Gestaltungsplan am Mühlekanal

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

17. März 2014

Öffentliche Auflage

14. April 2014 bis 13. Mai 2014

Beschluss Gemeinderat

26. Mai 2014

Eingereicht zur Genehmigung

28. Mai 2014

Ablauf der Beschwerdefrist

5. Juli 2014

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 26. August 2003 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Auf dem Areal der ehemaligen Sägerei soll eine Wohnüberbauung mit hoher Wohnqualität entste­ hen. Das 0,5 ha grosse Areal liegt zwischen der Unterdorfstrasse (K 375) und dem Aabachkanal in der Wohn- und Gewerbezone WG3. Entlang des Aabachs gilt ein 10 m breiter Uferschutzstreifen gemäss § 31 und § 48 Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Südlich grenzen zwei denkmalgeschützte Bauten ans Areal. Der von Privaten erstellte Gestaltungsplan sieht zwei viergeschossige Bauten und im Süden einen dreigeschossigen Bau vor, alle mit Attikageschossen. Die Ausnützungsziffer wird auf 0,7 festgelegt.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "am Mühlekanal" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 17. Januar 2014 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverord­ nung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Der Bereich zwischen der Unterdorfstrasse und dem Aabach wird geprägt von ein- bis dreigeschos­ sigen Bauten mit Steildächern, dem angrenzenden Gewässerraum und einer historischen Baugruppe mit der Mühle aus dem Jahr 1600, der Mühlescheune, der Remise, dem Gasthof Bären und dem Haus Nr. 334. Die Mühle und die Mühlenscheune sind kantonale Denkmalschutzobjekte, der Gasthof Bären ist ein kommunales Schutzobjekt (§ 19 und Anhang 1 BNO). Das Gestaltungsplanareal ist aufgrund der zentralen Lage im Dorf und der Nähe zum Aabachkanal ortsbaulich von besonderer Bedeutung für das Ortsbild. Im Laufe der Planung sind mit den Projekt­ verfassern verschiedene Bebauungskonzepte diskutiert worden, um die künftige Bebauung besser auf das ortsbauliche Umfeld abzustimmen, wie dies auch im Fachbericht gemäss § 8 Abs. 3 BauV vorgeschlagen worden ist. Das Bebauungskonzept ist im Wesentlichen jedoch nicht verändert wor­ den und der Gemeinderat hat im Brief vom 7. Januar 2014 festgehalten, dass er die Aussagen im Fachbericht in Bezug auf eine Redimensionierung und gestalterische Anpassung der Bauvolumen und die Lageanpassung des Baufelds A nicht teile. Die Gemeinde strebe unter Anderem aufgrund kantonaler und eidgenössischer Vorgaben nach einer Urbanen baulichen Entwicklung und begrüsse die Ausnützung, Dimension und Wirkung des Projekts. Das Ortsbild von Seon ist von lokaler Bedeutung gemäss Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Das Areal liegt in der Wohn- und Gewerbezone. Es besteht keine Gestaltungsplan­ pflicht. Der Gestaltungsplan weicht im Wesentlichen bezüglich der Geschosszahl (vier statt drei), der Höhen (Gebäudehöhe 13 m statt 10 m und Firsthöhe 15 m statt 14 m) und bezüglich der Dachform (§ 47 BNO verbietet Flachdächer) von der Grundnutzung ab. Gestützt auf die lokale Bedeutung des Ortsbilds nach ISOS und der bei der Gemeinde liegenden Planungskompetenz ist bei der kantonalen Beurteilung der Einpassung Zurückhaltung geboten. Die Gemeinde setzt sich ausdrücklich für diese Form der Überbauung ein. Da die Abweichungen des Gestaltungsplans gegenüber der Regelbau­ weise nicht allzu gross sind, ist dies zu respektieren, auch wenn die vorgesehene Lösung fachlich nicht in allen Punkten überzeugt.

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4.3 Umgebungsschutz Denkmalschutzobjekte Der Gestaltungsplan setzt die Minimalforderung nach einer angemesseneren Einpassung des Bau­ körpers im Baufeld C gegenüber dem unter kantonalem Schutz stehenden Mühlenensemble um. Bauten im Umgebungsbereich der Denkmalschutzobjekte Untere Mühle (SEO004) und Mühlen­ scheune (SEO005) bedürfen der Zustimmung der Denkmalpflege (§ 32 Kulturgesetz). 4.4 Erschliessung Das ganze Areal wird über die kommunale Aabachstrasse und die Tiefgarage erschlossen. Im Bau­ bewilligungsverfahren ist sicherzustellen, dass die Ruderalflächen so ausgebildet werden, dass sie nur von Notfallfahrzeugen an- beziehungsweise überfahren werden. Die Parkierung ist nun im Pla­ nungsbericht behandelt und in § 9 SNV sachgerecht geregelt. 4.5 Ausnützung In der Zone WG 3 gilt eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0,55, wenn die gesamte Erdgeschossfläche für Läden oder Gewerbe genutzt wird, eine solche von 0,7. Da die Zentrumsnutzungen vorliegend an der Seetalstrasse angesiedelt sind, ist eine gemischte Nutzung im Areal des Gestaltungsplans kaum zu realisieren (Planungsbericht Ziffer 3). Der Gestaltungsplan legt die AZ auf 0,7 fest, unabhängig von der Nutzung (§ 6 SNV). Aus raumplanerischer Sicht kann diese Dichte unterstützt werden. Die Abweichung von der BNO liegt im Ermessen der Gemeinde. 4.6 Umgebung/Freiraum Der Gestaltungsplan scheidet Freiflächen für Spiel und Grünflächen, Ruderalflächen und ökologi­ schen Ausgleich fest. Entlang des Kanals erschliesst ein durchgehender öffentlicher Fussweg das Ufer des Kanals (§11 SNV). Die Nähe des Areals zum Kanal wird gut genutzt. 4.7 Siedlungsentwässerung Die bestehende Hochwasserentlastung tangiert die geplante Überbauung und muss verlegt werden (Orientierungsinhalt Gestaltungsplan). Hinweis für das Baubewilligungsverfahren: Das Projekt für die Verlegung der Hochwasserentlastung ist der Abteilung für Umwelt vor Baubeginn zur Genehmigung einzureichen (§ 21 EG UWR). Massgebend für die Dimensionierungen ist der Generelle Entwässe­ rungsplan (GEP). Die neue Hochwasserentlastung ist mit einer Tauchwand auszurüsten. 4.8 Altlasten Ein Teil des Areals ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) eingetragen. Nach Art. 3 der Alt­ lastenverordnung (AltIV) darf ein Bauprojekt oder eine Umnutzung auf einem belasteten Standort nur dann ausgeführt werden, wenn der belastete Standort nicht sanierungsbedürftig ist und durch das Bauvorhaben nicht sanierungsbedürftig wird oder eine spätere Sanierung durch das Bauvorhaben nicht wesentlich erschwert oder der Standort gleichzeitig mit dem Bauvorhaben saniert wird. Vom betroffenen belasteten Standort geht nach aktueller Beurteilung keine Umweltgefährdung aus. Ob Art. 3 AltIV eingehalten werden kann, ist stufengerecht im Baubewilligungsverfahren zu klären. Dem Erlass des Gestaltungsplans steht dies nicht entgegen. 4.9 Strassenverkehrslärm Das Areal liegt im Nahbereich der Kantonsstrasse K 375 in der Zone WG3 der Lärmempfindlich­ keitsstufe ES III. Es ist erschlossen, demzufolge muss im Baubewilligungsverfahren die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte (IGW) überprüft werden (Art. 31 Lärmschutz-Verordnung, LSV). Der Lärm-Emissionskataster weist für den Abschnitt der Kantonsstrasse K 375 Emissionspegel von 74.3 dB(A) am Tag und 64.5 dB(A) in der Nacht auf. Die massgeblichen IGW der ES III (65 dB [A] am

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Tag, 55 dB[A] in der Nacht) können in einem Abstand von 9 m zur Strassenachse eingehalten wer­ den. Aus lärmrechtlicher Sicht sind im Gestaltungsplan keine Massnahmen erforderlich. 4.10 Gewässerraum Das Areal grenzt auf der Ostseite an den Mühlekanal, der vom Aabach gespiesen wird und parallel zu diesem verläuft. Die Bachabstandslinie weist gegenüber dem Aabach einen Abstand von 10 m auf. Sie respektiert den linksufrigen definitiven Gewässerraum des Aabachs von 9,5 m. Gegenüber dem Mühlekanal muss laut Art. 41a Abs. 5 lit. c Gewässerschutzverordnung (GSchV) kein Gewäs­ serabstand eingehalten werden. 4.11 Hochwasser Das Areal wird um rund 0,8 m angehoben. Die geplante Überbauung liegt damit um 0,8 m über dem hundertjährlichen Hochwasserspiegel. Der Hochwasserschutz ist sichergestellt. 4.12 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "am Mühlekanal" der Gemeinde Seon vom 26. Mai 2014 wird genehmigt. 2.

sntwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Verteiler • Gemeinderat, Oberdorfstrasse , 5703 Seon • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

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3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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