Baureglement

Art. 14 Dachgestaltung

Art. 15 Erschliessungsstrasse

Art. 16 Garantien

Art. 17 Historisch und archäologisch interessante Elemente

Art. 18 Kontrollschächte

Art. 19 Abwasserbeseitigung

ZONENVORSCHRIFTEN

A. GENERELLE ZONENVORSCHRIFTEN

Art. 20 Bedeutung und Geltung

Art. 21 Baupolizeiliche Vorschriften

B. BAUZONEN

Art. 22 Kernzone K3 / K2

Art. 23 Wohnzone niedere Dichte Wn1/ Wn2

Art. 24 Wohnzonen mittlere Dichte Wm2/ Wm3

Art. 25 Mischzone MZ

Art. 26 Arbeitszone AZ

Art. 27 Zone von allgemeinem Interesse ZAI

Art. 28 Freihaltezone FZ

C. WEITERE ZONENARTEN, PERIMETER UND AREALE

Art. 29 Landwirtschaftszone LZ

Art. 30 Perimeter für diversifizierte Landwirtschaft

Art. 31 Waldareal

Art. 32 Spezialzone Sodbach SZS

Art. 33 Detailbebauungsplan (DBP)

D. SCHUTZPERIMETER UND SCHUTZOBJEKTE

a. Ortsbildschutzbestimmungen

Art. 34 Ortsbildschutzperimeter

b. Ortsbildschutz spezifisch

Art. 35 Ortsbildschutzperimeter Dorf

Art. 36 Landschaftsschutzperimeter

Art. 37 Naturschutzperimeter

Art. 38 Grundwasserschutzzone, GSZ

Art. 39 Archäologische Perimeter

Art. 40 Geschützte Kulturgüter

Art. 41 Historische Verkehrswege

Art. 42 Geschützte Naturobjekte

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NDDBSNNNDNDDNDNDNDHHRRHRHRRR RR RR RR RR RR RR HR RR RR BR RR RR RR an WW DH HHRRHRHR BDO NND NN NSNSNDGgoD oo os num uvm pp PB > PP NDNNNNDNDPBRRHPRHRRDO

Art. 43 Raumbedarf der Gewässer 23

IV. BEWILLIGUNG UND KONTROLLVERFAHREN SOWIE DEREN FRISTEN 25

Art. 44 Bewilligungs- und Kontrollverfahren 25

Art. 45 Gebühren 25

V. STRAFBESTIMMUNGEN 26

Art. 46 Übertretungen 26

VI. SCHLUSSBESTIMMUNGEN 27

Art. 47 Aufhebung und Änderung 27

Art. 48 Inkrafttreten 27

VIl. GENEHMIGUNG 28

ANHANG:

1. Liste der geschützten Kulturgüter

2. Massnahmen zur Erhaltung der geschützten Kulturgüter

3. Liste der häufigsten einheimischen Pflanzen

4. _ Abkürzungsverzeichnis

5. _ Naturschutzgebiet Sensegraben - Reglement

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1. Rechtliche Grundlage

2. Bestandteile der Ortsplanung

3. Besondere baurechtliche Ordnun-

GELTUNGSBEREICH

Art. 1 Zweck

Das vorliegende Gemeindebaureglement der Gemeinde Heitenried umschreibt die Nutzung des Gemeindegebietes und legt die Vorschriften zur Erhaltung, Erstellung und Veränderung von Bauten und Anlagen fest. Es bezweckt eine harmonische und rationelle Entwicklung der Gemeinde. Das Reglement bildet mit dem Zonennutzungsplan zusammen die baurechtliche Grundordnung.

Art. 2 Rechtliche Grundlagen

Die rechtlichen Grundlagen dieses Reglements bilden:

> das eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG, 22. Juni 1979) und seine Verordnung (RPV, 28. Juni 2000),

> das kantonale Raumplanungs- und Baugesetz (RPBG, 2. Dezember 2008) und sein Ausführungsreglement (RPBR, 1. Dezember 2009),

> das kantonale Strassengesetz (StrG, 15. Dezember 1967) und sein Ausführungsreglement (ARStrG, 7. Dezember 1992),

> sowie alle übrigen eidgenössischen und kantonalen und Gesetze und Beschlüsse, welche mit der kommunalen Raumplanung in Verbindung stehen.

Die ortsplanerischen Unterlagen setzen sich zusammen aus: > dem Richtplandossier:

- Gemeinderichtplan,

- Erschliessungsprogramm;

> dem Zonennutzungsplan;

v

den genehmigten Detailbebauungsplan "Römermatte";

v

dem Gemeindebaureglement (GBR);

v

dem erläuternden Planungsbericht. Soweit die Gemeinde mit Detailbebauungsplänen besondere baurechtliche Ordnun-

gen erlässt, ist das Gemeindebaureglement der Gemeinde als ergänzendes Recht anwendbar.

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urbaplan-16121-GBR SV-210916.docx

1. Nutzungsplan

2. Richtplan

Art. 3 Rechtsnatur

Das vorliegende Reglement, der Zonennutzungsplan und die Detailbebauungspläne sind für jedermann verbindlich.

Der Gemeinderichtplan ist für die Gemeinde- und Kantonsbehörden verbindlich.

Art. 4 _Anwendungsbereich

Dieses Reglement hat für das gesamte Gemeindegebiet Gültigkeit. Es ist für alle Abbrüche, Neu-, Um- und Anbauten sowie für jede Zweckänderung und Nutzungsänderung von Bauten oder Anlagen sowie für alle Veränderungen der bestehenden Nutzung des Bodens im Sinne des RPBG anwendbar.

Art. 5 Abweichungen

Abweichungen werden von der jeweils zuständigen Baubewilligungsbehörde, Art. 147 ff RPBG, zugelassen. Das in den Artikeln 101 ff RPBR dargelegte Verfahren bleibt vorbehalten.

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1. Strassen

2. Wald

3. Hecken, Bäume

4. Fliessgewässer

1. Parkierung (Garagen, Parkplätze, Einstellhallen)

Il. ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN

Artikell6 Abstände Sind keine speziellen Strassenbaulinien festgelegt, so gelten die minimalen Abstände gemäss Art. 115 ff StrG.

Der minimale Abstand von Bauten und Anlagen zur Waldgrenze beträgt 20 m, sofern der Zonennutzungsplan oder ein Detailbebauungsplan keinen anderen Abstand vorsieht.

Sofern der Zonennutzungsplan oder Detailbebauungsplan keinen anderen Abstand

festlegt, beträgt der minimale Abstand von Bauten und Anlagen zu

> einer Hecke mindestens 5 m (Bauzonen) respektive 10 m (Landwirtschaftszone),

> einer Baumreihe oder Baumgruppe in der Regel 10. m, jedoch mindestens die halbe Kronenbreite plus 2 m.

Der Abstand wird ab Stammmitte des am nächsten gelegenen Strauchs oder Baumes gemessen.

Siehe Artikel 43 GBR.

Wo im Zonennutzungsplan Baulinien ausgeschieden sind, kann bis an diese heran gebaut werden.

Art. 7 _ Parkierung und Zufahrten

Bei jedem Neu-, Um- und Anbau sind auf privatem Grund die erforderlichen Parkplätze für Personenautos zu erstellen. Zufahrten und Vorplätze von Garage können

nicht als Parkplätze angerechnet werden.

Der Bedarf der notwendigen Parkfelder P (aufgerundete Werte) wird entsprechend der

jeweiligen Nutzungen wie folgt festgelegt:

1. Wohnnutzungen: 1P/100m? BGF (Bruttogeschossfläche nach der VSS-Norm SN 640 281), aber mindestens 1P/Wohnung, zusätzlich 10% für Besucherparkplätze.

Bei Mehrfamilienhäusern und zusammengebaute Einzelwohnhäusern ist mindestens die Hälfte der Parkplätze überdeckt (Unterstand / Tiefgarage).

2. Für andere Nutzungen ist die Berechnung gemäss der VSS-Norm SN 640 281 von 2013 durchzuführen.

3. Für nicht erstellte oder nicht erstellbare Parkfelder wird eine Ersatzabgabe auf der Grundlage des Gemeindereglements über Verwaltungsgebühren und Ersatzabgaben im Raumplanungs- und Bauwesen erhoben.

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2. Abstellplätze von Zweirädern

1. Grundlagen

2. Gesamtstudie

3. Allgemeine Massnahmen

4. Sektor mit Restgefährdung

5. Sektor mit geringer Gefährdung

Anzahl und Ausgestaltung der Abstellplätze für Zweiräder richten sich nach der einschlägigen VSS Norm SN 640 065 von 2011.

Art. 8 Naturgefahren

Der Zonennutzungsplan bezeichnet Sektoren, die Naturgefahren ausgesetzt sind.

Der kantonale Richtplan enthält ausführliche Vorschriften für alle Gefahrenzonen gemäss den jeweiligen Arten von Naturgefahren sowie Verweise auf die thematischen Gefahrenkarten. Diese Vorschriften gelten unter allen Umständen und werden in das vorliegende Reglement zusammengefasst übernommen.

Als sensible Objekte gelten Bauten oder Anlagen:

> In denen sich zahlreiche Personen aufhalten.

> Die selbst bei Ereignissen von geringer Intensität schwer beschädigt werden können.

> Die selbst bei Ereignissen von geringer Intensität bedeutende direkte oder indirekte wirtschaftliche Schäden erleiden können.

Je nach Umständen (Bebauungsstand, Art der Gefahr), und um eine Vervielfachung einzelner Studien zu verhindern, können die für die betroffenen Bauten umzusetzenden Massnahmen im Rahmen einer Gesamtstudie festgelegt werden.

Für alle Bauvorhaben in einer Gefahrenzone:

> muss im Sinne von Art. 137 RPBG und Art. 88 RBPR ein Vorprüfungsgesuch eingereicht werden.

> können zusätzliche Untersuchungen und Massnahmen angeordnet werden.

Dieser Sektor bezeichnet die geringen Gefährdungen, die nach der Durchführung von aktiven oder passiven Massnahmen weiter bestehen sowie Gefährdungen mit hoher Intensität und äusserst geringer Eintretenswahrscheinlichkeit. Besondere Aufmerksamkeit ist dem Standort sensibler Objekte zu widmen; gegebenenfalls könnten sich besondere Schutzmassnahmen oder Notfallpläne als notwendig erweisen und fallweise von den zuständigen Dienststellen festgelegt werden.

Dieser Sektor ist im Wesentlichen ein Hinweisbereich. Alle Dossiers werden überprüft und es können Massnahmen zur Vorbeugung und Begrenzung des Ausmasses möglicher Schäden verlangt werden. Sensible Objekte benötigen:

> die Durchführung einer ergänzenden Studie.

> besondere Schutz- und Baumassnahmen am Objekt selbst.

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6. Sektor mit mittlerer Gefährdung

7. Sektor mit erheblicher Gefährdung

8. Gefahrenhinweissektor

9. Rückhaltebecken Schürgraben

Dieser Sektor ist im Wesentlichen ein Gebotsbereich. In diesem Sektor ist Bauen er-

laubt (ausser für sensible Objekte), aber mit bestimmten Auflagen:

> Bau- und Schutzmassnahmen sind zur Gewährleistung der Sicherheit von Personen

und Sachwerten zu treffen.

> Der Gesuchsteller hat dem Baubewilligungsgesuch eine Zusatzstudie beizulegen, die die Art der Gefährdung und die umzusetzenden Massnahmen aufführt. Die zuständigen Amtsstellen können den Gesuchsteller im Rahmen des Vorprüfungsgesuchs und angesichts der Art des Bauvorhabens von dieser Zusatzstudie befreien.

Dieser Sektor ist im Wesentlichen ein Verbotsbereich. Es sind in diesem Sektor ver-

boten:

> Bauten, neue Anlagen und Wiederaufbauten,

> Bauten, neue Anlagen und Wiederaufbauten auf Grundstücken, für die zuvor Schutzbauten oder Sanierungsmassnahmen zu errichten waren oder erst errichtet werden müssten.

> Umbauten, Erweiterungen oder Umnutzungen bestehender Bauten mit erheblicher Vergrösserung des Schadenpotentials sowie von allen Eingriffen, welche die Bruttogeschossfläche, die Zahl der gefährdeten Personen oder den Wert der gefährdeten Güter in erheblicher Weise erhöhen würde.

Als Sonderfall und abweichend vom allgemeinen Bauverbotsgrundsatz sowie unter

Vorbehalt der von den zuständigen Dienststellen gemachten Auflagen können die fol-

genden Arbeiten bewilligt werden:

> Standortgebundene Bauten und Anlagen von grösserem öffentlichem Interesse.

> Unterhalts-, Reparatur- und Renovationsarbeiten (Bedachungen, Fassaden, Fenster, Isolation, Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, Kanalisationen).

> Sanierungs- und Schutzarbeiten, um die Gefahrenstufe zu senken und den Schutzgrad zu erhöhen.

> Gewisse Bauten von geringer Bedeutung gemäss Art. 85 RPBR, sofern dadurch die Risiko- oder Gefahrenlage nicht verstärkt wird.

Dieser Sektor weist auf das Vorhandensein einer Gefahr hin, ohne dass jedoch die Stufe (Intensität, Wahrscheinlichkeit) beurteilt wurde.

Vor jedem Bauvorhaben ist die Gefahrenstufe in einer Studie zu bestimmen. Anschliessend sind die Massnahmen umzusetzen, die der somit ermittelten Gefahrenstufe entsprechen.

In der im Zonennutzungsplan festgelegten Staufläche im Schürgraben (Überflutungs-

perimeter des geplanten Hochwasser-Rückhaltebeckens) sind keine Bauten zugelassen, die nicht periodisch überschwemmt werden dürfen.

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. Mauern, Einfriedungen: Archäologie

. Mauern, Einfriedungen: Melde-

pflicht

„ Umgebung von Neubauten

. Ersatzpflanzungen

. Gestaltung

. Dachaufbauten

. Antennen

. Solaranlagen

Art. 9 Belastete Standorte

Bauarbeiten, Renovierungsarbeiten oder Umbauarbeiten auf einem belasteten Standort sind einer Ausführungsbewilligung gemäss Art. 5 des Gesetzes vom 7. September 2011 über belastete Standorte (AltlastG) unterstellt. Das Erstellen einer Konformitätserklärung zum Art. 3 der Verordnung vom 26. August 1998 über die Sanierung von belasteten Standorten (AltV) kann angefordert werden.

Art. 10 Mauern, Einfriedungen

Das Amt für Archäologie (AAFR) ist berechtigt notwendige Untersuchungen und Grabungen gemäss den Artikeln 37 bis 40 KGSG durchzuführen. Im Weiteren bleiben bestimmte Vorschriften vorbehalten, insbesondere jene der Art. 35 KGSG sowie 75 - 76 RPBG.

Wird ein Kulturgut entdeckt, muss dies unverzüglich der zuständigen Dienststelle gemeldet werden (Art. 34 KGSG).

Art. 11 Bepflanzung

Bei jedem Neubau sind für die Gegend typische Sträucher und Bäume zu pflanzen, welche die Baute oder Anlage gut in seine landschaftliche Umgebung eingliedern.

Die bestehende Bepflanzung ist in ihrem Fortbestand zu erhalten. Bäume, welche nachweisbar krank sind, dürfen mit Bewilligung der zuständigen Behörde gefällt werden. Der Gemeinderat kann Ersatzpflanzungen verlangen.

Art. 12 Gestaltungsvorschriften

Bauten und Anlagen sind hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, Lage, Proportionen, Dach- und Fassadengestaltung, Material und Farbwahl so zu gestalten, dass sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen.

Art. 13 Antennen, Flachkollektoren und Solarzellen

Alle Dachaufbauten, Parabolantennen mit einem Durchmesser von über 60 cm und ähnliche Anlagen sind so anzuordnen, dass sie sich in die Baute oder Anlage und/oder die Umgebung integrieren und den Dachfirst nicht überragen. Für Dachaufbauten im Ortsbildschutzperimeter ist Art. 34, Ziff. 4 einzuhalten.

Sofern ein Anschluss an eine Gemeinschaftsantenne möglich und zumutbar ist, sind keine neuen Dachantennen erlaubt.

Das Verfahren bezüglich der Solaranlagen ist durch das Bundesrecht und das kantonale Recht geregelt. Im Übrigen ist die Richtlinie über die architektonische Integration von thermischen und photovoltaischen Solaranlagen der Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) anwendbar.

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. Ortsbildschutzperimeter

. Andere Dachformen

. Dachmaterial

. Konstruktion und Tragfähigkeit

. Garantieerstellung

. Grundpfand

. Kosten

. Elemente von historischer oder

archäologischer Bedeutung

. Sondierungs- und Grabarbeiten

Art. 14 Dachgestaltung

Im Ortsbildschutzperimeter sind grundsätzlich nur Sattel- und Walmdächer gestattet.

In den Wohnzonen, der Mischzone, der Gewerbezonc sowie in der Zone von allgemei nem Interesse, soweit sie ausserhalb des Ortsbildschutzperimeters liegt, sind andere Dachformen erlaubt, soweit sie sich gut ins Ort- und Siedlungsbild eingliedern.

Als Dachmaterialien sind nichtblendende Materialien zu verwenden.

Art. 15 Erschliessungsstrasse

Konstruktion und Tragfähigkeit müssen den Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) entsprechen.

Art. 16 Garantien

Wenn bei Projekten von grosser Tragweite (vgl. Art. 135 Abs. 4 RPBG) für die Gemeinde finanzielle Folgen entstehen könnten, kann der Gemeinderat von der Bauherrschaft eine Sicherheit für den rechtzeitigen Abschluss der Arbeiten fordern.

Die Sicherheit wird durch Errichtung eines Grundpfandes zugunsten der Gemeinde im verlangten Betrag lastend auf den betroffenen Grundstücken geleistet. Sollte das Pfand insbesondere aufgrund seines Rangs keine hinreichende Sicherheit bieten, kann die Bauherrschaft zu weiteren Sicherheiten angehalten werden.

Die Kosten der Garantieerstellung gehen zu Lasten des Grundeigentümers.

Artikel 17_ Historisch und archäologisch interessante Elemente

Werden bei der Erstellung oder beim Umbau von Bauten und Anlagen Elemente von historischer oder archäologischer Bedeutung (archäologische Siedlungsspuren, Mauern, Balken, Pfähle, Wandmalereien, Fundgegenstände wie Münzen, Skelette, Brandgräber usw.) aufgedeckt, müssen die Arbeiten eingestellt und die Gemeindebehörde unverzüglich benachrichtigt werden. Das kantonale Amt für Kulturgüter oder der Kantonsarchäologe haben die nötigen Massnahmen anzuordnen.

Die zuständige Dienststelle hat im Rahmen der übergeordneten Bestimmungen das Recht, vor oder während der Arbeiten die notwendigen Sondierungen vorzunehmen, unter der Bedingung, dass der Platz wieder Instand gestellt wird. Eigentümer und Unternehmer haben diese Untersuchung zu dulden.

Art. 18 Kontrollschächte

Werden durch Bauarbeiten oder Terrainveränderungen gemeindeeigene Kontrollschächte tangiert, ist dies zu melden und die Schächte nach dem Verursacherprinzip gemäss Anordnung der Gemeinde zu ersetzen oder anzupassen.

Art. 19 Abwasserbeseitigung

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Für die Liegenschaftsentwässerung von Neubauten oder Erweiterungsbauten sind Retentionsmassnahmen gemäss der Weisung "710.04 Umsetzung des Trennsystems bei bestehenden Bauten" der Gemeinde zu treffen.

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III. ZONENVORSCHRIFTEN

A. GENERELLE ZONENVORSCHRIFTEN

Art. 20 Bedeutung und Geltung

Die Zonenvorschriften bestimmen Art, Grad und Bedingungen der in den Bauzonen des Zonennutzungsplanes und in den übrigen Gebieten der Gemeinde vorgesehenen baulichen Nutzung und die Massnahmen in den Schutzgebieten.

Art. 21 Baupolizeiliche Vorschriften

Für die Bauzonen gelten folgende Grenzabstände GA; Gesamthöhen h; traufseitige Fassadenhöhen (Fh); Überbauungsziffer (ÜZ, Art. 81 RPBR), Geschossflächenziffer (GFZ, Art. 80 RPBR) und Lärm-Empfindlichkeitsstufen (ES, Art. 43 LSV):

Zone GA h Fh | üz GFZ GFZ zusätzl. ES [m] [m] [m] | für Parkplätze * Kernzone 1 EB min. 7.00 | 14.00 10.00 0.6 1.00 0.20 il KZ3 Gene zeeunen 6 Re BERNER: —t zuzaneeil, En PREEENN Kernzone min. 5.75 |11.50 8.00 0.6 1.00 0.20 ı KZ2 Wohnzone niedere Dichte u ji " 1 _ . min. 4.25 |8.50 - (< 0.90? 0.20 ll Wnl1 | a — erste (es ee ee min. 5.00 } 10.00 - Da 0.90 ? 0.25 ii Wn2 | “Wohnzone mittlere Dichte IT u TT T nn a min. 5.75 11.50 - 0.3! 1.00 ? 0.30 wm 2 "Wohnzone mittlere Dichte nm . BE u min. 7.00 | 14.00 - 0.3! 1.00 ? 0.30 1 Wm3 a yes lieeayeng nee ern es — SR ERROR N min. 5.75 11.50 - 0.5 1.00 0.30 In MZ Arbeitszone . TH IT - min. 7.00 | 14.00 - 0.6 11.00 0.30 il Az | "Zone vonallg. nteresse nm DE EB a VE min. 7.00 | 14.00 - 0.6 1.00 I} ZAI I Landwirtschaftszone Ku Ba IM. Lz? Spezial Sa, er . - 0.5 1.00 0.30 in SZS Anmerkungen 2) für zusammengebaute Einzelwohnhäuser ÜZ 0.4 2) für zusammengebaute Einzelwohnhäuser und Mehrfamilienhäuser GFZ 1.10 3) nach RPG und RPV 4) 2/3 der Parkplätze sind unterirdisch und/oder integriert in das Volumen der Hauptgebäude zu realisieren

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. Charakter

. Nutzung

. Bauweise und Besitzstand

. Farb- und Materialwahl

. Dachformen, -materialien und

-neigungen

. Charakter

. Bauweise und Besitzstand

. Baulinien Parzelle Art. 28

. Charakter

. Bauweise und Besitzstand

B. BAUZONEN

Art. 22 Kernzone K3/K2

Die Kernzone beinhaltet die wesentliche Bausubstanz des bestehenden Dorfkerns von Heitenried. Die Zone ist für öffentliche und private Dienstleistungsbetriebe, Handwerk, Gewerbe und für das Wohnen vorgesehen. Das Weiterbestehen landwirtschaftlicher Betriebe ist gewährleistet. Nicht erlaubt sind stark störende Anlagen und Betriebe sowie reine Lagerbauten ohne Detailverkauf.

Geschäfts- und Gewerbeflächen sind primär im Erdgeschoss anzuordnen.

Die offene Bauweise ist für Neubauten obligatorisch.

Für Neu- und Umbauten ist die Einordnung in die bestehende Bausubstanz, insbesondere bezüglich der Farb- und Materialwahl, erforderlich.

Bezüglich Dachformen, -materialien und -neigungen gelten die Vorschriften nach Art. 14 GBR. Flachdächer sind nur für kleine Annex- und Nebengebäude (Garagen, Schuppen u.ä.) erlaubt.

Art. 23 Wohnzone niedere Dichte Wn1/ Wn2

Die Wohnzonen Wnl1 und Wn2 sind für freistehende und zusammengebaute Einzelwohnhäuser bestimmt. Nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind zugelassen, müssen sich aber den Bedürfnissen des Wohnens unterordnen und dürfen keinen den Wohnzweck störenden Verkehr verursachen.

Die offene Bauweise ist für Neubauten obligatorisch.

Die Baulinien auf der Parzelle Art. 28 GB dienen der Gestaltung der Überbauung. Die strassenseitige Baulinie bezeichnet den Strassenabstand. Zwischen den beiden Baulinien sind vorbehältlich des Grenzabstandes nur geringfügige Bauten gemäss Art. 85 RPBR gestattet. Hauptgebäude sind zwingend an die hintere Baulinie zu stellen.

Art. 24 Wohnzonen mittlere Dichte Wm2/ Wm3

Die Wohnzonen Wm2 und Wm3 sind für Mehrfamilienhäuser, zusammengebaute Einzelwohnhäuser und freistehende Einzelwohnhäuser bestimmt.

Nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind zugelassen, müssen sich aber den Bedürfnissen des Wohnens unterordnen und dürfen keinen den Wohnzweck störenden Verkehr verursachen.

Die offene Bauweise ist für Neubauten obligatorisch.

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. Charakter

. Industrie-, Gewerbeanteil

. Zonenordnung

. Charakter

. Bauweise und Besitzstand

. Grenzabstände

. Charakter

. Bauweise und Besitzstand

. Perimeter mir Spezialvorschriften

. Zweck

. Neubauten

» Umbau bestehender Bauten oder

Anlagen

Art. 25 Mischzone MZ

In der Mischzone mässig störende Gewerbebetriebe und Wohnungen erlaubt. Nicht

zugelassen sind reine Lagerhallen und Lagerplätze.

Der minimale Industrie- und Gewerbeanteil beträgt 20% pro Baute.

Das offene Lagern von Waren, Materialien, Rohstoffen usw. auf den Grundstücken ist nur erlaubt, wenn diese durch einen mindestens 1.80 m hohen Sichtschutz abgedeckt sind.

Art. 26 Arbeitszone AZ

Die Zone ist für gewerbliche Betriebe sowie Materiallagerung bestimmt. Die notwendigen Wohnungen zur Beaufsichtigung dieser Betriebe können innerhalb der Gebäu-

devolumen zugelassen werden.

Die offene Bauweise ist für Neubauten obligatorisch. Es sind die für den Betrieb er-

forderlichen Dachformen erlaubt.

Der minimale Grenzabstand für Bauten beträgt 7.00 m. Eine Erhöhung des Abstandes ist entsprechend dem übergeordneten Recht anwendbar (Art. 83 RPBR).

Art. 27 Zone von allgemeinem Interesse ZAl

Diese Zone ist bestimmt für Bauten und Anlagen von öffentlichem Interesse und Funktionen wie Kirche, Schule, Kultur, öffentliche Verwaltung, Sport, Erholung und ruhender Verkehr. Es sind nur Bauten und Anlagen erlaubt, die mit dem Charakter der Zone vereinbar sind.

Die offene Bauweise ist für Neubauten obligatorisch.

Innerhalb des Perimeters mit Spezialvorschriften sind einzig Parkplätze für Besuchende zulässig. Die Parkplätze sind versickerungsfähig und begrünt zu gestalten.

Neubaulen sind richl zugelassent.

Art. 28 Freihaltezone FZ

Die Freihaltezone FZ dient der Freihaltung vor Überbauung sowie der Erhaltung der Umgebung des schutzwürdigen Ortsbildes sowie der Nutzung und Pflege des für das Ortsbild charakteristischen Freiraumes.

Neubauten sind nicht zugelassen. Die Anlage von Gestaltungselementen ist möglich, wenn die Zielsetzung gemäss Abs. 1 nicht gefährdet wird.

Der Umbau der bestehenden Bauten oder Anlagen ist möglich, soweit dadurch die Erhaltung des Gebäudeensembles und der Charakter seiner Umgebung gewährleistet

bleiben.

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4. Verfahren

1. Charakter

2. Bauten und Anlagen

3. Verfahren

4. Vorprüfung

1. Charakter

1. Perimeter

2. Obligatorischer DBP "Sodbach"

Für jedes Bauvorhaben nehmen die Gesuchsteller zuvor mit dem Amt für Kulturgüter Kontakt auf.

C. WEITERE ZONENARTEN, PERIMETER UND AREALE

Art. 29 Landwirtschaftszone LZ

Die Landwirtschaftszone umfasst Land, das sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung und den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird oder das im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll.

Welche Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone bewilligt werden können wird abschliessend von der bundesrechtlichen Gesetzgebung geregelt.

Jedes Projekt für den Bau, die Erweiterung oder den Umbau einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone bedarf einer Sonderbewilligung der Raumplanungs-, Umweltund Baudirektion (RUBD).

Das Vorprüfungsgesuch wird empfohlen.

Siehe Genehmigungsbeschluss der RIMU vom

Art. 30 Perimeter für diversifizierte Landwirtschaft

25. JUNI 2025

Art. 31 Waldareal Ss.3

Das Waldareal wird durch die Waldgesetzgebung definiert und geschützt.

Art. 32 Spezialzone Sodbach SZS

Die Zone dient der Naherholung, dem Tourismus, und dem Militär.

Siehe Genehmigungs-

Art. 33 Detailbebauungsplan (DBP) beschhuss dar RIMU von

Im Zonennutzungsplan sind die Perimeter der DBP festgelegt. 25. JUNI 2025 s.Uu ——

Der Charakter sowie Art und Mass der Nutzung sind in den jeweiligen Zonenvorschriften in Art. 21 und 32 GBR enthalten.

Folgende Planungsziele sind zu erreichen:

> Der besondere Charakter der Senseschlucht wird bewahrt;

> Bauten und Anlagen sind unter Berücksichtigung des Charakters der Senseschlucht ein- und unterzuordnen und fügen sich in die Topografie ein;

> Die Anbindung an die Kantonsstrasse ist gesichert;

> Die optimale Anbindung an die Kantonsstrasse für Zufussgehende und Radfahrende ist gesichert;

> Die Begrünung des Areals erfolgt durch die Verwendung einheimischer Pflanzen.

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18

Siehe Genehmigungsbeschluss der RIMU vom

25. JUNI 2025

..u

1. Zweck

2. Neu-, Um- und Ausbauten sowie

Renovationen

3, Dachgestaltung

4. Dachlukarnen und -aufbauten

5. Fassaden

6. Umgebungsgestaltung

8. Verfahren

9. Gebäudegruppen, Einzelobjekte

und Aussenräume

D. SCHUTZPERIMETER UND SCHUTZOBJEKTE

a. Ortsbildschutzbestimmungen

Art. 34 Ortsbildschutzperimeter

Die Ortsbildschutzperimeter bezwecken die Erhaltung des charakteristischen Ortsund Strassenbildes im Bereich der traditionell gewachsenen Dorfkerne. Sie dienen dem Schutz traditioneller und architektonisch wertvoller Bauten und der sorgfältigen Einordnung von Um - und Neubauten.

Es müssen die unten folgenden speziellen Vorschriften eingehalten werden.

Neu-, Um- und Ausbauten sowie Renovationen haben durch ihre Ausmasse, Massstäblichkeit, Gestaltung, Materialwahl, Farbgebung und Stellung der Bauten den dörflichen und herkömmlichen Charakter zu wahren und sich harmonisch in die bestehende Überbauung einzufügen. Reklamen und Beschriftungen dürfen das Ortsbild

nicht beeinträchtigen.

Es sind nur Sattel- und Walmdächer zugelassen. Hauptfirstrichtung, Dachvorsprünge, Dachabschlüsse und Bedachungsmaterial haben sich an der herkömmlichen Bau-

weise zu orientieren.

Die Summe der Frontflächen der Dachlukarnen und Dachaufbauten, gemäss Art. 65, RPBR, darf 1/10 der im Vertikalaufriss gemessenen Dachfläche nicht übersteigen. Für die Berechnung der Gesamtbreite der Dachlukarnen und Dachaufbauten dürfen die Aufbauten % der Fassadenbreite nicht übersteigen.

Der architektonische Charakter der Bauten hat sich an den geschützten Nachbarsbauten oder den für das Ortsbild charakteristischen Bauten zu orientieren, insbesondere was Dimensionen, Proportionen und Anordnung der Öffnungen sowie das Verhältnis zwischen Gebäudehülle und Öffnungen anbelangt.

Die charakteristischen Merkmale der Umgebungsgestaltung, wie Mauern, Pflästerung, Baumbestand oder Obst- und Gemüsegarten sollen erhalten werden. Dicht angelegte Hecken sind nicht zugelassen. Es sollen einheimische Pflanzen und Sträucher ver-

wendet werden.

Für jedes Bauvorhaben nehmen die Gesuchsteller zuvor mit dem Amt für Kulturgüter Kontakt auf.

Innerhalb des Ortbildschutzperimeters liegende Gebäudegruppen, Einzelobjekte und Aussenräume sind unter Wahrung der charakteristischen räumlichen Verhältnisse und Massstäblichkeit der Bauweise in ihrer Gesamterscheinung zu erhalten und zu pfle-

gen.

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20

Siehe Genehmigungsbeschluss der RIMU vom

25. JUNI 20% s.4

1. Charakter

2. Zulässige Bauvorhaben

3. Bestimmungen LZ

1. Archäologische Gebiete

b. Ortsbildschutz spezifisch

Art. 35 Ortsbildschutzperimeter Dorf

Der Schutzperimeter Dorf umfasst die wertvolle Bausubstanz mit den das Dorfbild prägenden Bauten und Anlagen wie Schloss und Kirche von Heitenried. In diesem Perimeter sind keine Nutzungen erlaubt, die den Charakter der einzelnen Teilgebiete, der Bauten oder Anlagen verändern. Ergänzungen, resp. Wiederherstellungen sind zugelassen.

Art. 36 Landschaftsschutzperimeter

Der Landschaftsschutzperimeter dient der Erhaltung der besonderen Schönheit und Eigenart der ausgeschiedenen Gebiete im gegenwärtigen Zustand (Form des Reliefs, Wasserläufe, Einzigartigkeit der Vegetation, landwirtschaftliche Nutzung).

Bauten und Anlagen müssen im Einklang mit den Zielen gemäss Absatz 1 stehen (Integration ins Landschaftsbild, Typologie, Materialwahl).

Im Übrigen gelten die Bestimmungen der Landwirtschaftszone LZ (Art. 29 GBR).

Artikel 37_ Naturschutzperimeter Dieser Perimeter dient dem vollumfänglichen Schutz des Naturschutzgebietes Sensegraben (Unterer Senselauf).

Ausser Unterhaltsarbeiten, der Erhaltung dienende land- und forstwirtschaftliche, sowie der wissenschaftlichen Erforschung und der erzieherischen Beobachtung dienende Tätigkeiten sind weder Neu- noch Umbauten oder landwirtschaftliche und bauliche Veränderungen zugelassen.

Die Vorschriften des Reglements des Naturschutzgebietes Sensegraben sind einzuhalten (siehe Kopie im Anhang).

Art. 38 Grundwasserschutzzone, GSZ

Im Zonennutzungsplan sind genehmigte und provisorische Grundwasserschutzzonen eingetragen. Es gelten das eidgenössische Gewässerschutzgesetz, die Gewässerschutzverordnung sowie die entsprechenden Schutzreglemente.

Art. 39 Archäologische Perimeter

Innerhalb der archäologischen Perimeter nehmen die Gesuchsteller für jeden Neubau oder jede Änderung an bestehenden Gebäuden oder Anlagen sowie am natürlichen Gelände zuvor mit dem Amt für Archäologie des Kantons Freiburg Kontakt auf.

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2. Sondierungen und Ausgrabungen

3. Verfahren

4. Meldepflicht Siehe Genehmigungsbeschluss der RIMU vom

25. JUNI 2025

uU

1. Geschützte Kulturgüter

2. Kategorie 3

3. Kategorie 2

4. Kategorie 1

5. Umbauten

6. Aussengestaltung

Innerhalb der archäologischen Perimeter ist das Amt für Archäologie befugt, notwendige Sondierungen und Ausgrabungen gemäss KGSG durchzuführen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des RPBG und des KGSG.

Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten.

Wird ein Kulturgut entdeckt, muss dies unverzüglich der zuständigen Dienststelle gemeldet werden (Art. 34 KGSG).

Art. 40 Geschützte Kulturgüter

Der Zonennutzungsplan bezeichnet die für die geschützten Bauten und Anlagen anwendbare Schutzkategorie. Das Verzeichnis der geschützten Objekte, sowie eine Zusammenstellung der Vorschriften für bauliche Eingriffe an diesen, befinden sich in den Anhängen 1 und 2 des Gemeindebaureglements.

Der Schutz umfasst: > die Gebäudehülle (Fassade, Dach); > die Tragstruktur und die allgemeine Anordnung des Grundrisses.

Der Schutz umfasst zusätzlich zum Schutzumfang der Kategorie 3:

> die Dekorelemente der Fassade, insbesondere Natursteine, alte Fenster und Türen, Schilder sowie künstlerische Schreiner-, Maler- und Schmiedearbeiten;

> die allgemeine Raumanordnung und die repräsentativsten Elemente der Innen-

ausstattung (Täferungen, Decken und Fussböden).

Der Schutz umfasst zusätzlich zum Schutzumfang der Kategorie 2:

Verkleidungen und Dekorationen von Wänden, Decken und Fussböden, Wandschränke, Türen, Öfen und Cheminees, die kunsthandwerklich oder kunsthistorisch von Bedeutung sind.

Für jedes Bauvorhaben für Umbauten nehmen die Gesuchsteller zuvor mit dem Amt

für Kullurgüler Korlakl auf.

Handelt es sich bei der Aussengestaltung um eine wesentliche Komponente des Gebäudecharakters oder des Ortes, so dehnt sich der Schutzumfang unabhängig von der Schutzkategorie gemäss Art. 22 KGSG ebenfalls auf die wesentlichen Elemente der

Aussengestaltung (Bodenbelag, Baumbestand, Mauern usw.) aus.

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Siehe Genehmigungs- Sbeschlussder'Riktj&.vom ‚U vom

„2.5. JUNI 2025 "su

1. Schutzkategorien

Kategorie 2

Kategorie 1

2. Erschliessungsarbeiten

3. Verfahren

1. Schutzziel

3. Beseitigungsverbot

4. Ersatz eines Schutzobjekts

1. Raumbedarf

Art. 41 Historische Verkehrswege

Der Zonennutzungsplan bezeichnet die geschützten historischen Verkehrswege.

Folgende Schutzbestimmungen sind anwendbar:

Der Schutzumfang umfasst:

> den historischen Verlauf,

> die wegsäumenden Baumreihen und Hecken,

> die Böschung und die Gräben,

> das Wegprofil (Wegbreite) sowie die Wegbegleiter (Mauern, traditionelle Einfrie-

dungen, usw.)

Zusätzlich zum Schutzumfang der Kategorie 2: > den Wegbelag.

Ein massvoller Ausbau der Wege zwecks Unterhalt und Gewährleistung ihrer Erschliessungsfunktion, sowie allfällige leichte Änderungen der Linienführung zwecks Sicherstellung der Strassensicherheit sind zulässig.

Für jedes Bauvorhaben nehmen die Gesuchsteller zuvor mit dem Amt für Kulturgüter Kontakt auf.

Art. 42 Geschützte Naturobjekte

Die im Zonennutzungsplan eingetragenen Naturobjekte wie Hecken, Gebüsche, Feldund Ufergehölze sowie Einzelbäume und Baumreihen sind in ihrer reichhaltigen Artenzusammensetzung als belebende Landschaftselemente sowie als Lebensräume für

Pflanzen und Tiere innerhalb der Bauzone zu erhalten.

Verboten sind alle Massnahmen, welche die Schutzobjekte in ihrer Existenz gefährden. Ihre Beseitigung durch Abbrennen, Giftanwendung sowie Beschädigung der Wurzeln durch Beweidung und zu nahes Umpflügen ist verboten, ebenso das Pflanzen von standortfremden Bäumen und Sträuchern.

Das Beseitigen eines Naturobjektes im Falle von

> Krankheitsbefall,

> _ Sicherheitsrisiken,

> übergeordneten Interessen

untersteht der Genehmigung der Gemeinde, respektive der zuständigen kantonalen Behörde (z.B. Ufergehölz oder Sonderbewilligungen). In dieser wird sein Ersatz an einer geeigneten Stelle, möglichst in einem Renaturierungsperimeter, festgelegt.

Art. 43 Raumbedarf der Gewässer

Im Zonennutzungsplan ist der ab der Gewässermitte einzuhaltende Raumbedarf für die einzelnen Abschnitte der Fliessgewässer festgelegt, welcher für den Schutz vor Hochwasser und die Gewährleistung der natürlichen Funktionen, respektive ihrer

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2. Eingriffe

3. Fliessgewässer ohne festgelegtem Raumbedarf

4. Bauvorhaben in der Nähe von

Fliessgewässern

5. Bestehende Bauten

Wiederherstellung, sowie für die Zugänglichkeit, insbesondere für Unterhaltsarbeiten, notwendig ist.

Innerhalb des Raumbedarfs der Fliessgewässer können keine Bau- oder Erschliessungsvorhaben (auch Anbringen von Umzäunungen usw.) ausgeführt werden. Gleiches gilt für Materialdeponien oder jegliche Änderungen des natürlichen Geländes. Es sind ausschliesslich Eingriffe zwecks Unterhalts und Pflege der Gewässer und der Wanderwege erlaubt. Bauten müssen einen Mindestabstand von 4 Metern zur äusseren Grenze des Raumbedarfs der Gewässer einhalten. Leichte Umgebungsarbeiten, wie beispielsweise Parkplatze, Garten, Erschliessungsstrassen, usw. sind zwischen dem Raumbedarf der Gewässer und dem Bauabstand zulässig, sofern der Durchgang mit Baumaschinen nicht behindert wird, namentlich im Fall eines Eingriffs beim Gewässer.

Für im Zonenplan nicht oder ohne Raumbedarf erfasste Fliessgewässer ist für Bauten und Anlagen, sowie Materialdeponien und Geländeänderungen, ein Bauabstand von mindestens 24m ab dem mittleren Hochwasserstand einzuhalten (20m Raumbedarf inklusive Mindestbauabstand von 4m). Die zuständige Behörde kann den Bauabstand erhöhen, wenn dies auf Grund der Art des Gewässers oder seines Uferbereiches not-

wendig erscheint.

Auf eingedolten nicht oder ohne Raumbedarf im Zonen- oder Detailbebauungsplan erfassten Fliessgewässern darf nicht gebaut werden. Bei der Bau- und Anlageplanung ist genügend Raum für ihre spätere Freilegung zu gewährleisten. Die zuständige Behörde kann ergänzende Detailuntersuchungen zur Erfassung des Raumbedarfs, namentlich betreffend Abflusskapazitäten, Belastung usw., verlangen.

Das Niveau des Erdgeschosses oder der Anlage muss über jenem des vorgesehenen Hochwassers angelegt werden. Die zuständige Behörde kann in Ergänzung zur Gefahrenkarte Hochwasser und zum Raumbedarf Detailuntersuchungen anfordern. Bei Detailbebauungsplänen sind die Bau- und Erschliessungsniveaus pro Sektor / Etappe

festzulegen.

Bei Ableitung von Regenwasser aus Untergeschossen (Zufahrtsrampen, Aussentreppen usw.) in das Gewässer sind die Rücklaufrisiken zu prüfen und gegebenenfalls Sicherheitsmassnahmen zu treffen (z.B. Rücklaufklappe, Pumpenentwässerung).

Beim Wiederaufbau bestehender Bauten muss die Möglichkeit einer Anpassung des

Erdgeschossniveaus oder einer Bauversetzung über, respektive ausserhalb des Hochwassergefahrenbereichs geprüft werden.

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IV. BEWILLIGUNG UND KONTROLLVERFAHREN SOWIE DEREN FRISTEN

Art. 44 Bewilligungs- und Kontrollverfahren

. Bewilligungs- und Kontrollverfah"- Das Bewilligungs- und Kontrollverfahren erfolgt gemäss RPBG und kantonalem Stras-

en: sengesetz. Der Gemeinderat kann Prüfung und Kontrolle der Bauvorhaben besonderen Kommissionen übertragen.

Art. 45 Gebühren

. Erschliessungsbeiträge Die Erhebung von Erschliessungsbeiträgen der Grundeigentümer an Erschliessungsleistungen der Gemeinde erfolgt auf der Grundlage eines nach dem Gemeindegesetz erstellten Gebührenreglements.

. Prüfung von Baugesuchen und Für die Prüfung von Baugesuchen und Planungen erhebt die Gemeinde einen gemäss Planungen den Vorschriften des Gemeindegesetzes erstellten Gebührenreglements.

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V. STRAFBESTIMMUNGEN

Art. 46 Übertretungen

Übertretungen dieses Reglements werden nach den Bestimmungen von Art. 173 RPBG geahndet.

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VI. SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Art. 47 Aufhebung und Änderung

Mit dem Inkrafttreten dieses Reglements werden aufgehoben: a. alle kommunalen Bestimmungen, welche dem Zonennutzungsplan und seinem Reglement entgegenstehen; b. der Zonennutzungsplan, die Richtpläne sowie das Planungs- und Baureglement vom 7. Juli 1992. c. die Quartierpläne: > _Putzichermatte vom 23. Dezember 1986 > "Chrüzacher" vom 21. Oktober 1993 > "Halta Il" (neu "Blatti") vom 4. Dezember 2002

Art. 48 Inkrafttreten

Dieses Reglement tritt mit der Genehmigung durch die Raumplanungs-, Umwelt und Baudirektion in Kraft.

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VII. GENEHMIGUNG

1 onentiche Auflage

durch Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 30 vom: 30. Juli 2021

2. Angenommen vom Gemeinderat von Heitenried

am: 20,09. 2024

Der Gemendeammann Der Gemeindeverwalter

3. Durch die Direktion für Raumentwicklung, Infrastruktur, Mobilität und Umwelt genehmigt

am 25, JUNI 2025

Der Staätsrat, Direktor:

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ANHANG

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Liste der geschützten Kulturgüter

Massnahmen zur Erhaltung der geschützten Kulturgüter Liste der häufigsten einheimischen Pflanzen Abkürzungsverzeichnis

Naturschutzgebiet Sensegraben - Reglement

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