Gestaltungsplan Obergrüt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

15. Juni 2017 30. Mai 2017 bis 29. Juni 2017 10. Juli 2017 bis 9. August 2017 21. November 2017 24. Dezember 2017 03. Januar-2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 9. Juni 1998 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die Kernstadt Brugg hat nicht mehr viele Baugebietsreserven. Das rund 0,7 ha grosse Areal Obergrüt liegt in der Wohnzone W3 und muss als Schlüsselgebiet für die hochwertige Innenentwicklung angesehen werden. Die Stadt hat zweckmässigerweise vor der Erarbeitung des Gestaltungsplans eine Testplanung durchgeführt. Gestützt auf das räumliche Entwicklungsleitbild (RELB) von Brugg—Windisch sollen das Quartier mit einer hohen Dichte überbaut und zudem die Siedlungsränder qualitätsvoll ausgestaltet werden.

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Das Resultat der Testplanung vermag bezüglich der Überbauung der Parzelle 2218 zu überzeugen. Mit dem Resultat wird für das Areal eine hohe Dichte erreicht. Die Gesamtqualität hängt beim gewählten städtebaulichen Konzept ganz wesentlich von der Qualität des Aussenraums ab. Mit dem Gestaltungsplan werden Baufelder, differenzierte Vorgaben zu den unterschiedlichen Freiräumen sowie Vorgaben zur Erschliessung festgesetzt. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Brugg am 21. November 2017 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Obergrüt" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 5. Dezember 2017 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 15. Juni 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Sondernutzungsplan Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen (§ 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt sowie die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). 4.3 Raumplanerische Beurteilung 4.3.1 Kantonaler Richtplan / Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Im Westen grenzt das Areal ans Kulturland mit offener Sicht zur Aare und zur Schacheninsel. Die öV-Güteklasse beträgt C; die beiden nächstgelegenen Bushaltestellen Obergrüt/Badi südlich des Areals und Unterführung SBB südöstlich befinden sich in Fusswegdistanz.

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Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1 beziehungsweise 2.2, sind die Gemeinden angehalten aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die darin enthaltenen behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Wohnbaureserve erschlossen wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Zurzeit weist Brugg rund 62 E/ha in der überbauten Bauzone auf und soll gemäss Richtplan bis 2040 eine merkliche Steigerung auf etwa über 70 E/ha anvisieren. Gemäss grossrätlicher Siedlungsstrategie hat diesbezüglich ganz besonders die kompakte Erstbebauung der noch vorhandenen Wohn- und Mischzonenreserven einen massgeblichen Beitrag zu leisten. In einer Kernstadt wie Brugg sind die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — überdurchschnittlich dicht mit 90 E/ha zu entwickeln. Auch gestützt auf das RELB von Brugg—Windisch soll das Quartier mit einer hohen Dichte überbaut und zudem die Siedlungsränder qualitätsvoll ausgestaltet werden. Gestützt auf die Testplanung beziehungsweise das Richtprojekt sind in 5 Mehrfamilienhäusern insgesamt 54 Wohnungen vorgesehen. Damit wird eine Einwohnerdichte von gut 150 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha) erzielt. Die Vorgaben des Richtplans können damit erfüllt werden (90 E/ha). 4.3.2 Regionale Abstimmung Obwohl es als Schlüsselgebiet der hochwertigen Innenentwicklung zu bezeichnen ist, kann aufgrund der lediglich kommunalen Ausnutzungen und mit Verweis auf die regional abgestimmte laufende Revision der Zonenplanung auf eine regionale Stellungnahme verzichtet werden. 4.3.3 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15 und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 BauV). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungs- und Freiraumgestaltung. Ausgangslage Das Ortsbild der Gemeinde Brugg ist gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als national bedeutend eingestuft. Die betreffende Parzelle befindet sich gemäss ISOS innerhalb der Umgebungsrichtung XVII "Unverbaute Flusslandschaft im Anschluss an Altenburg" (Erhaltungsziel a, Aufnahmekategorie a). Dieses Gebiet ausserhalb des historisch gewachsenen Siedlungsraums ist westlich des Fusswegs "Im Hegel" ungeschmälert erhalten. Der östlich davon gelegene Bereich wurde weitgehend überbaut, so dass heute nur noch ein letztes freies Feld, der Sondernutzungsplanperimeter, zu überbauen ist. Die Qualität des Siedlungsbilds zwischen Aare und Bahndamm liegt in seiner klaren Bebauungsstruktur und in der klaren Trennung von Baugebiet und Kulturland. Der Weg entlang des Siedlungsrands birgt ein grosses Potenzial und sollte in ökologischer Hinsicht und in seinem Naherholungswert als Teil des Fusswegnetzes aufgewertet werden.

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Beurteilung Die Planung wurde mit einer Testplanung unter Beteiligung der Stadt Brugg gestartet, was beste Voraussetzungen für ein qualitätsförderndes Verfahren bietet. Das Resultat der Testplanung vermag bezüglich der Überbauung der Parzelle 2218 zu überzeugen. Mit dem Resultat wird für das Areal eine hohe Dichte erreicht. Sofern es gelingt, das im Grundsatz überzeugende Freiraumkonzept sachgerecht umzusetzen, ist die geplante Dichte absolut vertretbar. Die Gesamtqualität hängt beim gewählten städtebaulichen Konzept ganz wesentlich von der Qualität des Aussenraums ab. Der Gestaltungsplan legt neben den Baufeldern auch für jeden Baubereich die maximale Geschossfläche sowie die Anzahl Geschosse fest. Der Perimeter des Gestaltungsplans schliesst entgegen der Testplanung die Parzellen 1206 und 1588 mit ein. Diese wurden aber weder in die Testplanung mit einbezogen noch anlässlich der Weiterbearbeitung im Rahmen des vorliegenden Gestaltungsplans zu einer gesamtheitlich "stimmigen Siedlungseinheit" weiterentwickelt. Die Festlegung der Baubereiche ist daher nicht vollständig nachvollziehbar. Konsequenterweise ist aber die Anzahl Vollgeschosse für diese Baubereiche auf 3 festgelegt. Für die Gesamtqualität wesentlich ist bei diesem Arealbereich, dass der Aussenraum mit den Umgebungsflächen des Gesamtareals korrespondiert. Mit § 15 Abs. 6 SNV ist dies im Grundsatz vorgegeben. Der Freiraum wurde in gemeinschaftliche und private Bereiche differenziert. Er weist einen zentralen, von Norden nach Süden durchgehenden Platz- und Begegnungsbereich auf. Senkrecht dazu wurden zwischen den Baubereichen Spielwiesen festgelegt. Der Gestaltungsplan sieht in diesen öffentlichen Bereichen Fusswegverbindungen vor. Der Aussenraum ist abwechslungsreich sowie gestalterisch und ökologisch hochwertig zu gestalten (§ 14 Abs. 1 SNV). Es sind ausschliesslich einheimische, standortgerechte Baum- und Strauchsorten zu verwenden. Für die attraktive und gemeinschaftliche Nutzung des Freiraums ist ein funktional und gestalterisch zusammenhängendes Angebot zu schaffen und zu unterhalten (Abs. 2). Die SNV verlangen einen Umgebungsgestaltungsplan mit dem ersten Baugesuch, in welchem auch die Höhenverhältnisse, die Art der Bepflanzung, der Beläge und der Grünflächen im Detail nachzuweisen sind. Ebenfalls festgelegt ist ein naturnaher Spielplatz im Süden des Areals. Auf diesem ist ein gedeckter Aussenbereich mit einer oberirdischen Gebäudefläche von maximal 60 m2 und einer Gesamthöhe von maximal 3 m für den gemeinschaftlichen Aufenthalt zu erstellen. Velounterstände und Sammelstellen für die Entsorgung sind im ganzen Areal zugelassen. Die Vorschriften zur Umgebung und zum Aussenbereich (§§ 14/15) vermögen zu überzeugen. Wesentlich ist, dass der Gemeinderat zur Sicherung der qualitativen Anforderungen für jedes Bauprojekt ein unabhängiges Fachgutachten einholt (§ 17 SNV). Die bestehenden, attraktiven Fusswege haben im Zusammenspiel mit der Überbauung ein grosses Potenzial. Der Übergang zur freien Landschaft (und der Landschaftsschutzzone) und die Vernetzung der angrenzenden Bereiche sind optimal auszubilden. Damit kann die Überbauung einen wichtigen Beitrag für die übergeordnete Fusswegverbindung entlang der Bauzonengrenze leisten. 4.3.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung Bei der Habsburgerstrasse handelt es sich um eine kommunale Strasse. Sie weist einen Gehweg auf der dem Planungsperimeter gegenüberliegenden Strassenseite auf. Es ist davon auszugehen, dass diese Verkehrsinfrastruktur den Anforderungen genügt. Da keine Infrastrukturbauten ausserhalb des Planperimeters vorgesehen sind, ist die technische Baureife trotz Erschliessungsplanpflicht ohne Inanspruchnahme von Rechten Dritter gegeben (liegt in der Kompetenz des Stadtrats).

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Aus fachlicher Sicht wird das Erschliessungskonzept als sachgerecht beurteilt. Die im Plan mit 5 m Breite definierte Verkehrsfläche in die Tiefgarage sichert den Begegnungsfall zweier Personenwagen. Verkehrsplanerisch kritisch sind Senkrechtparkfelder. Die Fahrzeuge lenkenden Personen werden zwischen abgestellten Fahrzeugen ohne Sicht zum Rückwärtsausfahren ansetzen müssen. Diese Manöver werden auch vom vortrittsberechtigten Verkehr unter Umständen nicht rechtzeitig erkannt, so dass eine hohe Unfallwahrscheinlichkeit resultiert. Die Stadt Brugg hält aus gestalterischen Gründen (bessere Lösung) an den Senkrechtparkplätzen fest. Die Bestrebungen der Stadt gehen in Richtung Tempo 30 für die Habsburgerstrasse. Dies liegt im Ermessen der Stadt. Parkfelderbedarf Brugg und Windisch arbeiten an einem Kommunalen Gesamtplan Verkehr (KGV) und an einer Gesamtrevision der Nutzungsplanung. Gemäss dem Stand der Kenntnisse ist vorgesehen, entsprechend § 55 Abs. 4 BauG die Erstellung von Parkfeldern teilweise zu untersagen. Bei der im Planungsbericht erwähnten Geschossfläche von 5'900 m2 resultiert für Wohnnutzungen nach der massgeblichen Ermittlungsvorschrift ein Bedarf nach 59 Parkfeldern für die Bewohner plus 6 für Besucher. Der nach VSS-Norm ermittelte Richtwert bildet gemäss § 10 Abs. 1 SNV die maximal zulässige Parkfelderzahl. Sofern Bedarf für CarSharing besteht, sind entsprechende Parkfelder bereit zu stellen. Aus kantonaler Sicht würde dies sehr begrüsst. Die Festlegungen für die Fussgänger und die Velofahrer sind sachgerecht. 4.3.5 Energie § 16 der SNV verlangt den zum Zeitpunkt der Baueingabe aktuellen MINERGIE-Standard oder eine ökologisch und energetisch gleichwertige Lösung. Die Parkfelder und die Zweiradabstellplätze sind mit einer ausreichenden Anzahl Steckdosen für Elektrofahrzeuge auszurüsten. Dies ist sachgerecht und unterstützt die kantonalen Zielsetzungen. 4.3.6 Archäologie Die geplanten Baumassnahmen zur Realisierung des Gestaltungsplanes "Obergrüt" beeinträchtigen die aktenkundige archäologische Fundstelle Nr. 68(B)19 "zwischen Badeanstalt und Gärtnerei Haller", bei welcher eine römische Münze zum Vorschein gekommen ist. Die Flur "Obergrüt" liegt überdies in einer archäologischen Verdachtsfläche zwischen den Fundstellen Nr. 68(A)4 "Altenburg", dem spätrömischen Kastell, und Fundstelle Nr. 68(A)2 "Raum Bahnhof-Aarauerstrasse", bei welcher es sich um das grosse römische Gräberfeld entlang der römischen Ausfallstrasse von Vindonissa handelt. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass bei den Bodeneingriffen zur Realisierung des Gestaltungsplans archäologische Hinterlassenschaften angetroffen werden; sie müssen vor ihrer unwiederbringlichen Zerstörung fachgerecht untersucht werden. Die Kantonsarchäologie ist von der Bauherrschaft 4 Wochen vor Beginn der ersten Bodeneingriffe zu benachrichtigen. Weitergehende Weisungen der Kantonsarchäologie sind verbindlich. 4.3.7 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Anwendbares Recht Die Gemeinde Brugg ist im Verfahren zur Gesamtrevision ihrer Bau- und Nutzungsordnung (BNO) im Rahmen derer auch die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen (IVHB) übernommen werden. Solange die revidierte BNO nicht rechtskräftig ist, gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1

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BauV). Für den vorliegenden Gestaltungsplan sollen noch die Vorgaben der AbauV gelten, da der Gestaltungsplan vor der laufenden Zonenplanung rechtskräftig werden soll. Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans angemessen.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Obergrüt", beschlossen vom Stadtrat Brugg am 21. November 2017, wird genehmigt. 2. ie Ate uns Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

tep n Attige egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 3, 5200 Brugg • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche

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oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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