Teilrevision Val Fex: Vauglia-Crasta

Art. 33 Kernzone Fextal

Art. 33

BauG sieht vor, dass die im Zonenplan bezeichneten bestehenden landwirtschaftlichen Wohn- und Ökonomiebauten für landwirtschaftliche Zwecke unter gewissen Voraussetzungen erweitert werden dürfen. Die Regierung ersucht die Gemeinde, bei baulichen Veränderungen an solchen Gebäuden eine Gestaltungsberatung (Bauberater der Gemeinde oder Denkmalpflege) beizuziehen.

Art. 37 Erhaltungszone

Die Gemeinde Sils i.E./Segl wird darauf hingewiesen, dass gemäss Art. 31 Abs. 2 KRG störende frühere Bauelemente zu entfernen sind.

Art. 45 Naturschutzzonen

Art. 45

Abs. 3 BauG regelt die Vorkehren bei ÜI.Jerschneldungen von Naturschutzzonen mit der Wintersportzone. Wie die Gemeinde richtig festhält, dürfen derartige Überlagerungen nicht zu einer Beeinträchtigung der betroffenen Biotope führen, weshalb darauf zu achten ist, dass eine Loipenpräparierung erst ab einer Schneedeckenmächtigkeit von 30 cm gesetztem Schnee erfolgt. Gegenüber dem rechtskräfti-

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gen Baugesetz hat die Gemeinde auf die Festlegung dieser Mindestschneemenge verzichtet, was bedauerlich ist. Praxisgemäss wird die Gemeinde Sils i.E./Segl ersucht, im vorliegenden Artikel eine Mindestschneemenge von 30 cm festzulegen.

Art. 52 Abs. 3 lit. b Genereller Gestaltungsplan

Die Gemeinde wird ersucht, auch bei Bauvorhaben an erhaltenswerten Gebäuden eine Gestaltungsberatung {Bauberater der Gemeinde oder Denkmalpflege) beizuziehen.

Art. 78 Jahreskontingent der Gemeinde

Die vorliegende Revision des BauG sieht in Bezug auf die Thematik des Erst-/ Zweitwohnungsbaus

nebst

konkretisierenden

Bestimmungen

über

die

Erst-

wohnungsanteilsregelung auch eine Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus vor. Die Gemeinde sieht diesbezüglich in Art. 78 BauG ein Jahreskontingent von 600 800 m2 BGF vor. Der von der Region Oberengadin am 26. Juni 2008 beschlossene, von der Regierung jedoch noch nicht genehmigte Regionale Richtplan „Zweitwohnungsbau" sieht für die Gemeinde Sils i.E./Segl dagegen ein Jahreskontingent von maximal 700 m2 BGF vor. Somit besteht in Bezug auf das Jahreskontingent zwischen der Regionalen Richtplanung und der Nutzungsplanung der Gemeinde eine Diskrepanz. Die in Art. 78 BauG vorgesehene Regelung, wonach für kontingentspflichtige Bauvorhaben von der Baubehörde pro Jahr insgesamt höchstens 800 m2 BGF bewilligt werden dürfen, kann dennoch genehmigt werden. Die Genehmigung erfolgt jedoch mit der Anweisung, dass die Gemeinde das festgelegte Jahreshöchstkontingent an die Vorgaben des Regionalen Richtplanes „Zweitwohnungsbau" anpassen muss, sobald die regierungsrätliche Genehmigung des Regionalen Richtplans erfolgt ist.

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Gebühren Im Baubewilligungsverfahren

Art. 96

Abs. 1 KRG verpflichtet die Gemeinden zur Erhebung von Gebühren im Baubewilligungsverfahren. Nach Abs. 3 der genannten Bestimmung haben sie die Bemessung und Erhebung der Gebühren in einer Gebührenverordnung zu regeln. Im vorliegenden Baugesetz findet sich keine Bestimmung über die Bemessung und Erhebung der Gebühren im Baubewilligungsverfahren (Höhe der Gebühr, Modalitäten der Erhebung etc.). Denkbar ist, dass die Gemeinde Sils i.E./Segl über entsprechende Regelungen in einem anderen kommunalen Erlass verfügt. Sollte eine gesetzliche Grundlage für die Bemessung und Erhebung von Gebühren fehlen, wird die Gemeinde Sils i.E./Segl gestützt auf Art. 23 Abs. 1 KRG angewiesen, ihr Baugesetz innert Jahresfrist mit einer Bestimmung über die Bemessung und Erhebung von Gebühren zu ergänzen.

Im Übrigen gibt das am 28. November 2007 beschlossene neue Baugesetz zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; es kann genehmigt werden.

D. Zonenplan 1 :2'000 Val Fex: Vaüglia-Crasta

Gemäss rechtskräftigem Zonenplan 1:2'000 Vaüglia/Platta/Crasta/Curtins liegt die in „Platta" gelegene Parzelle Nr. 2243 in der Landwirtschaftszone mit überlagerter Landschaftsschutzzone. Die überbaute Parzelle misst ca. 1'618 m2 und ist mit einem Gebäude überbaut. In dem an der Gemeindavers.Jmmlung vom 28. November 2007 c1urgelegten Zonenplan 1:2'000 Val Fex: Vaüglia-Crasta wurde der westliche Bereich der Parzelle Nr. 2243 im Halte von ca. 918 m2 der Kernzone Fextal und im übrigen Bereich der Landwirtschaftszone mit überlagerter Landschaftsschutzzone zugewiesen. Die Gemeindeversammlung stimmte dieser Einzonung auf der Parzelle Nr. 2243 jedoch nur

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unter dem Vorbehalt zu, dass die Grundeigentümer mit der Gemeinde eine vertragliche Vereinbarung über die Mehrwertabschöpfung abschliessen. In der Folge scheiterten die Verhandlungen über einen solchen Vertragsabschluss, und die Gemeinde reichte einen Zonenplan 1:2'000 Val Fex: Vaüglia-Crasta zur Genehmigung ein, in welchem der fragliche westliche Bereich der Parzelle Nr. 2243 der Zone übriges Gemeindegebiet (statt Kernzone Fextal) zugewiesen wurde. Mit Schreiben vom 28. Mai 2008 ersucht die Gemeinde die Regierung, den fraglichen Parzellenteil in der Landwirtschaftszone mit überlagerter Landschaftsschutzzone zu belassen. Diesem Begehren kann stattgegeben werden. Im Übrigen gibt der Zonenplan 1:2'000 Val Fex: Vaüglia-Crasta vom 28. November 2007 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann genehmigt werden.

E. Zonenplan 1 :2'000 Val Fex: La Motta-Chalchais

Die Gemeinde wird allgemein darauf hingewiesen, dass nach Art. 41 Abs. 1 KRG die Zone „übriges Gemeindegebiet" (üG) nur noch das unproduktive Land, die Gewässer sowie Restflächen umfasst, für die keine andere Nutzungszone in Frage kommt. a) Im vorliegenden Zonenplan 1:2'000 Val Fex: La Motta-Chalchais wurde u.a. die Parzelle Nr. 2751 in „Vals" dem üG zugewiesen. Gemäss Aussagen des zuständigen Planungsbüros wird die Parzelle als Garten genutzt, weshalb es sich offensichtlich weder um unproduktives Land noch um eine Restfläche oder ein Gewässer handelt. Es ist auch keine Fläche, für welche die Zuweisung zu einer anderen Nutzungszone nicht in Frage käme. So wäre beispielsweise die Ausscheidung einer Landwirtschaftszone für die erwähnte Fläche ohne weiteres möglich. Die zur Debatte stehende Zone „übriges Gemeindegebiet" Ist somit von der Genehmigung auszunehmen und zur Überarbeitung an die Gemeinde zurückzuweisen.

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Im Rahmen des durchgeführten Anhörungsverfahrens wurde dem betroffenen Grundeigentümer sowie der Gemeinde Sils i.E./Segl die Gelegenheit geboten, sich zu der ins Auge zu fassenden Zurückweisung der auf den Parzellen Nr. 2751 ausgeschiedenen Zone „Übriges Gemeindegebiet" vernehmen zu lassen. Aus der eingegangenen Stellungnahme der Gemeinde Sils i.E./Segl vom 3. November 2008 ergeben sich keine Argumente, welche an der vorstehenden Beurteilung etwas zu ändern vermöchten. Der Eigentümer der Parzelle Nr. 2751 hat sich innert der angesetzten Frist nicht geäussert. b) Die Gemeinde Sils i.E./Segl hat im Zonenplan 1:2'000 Val Fex: La MottaChalchais zudem den ausserhalb der Gefahrenzone 1 gelegenen Bereich der Parzelle Nr. 2208 dem üG zugewiesen. Im Einzelnen hat sie die mit einem Hotel überbaute ca. 10'103 m2 grosse Parzelle Nr. 2208 im Umfang von ca. 7'674 m2 dem üG und die Restfläche von ca. 2'429 m2 der Landwirtschaftszone zugewiesen. Damit hat sie die üG-Fläche von ca. 3'749 m2 gemäss dem rechtskräftigen Zonenplan 1:2'000 Vaüglia/Platta/Crasta/Curtins vom 4. Mai 1999 ungefähr verdoppelt. Die Vergrösserung des üG auf der Parzelle Nr. 2208 ist nicht verständlich, zumal der fragliche nördliche Bereich gemäss Luftaufnahme wohl landwirtschaftlich genutzt wird. Die Regierung kann Indessen von einer Zurückweisung resp. Nichtgenehmigung absehen und stattdessen die Gemeinde anweisen, in einer nächsten Zonenplanrevision die ganze Parzelle Nr. 2208 der Landwirtschaftszone zuzuweisen. Im Übrigen gibt der Zonenplan 1:2'000 Val Fex: La Motta-Chalchais vom 28. November 2007 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann genehmigt werden.

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F. Zonenplan 1:10'000 Val Fex

a) Trockenstandortzone Die Gemeinde hat in Art. 46 BauG eine Bestimmung über die Trockenstandortzone erlassen. Für die beiden im Planungsperimeter liegenden Objekte der Trockenwiesen und -weiden (TWW-Objekte) von voraussichtlich nationaler Bedeutung wurde jedoch keine entsprechende Zone ausgeschieden. Gemäss RIP2000 sind Lebensräume von regionaler oder nationaler Bedeutung zwingend und Standorte von lokaler Bedeutung nach Möglichkeit in der Ortsplanung umzusetzen. In der Regel werden TWW-Objekte einer speziellen Zone überlagerter Nutzung zugewiesen. In diesem Sinne wird die Gemeinde angewiesen, im Zonenplan Trockenstandortzonen auszuscheiden. Dabei wird der Gemeinde empfohlen, sich diesbezüglich mit dem Amt für Natur und Umwelt (ANU) in Verbindung zu setzen. b) Naturschutzzone In den festgelegten Naturschutzzonen wurden nicht alle im kantonalen Natur- und Landschaftsschutzinventar sowie im RIP 2000 ausgewiesenen Objekte einer entsprechenden Schutzzone zugewiesen. Es fehlt zum Beispiel das Auenobjekt A-1348 von nationaler Bedeutung. Dieser Mangel ist zu beheben. Die Naturschutzzone weicht zudem bei verschiedenen Objekten deutlich von den lnventarperimetern ab. Eine Überprüfung der Abgrenzungen der Naturschutzzonen sowie Ergänzungen sind unabdingbar. Die Gemeinde wird deshalb angewiesen, die Abgrenzungen im Einzelnen mit dem ANU zu bereinigen und wo nötig anzupassen. c)Landschaftsschutzzone Die Regierung hat mit Beschluss Nr. 824 vom 3. Juli 2007 die Teilrevision „Furtschellas" inklusive Zonenplan 1 :2'000 (Änderung) genehmigt. Darin wurde im Gebiet ,.Margun da la Prasüra" ein Stück aus der Wintersportzone entlassen und der Landschaftsschutzzone zugewiesen. In der vorgelegten Planung wurde nun das besagte

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Landstück wieder aus der Landschaftsschutzzone entlassen. Da es zuvor schon zu Kollisionen mit den Datengrundlagen gekommen ist, gehen wir davon aus, dass die Verkleinerung der Landschaftsschutzzone nicht beabsichtigt war und es sich bei der vorgelegten Abgrenzung der Landschaftsschutzzone im Gebiet „Margun da Ja Prasüra" um ein Versehen handelt. Dies bestätigt auch die Gemeinde im Anhörungsschreiben vom 3. November 2008. Daher wird die vorgenommene Verkleinerung der Landschaftsschutzzone im Gebiet „Margun da la Prasüra" nicht genehmigt, und die Fläche, die die Gemeinde nicht mehr der Landschaftsschutzzone zugewiesen hat, wird wiederum der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Im Übrigen gibt der Zonenplan 1:10'000 Val Fex vom 28. November 2007 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann genehmigt werden.

G. Genereller Gestaltungsplan 1 :2'000 Val Fex: Vaüglia-Crasta Genereller Gestaltungsplan 1 :2'000 Val Fex: La Motta-Chalchais

Grundlage für die verschiedenen Festlegungen in den Gestaltungsplänen bildet ein Gebäudeinventar, welches seinerseits auf Gebäudeaufnahmen von R. Maurizio aus dem Jahre 1997 und auf Aufnahmen der Pro Fex aus dem Jahre 1999 beruht. Das Gebäudeinventar setzt sich aus den im Anhang des Planungs- und Mitwirkungsberichtes aufgelisteten Bestandteilen zusammen. Von den Gebäudeinventarblättern liegen erst 10 Beispielblätter vor. Daneben wurde nachträglich ein Entwurf des Gebäudeinventars in digitaler Form eingereicht. Gestützt auf die Stellungnahme der Denkmalpflege, welche sich mit dem Vorgehen der Gemeinde einverstanden erklärt, nimmt die Regierung zur Kenntnis, dass die Gemeinde das Gebäudeinventar nach der Genehmigung noch vervollständigen wird.

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Im Übrigen geben die Generellen Gestaltungspläne 1:2'000 Val Fex: Vaüglia-Crasta und Val Fex: La Motta-Chalchais, beide vom 28. November 2007, zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; sie können genehmigt werden. Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung:

1.

Das am 28. November 2007 beschlossene Baugesetz wird im Sinne der Erwägungen und mit folgenden direkten Korrekturen (Korrekturen gemäss Art. 49 KRG im Einvernehmen mit der Gemeinde), Anweisungen, Anliegen und Hinweisen genehmigt: a)

In Art. 13 Abs. 1 lit. e und f BauG werden die Verweise bei der „Quartierplanpflicht" auf Art. 51ff. KRG (statt Art. 52 KRG), bei den „Statischen Waldgrenzen" auf Art. 10, 13 WaG (statt Art. 13 KRG) und bei den „Lärmempfindlichkeitsstufen" auf Art. 51 BauG (statt Art. 51) geändert.

b)

In Art. 33 Abs. 5 BauG wird die Wortfolge „In der Kernzone Fex .... " durch die Wortfolge „In der Kernzone Fextal ... " ersetzt.

c)

In Art. 41 Abs. 6 BauG wird das Wort ,, ... beleiben ... " durch das Wort ,, ... bleiben ... " ersetzt.

d)

In Art. 43 Abs. 1 und 2 BauG wird das Wort „Wildschonzone" durch die Wortfolge „Wald- und Wildschonzone" ersetzt.

e)

Die Gemeinde wird ersucht, bei Bauvorhaben an bestehenden landwirtschaftlichen Wohn- und Ökonomiebauten (Art. 33 B1:1uG) sowie bei erhaltenswerten Bauten (Art. 52 Abs. 3 lit. b BauG) eine Gestaltungsberatung (Bauberater der Gemeinde oder Denkmalpflege) beizuziehen.

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f)

Die Genehmigung von Art. 37 BauG wird mit dem Hinweis verbunden, dass störende frühere Bauelemente gestützt auf Art. 31 Abs. 2 KRG zu beseitigen sind.

g)

Die Gemeinde wird ersucht, Art. 45 Abs. 3 BauG mit der Festlegung einer Mindestschneemenge als Voraussetzung für die mechanische Präparierung von Pisten oder Loipen in Naturschutzzonen zu ergänzen.

h)

Die Genehmigung von Art. 78 Abs. 1 BauG erfolgt mit der Anweisung an die Gemeinde, das im neuen Baugesetz festgelegte jährliche Zweitwohnungskontingent von 600 - 800 m2 BGF an die Vorgaben des Regionalen Richtplanes „Zweitwohnungsbau" anzupassen, sobald die regierungsrätliche Genehmigung des Regionalen Richtplans vorliegt.

i)

Die Gemeinde wird angewiesen, innert Jahresfrist ihr Baugesetz mit einer Bestimmung über die Bemessung und Erhebung von Baubewilligungsgebühren zu ergänzen oder nachzuweisen, dass solche Bestimmungen in einem anderen kommunalen Erlass bereits bestehen.

2.

Der Zonenplan 1 :2'000 Val Fex: Vaüglia-Crasta vom 28. November 2007 wird im Sinne der Erwägungen mit folgendem Vorbehalt genehmigt: - Der westliche Bereich der Parzelle Nr. 2243 im Umfang von ca. 918 m2 (Kernzone Fextal gemäss Auflageplan resp. übriges Gemeindegebiet gemäss eingereichtem Plan) wird entsprechend dem Antrag der Gemeinde der Landwirtschaftszone mit überlagerter Landschaftsschutzzone zugewiesen.

3.

Der Zonenplan 1 :2'000 Val Fex: La Motta-Chalchais vom 28. November 2007 wird im Sinne der Erwägungen mit folgendem Vorbehalt und folgender Anweisung genehmigt:

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a) Die auf der Parzelle Nr. 2751 ausgeschiedene Zone „Übriges Gemeindegebiet" wird von der Genehmigung ausgenommen und an die Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen. b) Die Gemeinde wird angewiesen, in einer nächsten Ortsplanungsrevision die gesamte Parzelle Nr. 2208 der Landwirtschaftszone zuzuweisen. 4.

Der Zonenplan 1:10'000 Val Fex vom 28. November 2007 wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden Anweisungen und folgendem Vorbehalt genehmigt: a)

Die Gemeinde wird angewiesen, für die beiden TWW-Objekte Nr. 9598 und 9978 von voraussichtlich nationaler Bedeutung eine Trockenstandortzone auszuscheiden.

b)

Die Gemeinde wird angewiesen, ihre Naturschutzzonenplanung im Sinne der Erwägungen zu ergänzen respektive zu bereinigen.

c)

Die Verkleinerung der Landschaftsschutzzone im Gebiet „Margun da la Prasüra" wird nicht genehmigt. Die betreffende Zone wird wieder mit der Ausdehnung gemäss der mit RB Nr. 824 vom 3. Juli 2007 genehmigten Teilrevision „Furtschellas" festgelegt.

5.

Der Generelle Gestaltungsplan 1:2'000 Val Fex: Vaüglia-Crasta sowie der Generelle Gestaltungsplan 1:2'000 Val Fex: La Motta-Chalchais, beide vom 28. November 2007, werden im Sinne der Erwägungen genehmigt.

6.

Die vier Planungsbeschwerden werden in separaten Regierungsbeschlüssen behandelt.

7.

DP-r Gemeindevorstand Sils i.E./Scgl wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die

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Bekanntgabe der Gemeindeversammlung vom 28. November 2007 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltenen Vorbehalte und Anweisungen innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann. 8.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Beschwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.

9.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

10. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen. 11. Der Gemeindevorstand Sils i.E./Segl sorgt für die Nachführung der digitalen Daten nach den Vorgaben des ARE. 12. Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 13. Mitteilung an:

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Der Präsident:

Stefan Engler

Namens der Regierung

Der Kanzleidirektor:

Dr. C. Riesen