Gestaltungsplan Oberdorf

Art. 1 Ziel und Zweck

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Mit dem Gestaltungsplan Oberdorf werden folgende Ziele angestrebt:

a)ortsbaulich klar festgelegte Anordnung der Bauten und ausgewogene Verteilung der Baukuben b)hohe architektonische Qualitäten mit einem ruhigen und in den wesentlichen Elementen einheitlichen Erscheinungsbild c) angemessener Anteil gewerblicher Nutzungen sowie Wohnungen unterschiedlicher Grösse d)haushälterische Nutzung mit hoher baulicher Dichte e)rationelle, zusammengefasste Erschliessung in erster Linie von der Oberdorfstrasse f) durchgehende arealinterne Velo- und Fussgängerverbindung g)sorgfältige Gestaltung des Aussenraumes entsprechend seiner örtlichen Funktion 2 Der Gestaltungsplan soll eine etappenweise Realisierung mit funktionsfähigen Teilüberbauungen sicherstellen. Für die Bauträgerschaften sollen ausreichende Projektierungsspielräume offen gehalten werden.

Art. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht

Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes festlegt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung BNO sowie der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Buchs. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des übergeordneten Bau- und Planungsrechts.

Art. 3 Privatrechtliche Regelungen

Die erforderlichen Gemeinschaftsanlagen (z.B. gemeinschaftlich genutzter Aussenraum, Velo- und Fussgängerverbindungen, Zu- und Wegfahrten, Ein- und Ausfahrten Tiefgarage) sowie allfällige für die Etappierung nötigen Anschlussbauwerke sind von der Bauherrschaft sicherzustellen. Die Erteilung einer Baubewilligung ist vom Vorliegen einer diesbezüglich grundbuchl ich gesicherten Dienstbarkeit abhängig.

Art. 4 Perimeter und Bestandteile

1 Der Gestaltungsplan beinhaltet den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Perimeter. 2 Grundeigentümerverbindliche Bestandteile des Gestaltungsplanes sind die nachfolgenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) sowie der Situationsplan 1:500. 3 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung des Gestaltungsplanes und ist nicht verbindlich.

GP Oberdorf Buchs, Sondernutzungsvorschriften

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2. TEIL

BAUVORSCHRIFTEN / GESTALTUNGSBESTIMMUNGEN

Art. 5 Baufelder

für Hochbauten

Hochbauten inklusive Klein- und Anbauten sind, unter Vorbehalt von

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Abs. 3, ausschliesslich innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Baufelder 1 bis 6 zulässig. Sie ersetzen unter Vorbehalt von Abs. 4 die zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Strassenabstände gemäss BauG. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien, wobei untergeordnete Gebäudeteile (Vordächer, Balkone, Wintergärten, Windfänge) in Abweichung zu § 2 ABauV innerhalb der Baufelder für Hochbauten anzuordnen sind. Für Dachvorsprünge gilt § 2 ABauV weiterhin. 2

3 Im Baufeld 3 sind entlang der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Pflichtbaulinien die Gebäudevolumen an die Aussenkante des Baufeldes für Hochbauten zu setzen.

Zwischen den Hochbauten kann der Gebäudeabstand bis auf 10 m reduziert werden, sofern die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. 4

5 Für die Baufelder 1 bis 3 ist eine genügende Besonnung sicher zu stellen, so dass sämtliche Wohnungen im Tagesverlauf angemessen besonnt werden. Der Gemeinderat kann ein Beschattungsdiagram m verlangen, worin eine minimale Besonnungsdauer von 2 Stunden am mittleren Wintertag nachzuweisen ist.

Art. 6 Tiefbauten bzw. Untergeschosse

1 Tiefbauten und Untergeschosse sind innerhalb des gesamten Perimeters des Gestaltungsplanes zulässig unter Einhaltung der gesetzlichen Strassen- und Grenzabstände. 2 Im Bereich der beiden im Situationsplan 1:500 eingetragenen Ein- und Ausfahrten in die Tiefgarage kann eine überdeckte Rampe auf einer Fläche von maximal 50 m2 zugelassen werden, die höchstens 2.5 m über das gewachsene Terrain hinausragt. Das Rampenbauwerk ist mit den nötigen Schallschutzmassnahmen zu versehen und hat sich gut in die Umgebungsgestaltung und die ortsbauliche Situation zu integrieren. 3 Zur Sicherstellung eines angemessenen ökologischen Ausgleichs darf ein Anteil von mindestens 15 % des gemeinschaftlich genutzten Aussenraumes nicht unterkellert werden und ist naturnah zu gestalten.

Art. 7 Höhenmasse

In den Baufeldern für Hochbauten sind die im Situationsplan 1:500 bezeichneten Gebäud ehöhen zugelassen.

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Dachformen

Attikageschosse gemäss § 16a der ABauV sind zulässig.

3 Innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplanes sind nur Flachdächer, mit oder ohne Attika, und flach geneigte Dächer bis 5° zugelassen. Technisch bedingte Aufbauten sind in geordneter Weise zusammen zu fassen. Mit Ausnahme begehbarer Terrassen sind die Dächer extensiv zu begrünen.

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Art. 8 Bauliche Dichte

Innerhalb des gesamten Perimeters des Gestaltungsplanes gilt für 1 Wohnbauten eine max. Ausnützungsziffer von 0.9. Eine darüber hinaus gehende Ausnützungsziffer bis max. 1.0 ist möglich für gewerbliche Nutzungen, Dienstleistungen oder Nutzungen mit Publikumsverkehr. Um eine ausgewogene Verteilung der Bruttogeschossflächen zu erreichen, müssen in jedem Baufeld mindestens 3 Vollgeschosse realisiert werden.

Gewerbliche Nutzungen

2 Falls gewerbliche Nutzungen, Dienstleistungen oder Nutzungen mit Publikumsverkehr realisiert werden, sind diese im Baufeld 3 im Erdgeschoss zu realisieren. Weitere gewerbliche Nutzungen können in den übrigen Baufeldern realisiert werden. 3 Bei der Realisierung von Wohnnutzungen sind Wohnungen unterschiedlicher Grösse vorzusehen. Freistehende Einfamilienhäuser und Doppeleinfamilienhäuser sind nicht zugelassen.

Art. 9 Lärmschutz

Im Baufeld 3 sind die Fenster lärmempfindlicher Räume entweder völlig von der Lärmquelle abgewandt anzuordnen oder wenigstens um 90 0 von der Lärmquelle abzuwenden. Weniger gut geschützte Fenster sind möglich, wenn die Räume zusätzlich über ein für die Lüftung ausreichend grosses Fenster verfügen, welches diese Anforderungen erfüllt.

Art. 10 Qualitative Anforderungen

1 Die architektonische Gestaltung der einzelnen Bauten sowie ihr Bezug zu den Aussenräumen hat hohen Anforderungen zu genügen. Der Gemeinderat beurteilt die Einpassung anhand der Kriterien in § 1 SNV. Er holt auf Kosten der Bauherrschaft ein unabhängiges Fachgutachte n ein.

Etappierung

2 Die Baufelder 1 bis 6 dürfen in maximal drei Etappen realisiert werden. Mit dem Baugesuch der ersten Etappe sind ein Etappierungsnachweis für die Hochbauten und die Tiefgaragen sowie die wesentlichen Elemente des architektonischen Erscheinungsbildes und der Aussenraumgestaltung (inkl. Lage der Entsorgung und der gemeinschaftlich genutzten Aussenräume) über das gesamte Gestaltungsplanareal vorzulegen. In der Aussenraumgestaltung sind die Verwendung von überwiegend einheimischen, standortgerechten Baum- und Strauchsorten aufzuzeigen und die Standorte von mindestens 10 hochstämmigen, optisch und räumlich wirksamer Bäume festzulegen. Diese Elemente werden mit der Baubewilligung der 1. Etappe zur verbindlichen Vorgabe für alle weiteren Etappen. 3 In der 1. Etappe ist die Feinerschliessung mit den Werkleitungen über das gesamte Gestaltungsplanareal aufzuzeigen. Die Feinerschliessung geht vollumfänglich zu Lasten der Bauherrschaft.

In jeder Etappe sind die zugehörigen Infrastrukturanlagen wie Parkplätze, Wege und Aussenflächen zu erstellen. Der Gemeinderat kann Provisorien gestatten oder verlangen.

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Im Rahmen des Baugesuchsverfahrens ist die elektrische Erschliessung mit den Werkleitungen und einer Transformatorenstation über das gesamte Gestaltungsplanareal aufzuzeigen, wobei die Transformatorenstation aus technischen und betrieblichen Gründen im nördlichen Bereich 5

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auszurichten ist. Diesbezügliche Erstellungskosten, allfällige Durchleitungsrechte sowie das Baurecht für die Transformatorenstation gemäss öffentlich-rechtlichem Auftrag gehen vollumfänglich zu Lasten der IBAarau Strom AG. Allfällige bauliche Mehrkosten, die auf Wunsch des Grundeigentümers entstehen, gehen vollumfänglich zu seinen Lasten.

3. TEIL

ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

Art. 11 Erschliessung

1 Die Ein- und Ausfahrten in die Tiefgaragen dürfen lediglich über die im Situationsplan 1:500 dargestellten Bereiche erfolgen. 2 Die oberirdischen Zu- und Wegfahrten für Besucher- und Kundenparkplätze sind in den im Situationsplan 1:500 dargestellten Bereichen anzuordnen. Die Anschlusspunkte für einen beschränkten Fahrverkehr für Notzufahrten und für Zügelfahrzeuge ins Arealinnere sind zu gewährleisten.