Erschliessungsplan Tennwil Nord - West

_ Vebersichtsplan en 3,1:25'000

Mitwirkungsbericht vom: 4. September 2006 Vorprüfungsbericht vom: 8. August 2006 Oeffentliche Auflage vom: 11. September 2006 bis: yl-Oktobier 2006

1 jerungsrat Aarau, den A@. Dezembei 200%)

Der Staatsschreiber:

Datum Beschreibung 17.10.05 28.04.06

Neuzeichnung ‚Anpassung aufgrund Mitwirkungsverfahren

Flury Ingenieurunternehmung AG Dipl. Ingenieure ETH/SIA | Format: 30/84 | EDV-Projekt / Zeichnung: Erschl_Tennwil_var3m.2d | Plot Datum: 14-02-07

Planer, Pat.Ing. Geometer Seetalstrasse 79 5703 Seon . Tel. 062/ 769 71 40 Fax 062/ 769 71 50 Projekt: 8 5616 020 Plan Nr. 3

Legende zum Erschliessungsplan

1. Genehmigungsinhalt

/ Weglinien (Enteignungsrecht nach S 132 BauG)

rot Strassen - dm gelb Erschliessungsrichtung. Die genaue Lage wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.

UL ZZ ZI schwarz Bereich für Sondernutzungsvorschriften — blau/rot Werkleitungstrasse (Wasser, Kanalisation, Meteor)

" — Die genaue Lage wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.

& i__.t engen blau Sichtlinien als Begrenzung der Sichtzonen mit Beobachtungsdistanz B Be, ,oga900®

B/A und Knotensichtweite A. 31

Sichtzone: In den Sichtzonen muss ein sichtfreier Raum zwischen der Höhe von 80 cm und 3 m gewährleistet sein.

hellblau

185

2. Orientierungsinhalt

Perimeter / Erschliessungsplanbereich

908886888888 grau dunkelgrau Bestehende Strassen / Wege V. gelb Zufahrtsweg = blau best. Ein- und Ausfahrt EZ grün mögliche Parzellierung schwarz Zonengrenzen und Zonenbezeichnungen gemäss Zonenplan rot Kulturobjekt unter Denkmalschutz (Stadthalteramt) blau Gebäude mit Volumenschutz gemäss $30 Abs. 2 BNO d blau Schleppkurven m lKW Hm NT =, o- Inn © 12 En = © = (2 © (dp) _

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Seengerstrasse K251

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EN

Zweck

Bestandteile des Erschliessungsplanes

Perimeter Geltungsbereich

Verhältnis zur Grundordnung, Ergänzendes Recht

Bereich für Sondernutzungsvorschriften

Inkrafttreten, Genehmigung

Sondernutzungsvorschriften

g1

Der Erschliessungsplan bezweckt,

- die Sicherstellung der zweckmässigen Erschliessung.

- für die seeseits der traditionellen Altbauten liegenden unüberbauten Flächen, die Einfügung der Bauten in die Landschaft und das Ortsbild mittels Sondernutzungsvorschriften zu gewährleisten.

82

1Die Erschliessungsplan besteht aus den verbindlichen Bestandteilen: - Situationsplan M 1: 500 - Sondernutzungsvorschriften.

$3

Der Erschliessungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet.

84

Soweit der Erschliessungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Meisterschwanden.

Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts sowie hierzu ergangene Entscheide, insbesondere zu Strassen- und Wasserbauprojekten, bleiben vorbehalten.

85

1Neubauten sind im Situationsplan bezeichneten Bereich mit ihrer Längsausdehnung parallel zum Hang anzuordnen.

2Bei Neubauten sind nur Fiachdächer oder ein sehr flach geneigtes Ziegeldach (< 15% Neigung) mit First parallel zum Hang zulässig. Die Neubauten haben einen allseitigen Dachvorsprung von mindestens 80cm aufzuweisen.

3Auf den Parzellen 278 und 279 sind auf Grund der speziellen Gegebenheiten auch andere Firstrichtungen und Dachneigungen möglich. Der Gemeinderat legt dort die Ausdehnung, die Firstrichtung und die Dachneigung nach Massgabe der ortsbaulichen Situation sowie unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen im Einzelfall

fest.

AFiachdächer sind extensiv zu begrünen.

SDie Firsthöhe beträgt max. 6.50 m.

6Fassadenfarben und -Materialien haben einen Farbton aufzuweisen, der dunkler ist als NCS 5000 (mittleres Grau). Auffallende (grelle) Farbtöne sind nicht zulässig. Dem Gemeinderat sind Farb- und Materialmuster der Fassadenverkleidung sowie der Dacheindeckung zur Bewilligung vorzulegen

7Der Gemeinderat legt die Bauabstände zur neuen Zufahrtsstrasse nach Massgabe der ortsbaulichen Situation sowie unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen im Einzelfall fest.

86 Der Erschliessungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

2Die Änderung und Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Erschliessungsplanes.

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

4. September 2006 8. August 2006 11. September bis 11. Oktober 2006 22. Januar 2007 5. März 2007 5. März 2007

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind drei Beschwerden eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen der Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit den zwei Beschwerdeentscheiden und einer Abschreibung in Folge Rückzugs. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 16. Dezember 1982 (Genehmigung durch den Grossen Rat am 11. September 1984). 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Entlang der alten Dorfstrasse in Tennwil ist seeseitig (westlich) eine zweite Bautiefe der Bauzone zugewiesen, die heute noch ungenügend erschlossen ist. Mit dem Erschliessungsplan soll die Voraussetzung für eine Überbauung geschaffen werden. Auch sollen sich Neubauten in die sensible Landschaft und das Ortsbild einfügen, was durch entsprechende minimale Vorgaben zur Einpassung von Neubauten gewährleistet werden soll. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen ist der verbindliche Inhalt folgender Vorlage: 

Erschliessungsplan Tennwil Nord-West inklusive Sondernutzungsvorschriften

Versand: 21. Dezember 2007

-2-

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die Erschliessung der talseitigen Grundstücke soll über eine neue Stichstrasse und die bereits vorhandene Strasse (Parzelle Nr. 273) erfolgen. Die verschiedenen Erschliessungsmöglichkeiten wurden detailliert untersucht und einander gegenübergestellt (vgl. Planungsbericht). Die geplante Erschliessung ist zweckmässig, rationell (minimaler Landverbrauch) und schont die Landschaft. Die Sondernutzungsvorschriften (SNV) kommen dem Gebot einer sorgsamen Einpassung in die Umgebung (§§ 40 und 42 BauG) entgegen. 4.3

Gewässer

Im Bereich der südlichen Perimetergrenze des Erschliessungsplans Tennwil Nord-West verläuft der eingedolte Dorfbach Tennwil, der als öffentliches Gewässer gilt. Hinsichtlich Hochwassergefährdung hat sich seit dem Bau der grosskalibrigen Meteorwasserleitung Moosgasse (Entlastungsleitung) im Jahr 2001 die Situation entschärft. Der Erschliessungsplanperimeter gilt seither als hochwassersicher. 4.4

Denkmalschutz

Das Gebäude auf Parzelle Nr. 277, das sogenannte Statthalterhaus Tennwil, steht unter kantonalem Denkmalschutz. Die geplante südseitige Erschliessung mittels einer Stichstrasse beeinträchtigt das Denkmalschutzobjekt nicht erheblich. 4.5

Gestaltung

Dreigeschossige Bauten, wie sie die Grundzonierung zuliesse, würden im Vordergrund der Altbebauung Tennwil das talseitige Ortsbild wesentlich abdecken. Solch hohe Baukörper würden sich auch nicht in das traditionelle, von zweigeschossigen Bauten (Wohntrakt) geprägte Bebauungsbild einfügen (§ 8 Abs.1 Bau- und Nutzungsordnung, BNO). Entsprechend ist im Erschliessungsplan über die gesamte unbebaute Fläche am westlichen Perimeterrand ein 18 m breiter Bereich für Sondernutzungsvorschriften ausgeschieden. Mit der in diesem Bereich zulässigen Gebäudehöhe von 6.50 m (bei Flachdachbauten) wird gegenüber den Kernzonenvorschriften eine Reduktion um 3.50 m oder ein Vollgeschoss vorgegeben. Bei flach geneigten Ziegeldächern (15°) erhöht sich diese Reduktion zwar weiter, eine zweigeschossige Bauweise bleibt aber möglich. Insgesamt werden dadurch die adäquate Einpassung in das Ortsbild – insbesondere auch gegenüber dem Denkmalschutzobjekt (Umgebungsschutz) – und ein angepasster Übergang ins Kulturland respektive in die geschützte Landschaft des Hallwilerseeschutzgebiets sichergestellt. Die Vorgaben sind angemessen und sachgerecht.

-3-

4.6

Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die als 'Erschliessungsplan' bezeichnete Vorlage enthält minimale Gestaltungsvorschriften und damit einzelne Elemente eines Gestaltungsplans. Angesichts der Entstehung der Planung (vgl. Planungsbericht und Ortsbildgutachten) im Umfeld des historischen Dorfteils Tennwil, der denkmalgeschützten Liegenschaft Nr. 183 und der angrenzenden geschützten Landschaft sind die von der Gemeinde vorgesehenen Gestaltungsvorgaben sachgerecht und planerisch sinnvoll. Da das Verfahren für die Erschliessungsplanung mit demjenigen für die Gestaltungsplanung identisch ist, ist der Rechtsschutz vollumfänglich gewährleistet. Die über den engeren Regelungsbereich von Erschliessungsplänen (§ 17 BauG; § 1 Allgemeine Verordnung zum Baugesetz, ABauV) hinausgehenden Gestaltungsvorgaben in den Sondernutzungsvorschriften sind daher rechtlich vertretbar. 4.7

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Erschliessungsplan "Tennwil Nord-West" der Gemeinde Meisterschwanden vom 22. Januar 2007 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen.

-4-

6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Eggenstrasse 2, 5616 Meisterschwanden  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: