuttavia onerose e complesse. Non limiterebbero soltanto la libertà contrattuale dei locatori nei confronti degli inquilini, ma pregiudicherebbero l'esercizio stesso del diritto di proprietà, mentre il diritto vigente limita già la libertà contrattuale delle parti per quanto riguarda le disdette.

Una disdetta è in effetti contestabile se è contraria alle regole della buona fede (art. 271 cpv. 1 CO). Questo è il caso, secondo la giurisprudenza, se non è motivata da un interesse oggettivo, serio e degno di protezione, bensì da ragioni puramente pretestuose. Le regole della buona fede sono inoltre violate in presenza di un palese squilibrio tra l'interesse dell'inquilino a mantenere il contratto e quello del locatore a rescinderlo (cfr. p. es. DTF 4A_183/2017 sentenza del 24 gennaio 2018 consid. 2., DTF 4A_703/2016 sentenza del 24 maggio 2017 consid. 4.1.; DTF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497). Se tuttavia la presenza degli inquilini comporta complicazioni, costi supplementari o un prolungamento della durata dei lavori, la disdetta del contratto di locazione in vista di un imminente risanamento non è contraria alle regole della buona fede. La valutazione dipende dai lavori previsti (DTF 140 III 496 consid. 4.2.2. p. 499). Le disdette possono essere contestate dagli inquilini interessati. Inoltre, prima di respingere una tale contestazione, l'autorità competente esamina d'ufficio se la locazione può essere protratta (art. 273 cpv. 5 CO) e in questo contesto può prendere in considerazione le conseguenze negative per l'inquilino.

Nelle procedure davanti all'autorità di conciliazione competente non sono addossate spese processuali (art. 113 CPC). Secondo le statistiche sulle procedure di conciliazione pubblicate dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), la maggior parte dei casi relativi a una disdetta è risolta mediante accordo tra i contraenti. Pertanto, il diritto vigente considera equamente gli interessi in gioco.

Il locatore che nel suo immobile rescinde tutti i contratti di locazione corre il rischio di non riuscire a riaffittare i suoi locali ed è esposto alle variazioni dei tassi d'interesse. Imporgli ulteriori obblighi in un contesto economico incerto, addirittura impedirgli in certi casi di disdire un contratto di locazione, non sembra essere una soluzione opportuna. Oltre a ciò, i Cantoni e i Comuni potrebbero essere costretti a riorganizzare i compiti dei loro uffici delle abitazioni e a dover incrementare le risorse di personale. Le modifiche chieste dalla mozione potrebbero quindi generare ulteriori oneri finanziari e amministrativi sia per i proprietari privati che per le autorità pubbliche.

Se è vero che la mozione solleva una questione potenzialmente inquietante per gli inquilini, recentemente trattata da alcuni media, è anche vero che tra un contratto di locazione e un contratto di lavoro sussistono differenze importanti. Non è quindi possibile trasporre automaticamente le disposizioni dei contratti di lavoro ai rapporti di locazione. Secondo il Consiglio federale il problema di fondo - ossia gli squilibri tra domanda e offerta sul mercato degli alloggi - non può essere risolto rafforzando la protezione contro le disdette, come chiesto dall'autore della mozione. L'evoluzione della situazione sarà comunque seguita da vicino.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.