Wortlaut

Der Bundesrat wird aufgefordert, Massnahmen zu ergreifen, die den Erwerb von selbst bewohntem Eigentum fördert, wie es in Artikel 108 BV vorgesehen ist: "Der Bund fördert den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient,...).

Dazu sind im Gesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (WFG) für den Eigenbedarf Privater folgende Anpassungen zu prüfen und/oder folgende Massnahmen zu evaluieren. Gestützt darauf soll der Bundesrat zielführende Lösungen unterbreiten:

Erstens soll der Bundesrat prüfen, ob und wie die sistierte direkte "Eigentumsförderung im Gesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (WFG)" reaktiviert werden kann, um die Bedürfnisse nach Wohneigentum für Private, wie es in der Bundesverfassung vorgesehen ist, zu ermöglichen. Damit soll die Tragbarkeit von Hypotheken mit (subsidiären) Direktdarlehen oder Bürgschaften für selbst bewohntes Eigentum vereinfacht werden.

Zweitens wird der Bundesrat aufgefordert, eine Anpassung des Wohnraumförderungsgesetzes vorzulegen. Die Vergabe von zinslosen Darlehen oder Bürgschaften des Bundes an Privatpersonen zum Erwerb von selbst bewohntem Wohneigentum sollen mit klaren Rahmenbedingungen ergänzt und präzisiert werden. Vorstellbar sind Obergrenzen der zu unterstützenden Fläche oder der maximalen Höhe der Beiträge. Weiter sollen Zuschläge zu den zinslosen Darlehen oder Bürgschaften geprüft werden (z. B. für Familien mit Kindern oder für verdichtetes Bauen; für Bauen in (geschützten) Stadt-oder Dorfkernen; für Altbausanierungen und der Erweiterungen von Altbauten).

Drittens wird der Bundesrat aufgefordert, weitere Massnahmen (ausserhalb des WFG) vorzuschlagen, wie die Eigenmittelvorschriften und damit die Tragbarkeit für Hypotheken für selbst bewohntes Eigentum für Private erleichtert und dem jeweils gegebenen Zinsumfeld Rechnung getragen werden kann:

Die Tragbarkeit einer Hypothek wird heute mit einem virtuellen (zu) hohen Zinssatz von 4,5 - 5 Prozent gerechnet. Dabei besteht heute die Möglichkeit zum Abschluss von Festhypotheken mit langen Laufzeiten zu erheblich besseren Konditionen. Es soll neu einerseits der massgebende tiefere Zinssatz für die Tragbarkeit berücksichtigt und andererseits ein bedeutender Teil der so eingesparten Zinsen für die Amortisation zur Erreichung des Zielbands des maximalen Belehnungswertes von 2/3 in 15 Jahren verwendet werden können. Weiter soll geprüft werden, ob mit einer Lockerung der regulatorischen Eigenmittelvorschriften der Banken z.B. mittels Erhöhung des Prozentsatzes (heute max. 10 %) aus Guthaben der 2. Säule (Vorbezug und Verpfändung) die Eigenmittel erhöht werden können.

Viertens soll der Bundesrat evaluieren, wie angebotsseitig der Druck aus dem Wohnungsmarkt genommen werden kann und gestützt darauf, zielführende Massnahmen vorschlagen (insbesondere mittels zinslosen Darlehen und Bürgschaften gemäss WFG für Wohnbausanierungen in Stadt- und Dorfkernen)

Begründung

Der Bund ist gemäss Artikel 108 der Bundesverfassung gehalten, den Wohnungsbau und den Erwerb von Wohn- und Hauseigentum zu fördern, die dem Eigenbedarf Privater dient. Artikel 108 BV zur Wohnbau- und Wohnbaueigentumsförderung und das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (WFG) halten seit längerer Zeit nicht mehr das, für das sie geschaffen worden sind.

Wie im Merkblatt zum Wohnraumförderungsgesetz (WFG) vom Juni 2020 (Übersicht über Ziele und Förderinstrumente) des Bundesamtes für Wohnungswesen dargelegt, stellt das WFG die folgenden Instrumente zur Verfügung:

a. Direkte Unterstützung durch zinslose oder zinsgünstige Darlehen für gemeinnützige Bauträger im Mietwohnungsbau;

b. Direkte Unterstützung durch zinslose oder zinsgünstige Darlehen für Eigentümer von selbst genutztem Wohneigentum;

c. Indirekte Unterstützung: Der Bund verbürgt die Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Bauträger (EGW), leistet Rückbürgschaften an die Hypothekarbürgschaft-Genossenschaften im Mietbereich und gewährt den Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Mittel für die Bildung eines Fonds de roulement.

d. Mittel für die Forschung und für die Förderung von exemplarischen Projekten.

Im Rahmen des "Entlastungsprogramms 2003 für den Bundeshaushalt" sind die vom Bund direkt gewährten Darlehen bis auf Weiteres sistiert worden. Die Förderung beschränke sich somit momentan auf die Punkte c. und d.

https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/wohnraumfoerderung/wfg/indirekte-foerderung-des-gemeinnuetzigen-wohnungsbaus.html)

Dieses steht im Widerspruch zu den Realitäten am Immobilienmarkt. Die steigenden Immobilienpreise, die Anforderungen an das Eigenkapital, die zu erfüllenden Tragbarkeitsvoraussetzungen und die Verknappung auf der Angebotsseite durch Zuwanderung und immer knapper werdendem Bauland machen Eigentum für eine immer grössere Gruppe von Einwohnerinnen und Einwohner der Schweiz schier unmöglich. Sie können den Traum des Eigenheims nicht erfüllen. Es sei denn, es sei gerade eine Erbschaft angefallen oder es konnte ein Vorbezug des Erbes erfolgen. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist aber zu Recht ungebrochen hoch. Wie kann mit diesem Dilemma, wie kann mit diesen Zielkonflikten umgegangen werden?

Ein Beispiel für die Schwierigkeit zu einer Hypothek zu kommen, macht Folgendes deutlich: Mit einem Haushaltseinkommen von 127 000 Franken (was weit über dem Durchschnittseinkommen von rund 80 000 Franken der Einwohnenden der Schweiz liegt) und bei erforderlichen 20 Prozent Eigenmitteln von 160 000 Franken (die Hälfte davon aus Vorsorgegelder möglich) ist die Tragbarkeit bei einem Kaufpreis der Immobilie von 800 000 Franken und einer Hypothek von maximal 640 000 knapp gegeben. Ein Erwerb von Wohneigentum selbst mit diesem überdurchschnittlichen Erwerbseinkommen, ist trotz des attraktiven Zinsumfeldes (welches für die Berechnung aktuell und regulatorisch nicht zugezogen werden kann) nur für Wenige möglich. Würde andererseits ein Zinssatz einer Festhypothek (Laufzeit über 15 Jahre) mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent gerechnet würde ein durchschnittliches Einkommen gar von 80 000 Franken ausreichen.

Der Eigentumserwerb wird also für viele, auch durch die regulatorischen Vorschriften, welche die Banken erfüllen müssen, erschwert. Die regulatorischen Vorschriften der Banken (gefasst in den Richtlinien/Standesregeln betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen von swissbanking) verordnet durch Finma und der Schweizerischen Nationalbank zwingen jüngere Paare oder Familien dazu, höhere Mieten für das Wohnen zu entrichten, als ihnen Wohnkosten bei einem Eigenheim entstehen würden. Sie werden regulatorisch bestraft und nähren erst noch Vermieter (wie Immobiliengesellschaften, Versicherungen und unter Umständen gar ihre eigene Pensionskasse) mit höheren Mietkosten. Sie könnten das Geld, was sie mehr für die höhere Miete statt für das Eigenheim zahlen müssen, als Amortisationen für ihre Hypothek aufwenden. Und würden so die Erreichung der Vorgaben zur Tragbarkeit der Hypothek in 15 Jahre problemlos erreichen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Tragbarkeit einer Hypothek für Private (gemäss BV 108) zu ermöglichen. Ein Weg führt über die Prüfung von Massnahmen, wie die regulatorischen Vorschriften zur Tragbarkeit einer Hypothek den heute gängigen Gegebenheiten anzupassen sind. Der andere Weg führt über die Reaktivierung der im WFG vorgesehenen Gewährung von Bürgschaften oder zinslosen Darlehen. Das Gesetz ist aber mit klaren Rahmenbedingungen zu ergänzen unter welchen subsidiär zinslosen Darlehen oder Bürgschaften des Bundes gesprochen werden (maximale Höhe der Beträge oder maximale Grösse des zu unterstützenden Eigentums).

Die Verknappung des Angebots für Wohneigentum hat zu einer Preissteigerung geführt. Das neue Raumplanungsgesetz hat das zur Verfügung stehende Bauland ebenfalls eingeschränkt, was mit ein Preistreiber für Immobilien sein dürfte. Daher müssen auch auf der Angebotsseite Massnahmen angegangen werden, damit mehr Wohneigentum für Private zur Verfügung steht, sich mehr Menschen in unserem Land ihren Traum von Wohneigentum erfüllen und leisten können. In vielen Dorf- oder Stadtkernen stünde Wohnraum zur Verfügung, der aber aus verschiedenen Gründen nicht genutzt und nicht saniert wird. In den Kantonen wurden bereits Massnahmen zur Animierung des Sanierens in (geschützten) Dorf- und Altstadtkernen zur Stärkung der Innenentwicklung und Verdichtung erarbeitet. Damit aber private Eigentümer letztlich den Entscheid fällen, in ihren Altbau zu investieren, fehlen oft die finanziellen Mittel. Sanierungen von Altbauten zu zeitgemässem Wohnen sind teurer und anspruchsvoller, als das Bauen auf der grünen Wiese. Um dem Primat der (Innen-)Verdichtung nachzuleben, sollten diese finanziell von Seiten des Bundes (und der Kantone) mit zusätzlichen Bürgschaften oder Darlehen erleichtert werden. Mit einer Anpassung des WFG sollen gerade die Sanierungen oder Erweiterungen von Altbauten in Dorf- oder Stadtkernen für Private finanziell unterstützt werden können. Dabei könnten die Beiträge, wie sie für denkmalpflegerische Massnahmen von Bund und Kantonen seit Jahren sehr erfolgreich angewendet werden, Vorbild sein.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass der Zugang zu Wohneigentum in den vergangenen Jahren für viele Haushalte schwieriger geworden ist.

Neben anderen Publikationen hat dies auch das Sonderthema "Wohneigentum" des Monitors "Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt" Entwicklung 2020 des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) aufgezeigt (https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/01_Wohnungsmarkt/11_Marktwirtschaftliche_Wohnungsversorung/113_Personenfreizuegigkeit/factsheet_2020/m2021_1.pdf.download.pdf/M2021_1_Schweiz_d.pdf). Die Wohneigentumsquote ist nach einem Höhepunkt von 38,4 Prozent im Jahr 2015 in der jüngeren Vergangenheit wieder auf 36,4 Prozent (2019) gesunken. Die Analysen zeigen, dass zwischen 2008 und 2020 der Anteil von Einzelpersonen, kinderlosen Paaren und älteren Menschen unter den Wohneigentümern überproportional zugenommen hat. Weiter zeigt sich, dass ohne Vermögen der Erwerb von Wohneigentum schwieriger geworden ist, wodurch Haushalte mit kleineren und mittleren Einkommen der Zugang zu Wohneigentum vielerorts aussichtslos geworden ist. Insbesondere für Familien ohne grosses Vermögen ist der Traum vom Eigenheim kaum noch realisierbar.

Der Bundesrat verfolgt die Entwicklungen am Schweizer Immobilienmarkt aufmerksam und stellt fest, dass die Problematik von vielfältigen Parametern beeinflusst wird. Die in der Motion vorgeschlagenen Massnahmen werfen verschiedene Fragen auf und sind unterschiedlich zu beurteilen:

Zu 1 und 2: Eine Reaktivierung der 2003 sistierten direkten Eigentumsförderung gemäss Wohnraumförderungsgesetz (WFG; SR 842) (Forderung 1) könnte mit den vorgeschlagenen Anpassungen des WFG (Flächenbeschränkungen, Zuschläge für Familien, verdichtetes Bauen, Bauen in Dorfkernen, Sanierungen im Bestand) durchaus zu mehr Flächeneffizienz im Wohneigentum beitragen und die Siedlungsentwicklung nach innen fördern (Forderung 2 sowie teilweise Forderung 4). Hingegen dürften diese Massnahmen wohl kaum zu einer nachhaltigen Preisdämpfung auf dem Immobilienmarkt führen. Sie könnten die Immobilienpreise gar noch weiter steigen lassen und dazu führen, dass die Haushalte, die vom Bund gefördert werden, in eine Konkurrenzsituation mit anderen Kaufwilligen geraten. Auch stellt sich die Frage, ob die Fördermassnahmen nicht erst zu einem Zeitpunkt Wirkung entfalten könnten, wenn die Situation auf dem Wohnungsmarkt sich wieder geändert hat. Der Bundesrat hat 2007 entschieden, sich auf die Gewährung von indirekten Bundeshilfen zu beschränken.

Zu 3: Was die Regeln zu den Eigenmittelvorschriften und der Tragbarkeit angeht, sprachen sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) und die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) wiederholt gegen Lockerungen aus. Sie sehen bei einem abrupten und starken Zinsanstieg beträchtliche Risiken für die Finanzmarktstabilität. Aufgrund der derzeit hohen Immobilienpreise besteht die Gefahr von Preiskorrekturen und angesichts der hohen Verschuldung könnten Kreditnehmer Mühe bekunden, ihre Zinsen zu bezahlen. Diese Risiken sind ernst zu nehmen. In seiner Stellungnahme zur Motion 21.4339 lehnte der Bundesrat die Forderung ab, die Guthaben der beruflichen Vorsorge vollständig für den Erwerb von Wohneigentum zuzulassen, da dies den Nachfrageüberhang nach Eigentum weiter verstärken und die Preise zusätzlich anheizen würde. Auch die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers zeigt, dass es derzeit nicht angezeigt ist, die bestehenden Kreditvergaberegeln zu lockern.

Zu 4: Was angebotsseitige Massnahmen angeht, setzen Gemeinden und Kantone (vgl. Übersicht "Kantonale Hilfen" auf der Webseite des BWO) bereits entsprechende Instrumente ein. Diese sind effizient und entsprechen den Bedürfnissen vor Ort.

Aus diesen Gründen erachtet der Bundesrat die Motion nicht zielführend.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.