Wortlaut

Il Parlamento è incaricato di procedere alle necessarie modifiche legislative affinché i progetti urbani in prossimità delle stazioni ferroviarie non provochino un'impennata dei prezzi di vendita e delle pigioni di alloggi e locali commerciali, allontanando così le famiglie con un reddito medio-basso nonché i piccoli commercianti e gli indipendenti.

Le modifiche devono segnatamente concretizzare le seguenti misure concernenti gli alloggi e i locali commerciali esistenti o da costruire su fondi di proprietà della Confederazione o di un'azienda parastatale come le FFS o FFS Immobili SA:

1. gli alloggi da costruire nel perimetro adiacente alle infrastrutture per il trasporto ferroviario devono rispondere a un'esigenza preponderante di interesse pubblico per quanto riguarda il tipo, la pigione e il prezzo di vendita;

2. i locali commerciali da costruire devono rispondere a un'esigenza di interesse pubblico per quanto riguarda il tipo, la pigione e il prezzo di vendita;

3. gli alloggi e i locali commerciali sono sottoposti a un controllo automatico delle pigioni e dei prezzi di vendita per una durata indeterminata;

4. il controllo delle pigioni garantisce il rispetto delle prescrizioni di cui all'articolo 269 e seguente del Codice delle obbligazioni (protezione dalle pigioni abusive); ove possibile, le pigioni massime devono essere fissate in base al criterio del reddito (lordo o netto);

5. il controllo dei prezzi di vendita si fonda sul principio della copertura dei costi con un reddito proveniente da fondi propri investiti;

6. il tasso di reddito dei fondi propri, gli oneri immobiliari di cui si può tenere conto nonché il valore o il prezzo d'acquisto dei terreni che è possibile ripercuotere sui prezzi di vendita sono determinati dal Consiglio federale sulla base di una raccomandazione formulata da una commissione di valutazione;

7. nella commissione devono essere rappresentati i gruppi di difesa degli inquilini;

8. la commissione e il Consiglio federale devono tenere presente che i terreni sui quali sono costruiti gli alloggi o i locali commerciali sono stati messi a disposizione delle FFS per i bisogni del servizio pubblico e che pertanto queste ultime risultano avvantaggiate rispetto alla maggior parte dei loro concorrenti, poiché non hanno dovuto versare il prezzo d'acquisto del terreno oppure hanno corrisposto un importo inferiore al prezzo di mercato. Questo vantaggio deve beneficiare ai futuri abitanti o esercenti.

Begründung

I prezzi dei fondi aumentano in tutte le grandi città.

Questo aumento, che in alcune regioni può essere paragonato a una bolla immobiliare, è riconducibile a diversi fattori. Per prima cosa, quello degli immobili è un settore d'investimento molto redditizio in un periodo in cui i tassi d'interesse delle obbligazioni hanno raggiunto livelli storicamente bassi e la BNS applica tassi d'interesse negativi. In secondo luogo, il potere d'acquisto di una parte della popolazione è cresciuto e con esso il reddito disponibile per pagare pigioni esorbitanti agli occhi della popolazione restante.

Le persone con un forte potere d'acquisto sono spesso portate a compiere numerosi spostamenti per motivi di lavoro e sono così alla ricerca di alloggi in prossimità delle infrastrutture di trasporto come le stazioni ferroviarie. Situate nel cuore delle agglomerazioni, queste ultime fanno parte delle zone più ricercate.

Ristrutturazioni, ampliamenti o costruzioni di stazioni ferroviarie diventano quindi un'occasione per trasformare profondamente tutto un quartiere. I locatori approfittano della rinnovata attrattiva di questi alloggi per cercare di aumentare in modo drastico le pigioni, per esempio in seguito a lavori di ristrutturazione.

Le FFS, insieme alla loro società di promozione immobiliare FFS Immobili SA, svolgono un ruolo determinante in questa trasformazione urbana e sociologica dei quartieri. Partecipano attivamente alla speculazione, incitate principalmente dalle elevate esigenze poste dalla Confederazione in materia di profitti delle imprese del servizio pubblico. Gli obiettivi strategici per le FFS relativi al periodo 2019-2022 prevedono infatti che il loro settore immobiliare versi ogni anno 150 milioni di franchi alla divisione Infrastruttura e contribuisca al finanziamento della cassa pensioni. Di certo è preferibile che le pigioni abusive imposte agli inquilini servano a finanziare il servizio pubblico, piuttosto che a versare dividendi agli azionisti dei locatori privati. Resta il fatto che attraverso questi terreni occorrerebbe piuttosto sostenere la politica a favore di alloggi a costi accessibili.

Nella sua risposta alla mia domanda 21.8067 il Consiglio federale ha affermato che nel corso dei prossimi venti anni le FFS intendono costruire circa 12 000 alloggi, essenzialmente su terreni di loro proprietà e sui quali hanno o avevano un diritto d'uso nel quadro della gestione del servizio ferroviario.

Quest'iniziativa impone alle FFS una modesta contropartita rispetto all'immenso vantaggio commerciale ottenuto dalla costruzione o dall'ampliamento di una stazione ferroviaria nelle vicinanze dei loro edifici. In questo modo sarebbe però possibile mantenere un certo numero di alloggi accessibili o evitare un rincaro considerevole dei prezzi degli alloggi, già elevati, in zone per lo più situate nel cuore di una città o di un quartiere.

Un controllo permanente si giustifica alla luce del fatto che le FFS non hanno dovuto pagare l'acquisizione dei terreni edificabili oppure li hanno acquisiti a un prezzo decisamente inferiore a quello di mercato.

In generale, l'attuazione di queste misure dovrebbe permettere di creare o di mantenere aree edificate accessibili alla maggioranza della popolazione nonché alle PMI, allentando la morsa della rendita fondiaria e immobiliare.