Maggiore trasparenza nel conteggio spese accessorie energetiche di locazione. Uniformare i conteggi delle spese accessorie e di riscaldamento edifici pubblici e privati

Wortlaut

Il Consiglio Federale è incaricato di esaminare e presentare un rapporto su come uniformare la presentazione del conteggio delle spese accessorie e di riscaldamento per i locatari, inoltre con la diffusione di impianti fotovoltaici per le future Comunità locali di energia elettrica, in particolare per definire eventuali direttive relative a:

1. fattori di conversione dei vettori energetici nell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto dei locali d’abitazione o commerciali (OLAL)

2. modello di calcolo dell’allestimento delle spese accessorie e di riscaldamento unificato in tutti i Cantoni nell’OLAL come parte integrante del contratto di locazione

3. unità di misura (CHF/kWh) per il prezzo dei combustibili sulla fattura del fornitore

4. la fatturazione dei consumi di elettricità in Comunità locali di Energia elettrica

Il presente postulato chiede di analizzare i metodi trasparenti e unitari per la fatturazione delle spese accessorie fino ai fattori di conversione dei vettori energetici utilizzati per riscaldare l’acqua sanitaria e per riscaldare i locali.

Attualmente non sempre si conoscono questi fattori di conversioni, causando errori di calcoli dei consumi di cui nessuno delle parti se ne accorgono.

I proprietari e amministratori allestiscono i conteggi talvolta in modo approssimativo e generico.

La regolamentazione con metodi e parametri precisi e trasparenti migliora le relazioni tra le parti contrattuali ed evita conflitti giudiziari.

Oggi e in futuro è più che mai importante disporre di un modello unificato del conteggio delle spese accessorie e di riscaldamento, sull’esempio CISE edito dall’Ufficio federale dell’energia, che consente il corretto conteggio delle misurazioni dei consumi effettivi in particolare di olio per il riscaldamento, gas o biomassa. Questo modello di calcolo che considera anche i vari tributi sui combustibili fossili e il contributo per il fondo dell’energia rinnovabile.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

In base all'articolo 257b capoverso 1 del Codice delle obbligazioni (OR; RS 220), nel caso di locali d’abitazione o commerciali le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa. Le spese accessorie devono essere distribuite secondo il principio di causalità. Secondo l’articolo 8 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali, OLAL; RS 221.213.11), l’inquilino ha il diritto di richiedere un conteggio dettagliato e la ripartizione dei costi di riscaldamento e acqua calda. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il locatore adempie all'obbligo di redigere un conteggio dettagliato solo se quest’ultimo è chiaro e comprensibile a tal punto da consentire all’inquilino di capire quali voci di spesa accessorie è tenuto a corrispondere e in quale misura (chiave di ripartizione) (sentenza del Tribunale federale 4A_127/2014 del 19 agosto 2014 consid. 6.4).La ripartizione dei costi sostenuti per il periodo di conteggio in questione deve basarsi su una chiave di ripartizione ragionevole e adeguata. Nella maggior parte dei casi le spese per il riscaldamento e l'acqua calda sono ripartite in base alle dimensioni dell'appartamento – metri quadrati o metri cubi – o in base alla registrazione dei consumi individuali. Secondo l'articolo 45 capoverso 3 lettera c della legge federale sull'energia (LEne; RS 730.0) i Cantoni sono tenuti a emanare disposizioni specifiche per il conteggio individuale delle spese di riscaldamento e di acqua calda nelle nuove costruzioni e in caso di rinnovamenti considerevoli a edifici esistenti. I Cantoni hanno attuato queste disposizioni in misura diversa. Dal 2017 è disponibile il modello per il conteggio individuale delle spese dell'energia e dell'acqua (CISE); per gli edifici meno recenti rimane valido il precedente modello di calcolo per il conteggio individuale delle spese di riscaldamento e di acqua calda (CISR).In caso di utilizzo misto, ad esempio un edificio con locali commerciali e appartamenti, le circostanze specifiche possono richiedere un approccio più differenziato. Poiché di norma un ristorante, ad esempio, consuma più acqua calda in relazione alla sua superficie rispetto a un appartamento, potrebbe essere utile misurare esattamente almeno i consumi dell'attività commerciale. Poiché il consumo di energia è misurato in chilowattora (kWh), per determinare la quota di energia consumata negli altri locali è necessario convertire questo valore adeguandolo al rispettivo vettore energetico. I relativi fattori fisici di conversione sono noti (p. es. quanta energia in kWh è contenuta in un litro di olio da riscaldamento, cfr. pagina di conversione Einheiten Umrechner su www.energie-umwelt.ch) e non hanno bisogno di essere riportati in un atto normativo come l’OLAL; 10 kWh equivalgono ad esempio a più o meno un litro di olio da riscaldamento.Il consumo di energia rilevato può quindi essere convertito in litri di olio da riscaldamento; il risultato deve essere dedotto dalla quantità totale di olio da riscaldamento consumato all’interno dell’edificio. La parte rimanente va ripartita tra gli inquilini degli appartamenti in base alla superficie o alla cubatura. Per l’elaborazione e la comprensibilità di un conteggio del riscaldamento e dell'acqua calda che soddisfi i requisiti sopra descritti non sono necessarie altre informazioni, come per esempio il prezzo per kWh. Alla luce di quanto detto, rimane aperta la questione dell’inclusione di disposizioni nell’OLAL o nel diritto in materia di energia.A seconda dell'efficienza dell'impianto di riscaldamento, la quantità di energia prelevata e quindi il volume che nell’esempio descritto verrebbe distribuito tra gli appartamenti possono variare leggermente. Tuttavia, un tale scostamento rientra nella natura delle cose e nella normale dispersione. Sono da prendere in considerazione anche eventuali perdite derivanti per esempio dalla distribuzione di energia ad altri edifici. L'unico modo per evitare eventuali scostamenti sarebbe quello di fornire un conteggio individuale dei consumi per singola unità. I Cantoni sono liberi di imporre un obbligo in tal senso, che va oltre i requisiti dell'articolo 45 LEne.Per quanto riguarda le comunità elettriche locali, va notato che le parti coinvolte sono i consumatori finali del gestore della rete di distribuzione locale. A differenza di quanto avviene nel caso di un raggruppamento ai fini del consumo proprio, il compenso da versare a una comunità elettrica locale non costituisce quindi una spesa accessoria ai sensi del diritto di locazione. Di conseguenza, non è possibile includere alcuna disposizione al riguardo all’interno dell’OLAL. Tuttavia, nell'ordinanza sull'approvvigionamento elettrico (OAEl; RS 734.71) il Consiglio federale ha proposto disposizioni di base per il rapporto tra le parti di una comunità elettrica locale. La relativa procedura di consultazione si è conclusa il 28 maggio 2024. Il Consiglio federale stabilirà l'ulteriore modo di procedere dopo l'analisi dei pareri.Sulla base di quanto illustrato sopra, il Consiglio federale non ritiene necessaria alcuna regolamentazione.

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.