Zonenreglement Siedlung

RRB Datum

Planer

80/ZRS/1/0

778

22.05.2007

Raumplanung Holzemer GmbH

80/ZRS/1/1

1367

28.08.2012

Stierli + Ruggli Ingenieure + Raumplaner AG

80/ZRS/1/2

1668

06.11.2018

Jermann Ingenieure + Geometer AG

Amt für Raumplanung Bearbeitet am: 03.12.2018 / PS

INHALTSVERZEICHNIS A

ALLGEMEINES

4

1

ERLASS

4

2

ZWECK

4

3

ZIELE

4

4

GELTUNGSBEREICH

5

5

ZONENEINTEILUNG

5

B

BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART

6

6

DEFINITIONEN UND BERECHNUNGSARTEN IN DEN WOHNZONEN

6

6.1

Bebauungsziffer

6

6.2

Massgebende Parzellenfläche

6

6.3

Nutzungsumlagerung

7

6.4

Bauparzellen in verschiedenen Zonen

7

6.5

Sockelgeschoss

7

6.6

Fassadenhöhe

8

6.7

Gebäudehöhe

8

6.8

Fassaden- und Gebäudehöhe für Nebenbauten

9

6.9

Versetzte Geschosse

9

6.10

Gebäudelänge

9

7

SPEZIELLE PLANUNGS-, NUTZUNGS- UND BAUVORSCHRIFTEN

9

7.1

Bestehende zonenfremde Bauten und Anlagen

9

7.2

Vereinfachtes Quartierplanverfahren

10

7.3

Ausnahmebewilligungen

10

7.4

Pflichtparkplätze

11

7.5

Kompostier- und Sammelstellen

11

C

WOHNZONEN SOWIE WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN

12

1

8

NUTZUNGSARTEN IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN

12

8.1

Zulässige Nutzungen in den Wohnzonen

12

8.2

Zulässige Nutzungen in den Wohn- und Geschäftszonen

12

9

MAXIMAL-NUTZUNGSMASSE IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN

13

9.1

Zweigeschossige Wohnbauten in der Zone W2a

13

9.2

Zweigeschossige Wohnbauten in der Zone W2b

13

9.3

Zweigeschossige Bauten in der Zone WG2

13

9.4

Dreigeschossige Wohnbauten in der Zone W3

14

9.5

Dreigeschossige Bauten in der Zone WG3

14

9.6

Dreigeschossige Bauten in der Zone WG3a

14

9.7

Nebenbauten in den Wohnzonen

14

10

DÄCHER IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN- UND GESCHAFTSZONEN

15

10.1

Dachgestaltung

15

10.2

Bauteile an und auf dem Dach

16

10.3

Dachaufbauten

17

10.4

Dachaufbauten bei Flachdächern

17

10.5

Einschnitte

17

11

UMGEBUNGSGESTALTUNG IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN

18

11.1

Aufschüttungen und Abgrabungen

18

11.2

Terraineinschnitte am Haus

18

D

UBRIGE ZONEN UND OBJEKTE

19

12

GEWERBEZONE

19

12.1

Nutzungsart in der Gewerbezone

19

12.2

Nutzungsmass in der Gewerbezone

19

12.3

Messweise in der Gewerbezone

19 2

12.4

Umgebungsgestaltung in der Gewerbezone

20

13

INDUSTRIEZONE

20

13.1

Nutzungsart in der Industriezone

20

13.2

Nutzungsmass in der Industriezone

20

13.3

Messweise in der Industriezone

20

14

ZONE FÜR ÖFFENTLICHE WERKE UND ANLAGEN

21

15

ZONE FÜR SPORT- UND FREIZEITANLAGEN

21

16

ZONE MIT QUARTIERPLANPFLICHT

21

16.1

Zone mit Quartierplanpflicht „Langimatt"

21

17

HECKEN UND FELDGEHÖLZE

22

17a

FREIHALTEZONEN

22

18

UFERSCHUTZZONE

22

E

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

23

19

ZUSTANDIGKEIT

23

20

FACHBERATUNG

23

21

ZUWIDERHANDLUNGEN

23

22

AUFHEBUNG DES BISHERIGEN RECHTS

23

23

ANPASSUNG DER ZONENVORSCHRIFTEN

23

24

RECHTSKRAFT

23

F

BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG

24

G

RBV-ANHANG 11/1

25

Anhang 11/1

25

LISTE DER FÜR PLANUNG UND BAUWESEN WICHTIGEN GESEZES·GRUNDLAGEN, VERORDNUNGEN UND GEMEINDEERLASSE

26

3

Reglementstext

A

ALLGEMEINES

1

ERLASS

Kommentar

Die Einwohnergemeinde Grellingen erlässt, gestützt auf § 2, 5 und 18 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, das Zonenreglement Siedlung.

2

ZWECK

Art. 26 Baureglement 1

Die Zonenvorschriften Siedlung bezwecken die Förderung einer harmonischen Besiedlung der Gemeinde. Die Bauzone soll sinnvoll und rationell genutzt werden. Siedlungsformen, die dem Charakter Grellingens angepasst sind, sollen gefördert werden. Die Zonenvorschriften Siedlung bestimmen Art und Mass der Nutzung im Siedlungsgebiet.

3

Die Zonenvorschriften bestimmen Art, Grad und Bedingungen der in den Bauzonen des Zonenplanes vorgesehenen baulichen Nutzung. 2 Das Bauen in der Landwirtschaftszone und im übrigen Gemeindegebiet richtet sich nach den Vorschriften des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Art. 16, 22, 24 RPG und Art. 80 ff. BauG) sowie nach der Vorschriften dieses Reglementes (Art. 39-42).

ZIELE

Die Zonenvorschriften basieren auf folgender Zielsetzung: •

Schaffung und Erhaltung wohnlicher Siedlungen

•

Harmonische Einbettung der Siedlung in die Landschaft

•

zweckmässige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebieten

•

haushälterische Nutzung des Bodens

•

Verhinderung der Streubauweise

•

Schonung der Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Immissionen

•

naturnahe Begrünung des Siedlungsgebietes und Vernetzung dieser Flächen untereinander

•

zweckmässige Anordnung der Flächen für öffentliche Werke und Anlagen

•

sparsame und rationelle Energienutzung

•

Förderung regenerierbarer Energie

4

Reglementstext

4

Kommentar

GELTUNGSBEREICH

Die Zonenvorschriften finden Anwendung innerhalb des im Zonenplan Siedlung festgelegten Perimeters mit Ausnahme der Kernzone sowie den Arealen mit rechtskräftigen Teilzonenplanungen (TZP 1: Quellenweg, TZP 2: Nunningerstrasse, TZP 3: Scheuermatt).

5

ZONENEINTEILUNG

Das Siedlungsgebiet wird in folgende Zonen eingeteilt: •

Wohnzone W2a

•

Wohnzone W2b

•

Wohnzone W3

•

Wohn- und Geschäftszone WG2

•

Wohn- und Geschäftszone WG3

•

Gewerbezone G

•

Industriezone J

•

Zone für öffentliche Werke und Anlagen ÖW

•

Zone für Sport- und Freizeitanlagen ZSF

•

Zone mit Planungspflicht ZPP: ZPP 4 (Hürnenacker)

•

Uferschutzzone U

•

Geschützte Hecken und Feldgehölze

5

Reglementstext

B

Kommentar

BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART

6 DEFINITIONEN UND BERECHNUNGSARTEN IN DEN WOHNZONEN 6.1

Bebauungsziffer

Die Definition der Bebauungsziffer richtet sich nach § 47 Abs. 1 RBV.

§. 47 RBV: 1

Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wieviel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung gilt der äussere Umriss der Bauten über dem gewachsenen Terrain.

Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: •

Dachvorsprünge und Vordächer bis zu 2.0 m Ausladung (ohne Abstützung)

•

aussenliegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und dergleichen

•

Pergolen, ungedeckte Gartensitzplätze

•

unbeheizte Windfänge für Hauseingänge, vor der isolierten Gebäudehülle bis zu max. 10 m2 bei Mehrfamilienhäusern und bis zu max. 4 m2 bei Einfamilienhäusern bei vorbestandenen Bauten.

•

Aussenisolationen von bereits bestehenden Gebäuden

•

Aussenwandstärken von mehr als 30 cm

•

Unterirdische oder in den Hang gebaute Nebenbauten, die wenig in Erscheinung treten. Diese dürfen maximal 1.5 m über das gewachsene resp. das abgegrabene Terrain hinausragen.

Wird die Bebauungsziffer für Hauptbauten nicht ausgeschöpft, so kann diese Differenz zur Realisierung von Nebenbauten verwendet werden. 6.2

Massgebende Parzellenfläche

Die Berechnung der massgebenden Parzellenfläche richtet sich nach § 46 RBV. Als massgebende Parzellenfläche gilt die in der entsprechenden Bauzone liegende Grundstücksfläche, soweit sie nicht durch bestehende oder geplante öffentliche Verkehrsflächen beansprucht wird. Der Gemeinderat kann Flächen, die der öffentlichen Hand abgetreten werden, in die massgebende Parzellenfläche einbeziehen, sofern dies beim Übernahmepreis berücksichtigt wird. Flächen, die der öffentlichen Hand abgetreten werden, können zur Nutzung einbezogen werden, sofern des beim Übernahmepreis berücksichtigt wurde (50 % Verkehrswert). Werden aufgrund der Realisierung von Strassen Parzellen durchtrennt, so kann die Fläche der so entstandenen Restparzelle bei der massgebenden Parzellenfläche angerechnet werden. Die Restparzelle ist jedoch mit der Stammparzelle dinglich zu verknüpfen oder die Gemeinde muss einen entsprechenden Nutzungskataster führen. Die Nutzungsübertragung auf die Stammparzelle erfordert einen Eintrag ins Grundbuch.

§. 46 RBV: 1

Für die Berechnung der baulichen Nutzung (Bebauungsziffer, Nutzungsziffer, Ausnützungsziffer nach ORL) ist die im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorhandene Parzellenfläche massgebend(…). 2 Parzellenteile, die in der Landwirtschaftzone oder im Waldarealliegen, dürfen nicht in die Berechnung einbezogen werden.

6

Reglementstext

Kommentar

Parzellenteile, die in anderen Zonen (beispielsweise Uferschutzzone) liegen, können in die Berechnung der bebaubaren Fläche einbezogen werden. Bei der nachträglichen Verdichtung in Gesamtüberbauungen bezieht sich die bebau bare Fläche auf diejenige der ursprünglichen Parzelle, es gilt der ursprüngliche Verteilschlüssel. 6.3

Nutzungsumlagerung siehe Erwägungen RRB Vom Regierungsrat nicht genehmigt

6.4

Bauparzellen in verschiedenen Zonen

Liegt eine Bauparzelle in verschiedenen Zonen, kommt § 50 Abs. 1 RBG zur Anwendung. Der Gemeinderat kann für Überbauungen, die dem Charakter beider Zonen angemessen Rechnung tragen, die Zusammenfassung der bebaubaren Fläche in einem Baukörper beantragen.

6.5

§. 50 Abs. 1 RBV: Liegt eine Bauparzelle in verschiedenen Zonen, ist die bauliche Nutzung gesondert zu ermitteln. ZR 5/63 legt bisher fest, dass bei der gleichzeitigen Erstellung von Doppelund Reihenhäusern und bei Gesamtüberbauungen die Nutzung nur gesamthaft eingehalten werden muss.

Sockelgeschoss

Die Oberkante der rohen Sockelgeschossdecke darf maximal um das unter Ziffer 9.1,9.2, 9.3, 9.4 und 9.5 angegebene Mass über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains liegen. Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht. Abgrabungen am Sockelgeschoss sind bis zu einem Drittel des Umfanges zulässig. Das Sockelgeschoss darf jedoch höchstens bis zu den oben erwähnten Massen in Erscheinung treten. Der Gemeinderat kann bei Aufschüttungen grösserer Geländewannen, aus kanalisationstechnischen Gründen und dergleichen, Ausnahmen beantragen, wenn dadurch keine öffentlichen oder nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden.

7

Reglementstext

6.6

Kommentar

Fassadenhöhe

Die Fassadenhöhe wird gemessen ab Oberkante der rohen Sockelgeschossdecke bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Dachkonstruktion exkl. der Dachhaut. Bei Pultdächern gilt die Fassadenhöhe als Maximalhöhe des Gebäudes. Satteldächer mit einem in der Höhe versetzten First unterliegen hinsichtlich der Messweise der Gebäude- und Fassadenhöhe den gleichen Bestimmungen wie normale Satteldächer.

6.7

Gebäudehöhe

Die Gebäudehöhe wird gemessen ab Oberkante der rohen Sockelgeschossdecke bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion (exkl. Dachhaut). Werden die Sockelgeschosshöhen gemäss Ziff. 9.1,9.2, 9.3,9.4 und 9.5 nicht ausgeschöpft, so können bei unveränderter Vollgeschosszahl und Gesamthöhe die Gebäude- und Fassadenhöhe um das Mass der Unterschreitung vergrössert werden. Die Vergrösserung der Gebäude- und Fassadenhöhe darf dabei maximal 0.5 m betragen.

8

Reglementstext

6.8

Kommentar

Fassaden- und Gebäudehöhe für Nebenbauten

Die Fassaden- resp. die Gebäudehöhe wird jeweils an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen Terrains aus gemessen. Bei Nebenbauten am Hang ist talseits eine Mehrhöhe von maximal 1.5 m gestattet. In steilen Hanglagen von mehr als 15° kann der Gemeinderat Ausnahmen beantragen. 6.9

Versetzte Geschosse

Bei versetzten Geschossen sind die Masse des Gebäudeprofils für jedes Niveau einzuhalten. 6.10 Gebäudelänge Als Gebäudelänge gilt das grösste Mass der Bauten, parallel zur Fassade gemessen. Für Nebenbauten sowie Bauteile, welche nicht zur bebaubaren Fläche gerechnet werden, gilt keine Längenbeschränkung. Sie zählen auch nicht zur Gebäudelänge, wenn sie als An- oder Zwischen bauten erstellt werden.

7 SPEZIELLE PLANUNGS-, NUTZUNGS- UND BAUVORSCHRIFTEN 7.1

Bestehende zonenfremde Bauten und Anlagen

Der Umgang mit bestehenden zonenfremden Bauten und Anlagen regelt § 109 RBG.

§. 109 RBG: Bestehende, rechtmässig erstellte, aber zonenfremd gewordene Bauten und Anlagen, namentlich für Dienstleistungen, Industrie und Gewerbe, dürfen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden, wenn ihre Einwirkungen auf die Nachbarschaft gleich bleiben oder reduziert werden.

9

Reglementstext

7.2

Kommentar

Vereinfachtes Quartierplanverfahren

Für die Anwendung des vereinfachten QuartierpIanverfahrens gelten folgende Grundsätze: Die von der Quartierplanung betroffene Fläche muss mindestens 2'000 m2 umfassen. Die Art der Nutzung richtet sich nach der Grundzone. Die Nutzungsmasse dürfen maximal die unten aufgeführten Werte erreichen. Gebäude und Umgebung sind so zu gestalten, dass ein ansprechendes Gesamtbild entsteht. Den Bewohnern sind genügend Aussenflächen bereitzustellen, insbesondere geeignete und entsprechend ausgestattete Spielflächen für Kinder. Die Erschliessung erfolgt grundsätzlich gemäss Strassennetzplan Siedlung. Bei der internen Erschliessung von Quartierplan-Arealen sind insbesondere die Aspekte der Sicherheit und Wohnlichkeit sowie der Förderung regenerierbarer Energien zu berücksichtigen. Es sind ausreichend Fusswegverbindungen zu realisieren. Im Übrigen gelten die gleichen Voraussetzungen wie beim ordentlichen Quartierpianverfahren. Inhalt und Verfahren der Quartierplanung richten sich nach den Bestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998. In Abweichung von den Zonenvorschriften sind folgende maximalen Werte möglich: Zone W2a

Gebäudelänge Bebauungsziffer

max. max.

30 m 30%

Zone W2b

Gebäudelänge Bebauungsziffer

max. max.

30 m 30%

Zone WG2

Gebäudelänge Bebauungsziffer

max. max.

40 m 30%

Zone WG3

Gebäudelänge Bebauungsziffer

max. max.

40 m 30%

7.3

Ausnahmebewilligungen

In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles kann der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Ausnahmen beantragen. Dies gilt insbesondere bei den in § 7 Abs 2 RBV vorgesehenen Fällen sowie •

• bei vorbestandenen Bauten

•

• bei den in diesem Reglement erwähnten Fällen

•

• für Massnahmen die dem Umweltschutz dienen

10

Reglementstext

7.4

Kommentar

Pflichtparkplätze

Die Ermittlung der notwendigen Abstellplätze erfolgt nach Anhang 11/1 RBV. 7.5

Kompostier- und Sammelstellen

Quartier-Kompostieranlagen, dezentrale Sammelstellen für wiederverwertbare Stoffe etc. sind in allen Zonen zulässig. Ausgenommen hiervon sind Uferschutz-, Naturschutz- und Grünzonen.

11

Reglementstext

C

Kommentar

WOHNZONEN SOWIE WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN

8 NUTZUNGSARTEN IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHNUND GESCHÄFTSZONEN 8.1

Zulässige Nutzungen in den Wohnzonen

Die in den W-Zonen zulässige Nutzungsart richtet sich nach § 21 Abs. 1 RBG.

8.2

Zulässige Nutzungen in den Wohn- und Geschäftszonen

Die in den WG-Zonen zulässige Nutzungsart richtet sich nach § 21 Abs. 2 RBG. Die in der Zone WG3a zulässige Nutzungsart richtet sich nach § 21 Abs. 3 RBG

§. 21 RBG: 1

Wohnzonen umfassen Gebiete, die in erster Linie der Wohnnutzung vorbehalten sind. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist.

§. 21 Abs. 2 RBG: Wohn- und Geschäftszonen umfassen Gebiete, die der Wohnnutzung und wenig störenden Betrieben vorbehalten sind. Solche Betriebe sind z.B.: Läden Architekturbüros Arztpraxen Fitnessstudios Coiffuregeschäfte Malerwerkstätten Restaurants Glasmulden Autoelektriker Sanitärbetriebe Pferdestall mit max. 2 Pferden etc. §. 21 Abs. 3 RBG: Die Gemeinden können im Rahmen der Nutzungsplanung innerhalb der Wohn- und Geschäftszonen Gebiete bezeichnen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind. Die Zonenvorschriften bestimmen Umfang und Art der Betriebe.

12

Reglementstext

Kommentar

9 MAXIMAL-NUTZUNGSMASSE IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN 9.1

Zweigeschossige Wohnbauten in der Zone W2a

Vollgeschosszahl Wohnungszahl pro Baukörper Bebauungsziffer Sockelgeschosshöhe Fassadenhöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge LES 9.2

Zweigeschossige Wohnbauten in der Zone W2b

Vollgeschosszahl Wohnungszahl pro Baukörper Bebauungsziffer Sockelgeschosshöhe Fassadenhöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge LES 9.3

2 frei 25% 0.5 m bei Hangneigung < 15% 1.0 m bei Hangneigung = 15% 6.0 m 10.0 m 25.0 m II

2 frei 28% 0.5 m 6.0 m 10.0 m 25.0 m II

Zweigeschossige Bauten in der Zone WG2

Vollgeschosszahl Wohnungszahl pro Baukörper Bebauungsziffer Sockelgeschosshöhe Fassadenhöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge LES

2 frei 30% 0.5 m 6.0 m 10.0 m 35.0 m II

13

Reglementstext

9.4

Dreigeschossige Wohnbauten in der Zone W3

Vollgeschosszahl Wohnungszahl pro Baukörper Bebauungsziffer Sockelgeschosshöhe Fassadenhöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge LES 9.5

Fassadenhöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge LES

3 frei 28% 0.5 m bei Hangneigung < 15% 1.0 m bei Hangneigung = 15% 9.0 m 13.0 m 42.0 m II

Dreigeschossige Bauten in der Zone WG3a

Vollgeschosszahl Wohnungszahl pro Baukörper Bebauungsziffer Sockelgeschosshöhe Fassadenhöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge LES 9.7

3 frei 28% 0.5 m bei Hangneigung < 15% 1.0 m bei Hangneigung = 15% 9.0 m 13.0 m 42.0 m II

Dreigeschossige Bauten in der Zone WG3

Vollgeschosszahl Wohnungszahl pro Baukörper Bebauungsziffer Sockelgeschosshöhe

9.6

Kommentar

3 frei 28% 0.5 m bei Hangneigung < 15% 1.0 m bei Hangneigung = 15% 9.0 m 13.0 m 42.0 m III

Nebenbauten in den Wohnzonen

Für Klein- und Nebenbauten wie Garagen, Schöpfe, Unterstände etc. gelten folgende Maximalwerte: Bebauungsziffer Fassadenhöhe Gebäudehöhe

7% 3.0 m 5.0 m

Wird eine Nebenbaute (z.B. Garage) in ein Vollgeschoss eingebaut, so erhöht sich die überbaubare Fläche um die Fläche der Nebenbaute, dividiert durch die projektierte Vollgeschosszahl.

14

Reglementstext

Kommentar

10 DÄCHER IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN- UND GESCHAFTSZONEN 10.1 Dachgestaltung Zugelassen sind: • • • • • • • •

Flachdach, begrünt Pultdach, begrünt Satteldach Walmdach Krüppelwalmdach Satteldach mit Widerkehr * Mansarddach ** Tonnendach

Dächer mit einer Neigung von weniger als 10° und grösser als 35 m2 sind zu begrünen mit Ausnahme von begehbaren Dachflächen, die als Terrasse genutzt werden. Es sind matte Bedachungsmaterialien zu wählen. * Widerkehre dürfen nicht breiter sein als die Hälfte der zugehörigen Fassadenlänge und müssen mindestens 1.0 m tiefer liegen als der First des Hauptdaches. ** Bei Mansarddächern muss der Neigungswechsel mindestens 1.0 m hinter der Fassadenflucht liegen.

15

Reglementstext

10.2 Bauteile an und auf dem Dach Alle Bauteile an und auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie sich gegenseitig ästhetisch nicht stören, dass sie mit der darunterliegenden Fassaden harmonieren und ein ansprechendes Gesamtbild ergeben. Zusammen dürfen sie nicht mehr als die Hälfte der Fassadenlänge ausmachen.

Kommentar

Die Bauteile auf dem Dach sind harmonisch anzuordnen. Deren Proportionen und Materialwahl sind auf das Gesamtgebäude abzustimmen. Dachaufbauten zurückversetzt: Giebel-, Schlepp-, Flachdachlukarnen

16

Reglementstext

Kommentar

10.3 Dachaufbauten Dachaufbauten (z.B. Schlepp- oder Giebellukarnen etc.) sind nur auf Dächern von mehr als 35° Neigung gestattet. Für die Anordnung und Grösse sind folgende Masse einzuhalten: • Totallänge aller Dachaufbauten zusammen (a + b) max. 50% der Fassadenlänge • Abstand des Dachaufbaues von Stirnfassaden (d) oder Dachabsätzen mind. 25% der Fassadenlänge oder mind. 2.5 m bei Fassadenlängen über 10.0 m • Abstand des Dachaufbaues bis zu Gräten oder Kehlen (f) mind. 0.5 m • Höhe des Dachaufbaues ab Dachfläche (e) max. 1.2 m (exkl. Giebeldreieck) • Abstand des Überganges des Dachaufbaues in das Hauptdach unterhalb des Firstes (g) mind. 1.0 m • Abstand der Dachaufbauten zur Traufe (h) mind. 0.8 m (Schrägmass)

10.4 Dachaufbauten bei Flachdächern Dachaufbauten bei Flachdächern sind nur in der Zone W2 und WG2 zulässig. Dachaufbauten (Attikageschosse) bei Flachdächern dürfen maximal 50% der darunterliegenden Vollgeschossfläche ausmachen. Sie dürfen eine Höhe von maximal 3.0 m aufweisen. Talseitig muss der Dachaufbau ab Oberkante Brüstung hinter einem Winkel von 45° liegen. Bergseitig darf der Dachaufbau fassadenbündig sein. Die Fassadenhöhe erhöht sich dabei um maximal 3.0 m, wobei sich das Attikageschoss durch entsprechende Gestaltung und Materialisierung von der darunterliegenden Fassade der Vollgeschosse unterscheidet. 10.5 Einschnitte Für offene und überdeckte Dacheinschnitte gelten die gleichen Flächen- und Abstandsbestimmungen wie für Dachaufbauten.

17

Reglementstext

Kommentar

11 UMGEBUNGSGESTALTUNG IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN 11.1 Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen dürfen die lotrechte Höhe von 1.0 m in der Ebene bzw. 1.5 m ab einer Hangneigung von 15% nicht überschreiten. Abgrabungen dürfen maximal die lotrechte Höhe von 1.5 m aufweisen. Aufschüttungen und Abgrabungen von mehr als 1.2 m Höhe erfordern ein ordentliches Baugesuch. Für Garagenzufahrten sind Abgrabungen bis zu 3.0 m zulässig. Stützmauern dürfen maximal 1.5 m hoch sein. Werden sie hintereinander gestaffelt, so müssen die Mauerkronen unter einem Winkel von maximal 45° liegen. In steilem Gelände kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten, wenn eine gute Gestaltung vorliegt. Hangneigungen entlang von Parzellengrenzen dürfen im Verhältnis 2:3 erstellt werden. Stützmauern entlang von Gemeindestrassen haben einen Abstand von 50 cm zur Strassenlinie einzuhalten. 11.2 Terraineinschnitte am Haus Zur Erschliessung von Garagen im Keller resp. Sockelgeschoss sind Terraineinschnitte mit einer Kronenbreite von max. 6.5 m zulässig. Für Hauseingänge sind solche mit einer Kronenbreite von max. 3.5 m zulässig.

18

Reglementstext

D

UBRIGE ZONEN UND OBJEKTE

12

GEWERBEZONE

Kommentar

12.1 Nutzungsart in der Gewerbezone Die in den Gewerbezonen zulässige Nutzungsart richtet sich nach § 23 RBG.

§. 23 RBG: 1

Gewerbezonen umfassen Gebiete, die insbesondere der Aufnahme von mässig störenden Betrieben vorbehalten sind. (…) 5 In den Gewerbe- und Industriezonen sind ausschliesslich Wohnungen für Betriebsinhaberinnen und Betriebsinhaber, für standortgebundenes und in beschränktem Umfang für betriebseigenes Personal zugelassen. Ausnahmsweise können zeitlich befristete provisorische Unterkünfte im Zusammenhang mit grösseren Bauvorhaben bewilligt werden.

12.2 Nutzungsmass in der Gewerbezone Die maximale Gebäudehöhe beträgt in der Gewerbezone 12.0 m. Einzelne höhere Bauten und Bauteile, die aus betrieblichen oder technischen Gründen vorgesehen sind, können vom Gemeinderat zur Bewilligung beantragt werden, wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden. 12.3 Messweise in der Gewerbezone Die Gebäudehöhe wird bei Gewerbebauten vom tiefsten Schnittpunkt der Fassade mit dem gewachsenen Terrain bis zur Oberkante der Dachkonstruktion gemessen. Das so ermittelte Höhenmass gilt für eine Gebäudetiefe von 12.0 m. Von dort aus wird das Gebäudeprofil für jeweils weitere 12.0 m Gebäudetiefe neu angesetzt. Der Gemeinderat kann bei Aufschüttung grösserer Geländewannen (aus kanalisationstechnischen Gründen usw.) Ausnahmen beantragen. Einzelne höhere Bauten und Bauteile, die aus betrieblichen oder technischen Gründen vorgesehen sind, können bewilligt werden, wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden.

19

Reglementstext

Kommentar

12.4 Umgebungsgestaltung in der Gewerbezone Die Freiflächen sind ökologisch sinnvoll zu gestalten und fachgerecht zu unterhalten. Die Umgebung ist naturnah mit einer standortgerechten Bepflanzung zu gestalten. Die unbebauten Bodenflächen sollen (soweit sinnvoll) unversiegelt bleiben.

13

INDUSTRIEZONE

13.1 Nutzungsart in der Industriezone Die in den Industriezonen zulässige Nutzungsart richtet sich nach § 23 RBG. In der Industriezone gilt die Empfindlichkeitsstufe IV der Lärmschutzverordnung gemäss Art. 43 LSV. Wohnungen für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal sind zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehren für wohnhygienisch tragbare Verhältnisse gesorgt wird. Im Bereich, wo die Industriezone an die Wohn- und Geschäftszone grenzt, sind geeignete Vorkehren gegen übermässige Immissionen auf die Kernzone zu treffen. Innerhalb des industrieseitigen Grenzabstandes sind insbesondere Hecken und Sträucher sowie eine genügende Anzahl hochstämmiger Bäume anzupflanzen und zu unterhalten.

§. 23 RBG: 2

Industriezonen sind insbesondere für Betriebe bestimmt, die wegen ihrer stark störenden Einflüsse nicht in anderen Zonen zugelassen sind. (…) 5 In den Gewerbe- und Industriezonen sind ausschliesslich Wohnungen für Betriebsinhaberinnen und Betriebsinhaber, für standortgebundenes und in beschränktem Umfang für betriebseigenes Personal zugelassen. Ausnahmsweise können zeitlich befristete provisorische Unterkünfte im Zusammenhang mit grösseren Bauvorhaben bewilligt werden.

13.2 Nutzungsmass in der Industriezone Die maximale Gebäudehöhe beträgt in der Industriezone 20.0 m. Einzelne höhere Bauten und Bauteile, die aus betrieblichen oder technischen Gründen vorgesehen sind, können vom Gemeinderat zur Bewilligung beantragt werden, wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden.

Art. 31 Abs. 3 Baureglement: Einzelne schlanke Gebäudeteile wie Silos, Lüftungsanlagen, Kamine und dergleichen dürfen die max. Gebäudehöhe von 20.0 m überragen.

Entlang der Grenze zur Kernzone darf auf einer Tiefe von 12.0 m die Gebäudehöhe von 12.0 m nicht übertroffen werden. 13.3 Messweise in der Industriezone Die Gebäudehöhe wird bei Industriebauten vom tiefsten Schnittpunkt der Fassade mit dem gewachsenen Terrain bis zur Oberkante der Dachkonstruktion gemessen. Das so ermittelte Höhenmass gilt für eine Gebäudetiefe von 20.0 m. Von dort aus wird das Gebäudeprofil für jeweils weitere 20 m Gebäudetiefe neu angesetzt. Der Gemeinderat kann bei Aufschüttungen grösserer Geländewannen (aus kanalisationstechnischen Gründen usw.) Ausnahmen beantragen.

20

Reglementstext

14

ZONE FÜR ÖFFENTLICHE WERKE UND ANLAGEN

Die in den ÖW-Zonen zulässige Nutzungsart richtet sich nach § 24 RBG. Die Bauweise wird unter Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Interessen festgelegt. Die Gewährung des Enteignungsrechts innerhalb der ÖW-Zone richtet sich nach § 77 Abs. 1 RBG. Die in dieser Zone liegenden Grundstücke muss die Gemeinde resp. die entsprechende Institution im Zeitpunkt der Erstellung der Werke und Anlagen unter Vorbehalt der übrigen gesetzlichen Bestimmungen zu Eigentum übernehmen. Die Betreiber der öffentlichen Werke und Anlagen können das Land auch im Baurecht übernehmen. Die Zweckbestimmung der einzelnen Zonen ist im Zonenplan gekennzeichnet. Die Freiflächen sind ökologisch sinnvoll zu gestalten und fachgerecht zu unterhalten. Die Umgebung ist naturnah mit einer standortgerechten Bepflanzung zu gestalten. Die unbebauten Bodenflächen sollen (soweit sinnvoll) unversiegelt bleiben.

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§. 24 RBG: 1

Zonen für öffentliche Werke und Anlagen umfassen Gebiete, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben durch: a. die Gemeinwesen; b. andere Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts; c. Inhaber staatlicher Konzessionen; d. Personen des privaten Rechts, die öffentliche Aufgaben erfüllen, benötigt werden. 2 Zusätzlich sind in beschränktem Umfange andere Nutzungen zulässig, sofern sie mit der Erfüllung der öffentlichen Aufgaben verträglich sind.

ZONE FÜR SPORT- UND FREIZEITANLAGEN

Die Definition der Zone für Sport- und Freizeitanlagen richtet sich nach § 26 RBG. In Abweichung von § 26 RBG dürfen in der Zone für Sport- und Freizeitanlagen nur Spiel- und Sportfelder erstellt werden. Hochbauten sind nicht gestattet.

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Kommentar

§. 26 RBG: Zonen für Sport- und Freizeitanlagen umfassen Gebiete, in denen insbesondere private Bauten und Anlagen für Sport und Freizeit errichtet werden dürfen.

ZONE MIT QUARTIERPLANPFLICHT 1

In der Zone mit Quartierplanpflicht darf nur aufgrund einer rechtskräftigen Quartierplanung gebaut werden. Vorbehalten bleibt § 109 RBG. 16.1 Zone mit Quartierplanpflicht „Langimatt" Die Quartierplanung „Langimatt" hat die folgenden Ziele zu erfüllen: Das Gebiet soll der Wohn- und Geschäftsnutzung sowie bei Bedarf zur Aufnahme von kommunalen lnfrastruktureinrichtungen im Zusammenhang mit der benachbarten Sportanlage dienen. Auf eine gute Einpassung der Überbauung in das Orts- und Landschaftsbild ist zu achten.

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Mutation 80/ZRS/1/2 mit RRB 1367 vom 06.11.2018 21

Reglementstext

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Kommentar

HECKEN UND FELDGEHÖLZE

Bei den Hecken und Feldgehölzen handelt es sich um Hecken und Feldgehölze innerhalb des Siedlungsgebietes. Diese sind geschützt. Alle Massnahmen, welche diese Objekte in ihrem Bestand und Wert beeinträchtigen, sind untersagt. Dazu gehören insbesondere bauliche Massnahmen jeglicher Art, welche das Wurzelwerk beeinträchtigen. Die Gemeinde erarbeitet in Zusammenarbeit und im Einvernehmen der jeweiligen Grundeigentümer Pflegepläne. Geologisches Objekt (Fels) 2 Werden Hecken mit einem geologischen Objekt (Fels) überlagert, sind die besonderen Lebensräume für Pflanzen- und Tierarten zu erhalten. Die Felsabschnitte sind bei Bedarf auszulichten.

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FREIHALTEZONEN 3

Die Freihaltezone ist dauernd vor Überbauung freizuhalten. Innerhalb der Freihaltezone dürfen Fusswege, Parzellenzufahrten und Zugänge realisiert werden. Parkierungsflächen dürfen nur aufgrund eines Bedarfsnachweises innerhalb der Freihaltezone angelegt werden, sofern ausserhalb der Freihaltezone keine Möglichkeit besteht.

Die Bepflanzung kann z.B. als naturnaher Garten, durch Obst- und Gartenbäume, Hecke, Wiese erfolgen.

Die Freihaltezone ist, mit Ausnahme der erforderlichen Erschliessungsflächen, naturnah mit standortheimischen Arten zu bepflanzen. Für Bodenbefestigungen sind möglichst wasserdurchlässige Beläge zu verwenden.

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UFERSCHUTZZONE

Die Uferschutzzone bezweckt den dauernden Schutz der Uferbereiche aus ökologischen Gründen. Insbesondere sollen Pflanzen und Tiere geschützt und ihre Lebensräume gesichert werden. In dieser Zone sind alle Bauten und Anlagen, standortfremde Bepflanzungen, Terrainveränderungen, die Anwendung von Bioziden und Düngermitteln sowie andere Massnahmen, die dem Schutzzweck widersprechen, untersagt. Nutzung, Pflege und Unterhalt der Uferschutzzone haben naturnah im Sinne des ökologischen Ausgleichs zu erfolgen.

2 3

Mutation 80/ZRS/1/1 mit RRB 1367 vom 02.05.2006 Mutation 80/ZRS/1/1 mit RRB 1367 vom 02.05.2006 22

Reglementstext

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SCHLUSSBESTIMMUNGEN

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ZUSTANDIGKEIT

Kommentar

Der Gemeinderat ist, unter Vorbehalt des Baubewilligungsverfahrens, zuständig für die Anwendung dieses Reglementes. Er kann zur Einhaltung der Zonenvorschriften im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Bedingungen stellen.

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FACHBERATUNG

Der Gemeinderat kann sich bei der Begutachtung von Baugesuchen, Gesamtüberbauungen oder Quartierplanungen durch auswärtige, unabhängige Fachleute beraten lassen.

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ZUWIDERHANDLUNGEN

Verstösse gegen das Zonenreglement werden gemäss den Bestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes geahndet.

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AUFHEBUNG DES BISHERIGEN RECHTS

Alle Erlasse, welche im Widerspruch zu diesen Zonenvorschriften stehen, sind aufgehoben, sobald dieses Reglement mit dem zugehörigen Zonenplan Siedlung Rechtskraft erlangt. Dies gilt insbesondere für die bisherigen Zonenvorschriften vom 17. Juni 1991.

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ANPASSUNG DER ZONENVORSCHRIFTEN

Die Zonenvorschriften sind regelmässig zu überprüfen und gegebenenfalls geänderten Verhältnissen anzupassen. Spätestens nach fünfzehn Jahren ab Inkrafttreten dieser Zonenvorschriften sind diese gesamthaft zu revidieren.

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RECHTSKRAFT

Dieses Reglement, samt dem zugehörigen Zonen plan Siedlung, tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Rechtskraft.

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Beschlüsse und Genehmigung

F

BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG

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Anhang

G

RBV-ANHANG 11/1

Anhang 11/1 Grundwerte für Berechnungen des Grundbedarfes für Autoparkplätze Nutzungsart

Wohnbauten EFH / D-EFH / R-EFH / MFH (Alterswohnungen, Ouartierplanungen sowie von der öffentlfchen Hand realisierter Wohnungsbau fallweise) Dienstleistungen Schalterbetriebe Übrige Industrie / Gewerbe 5 Kleine- und Mittelbetriebe Grossbetriebe Verkaufsgeschäfte Wenig kundenintensive (Buchhandlung, Bijouterie etc.) Kundenintensiv 2 Laden bis 500 m 2 Supermarkt bis 1000 m 2 Einkaufszentrum über 1000 m VF Restaurant

Andere BGF = Bruttogeschossfläche: GB = Grundbedarf Besucherplätze: GS = Grundbedarf Stammplätze: P = Autoparkplätze; VF = Verkaufsfläche 1 2 3 4 5

1

Schützenswerte zur Ermittlung der Anzahl Arbeitsplätze, Sitzplätze Auf der Basis der BGF

1 Arbeitsplatz pro 2 30 m BGF 1 Arbeitsplatz pro 2 60 - 200 m BGF 1 Arbeitsplatz pro 2 50 m BGF VF = 0.7 x BGF VF = 0.7 x BGF VF = 0.7 x BGF 1 Arbeitsplatz pro 2 50 m BGF 1 Sitzplatz pro 2 2 - 4 m BGF Literatur

Grundbedarf Autoparkplätze Parkplatz pro 2 Stammplatz GS P / Wohnung 1

Besucherplatz GB 4 P / Wohnung 0.3

P / Arbeitsplatz 0.4

P / Arbeitsplatz 0.3

0.4 P / Arbeitsplatz 0.4

0.2 P / Arbeitsplatz 0.1

Verkehrsgutachten P / Arbeitsplatz 0.4

Verkehrsgutachten 2 P / m VF 0.03

0.4 0.4 Verkehrsgutachten P / Arbeitsplatz 0.4

0.06 0.08 Verkehrsgutachten P / Sitzplatz

3

0.3 Verkehrsgutachten Verkehrsgutachten Für betriebseigene Fahrzeuge sind 100% Plätze (unreduziert) Bereitzustellen.

Ist die Zahl der Arbeitsplätze nicht bekannt, so sind die Schätzwerte massgebend. Jeder Pflichtparkplatz muss unabhängig benutzbar sein. Jeder Pflichtparkplatz muss unabhängig benutzbar sein. Jeder angefangene Parkplatz zählt voll. Niedriger Wert: Produktion / Hoher Wert: Lager

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Anhang

LISTE DER FÜR PLANUNG UND BAUWESEN WICHTIGEN GESEZES·GRUNDLAGEN, VERORDNUNGEN UND GEMEINDEERLASSE

RBG RBV DHG EG FWG KV LRV LSV NHG NLG RPG RPV USG (K) USG WaG WaV

Kantonales Raumplanungs- und Baugesetz vom 8. Januar 1998 Verordnung zum Kantonalen Raumplanungs- und Baugesetz vom 8. Januar 1998 Kantonales Gesetz über den Denkmal- und Heimatschutz vom 9. April 1992 Kantonales Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch ZGB Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege vom 4. Oktober 1985 Verfassung des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Mai 1984 Luftreinhalte-Verordnung zum Umweltschutzgesetz vom 16. Dezember 1985 Lärmschutz-Verordnung zum Umweltschutzgesetz vom 15. Dezember 1986 Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 Kantonales Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz vom 20. November 1991 Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 Verordnung über die Raumplanung vom 2. Oktober 1989 Kantonales Umweltschutzgesetz vom 27. Februar 1991 Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 Bundesgesetz über den Wald vom 4. Oktober 1991 Verordnung über den Wald vom 30. November 1992

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