Gestaltungsplan Meierhofweg

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

19. September 2018 9. November 2018 bis 10. Dezember 2018 18. Januar 2019 bis 18. Februar 2019 4. März 2019 1. Mai 2019 8. April 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 6. November 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das 0,7 ha grosse Areal des Gestaltungsplans "Meierhofweg" liegt mitten in Meisterschwanden an der Kreuzung zwischen Bahnhofstrasse und Aescher- respektive Hauptstrasse (K 370 und K 251) in der Kernzone und teilweise in der Industriezone. Mit dem Gestaltungsplan soll die Villa Fischer (kommunales Substanzschutzobjekt) mit den wichtigen Teilen des zugehörigen Parks erhalten werden. Ferner sollen eine haushälterische Nutzung des Bodens ermöglicht, eine hohe Wohnqualität und

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eine gute Gesamtwirkung im Ortsbildung erreicht sowie eine Betriebserweiterung ermöglicht werden. Die Ausgangslage, die Ziele und die geplante Umsetzung sind im Planungsbericht umschrieben. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Meisterschwanden am 4. März 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Meierhofweg", bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 17. April 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 19. September 2018 mit zwei Vorbehalten abgeschlossen worden. Diese konnten bereinigt werden (Dienstbarkeitsvertrag, Anpassung SNV).

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsqualität / Ortsbild und Städtebau Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Das Ortsbild von Meisterschwanden hat gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) nationale Bedeutung. Das Areal des vorliegenden Gestaltungsplans liegt am Rande des Industriegebiets am Dorfbach (G 1) mit dem höchsten Erhaltungsziel (A). Es ist durch die Bahnhofstrasse vom Grossteil des Gebiets G 1 abgetrennt. Die Ziele des ISOS werden durch die Konzentration der Baumassen entlang der Gewerbeüberbauung und der Erhaltung eines grossen Teils des Parks in weiten Teilen gut umgesetzt.

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Die Villa Fischer (Nr. 207 BNO-Anhang, Kurzinventar-Nr. MEI917) ist kommunal geschützt. Sie bezieht ihre Qualität vorwiegend aus der spezifischen Lage als freistehendes Volumen vor einer Parkkulisse. Das vorliegende Konzept mit dem Erhalt der Villa und weiten Teilen des Parks überzeugt weitgehend und wird aus ortsbaulicher Sicht unterstützt. Ungünstig ist, dass der Park durch Besucherparkplätze entlang des Meierhofwegs beeinträchtigt werden soll. Dies wiegt umso schwerer, da der Park im Randbereich bereits durch ein kantonales Kreiselprojekt tangiert werden muss. Diese Anordnungen liegen jedoch im Ermessen des Gemeinderats. Das Richtprojekt sieht vor, den Bereich um die Villa freizuhalten und die neue Bebauung ganz an den Parzellengrenzen zu konzentrieren. Im Bereich der Kreuzung zur Industriestrasse wird mit einem zusätzlichen Attikageschoss ein Akzent gesetzt (§ 10 Abs. 2 SNV), was aus städtebaulicher Sicht nachvollziehbar ist. Es wird begrüsst, dass dem Flachdach auf Baufeld "B" besondere Beachtung geschenkt wird (Einsehbarkeit, § 19 Abs. 2 SNV). Ebenso essentiell ist, dass die Bauprojekte durch ein Fachgremium begleitet werden sollen (§ 21 SNV). Insgesamt wird von kantonaler Seite die Einschätzung aus dem Fachgutachten geteilt, wonach das Konzept als Ganzes grundsätzlich überzeugt. 4.2.2 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessungskonzept Das Erschliessungskonzept sieht eine rückwärtige Erschliessung über den Meierhofweg und die Industriestrasse vor. Dies ist aufgrund der knotennahen Lage und der Bushaltestelle sachgerecht (Verkehrssicherheit, Freihaltung). Die Zufahrt zur Tiefgarage ist über die ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters liegende Parzelle 1569 vorgesehen. Der entsprechende Dienstbarkeitsvertrag liegt vor. Dies ist sachgerecht. Strassenabstand Entlang der Bahnhofstrasse ist eine Pflichtbaulinie in 6 m Distanz zur heutigen Strassengrenze vorgesehen. Dies entspricht dem Kantonsstrassenabstand nach § 111 BauG. Die SNV wurden dahingehend ergänzt, dass keine über die Pflichtbaulinie hinausragenden Gebäudeteile gestattet sind (§ 8 Abs. 1 SNV). Dies ist sachgerecht. Betriebs- und Gestaltungskonzept Die Strassenbauelemente Kreisel und Busbucht gemäss Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) K 251 sind im Situationsplan im Orientierungsinhalt eingetragen worden. 4.2.3 Weitere materielle Hinweise Lärm Für das Richtprojekt erstellte die Kopitsis Bauphysik AG, Wohlen, einen Lärmschutznachweis, welcher plausibel aufzeigt, dass sowohl bei einer gewerblichen als auch bei einer Wohnnutzung die massgebenden Immissionsgrenzwerte der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III eingehalten sind. An der strassenzugewandten Fassade ist mit Beurteilungspegeln von 64 dB(A) am Tag und 53 dB(A) in der Nacht zu rechnen. Dies ist sachgerecht. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich noch nicht nach diesen Bestimmungen.

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Die im Rahmen der Vorprüfung eingebrachten Hinweise zu den SNV wurden aufgenommen. Der Vorbehalt zu § 14 Abs. 6 SNV besteht aufgrund der zweckmässig angepassten Formulierung ebenfalls nicht mehr. Die SNV sind rechtmässig.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Meierhofweg", beschlossen vom Gemeinderat Meisterschwanden am 4. März 2019, wird genehmigt. 2. ie Abtilug Fumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

.11 S ephan Attiger R gierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 10, 5616 Meisterschwanden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Vermessungsamt DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

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4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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