Gestaltungsplan Steinmann Areal Pilatusstrasse

Art. 1 Ziel und Zweck

Der Gestaltungsplan „Steinmann Areal" bezweckt eine koordinierte, gut in die örtliche Situation eingepasste Überbauung am Übergang zwischen den öffentlichen Bauten und Aussenanlagen sowie den südwestlich angrenzenden Wohnbauten. Mit dem Gestaltungsplan sind insbesondere eine gute ortsbauliche Einbindung des bestehenden Fabrikgebäudes, eine in den wesentlichen Grundzügen aufeinander abgestimmte Überbauung, eine zusammengefasste und rationelle Erschliessung, eine gute arealinterne Durchlässigkeit für Fussgänger, eine konzeptionell durchdachte Aussenraumqualität und eine hohe Wohnqualität sicherzustellen. 1

Der Gestaltungsplan soll eine etappenweise Realisierung mit funktionsfähigen Teilüberbauungen sicherstellen. Für die Bauträgerschaften sollen ausreichende Projektierungsspielräume offen gehalten werden.

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Art. 2 Perimeter und Bestandteile

1 Der Gestaltungsplan beinhaltet den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Perimeter. 2 Grundeigentümerverbindliche Bestandteile des Gestaltungsplanes sind die nachfolgenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) sowie der Situationsplan 1:500. 3 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung des Gestaltungsplanes und ist nicht verbindlich.

Art. 3 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit mit dem Situationsplan 1:500 und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Wohlen, insbesondere die Vorschriften der Wohn- und Gewerbezone WG4 sowie der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OE im Bereich des Kindergartens Halde. 2 Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

Art. 4 Privatrechtliche Regelungen

Die erforderlichen Gemeinschaftsanlagen (z.B. Wegverbindungen, Einund Ausfahrten Tiefgarage und oberirdische Parkierung) sowie allfällige für die Etappierung nötigen Anschlussbauwerke sind von der Bauherrschaft sicherzustellen.

Art. 5 Baufelder für Hochbauten mit BGF und

Gebäudehöhe

1 Hochbauten inklusive zugehöriger Untergeschosse sowie Klein- und Anbauten sind, mit Ausnahme von § 15 Abs. 3, ausschliesslich innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeichneten „Baufelder für Hochbauten mit BGF und Gebäudehöhe" zulässig. Sie ersetzen unter Vorbehalt von Abs. 4 die zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Strassenabstände gemäss BauG.

Gestaltungsplan Steinmann Areal, Sondernutzungsvorschriften

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2 Die Begrenzungen der „Baufelder für Hochbauten mit BGF und Gebäudehöhe" gelten als Baulinien, wobei Überschreitungen der Baulinien durch Dachvorsprünge generell und von untergeordneten Gebäudeteilen gemäss § 2 ABauV ausschliesslich in den bezeichneten Bereichen „untergeordnete Gebäudeteile gern. § 2 ABauV" zulässig sind. 3 Im „Baufeld mit erhaltenswerter Bausubstanz (Gebäude Nr. 689)" ist die äussere Erscheinung und die Tragstruktur soweit wie möglich zu erhalten. Neue Sekundärbauteile wie Balkone, Terrassen, technische Bauten, Dachaufbauten und dgl. sind innerhalb des Baufeldes zugelassen. Sie müssen in ihrer Gesamtwirkung mit dem Bauvolumen harmonieren.

Sofern die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben, kann der Gebäudeabstand zwischen den einzelnen Hochbauten bis auf 3 m reduziert werden. 4

Art. 6 Baufelder für Tiefbauten / Untergeschosse

Die „Baufelder für Tiefbauten / Untergeschosse" sind für zusätzliche Nutzflächen bestimmt; gemeinschaftliche Fahrzeugeinstellhalle, Abstellräume für Velos/Mofas, Neben-, Abstellräume und dergleichen. Sie sind innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeichneten „Baufelder Tiefbauten / Untergeschosse" zulässig.

Art. 7 Zulässige

Gebäudehöhe

In den Baufeldern für Hochbauten gelten die im Situationsplan 1:500 bezeichneten Gebäudehöhen als Maximalwerte. In Abweichung zu § 14 ABauV bzw. 16a ABauV sind in den Baufeldern 2, 3 und 4 keine darüber liegenden Attikas zugelassen. In diesen Baufeldern sind Attikas nur zugelassen, soweit die maximale Gebäudehöhe nicht ausgeschöpft wird und diese innerhalb der zulässigen Baubegrenzungen realisierbar sind. 1

2 Die im Absatz 1 erwähnten Höhenmasse dürfen lediglich durch technisch bedingte Aufbauten (z.B. Liftaufbauten, Kamine) sowie für Volumen für eine natürliche Belichtung in minimalem Masse überschritten werden.

Dachformen

3 Innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplanes sind bei Neubauten nur Flachdächer, mit oder ohne Attika, und flach geneigte Dächer bis 5° zugelassen. Mit Ausnahme begehbarer Terrassen sind die Dächer extensiv zu begrünen.

Art. 8 Ausnützung

1 Die zulässigen Bruttogeschossflächen BGF sind als Kontingente pro Baufeld im Situationsplan 1:500 eingetragen. Sie ersetzen die zonengemässe Ausnützungsziffer. Minimal sind 80% dieser Kontingente zu realisieren. Wird die Bebauung eines Baufeldes in Etappen geplant, ist ein Nachweis vorzulegen, wie das zulässige Kontingent unter Einbezug des vorgelegten Teilprojekts eingehalten bzw. ausgeschöpft werden kann. 2 Eine Übertragung von Bruttogeschossflächen zwischen zwei benachbarten Baufeldern ist im Umfang von maximal 5% des grösseren der betroffenen Kontingente möglich. 3 Freistehende Einfamilienhäuser und Doppeleinfamilienhäuser sind nicht zugelassen.

Gestaltungsplan Steinmann Areal, Sondernutzungsvorschriften

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Art. 9 Erschliessung

Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr hat, mit Ausnahme derjenigen für das Baufeld 6, ab der Pilatusstrasse zu erfolgen. 1

2 Die Ein- und Ausfahrten in die Tiefgaragen sowie zur oberirdischen Parkierung dürfen lediglich über die im Situationsplan 1:500 dargestellten Bereiche sowie im Sinne von § 11 erfolgen. Notzufahrten sind zu gewährleisten.

Art. 10 Parkierung

Baufelder 1 bis 5

1 Die Parkierung muss, mit Ausnahme von maximal 20 oberirdischen Parkplätzen, in unterirdischen Fahrzeugeinstellhallen erstellt werden. 2 Die Zugänge zu den Fahrzeugeinstellhallen sind für die Benutzerinnen und Benutzer übersichtlich und gut auffindbar anzuordnen. In der Detailgestaltung sind die Sicherheitsaspekte der Benutzerinnen und Benutzer zu berücksichtigen (einsehbar, hell und beleuchtet). 3 Für Besucherinnen und Besucher sind oberirdische Parkfelder innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeichneten „Zugangs- und Begegnungsbereiche" bereit zu stellen. 4 In den Baufeldern 2 bis 5 sind mindestens 50% der vorgeschriebenen Veloabstellplätze gut erreichbar in der Nähe der Hauseingänge anzuordnen. Sie können in den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereichen „Veloabstellplätze (ungefähre Lage)" angelegt werden.

Art. 11 Parkierung

Baufeld 6

Für die Nutzung des Baufeldes 6 dürfen maximal 5 oberirdische Parkplätze über dem Schulweg erschlossen und im Umfeld des Baufeldes 6 angelegt werden.

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Ein Mehrbedarf an Parkplätzen ist im Bereich der Schulanlage bereit zu stellen oder anderweitig zu beschaffen.

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Art. 12 Öffentliche

Fusswegverbindungen

1 Die im Situationsplan 1:500 dargestellten „öffentlichen Fusswegverbindungen" sind als solche zu sichern und setzen bei Neuerstellung oder Verlegung einen Dienstbarkeitsvertrag voraus, welcher dem Gemeinderat vor Baubeginn einzureichen ist. 2 Die Breite der Fusswegverbindungen muss minimal 2.0 m betragen. Die Darstellung im Situationsplan 1:500 ist symbolisch, die genaue Linienführung wird abgestimmt auf die Bauprojekte festgelegt.