Teilrevision, Kommunales Zweitwohnungsgesetz

Protokoll Nr.

10. September 2024

12. September 2024

721/2024

Gemeinde Flims

OP-Teilrevision "Förderung Erstwohnungen (kommunales Zweitwohnungsgesetz; kZWG)"

Genehmigung der Ortsplanungsrevision

A. Die Stimmberechtigten der Gemeinde Flims beschlossen an der Umenabstimmung vom 26. November 2023 eine Teilrevision der Ortsplanung, umfassend ein kommu-

nales Zweitwohnungsgesetz (kZWG).

Neben diesen Planungsmitteln reichte die Gemeinde Flims einen Planungs- und Mitwirkungsbericht (PMB) vom 1. Dezember 2023 gemäss Art. 47 der eidgenössischen

Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) ein.

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste mit Datum vom 29. November 2022 einen Vorprüfungsbericht.

Die öffentliche Bekanntgabe der Urmenabstimmung vom 26. November 2023 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)

erfolgte am 8. Dezember 2023. Es gingen keine Beschwerden ein.

Mit Schreiben vom 15. Dezember 2023 ersuchte der Gemeindevorstand Flims um

Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des KRG.

Gegenstand der Revisionsvorlage

Inhalt der vorliegend zu genehmigenden Nutzungsplanungsvorlage der Gemeinde

Flims bildet der Erlass eines kommunalen Zweitwohnungsgesetzes (kZWG) resp. die explizite Förderung von Erstwohnungen. Mit diesem kZWG wird das Gesetz über die

Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus vom 7. März 2010 (genehmigt

mit Regierungsbeschluss vom 22. Juni 2010, Prot. Nr. 589/2010) aufgehoben. Das

kZWG stützt sich auf das am 1. Januar 2016 in Kraft getretene Bundesgesetz über

Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) sowie die dazugehörende Verordnung über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsverordnung, ZWV; SR 702.1).

Gemäss Art. 12 Abs. 1 ZWG können die Gemeinden bei Bedarf Massnahmen ergreifen, die nötig sind, um Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern,

die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnzwecken ergeben können.

Die Gemeinde Flims hat anhand eigener Analysen sowie Monitorings der Fachhochschule Graubünden u. a. die Problemstellung hinsichtlich der Umnutzung von alt-

rechtlichen Erstwohnungen zu Zweitwohnungen detailliert untersucht. Ausgehend

davon und gestützt auf Art. 12 ZWG hat sie in ihrem kZWG im Wesentlichen fol-

gende weitergehenden bzw. konkretisierenden Massnahmen zum ZWG beschlossen:

— Beschränkung der Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben mittels einer projektbezogenen Nutzungsplanung oder einer Folgeplanung

— Verbot von Umnutzungen bestehender strukturierter Beherbergungsbetriebe zu Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 8 Abs. 4 ZWG

— Verbot von Umnutzungen von geschützten oder ortsbildprägenden Bauten in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung

— Einführung einer Erstwohnungsanteilsregelung für altrechtliche Wohnungen bei

Abbruch/Wiederaufbau, neubauähnlichen Massnahmen oder wesentlichen Um-

bauten im Umfang von 50% der vorbestehenden Hauptnutzfläche

— Einführung einer Ersatzabgabe als Abgeltung für die Erstwohnungspflicht zu

Gunsten der Förderung des Erstwohnungsbaus und der Erstwohnungsnutzung

Das kZWG bildet Bestandteil des kommunalen Baugesetzes (BauG) bzw. findet er-

gänzend Anwendung zum BauG. Schliesslich soll mit dem kZWG von der Möglichkeit

Gebrauch gemacht werden, einzelne Bestimmungen des ZWG im Hinblick auf die in

der Gemeinde Flims herrschenden Gegebenheiten im Rahmen der den Gemeinden

zugestandenen Kompetenz individuell anzupassen.

Die laufende Revision der Ortsplanung im Bereich der Siedlung wird infolge des

grossen Umfangs sowie der komplexen und herausfordernden Inhalte noch längere

Zeit in Anspruch nehmen. Aufgrund der Dringlichkeit, mit der unerwünschte Entwicklungen im Zweitwohnungsbau verhindert werden sollen, wurde die vorliegende Teil-

revision vorgezogen.

C. Übereinstimmung mit der Richtplanung

Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700)

obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderem die Prüfung der Über-

einstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist somit zu prüfen, ob die

vorliegende Teilrevision der Ortsplanung mit dem kantonalen Richtplan sowie mit

dem rechtskräftigen regionalen Richtplan Imboden übereinstimmt.

Es kann festgestellt werden, dass die Revisionsvorlage richtplankonform ist.

D.

Kommunales Zweitwohnungsgesetz (kKZWG) 1.

Allgemeine Bemerkungen

Das am 26. November 2023 beschlossene kZWG bewegt sich im Rahmen des ZWG und nimmt auf die Gegebenheiten, Besonderheiten und Herausforderungen in Flims

sowie auf den Vorprüfungsbericht des ARE vom 29. November 2022 in sachgerech-

ter Weise Rücksicht.

2.

Korrektur formeller Mängel

Gemäss Art. 49 Abs. 3 KRG kann die Regierung im Genehmigungsverfahren nach Anhören des Gemeindevorstandes und Betroffener in den Erlassen der Grundord-

nung (BauG und Pläne) rechtswidrige Vorschriften ändern und formelle Mängel be-

heben. Im Zuge des Genehmigungsverfahrens musste im kZWG ein formeller Man-

gel festgestellt werden, welcher einer Korrektur im dargelegten Sinne zugänglich ist.

Namentlich handelt es sich hierbei um den Verweis in Art. 9 Abs. 2 kZWG (Bauliche Änderungen an altrechtlichen Erstwohnungen) auf "Art. 15 kZWG", der sich mit der

Anzeigepflicht bei Nutzungsänderungen befasst. Bei diesem Verweis handelt es sich

offensichtlich um einen redaktionellen Fehler. Stattdessen soll ein Bezug zur Erst-

wohnungsanteilsregelung in Art. 13 kZWG hergestellt werden. Demzufolge ist Art. 9

Abs. 2 kZWG folgendermassen zu korrigieren:

"Können bauliche Änderungen nur mit einer Nutzungsbeschränkung gemäss

Art. 13 dieses Gesetzes bewilligt werden, verfügt die Baubehörde die entsprechenden Nutzungsbeschränkungen.”

Mit Schreiben vom 3. Mai 2024 wurde die Gemeinde Flims über den vorgenannten Mangel informiert und dessen direkte Korrektur im Rahmen der Genehmigung in

Aussicht gestellt. Der Gemeindevorstand Flims stimmte mit Schreiben vom 12. Juni

2024 der Behebung des formellen Mangels im kZWG zu. Das ARE wird beauftragt,

die entsprechende Korrektur im kZWG vorzunehmen. 3.

Bemerkungen zu den einzelnen Artikeln des kZWG

3.1. Art. 9 kZWG (Bauliche Änderungen an altrechtlichen Erstwohnungen)

In Art. 9 kZWG werden einerseits die Nutzungsbeschränkungen nach baulichen Änderungen von altrechtlichen Erstwohnungen nach Bundesrecht (Abs. 1) und ander-

seits die Nutzungsbeschränkungen nach dem vorliegenden kZWG (Abs. 2) geregelt.

Dies lässt vermuten, dass die Gemeinde eine Unterscheidung zwischen der bundesrechtlichen Auflage, die nötig wird, wenn altrechtliche Wohnungen nicht im Rahmen

der Möglichkeiten von Art. 11 ZWG geändert werden, und der kommunalrechtlichen Auflage, welche gemäss weitergehender kommunaler Einschränkungen im Sinne

von Art. 13 kZWG zu verfügen ist, anstrebt. Diesbezüglich ist jedoch zu beachten,

dass die Erstwohnungsanteilsregelung nach Art. 13 kZWG sowohl eine kommunal-

rechtliche als auch eine bundesrechtliche Auflage zur Konsequenz haben kann. Die

Gemeinde wird daher bei der Verfügung von Auflagen im Rahmen von Art. 13 kZWG jeweils prüfen müssen, ob es sich um eine kommunalrechtliche oder um eine bun-

desrechtliche Auflage handelt. Dieser Punkt ist insofern zentral, da die bundesrechtli-

che Auflage unabänderlich bzw. nur durch den Bundesgesetzgeber beeinflussbar ist.

Sie beendet grundsätzlich das Schicksal als "altrechtliche Wohnung", während kom-

munalrechtliche Auflagen den Status der "altrechtlichen Wohnung" gemäss ZWG

nicht durchbrechen und zudem durch die Gemeinde in Zukunft auch wieder geändert werden können.

Es gibt zwei Konstellationen, in denen die Voraussetzungen der Erstwohnungsan-

teilsregelung gemäss Art. 13 kZWG erfüllt sein können. Einerseits kann der Erstwoh-

”

nungsanteil in der bestehenden Wohnungsfläche realisiert werden, was eine kommunalrechtliche Erstwohnungsanteilsauflage nach Art. 9 Abs. 1 kZWG zur Folge hat.

Andererseits kann der Erstwohnungsanteil mittels Hinzubauen neuer Wohnungen

(Erweiterung) realisiert werden, was zu einer kommunalrechtlichen Erstwohnungsan-

teilsauflage nach Art. 9 Abs. 2 kZWG führt. Die Gemeinde wird auf die Notwendigkeit einer entsprechenden Prüfung bei der Anwendung von Art. 9 bzw. 13 kZWG hingewiesen.

3.2. Art. 14 kZWG (Ersatzabgabe)

Gemäss Art. 14 Abs. 2 kZWG beträgt die Ersatzabgabe zur Abgeltung der Erstwoh-

nungspflicht nach Art. 13 kZWG mindestens 2500 Franken und maximal 3500 Fran-

ken pro m? anrechenbarer Geschossfläche. Weiter sieht die Bestimmung vor, dass

die Nutzung als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnung gegenüber der Nutzung zu

klassischen Zweitwohnungen "privilegiert werden kann", wobei der Verordnungsge-

ber die Einzelheiten regeln soll. Dieser knappe Wortlaut lässt unbestimmt, wie die er-

wähnte Privilegierung konkret ausgestaltet werden soll. Klar ist lediglich, dass der für

die Ersatzabgabe gesetzlich gesteckte Rahmen von 2500 bis 3500 Franken pro m?

anrechenbarer Geschossfläche nicht unter- bzw. überschritten werden darf. Bevor

die Regelungen zur Ersatzabgabe vollzogen werden können, bedürfen diese auf Ver-

ordnungsebene daher noch einer hinreichenden Konkretisierung. Hierbei sind insbe-

sondere der ordentliche sowie der privilegierte Ersatzabgabesatz festzulegen.

Im Übrigen gibt das am 26. November 2023 beschlossene kommunale Zweitwoh-

nungsgesetz zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; es kann genehmigt werden. Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1. Das am 26. November 2023 beschlossene kommunale Zweitwohnungsgesetz (KkZWG) wird im Sinne der Erwägungen mit folgender direkter Korrektur (Korrektur gemäss Art. 49 Abs. 3 KRG) genehmigt:

‚— Der Verweis in Art. 9 Abs. 2 kZWG auf "Art. 15” wird im Einverständnis mit

der Gemeinde durch "Art. 13” ersetzt. Die korrigierte Bestimmung lautet wie

folgt: “Können bauliche Änderungen nur mit einer Nutzungsbeschränkung

gemäss Art. 13 dieses Gesetzes bewilligt werden, verfügt die Baubehörde die entsprechenden Nutzungsbeschränkungen."

2. Der Gemeindevorstand Flims wird ersucht, diesen Beschluss in geeigneter Form

öffentlich bekannt zu geben (ohne Rechtsmittelbelehrung).

3.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

4. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses

nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen.

5. Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltungsstelle führt die Nutzungsplandaten nach den Weisungen des Amts für Raumentwicklung nach.

Mitteilung an:

Gemeindevorstand Flims, Via dil Casti 2, 7017 Flims Dorf Stauffer & Studach AG, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur

HMO AG, Schützenweg 8, 7430 Thusis

Amt für Immobilienbewertung Amt für Raumentwicklung

Denkmalpflege

Steuerverwaltung Standeskanzlei

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

Der Präsident:

Namens der Regierung

Dr. Jon Domenic Parolini

WM

Der Kanzleidirektor:

Daniel Spadin