Gestaltungsplan Neumatt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage

02. Dezember 2015 08. Juni 2015 bis 7. Juli 2015

Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung

22. Februar 2016 bis 23. März 2016 04. April 2016 11. Mai 2016

Ablauf der Beschwerdefrist

09. Mai 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 26. September 2012 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit der Nutzungsplanrevision vom Februar 2012 wurde das Gebiet in die Spezialzone Neumatt eingezont und mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Gemäss § 10 Abs. 3 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) soll mit dem Gestaltungsplan Neumatt eine Bebauung mit hoher architektonischer Qualität gewährleistet werden. Der vorliegende Gestaltungsplan soll die wesentlichen "Eckpfeiler" einer zukünftigen Überbauung, Erschliessung und Umgebungsgestaltung aufzeigen und grundeigentümerverbindlich festlegen.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Stein am 4. April 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan Neumatt bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 3. Mai 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 2. Dezember 2015 ohne Vorbehalte.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden angehalten, aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die darin enthaltenen behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Wohnzonen-Reserve erschlossen wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Zurzeit weist Stein eine Einwohnerdichte von rund 60 E/ha in der überbauten Wohn- und Mischzone auf und soll gemäss Richtplan bis 2040 eine weitere Steigerung anvisieren. Gemäss grossrätlicher Siedlungsstrategie hat diesbezüglich ganz besonders die kompakte und hochwertige Erstbebauung der noch vorhandenen Wohn- und Mischzonenreserven einen massgeblichen Beitrag zu leisten. Im Raumtyp der ländlichen Entwicklungsachse gemäss Raumkonzept des Kantons Aargau sind die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — mit 70 E/ha zu entwickeln. Die öffentliche Hand ist gestützt auf den Richtplan gefordert, die entsprechenden Anforderungen angemessen zu berücksichtigen und entsprechende Darlegungen beizubringen. Mit der vorliegenden Gestaltungsplanung wird eine Einwohnerdichte von über 100 E/ha ermöglicht, womit die vorliegende Planung auch die neuen Richtplanvorgaben sachgerecht erfüllt. 4.2.2 Siedlungsqualität Der vorliegende Gestaltungsplan ist sowohl aus landschaftlicher als auch aus städtebaulicher Sicht gelungen. Das baugesetzlich geforderte siedlungs- und landschaftsplanerisch bessere Ergebnis ist gegeben. Mit dem ergänzenden Freiraumkonzept wird eine gute Grundlage für die Freiraumgestal-

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tung hinsichtlich Siedlungsrand und gemeinschaftlicher Freiräume vorgegeben. Die wichtigsten Punkte daraus sind in den Sondernutzungsvorschriften verbindlich umgesetzt. Ortsbild und Städtebau Die Umsetzung des stringenten städtebaulichen Entwurfs erfolgt im Gestaltungsplan mittels angemessener Regelungsdichte. Das Freiraumkonzept bildet einen zentralen Bestandteil der städtebaulichen Qualität des vorliegenden Entwurfs. Es wird folgerichtig als Richtlinie in die Sondernutzungsvorschriften aufgenommen. Mit dem Baugesuch ist nachzuweisen, dass mit der Umgebungsgestaltung mindestens die Qualität des Freiraumkonzeptes vom 26. Mai 2015 erreicht wird. 4.2.3 Sondernutzungsvorschriften Die Gemeinde Stein hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der Bauverordnung (BauV) aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtskonform.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan Neumatt, beschlossen vom Gemeinderat Stein am 4. April 2016, wird genehmigt. 2. ie Abtqilupg Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

/ tep an Altiger egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Stein (AG), Brotkorbstrasse 9, 4332 Stein (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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