QP Hofen: Bäärauer

nungs- und Naturschutzamt eingereicht. Die Prüfung und Genehmigung erfolgt koordiniert mit der Genehmigung der Teilrevision. Gegen den Beschluss des Gemeinderats gingen beim Regierungsrat keine Rekurse ein.

1. Quartierpläne bedürfen gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über

die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement. Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Amtsstellen befasst.

2. Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan «Bäärauer» rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurde der Quartierplan öf-

fentlich aufgelegt.

Demgemäss wird

verfügt: 1. Der vom Gemeinderat Thayngen beschlossene Quartierplan «Bäärauer» - bestehend

aus den Sonderbauvorschriften, den Situationsplan Mst. 1:500, Schnittplan Mst. 1:500 und den Planungsbericht nach Art. 47 RPV umfasst -wird genehmigt.

2. Mitteilung an: - Gemeinderat Thayngen (Einschreiben; die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) - Baudepartement (sekretariat-bd@sh.ch) - Planungs- und Naturschutzamt, (dominique.brunner@sh.ch; claudius.neukom@sh.ch, petra.bachmann@sh.ch), unter Beilage der genehmigten Akten - Rechtsdienst des Baudepartements (rechtsdienst.bd@sh.ch) - Amt für Geoinformation (felix.berger@sh.ch)

- Amt für Denkmalpflege und Archäologie (flurinia.pescatore@sh.ch) - Tiefbau Schaffhausen (dino.giuliani@sh.ch) - Interkantonales Labor (kurt.seiler@sh.ch) - Elektrizitätswerk des Kantons Schaffhausen AG (matea.alilovic@eks.ch)

- KNHK (knhk@sh.ch) - Bauinspektorat (roman.fluckiger@sh.ch)

Schaffhausen, 24. Oktober 2023

Der Deo^pterp^ntsvorsteher

Martin Kessler, Regierungsrat

2.22

m

51.3

.L=

27

max

S

aG W b 3

3.11

53A

6.70

8 m2 53B

W1 S

482.00

26

491.00

24.9 8

2.81

2.32

= 15

U

eg

aGb F

194

Oberhof

483.00

nw

W2

3.13

3

ld e

492.00

A B

0 484.0

Ha

18.87

492.10

1'

0 5.0 48

6.70

W1

2

Stand: 22.12.2022

Quartierplanperimeter

0 487.0

21 m aGbF = 1

Einschreiben an Betroffene vom: 26. 10. 2022

20

0 488.0

.00 489

1603043

.00 490

491.00

492.00

76

Öffentliche Auflage vom: 28. 10. 2022 bis 17. 11. 2022

15

Planlegende

2. 50

1

10

Verbindlicher Planinhalt

493.00

Genehmigung

5

180

494.00

Quartierplan Bäärauer Situation 1:500

0

40

481.00

aGbF

6.7 0

14

25

7

Datum

Chuttler-Str.

78

..............................

W6

aG bF =

16 10

489.00

vom: . . . . . . . . . . . . . . . . .

.02

3.11

1 m2

W7 aG bF =

12.8 81 m 2 8

of

1603044

Erschliessung und Parkierung Ein- und Ausfahrt Einstellhalle Flächen für den motorisierten Verkehr öffentliches Fusswegnetz Besucherparkplätze

Ob

24 23

3'

45

12

4' 22

476.60

52'1

U

53

20

46

22

6'

28

477.00

22

481.00 482.00 483.00 484.00

488.00

485.00

19

480.00

21B

13

7'

21

24

Unterschrift

16

2.85

m2

79 ..............................

12

4.9 0

121

19.1 7

B

3.09

Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der Verfügung

F=

6.70

3.11

A

..........................

28

W5 aGb

6.7 0

6

29

..............................

Bäärauer

6.7 0

5

Der Gemeindeschreiber:

11

20 131 .76 m2

2.80

Der Gemeindepräsident:

41

0 7.0 47

F=

490.00

2.85

Namens des Gemeinderats

aG W b 4

6.70

77

3.11

2'

0 8.0 47

e rh

4 Vom Gemeinderat beschlossen am: 22. 12. 2022

0 9.0 47

8

486.00

1

Im G ä s s

li

50

18

14

26

6

3

1603022

Dost Stadtentwicklung Luzern

Baubereiche Baubereiche Wohnen W1, W2, W3, W4, W5, W6 und W7 Baubereich Sockelgeschoss maximale Fassadelänge im Sockelgeschoss Unterirdischer Baubereich zulässige anrechenbare Gebäudefläche Umgebung Grünflächen der Baubereiche W1 - W3 Grünflächen der Baubereiche W4 - W7 Spiel- und Freizeitwiese Puffergrünflächen andere private Grünflächen Strassenraum Chuttlerstrasse Bäume zu erhalten Entsorgungsanlage

480.00

F=

20 131 .76 m2

Teilgebiete Quartierplan (A und B)

25

29A

Hinweise neue Bäume Fussabdrücke der Wohnbauten gemäss Richtprojekt Gestaltetes Terrain gemäss Richtprojekt (Höhenlinien Intervall 1.0 m) Gestaltetes Terrain gemäss Richtprojekt (Höhenlinien Intervall 0.5 m) Gründstück Kataster-Nummer Parzellengrenze Fusswegverbindung Verteilkasten Schnittbezeichnung

GK

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Oberhof

W5

EH1 486.2 m ü. M.

15

20

Oberhof

HK = 492.8 m ü. M.

S GK 486.8 m ü. M.

3.92

8.70

GK 489.2 m ü. M.

Parzellengrenze

HK = 495.2 m ü. M.

10

7.92

Vom Gemeinderat beschlossen am: 22. 12. 2022

Parzellengrenze

W2

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Einschreiben an Betroffene vom: 26. 10. 2022

Parzellengrenze

Schnitt 4-4'

Parzellengrenze

Schnitt 1-1'

5

Hinweise Fussabdrücke der Wohnbauten gemäss Richtprojekt Gestaltetes Terrain gemäss Richtprojekt Schnitt 4-4'Gewachsenes Terrain

Haldenweg

Schnitt 1-1'

0

Verbindlicher Planinhalt Baubereiche Baubereiche Wohnen W1, W2, W3, W4, W5, W6 und W7 Baubereich Sockelgeschoss Unterirdischer Baubereich Höhenkoten in Meter über Meer Gartenkoten

Parzellengrenze

Haldenweg

Öffentliche Auflage vom: 28. 10. 2022 bis 17. 11. 2022

Massstab 1:500

Planlegende

Parzellengrenze

25m

Parzellengrenze

20

Parzellengrenze

15

Parzellengrenze

10

Parzellengrenze

5

Parzellengrenze

HK = 495.2 m ü. M.

0

Parzellengrenze

Parzellengrenze

W1

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Quartierplan Bäärauer Schnittplan 1:500

Parzellengrenze

Massstab 1:500

Parzellengrenze

Gemeinde Thayngen / Ortsteil Hofen

Namens des Gemeinderats

EH1 486.2 m ü. M.

Oberhof

Parzellengrenze

W6

OK Dach = 492.4 m ü. M.

S

485.2

EH2 476.8 m ü. M.

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Schnitt 5-5'

Oberhof

7.40

GK 489.2 m ü. M.

Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der Verfügung

Parzellengrenze

HK = 495.2 m ü. M.

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

W3

U

Chuttlerstrasse

Schnitt 5-5'

.......................... Parzellengrenze

..............................

Schnitt 2-2'

Parzellengrenze

Schnitt 2-2'

Chuttlerstrasse

Haldenweg

Parzellengrenze

Chuttlerstrasse

Haldenweg

Parzellengrenze

Chuttlerstrasse

4.00

Der Gemeindeschreiber:

7.50

Der Gemeindepräsident:

GK 486.4 m ü. M.

vom: . . . . . . . . . . . . . . . . . Chuttlerstrasse

..............................

Schnitt 3-3'

Schnitt 3-3'

Oberhof

Schnitt 6-6'

Oberhof

U

Chuttlerstrasse

Schnitt 6-6'

Oberhof Oberhof

EH2 476.8 m ü. M. Oberhof Oberhof

GK 487.4 m ü. M.

GK 485.4 m ü. M.

Chuttlerstrasse

Dost Stadtentwicklung Luzern

Schnitt 4-4'

Schnitte Bestand

Chuttlerstrasse

Oberhof

Schnitt 4-4'

Schnitte Quartierplan

Chuttlerstrasse

Oberhof

Schnitt 7-7'

Schnitte Bestand

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

W7

OK Dach = 491.4 m ü. M.

6.20

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

HK = 493.4 m ü. M.

.............................. Unterschrift

Parzellengrenze

Parzellengrenze

W4

8.53

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Parzellengrenze

Datum

Chuttlerstrasse

Oberhof

Schnitt 7-7'

Schnitte Quartierplan

Oberhof

25m

Anlass der Planung................................................................................................................................................................. 4

1.3.

Planungsziele ........................................................................................................................................................................... 5

2. Planungsablauf .................................................................................................................................................... 5 2.1.

Beziehung zwischen Ortsplanung und Quartierplan .................................................................................................. 5

2.2.

Organisation und Verfahren ................................................................................................................................................ 6

2.3.

Mehrwertausgleich ................................................................................................................................................................ 6

2.4.

Übersicht zum Planungsablauf .......................................................................................................................................... 6

3. Übergeordnete Planungen und Themen..................................................................................................... 8 3.1.

Kantonaler Richtplan ............................................................................................................................................................. 8

3.2.

Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ................................................................................ 8

3.3.

Kommunale Siedlungsentwicklungsstrategie Ortsteil Hofen ................................................................................. 9

3.4.

Kommunale Nutzungsplanung ....................................................................................................................................... 11

3.5.

Weitere übergeordnete Planungsgrundlagen ........................................................................................................... 12

4. Erläuterungen zur Teiländerung Bäärauer .............................................................................................. 13 4.1.

Konzept ................................................................................................................................................................................... 13

4.2.

Bestandteile der Teiländerung des Zonenplans ....................................................................................................... 15

4.3.

Erläuterungen zur Teiländerung des Zonenplans .................................................................................................... 15

4.4.

Erläuterungen zur Teiländerung und Ergänzung der Bauvorschriften.............................................................. 17

5. Erläuterungen zum Quartierplan Bäärauer ............................................................................................. 17 5.1.

Aufgabenstellung ................................................................................................................................................................ 17

5.2.

Perimeter und Bestandteile des Quartierplans ......................................................................................................... 17

5.3.

Perimeter und Bestandteile des Richtprojekts ......................................................................................................... 18

5.4.

Leitideen des Richtprojekts ............................................................................................................................................. 19

5.5.

Herleitung des Richtprojekts ........................................................................................................................................... 21

5.6.

Erläuterungen zur Bebauung........................................................................................................................................... 22

5.7.

Erläuterungen zur architektonischen Gestaltung..................................................................................................... 24

5.8.

Erläuterungen zur Umgebungsgestaltung.................................................................................................................. 24

5.9.

Erläuterungen zur Erschliessung und Parkierung .................................................................................................... 25

5.10.

Erläuterungen zu Umweltbelange ................................................................................................................................. 25

6. Interesseabwägungen .................................................................................................................................... 26 6.1.

Allgemeines ........................................................................................................................................................................... 26

6.2.

Abstimmung auf die kommunale Entwicklung .......................................................................................................... 27

6.3.

Abstimmung auf die kantonale Entwicklung .............................................................................................................. 30

6.4.

Abstimmung Siedlung und Verkehr ............................................................................................................................... 31

6.5.

Siedlungsqualität, Ortsbild- und Denkmalpflege...................................................................................................... 31

6.6.

Siedlungsqualität, Natur und Landschaft .................................................................................................................... 32

6.7.

Umwelt und Naturgefahren ............................................................................................................................................. 33 2

Gemeinde Thayngen I Teiländerung und Quartierplan Bäärauer Hofen | Planungsbericht | 2023

6.8.

Fazit .......................................................................................................................................................................................... 33

7. Information und Mitwirkung ......................................................................................................................... 33 8. Vorprüfung und Einwendungsverfahren .................................................................................................. 34 9. Einwendungsverfahren Teilzonenplanänderung/ Einspracheverfahren Quartierplan............ 34 9.1.

Einwendung(en) zur Teilzonenplanänderung, Bauvorschriften ........................................................................... 34

9.2.

Erwägungen des Gemeinderats zu Einwendung(en) .............................................................................................. 34

9.3.

Einsprache(n) zum Quartierplan ..................................................................................................................................... 34

9.4.

Erwägungen des Gemeinderats zu Einsprache(n) ................................................................................................... 34

9.5.

Beschluss des Gemeinderats .......................................................................................................................................... 34

10. Einwohnerratsbeschluss Teilzonenplanänderung und Bauvorschriften ...................................... 34 11. Rekursverfahren Teilzonenplanänderung Bauvorschriften............................................................... 34 Anhang: Rechtliche Grundlagen ........................................................................................................................ 36

3

Gemeinde Thayngen I Teiländerung und Quartierplan Bäärauer Hofen | Planungsbericht | 2023

Ausgangslage 1.1.

Planungsperimeter

Das Gebiet Bäärauer liegt im Ortsteil Hofen der Gemeinde Thayngen, westlich von der Hauptstrasse, die den Hauptort Thayngen mit den ländlichen Ortsteilen Bibern, Hofen, Altdorf und Opfertshofen verbindet. Der Planungsperimeter umfasst die Parzelle Nr. 24 und Parzelle Nr. 28 östlich der Chuttlerstrasse und die Parzellen Nr. 77 und Nr. 76 westlich davon. Alle Parzellen sind gemäss dem rechtskräftigen Zonenplan vom 11. Mai 1994 der Gärtnereizone Gä zugeordnet. Das Gebiet befindet sich am Dorfrand und grenzt direkt südöstlich an das denkmalgeschützte Ensemble «Holländerbezirk».

Flächen und Eigentümerschaften der Parzellen im Planungsperimeter Östlich der Chuttlerstrasse: Parzelle Nr. 24

112 m2

Parzelle Nr. 28

2

3'112 m

Total:

3'224 m2

Giovanni Canella (Alleineigentum) Hans Rudolf Weber (Alleineigentum)

Westlich der Chuttlerstrasse: Parzelle Nr. 77

1'663 m2

Parzelle Nr. 76

2

1'306 m

Total:

2'969 m2

Hans Rudolf Weber (Alleineigentum) Robert Bührer und Heidi Fischer (Gesamteigentum)

Mit der Aufhebung der Gärtnereizone soll der westliche Bereich (grün umrandet) in die Landwirtschaftszone ausgezont und der östliche Bereich (rot umrandet) in eine Wohnzone umgezont werden.

Abb 1: Planungsperimeter mit Auszonungsbereich (grün) und Umzonungsbereich (orange). Luftbild (2019), AV und Höhekurven (2018). Geoportal Kanton Schaffhausen, Zugriff März 2021.

1.2.

Anlass der Planung

Seit der Pensionierung des Inhabers im Jahr 2018 wird das Gärtnereiareal nicht mehr als solches genutzt, womit sich die Frage nach seiner Nachfolgenutzung stellt. Der Wunsch des Grundeigentümers, den östlichen Teil des 4

Gemeinde Thayngen I Teiländerung und Quartierplan Bäärauer Hofen | Planungsbericht | 2023

Gebiets zu veräussern, um eine Wohnbebauung zu ermöglichen, ist mit dem rechtskräftigen Zonenplan nicht erfüllbar. Der Eigentümer liess von einem Architekten ein Richtprojekt erarbeiten, dass der Gemeinde aufzeigen soll, wie eine ortsgerechte Bebauung an diesem Ort aussehen könnte. Eine Umzonung im vorgesehenen Umfang ist nur im Rahmen einer räumlichen Gesamtbetrachtung des Ortsteils Hofen möglich. Die Gemeinde beschloss darum, die Gesamtbetrachtung im Rahmen einer «Siedlungsentwicklungsstrategie Hofen» auszuloten. Im Rahmen der Erarbeitung der «Siedlungsentwicklungsstrategie (SES) Hofen» im Jahr 2020 hat die Gemeinde Thayngen aufgezeigt, dass sich die Bebauung des Gebietes der leerstehenden Gärtnerei östlich der Chuttlerstrasse für eine Innenentwicklung für Wohnungsbau eignet, zumal alle anderen Bauzonen in Hofen bereits bebaut/genutzt sind. Dementsprechend wurde empfohlen, eine Umzonung der Parzellen Nr. 24 und Nr. 28 in eine Wohnbauzone (Sonderzone mit Quartierplanpflicht). Zwingende Voraussetzung für die Umsetzung ist die gleichzeitige Auszonung der Parzellen Nr. 76 und Nr. 77 westlich der Chuttlerstrasse in die Landwirtschaftszone. Letzteres ist Teil der Vereinbarung zwischen Kanton und Gemeinde. Folgenden Planungsarbeiten wurden an die Hand genommen: -

1.3.

Teilrevision der Ortsplanung: Um- und Auszonungen Erstellung eines Quartierplans aufgrund eines Richtprojekts Architektur und Freiraum.

Planungsziele

Die Ziele der Planung Bäärauer sind: -

-

Die Festsetzung einer, auf die Innenentwicklung der Gemeinde ausgerichteten Zonenordnung im Ortsteil Hofen, die in der SES Hofen sowie in der Raum + Erhebung 2021 formuliert wurde. Die Konkretisierung der Anforderungen: o Erhaltung sowie zweckmässe Weiterentwicklung der vorhandenen ortsbaulichen und landschaftlichen Strukturen. o Erstellung von Neubauten unter Berücksichtigung der ortsbildgerechten Erhaltung und Gewährleistung des Holländerensembles o Gewährleistung einer schonungsvollen Umgebungsgestaltung mit Bezug zur Landschaft. Die Entwicklung eines Wohnbauprojekts, das am Rande der Dorfzone der verträglichen Dimensionierung und Materialisierung Rechnung trägt Die Wahrung eines angemessenen Abstands zwischen historischem Dorfkern und Neubebauung Die Auszonung der Parzellen Nr. 76 und Nr. 77 als Kompensation im Zusammenhang mit der Bauzonenauslastung. Die Bearbeitung eines Richtprojekts unter Einbezug eines erweiterten Betrachtungsperimeters in Bezug auf den denkmalgeschützten «Holländerbezirk», insbesondere des Holländerhauses (Parzelle 21) und der Alte Kaserne (Parzelle 25).

2. Planungsablauf 2.1.

Beziehung zwischen Ortsplanung und Quartierplan

Die komplexe Aufgabenstellung wurde mit einer Erarbeitung eines Richtprojekts vorgenommen. Die Vorzüge dieser Vorgehensweise sind die folgenden: -

-

Alle Anforderungen an Umzonung und Quartierplan können gleichzeitig im entsprechenden Planungsverfahren beurteilt werden. Stimmberechtigte und Nachbarn reagieren positiv auf diese Gleichzeitigkeit: Oft können Laien die räumlichen Auswirkungen von Zonenvorschriften nicht erkennen; sie sind aber in der Lage, konkrete Projekte und Modelle zu beurteilen. Das schafft Transparenz und Sicherheit. In einem Planungsbericht können alle Massnahmen und Projektinhalte konkret erläutert und in einen Gesamtzusammenhang gestellt werden, sei das im Teiländerung- oder im Quartierplanverfahren.

Damit wird auch begründet, warum beide Verfahren (Teiländerung des Zonenplans und Quartierplan) im selben Planungsbericht behandelt werden. Damit können Querbeziehungen und gegenseitigen Abhängigkeiten transparent erläutert werden.

5

Gemeinde Thayngen I Teiländerung und Quartierplan Bäärauer Hofen | Planungsbericht | 2023

2.2.

Organisation und Verfahren

Die Planungen werden von der Dost Architektur GmbH zuhanden des Gemeinderats und im Dialog mit den betroffenen Grundeigentümern erarbeitet. Das Verfahren wurde mit dem kantonalen Planungs- und Naturschutzamt vorbesprochen. Der Austausch zum Vorgehen und zu den Inhalten findet zwischen folgenden Personen statt, die den Planungsausschuss bilden: -

Gemeinde Thayngen: Oliver von Ow (Bauverwaltung), Christoph Meister (Baureferat) Dost GmbH: Rachel Gaudenz, Eirini Kasioumi (Abteilung Stadtentwicklung)

Das Richtprojekt für den Quartierplan liegt vor. Es dient als Grundlage für den Quartierplan. Die Teiländerung des Zonenplans wird gleichzeitig mit dem Quartierplan Bäärauer erarbeitet, damit die beiden Instrumente aufeinander abgestimmt werden können. Damit wird eine hohe Qualität für die künftige Entwicklung auf allen Planungsebenen sichergestellt. Die Teiländerung des Zonenplans und der Quartierplan werden gemeinsam zur kantonalen Vorprüfung eingereicht.

2.3.

Mehrwertausgleich

Kantonaler Mehrwertausgleich Durch planerische Massnahmen können erhebliche Mehrwerte entstehen, zu deren angemessenen Ausgleich die Kantone gemäss Art. 5 RPG verpflichtet sind. Der Kanton Schaffhausen hat diese Bestimmung durch den Erlass des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG, SHR 700.200) umgesetzt. Der Kanton erhebt auf Grundlage dieses Gesetzes Abgaben auf Ein- und Umzonungen. Die Höhe der Abgabe gemäss Art. 4 des MAG beträgt bei Umzonungen 20 Prozent des Bodenmehrwerts. Bei der vorliegenden Teiländerung des Zonenplanes handelt es sich um eine Umzonung. Demzufolge wird der Eigentümerin/Bauherrschaft 20 Prozent des Bodenmehrwerts für die Umzonung der Grundstücke GB Nr. 24 und Nr. 28 von einer Gärtnereizone (Arbeitszone) in eine Sonderzone (Wohnzone) in Rechnung gestellt.

Kommunaler Mehrwertausgleich Neben dem Kanton können auch die Gemeinden eine Abgabe – auf Aufzonungen – erheben. Anstelle eines monetären Ausgleichs des Mehrwerts steht ihnen auch das Instrument der städtebaulichen Verträge zum Ausgleich über Sach- und Dienstleistungen zur Verfügung. Voraussetzung dafür ist, dass die Gemeinde die kommunale Mehrwertabschöpfung in der Bauordnung regelt. Die Höhe der kommunalen Mehrwertabgabe darf gemäss dem MAG maximal 20 Prozent des Bodenmehrwerts betragen. Anstelle einer Barleistung kann die Mehrwertabgabe auch als Sachleistung erfolgen, die mit einem Städtebaulichen Vertrag geregelt wird. Was genau der Inhalt dieser Verträge ist, regelt das MAG nicht. Städtebauliche Verträge basieren auf Freiwilligkeit: Keiner der beiden Vertragspartner muss den Vertrag abschliessen, wenn er mit den Inhalten nicht einverstanden ist. Städtebauliche Verträge können im Rahmen des geltenden Rechts grundsätzlich frei gestaltet werden.

2.4.

Übersicht zum Planungsablauf

Für die Teilzonenplanänderung Bäärauer kommt das ordentliche Verfahren gemäss kantonalem Baugesetz (BauG) zur Anwendung, wobei die parallele Erarbeitung des Quartierplans berücksichtigt wird. Das Verfahren besteht aus folgenden Schritten:

Erfolgte Planungsschritte Voranfrage Verfahrenserklärung beim kantonalen Planungs- und Naturschutzamt (PNA)

17. November 2020

Vorbereitung Planungsgrundlagen

Dez. 2020 - Jan. 21

Auslösung des Verfahrens durch den Gemeinderat

3. Februar 2021

Workshop Grundeigentümer

25. Februar 2021

1. Besprechung Entwurf Teiländerung und Quartierplan Bäärauer im Planungsausschuss

16. März 2021

Überarbeitung der Entwürfe

März-April 2021 6

Gemeinde Thayngen I Teiländerung und Quartierplan Bäärauer Hofen | Planungsbericht | 2023

2. Besprechung überabeiteter Entwurf im Planungsausschuss

20. April 2021

Fertigstellung der Planungsinstrumente und Vorlage an den Gemeinderat

April - Mai 2022

Kantonale Vorprüfung

Mai - August 2022

Überarbeitung nach Vorprüfung

August - Sept. 2022

Beschlussfassung im Gemeinderat

Oktober 2022

1. Öffentliche Auflage (QP 20 Tage, TZPÄ&BO 30 Tage)

28. Oktober 2022

Beschlussfassung Teiländerung im Einwohnerrat

26. Januar 2023

2. Öffentliche Auflage (TZPÄ 20 Tage)

11. Februar 2023

Einreichen zur Genehmigung Teiländerung Regierungsrat

März 2023

Einreichen zur Genehmigung Quartierplan Baudepartment

März 2023

7

Gemeinde Thayngen I Teiländerung und Quartierplan Bäärauer Hofen | Planungsbericht | 2023

3. Übergeordnete Planungen und Themen 3.1.

Kantonaler Richtplan

Der kantonale Richtplan wurde 2012-2015 revidiert und 2016-2019 teilrevidiert, um aufzuzeigen, wie sich der Kanton Schaffhausen gemäss den Zielen des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG) räumlich entwickeln soll. Im Kapitel «Raumkonzept» wird zwischen drei Raumtypen unterschieden: dem Agglomerationskernraum, den regionalen Zentren und dem ländlichen Raum. Der Ortsteil Hofen der Gemeinde Thayngen zählt zum ländlichen Raum. Laut kantonalem Richtplan soll sich die zukünftige Siedlungsentwicklung im Kanton Schaffhausen vorwiegend auf den Agglomerationskernraum konzentrieren. Der ländliche Raum zeichnet sich durch lockere Siedlungsstrukturen und historisch gewachsene Dörfer aus. Die Gemeinden sollen laut Richtplan unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Land- und Forstwirtschaft im Vergleich grundsätzlich zurückhaltend besiedelt werden. Die Siedlung soll in der weiteren Entwicklung kompakt gehalten und die Zersiedelung gestoppt werden. Die heute tiefen Raumnutzerdichten in den Dörfern sollen punktuell massvoll erhöht werden, wobei unangemessene Dichtesprünge zu vermeiden sind. Gleichzeitig sind zu grosse Bauzonen zu reduzieren und die Bauzonenauslastung zu berücksichtigen. Die zusammenhängenden Landwirtschafts-, Erholungs- und Naturräume sollen erhalten bleiben. Vorgesehen ist, dass der Kanton und die Gemeinden dafür sorgen, dass der eigenständige Charakter und die Funktionsfähigkeit der Gemeinden im ländlichen Raum erhalten und gestärkt werden, historisch gewachsene Dörfer sorgfältig weiterentwickelt werden und die Qualitäten des Orts- und Landschaftsbildes erhalten bleiben. Weiter ist das Gebiet des Reiats, zu dem auch der Ortsteil Hofen gehört, im Richtplan Kapitel 1-3-2 als "schützenswerte Landschaft von kantonaler Bedeutung» festgelegt. Laut kantonalem Richtplan sind "schützenswerte Landschaften von kantonaler Bedeutung" Kulturlandschaften, deren landschaftliche Qualitäten und Ortsbild erhalten, gepflegt und weiterentwickelt werden sollen.

Abb 2: Ausschnitt Karte Raumkonzept und Legende. Kantonaler Richtplan, PNA/ebp 2018, mit Angabe der Lage von Hofen.

3.2.

Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)

Hofen ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von regionaler Bedeutung aufgenommen (1977). Der Planungsperimeter Bäärauer grenzt an das Gebiet 1.1. Dieser wird dank dem sogenannten «Holländerbezirk» als «qualitätsvollster Teil von Hofen» bezeichnet. 8

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Im Holländerbezirk befinden sich zwei bedeutende Gebäude aus dem 17. Jahrhundert: das Holländerhaus (1.1.1), ehemalige Residenz des Schaffhauser Bürgermeisters Tobias Holländer (1636-1711), und die Alte Kaserne (1.1.2), in der Holländers Privatarmee untergebracht war. Die zwei Gebäude zeichnen sich durch ihr aussergewöhnlich reiches Zierfachwerk aus. Verbunden sind sie durch eine Reihe kleinerer Bauten entlang des Oberhofes sowie weitgehend intakte Zwischenbereiche, insbesondere beim ehemaligen Exerzierplatz der Armee, der im Westen von einer Steinstützmauer begrenzt ist. Das Holländerhaus und die Alte Kaserne sind auch im schweizerischen Inventar der Kulturgüter von nationaler und regionaler Bedeutung (KGS-Inventar) aufgeführt.

Abb 3: Ausschnitt Karte ISOS (1977).

3.3.

Kommunale Siedlungsentwicklungsstrategie Ortsteil Hofen

Die Siedlungsentwicklungsstrategie (SES) für den Ortsteil Hofen der Gemeinde Thayngen wurde im Jahr 2020 erarbeitet und im Januar 2021 vom Gemeinderat genehmigt. Im Rahmen der SES Hofen sowie in den Raum+ Erhebungen 2017und 2021 beschäftigte sich die Gemeinde mit der Frage, welche Innenentwicklungspotentiale vorhanden sind und wie sie Rahmenbedingungen schaffen kann, damit die Entwicklung nach innen umgesetzt werden kann. Da neue Einzonungen aufgrund der heutigen rechtlichen Lage, keine Option mehr sind, wurden Alternativen formuliert, damit sich die Ortsteile trotzdem weiterentwickeln können. In diesem Zusammenhang wurde für den Ortsteil Hofen von einem Bevölkerungswachstum von rund 20-30 Einwohner bis 2040 ausgegangen. Dies in grober Abstimmung mit der Wachstumsprognose der Gesamtgemeinde.

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Abb 4: Ausschnitt Innenentwicklungsmöglichkeiten in Hofen, SES Hofen (2020).

Abb 5: Ausschnitt Strategie nach Themen und Legende, SES Hofen (2020), mit Planungsperimeter.

Von der räumlichen Strategie sind zudem folgende Ziele zu berücksichtigen, die den Planungsperimeter betreffen: -

Erhaltenswerte Grünräume als Puffer bewahren (Parzellen Nr. 76 und Nr. 77) Nutzungsmischung fördern, Dichte erhalten (Parzelle Nr. 24 und Teil der Parzelle Nr. 28) Wohnnutzungen erhalten, Dichte moderat erhöhen (Parzelle Nr. 28) Aussichten über das Tal sichern (Gesamtperimeter) Reiatweg aufwerten (Nordrand des Perimeters)

Weiter werden in der SES Hofen mögliche Richtprojekte dargestellt. Der Teil der Parzelle Nr. 28 westlich der Steinstützmauer ist vom Richtprojekt 3 «Wohnungsbau mit öffentlichem Spielplatz» betroffen. Die Anforderungen der SES bezüglich Typologie, Architektur, Einrichtungen und Abstände zu den denkmalgeschützten Bauten werden im Rahmen des Richtprojekts Bäärauer behandelt. Die Ergebnisse fliessen auch in die Sonderbauvorschriften des Quartierplans Bäärauer ein. Das Richtprojekt Bäärauer grenzt auch an das SES-Richtprojekt 2. Dieses sieht zum einen die Verkehrsberuhigung des Oberhofs und der Chuttlerstrasse vor, zum anderen eine Aufwertung des Oberhofs mit der Prüfung der Möglichkeit einer Autoeinstellhalle. Soweit sie den Geltungsbereich des Quartierplans Bäärauer betreffen, werden Rahmenbedingungen für eine mögliche Verkehrsberuhigungsmassnahme sowie eine mögliche Realisierung einer Einstellhalle beim ehemaligen Exerzierplatz geschaffen. 10

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Abb 6: Richtprojekte 2 und 3, SES Hofen (2020).

3.4.

Kommunale Nutzungsplanung

Der rechtsgültige Zonenplan und die rechtsgültige Bauordnung von Hofen datieren aus dem Jahr 1994. Gemäss Zonenplan liegt der Planungsperimeter Bäärauer vollständig in der Gärtnereizone Gä, wo ausschliesslich der Betrieb einer Gärtnerei dienende Bauten zulässig sind (Art. 13 der BO). Unmittelbar östlich und südlich des Perimeters liegt die Dorfzone D. Gegen Norden folgt eine Wohnzone W1. Westlich angrenzend, befindet sich die Sondergewerbezone SG. Weiter westlich und südlich grenzt der Perimeter an die Landwirtschaftszone Lw2. Im Planungsgebiet Bäärauer ist die überlagernde Ortsbildpflegezone Op zu berücksichtigen. Sie umfasst die Parzelle Nr. 24 und einen Teil der Parzelle Nr. 28 in Richtung Oberhof. Sie bezweckt einen umfassenden Schutz der betreffenden Objekte und deren unmittelbaren Umgebung.

Abb 7: Ausschnitt rechtsgültiger Zonenplan Hofen (ohne Massstab).

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3.5.

Weitere übergeordnete Planungsgrundlagen

Verkehrsplanung Der Planungsperimeter ist von keinen kommunalen oder kantonalen Verkehrsplanungen betroffen.

Fruchtfolgeflächen Im Planungsperimeter sind keine Fruchtfolgeflächen betroffen.

Naturschutzobjekte Im Planungsperimeter werden keine Naturschutzobjekte aufgeführt.

Belastete und risikobehaftete Standorte Im Kataster der belasteten Standorte des Kantons Schaffhausen sind im Einzugsbereich des Planungsperimeters Bäärauer keine Standorte eingetragen.

Naturgefahren Insgesamt ist der Planungsperimeter von den Naturgefahren Wassergefahr, Sturzgefahr und Rutschgefahr nicht betroffen. Das Gebiet der Sonderzone und des Quartierplanes ist laut der Gefährdungskarte jedoch von einem Oberflächenabfluss betroffen. Die Gefährdungskarte Oberflächenabfluss Schweiz hat keine Rechtsverbindlichkeit. Sie ist eine fachtechnische Grundlage und hat hinweisenden, informativen Charakter. Durch die Teilrevision des Richtplanes 2021 des Kapitels 1-6 Oberflächengewässer, ist die Karte behördenverbindlich und muss in der Planung berücksichtigt werden. Wie die Karte zeigt, staut sich das Wasser entlang der oberen Kante des bestehenden Gewächshauses und fliesst entlang einer Rinne hinunter auf den ehemaligen Exerzierplatz, wo es sich temporär ansammelt. Ebenfalls sichtbar ist, dass sich das Wasser entlang der Chuttlerstrasse (versiegelte Fläche) sammelt und den Hang hinunterfliesst. (Gefährdungskarte Oberflächenabfluss: mögliche Fliesstiefe über 0.25m bei einer (Wiederkehrperiode > 100 Jahre). Das Grobgutachten der Firma, Dr. von Moos AG, Beratende Geologen und Ingenieure, Zürich, das eingeholt wurde, bestätigt, dass der extern entstehende, zum Projektareal gerichtete Oberflächenabfluss, im heutigen Zustand über die angrenzende Strasse abgeführt wird und das Areal nicht erreicht. Die Überbauung sieht vor, die Flächen vor den Gebäuden an der Chuttlerstrasse, mehrheitlich als unversiegelt Flächen zu belassen, ein Drittel der Fläche der Flachdächer zu begrünen und den ehemaligen Exerzierplatz von einer Fläche von rund 500m2, der heute durch das Gewächshaus eine versiegelte Fläche darstellt, als freie unversiegelte Fläche zu belassen. Mit diesen Massnahmen können die heutigen Oberflächenabflüsse unterbrochen, zumindest gemindert werden. Die Plausibilität der heutigen in der Gefährdungskarte modellierten Fliesswege beruht auf der heutigen Situation. Die neue Situation muss vor der Baueingabe überprüft werden.

Abb 8: Ausschnitt Gefährdungskarte Oberflächenabfluss. Geoportal Kanton Schaffhausen, Zugriff März 2021.

Grundwasser Die Grobbeurteilung Beeinflussung Grundwasserdurchfluss durch die Firma Dr. von Moos AG Beratende Geologen und Ingenieure, Zürich ergab, dass sich das Projektareal gemäss der Grundwasserkarte des Kantons Schaffhausen im Bereich eines Grundwasservorkommens geringer Mächtigkeit (<5 m) befindet. Es ist daher dem 12

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Gewässerschutzbereich Au zugeordnet. Gemäss dem Grobgutachten und den daraus folgenden Überlegungen, dass laut der Verfasser auf einer relativ schmalen Datenbasis basiert, handelt es sich dabei um einen Zufluss zum Grundwasservorkommen des Bibertales, welcher aus dem Bereich von Altdorf (westlich von Hofen gelegen) stammt, die Talung Altdorf–Bibertal ("Altdorfermerbächli") aber im Gebiet Bäärauer verlässt und unter diesem Hügel hindurch nach Südwesten verläuft ("Bäärauer-Rinne"). Über die Höhenlage des Grundwasserspiegels liegen nur wenige Informationen vor. Gemäss Grundwasserkarte liegt er im Süden von Hofen bei 470 m ü.M. (Mittelwasser - erfahrungsgemäss repräsentieren diese Angaben jedoch eher einen Hochwasserstand). Für die Altdorfer Talung liegen laut der Verfasser keine Angaben vor.

Abschätzung Grundwasserspiegel im Projektareal (Grundlage: GIS-Browser Kanton Schaffhausen, Landeskarte farbig, Grundwassermächtigkeit, Grundwasserisohypsen, Stand Juni 2022)

Als konservative Schätzung gehen die Verfasser des Grobgutachtens für den Eingang der "Bäärauer Rinne" von einem mittleren Grundwasserspiegel bei rund 480 m ü.M. aus, was der Terrainhöhe am NW-Fuss des Hügels Bäärauer entspreche. Das Gefälle des Grundwasserspiegels könne daher anhand der Distanz zur 470-m-Isohypse von rund 500 m auf 2% geschätzt werden. Die Distanz des Projektareals (Einfahrt untere Einstellhalle) zu dieser Isohypse betrage rund 200 Meter, womit hier von einem mittleren Grundwasserspiegel auf etwa 474 m ü.M. ausgegangen werden könne. «Massgebend für die Beurteilung der Beeinflussung der Durchflusskapazität des Grundwasserleiters durch das Projekt sei in erster Linie, ob Bauteile voraussichtlich unter den mittleren Grundwasserspiegel reichen werden. Bei der Höhenlage der Bodenplatte der Einstellhalle Oberdorf von ca. 476.5 m ü.M. und einem für diesen Bereich interpolierten mittleren Grundwasserspiegel von ca. 474 m ü.M. dürfte dieser Fall nicht eintreten. Es sei also keine Beeinflussung der Durchflusskapazität des Grundwasserleiters zu erwarten.» Im Baubewilligungsverfahren muss eine Verifizierung vorliegen.

4. Erläuterungen zur Teiländerung Bäärauer 4.1.

Konzept

Das Gärtnereiareal steht seit der Pensionierung des Inhabers im Jahr 2018 praktisch leer. Eine Weiterführung der Gärtnerei ist nicht geplant. Für eine gewerbliche Nutzung, nach heutigen Anforderungen, ist das Gebiet an der Hanglage zu steil. Die ortsbaulichen Anforderungen an ein Gewerbegebiet wiederum zu hoch. Zudem ist die Fläche zu gross, um von einer haushälterischen Bodennutzung sprechen zu können, was wiederum dem Raumplanungsgesetz widerspricht. Das Gebiet befindet sich zudem klar ersichtlich im bereits erschlossenen Siedlungsgebiet Hofen. Eine Umzonung in eine Wohnzone ist daher aus einer raumplanerischen Sicht naheliegend. 13

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Die Alternative wäre eine Auszonung des Grundstückes. Dies wird jedoch in einem erschlossenen Siedlungsgebiet als nicht zweckmässig erachtet. Die Ziele der übergeordneten Planungen und die Aussagen aus der SES Hofen erfordern unterschiedliche Entwicklungsvorstellungen für die beiden östlich und westlich der Chuttlerstrasse gelegenen Gebiete: -

Die Umzonung der Parzellen GB Nr. 24 und Nr. 28 von einer Gärtnereizone (Arbeitszone) in eine Sonderzone (Wohnzone) erfüllt die Anforderungen der Entwicklung nach innen der Gemeinde. Die Auszonung der Parzellen GB Nr. 76 und Nr. 77 von der Gärtnereizone (Arbeitszone) in die Landwirtschaftszone (Nichtbauzone) entspricht den Kompensationsanforderungen im Zusammenhang mit der Baudimensionierung, zu der die Gemeinde aufgrund des revidierten Raumplanungsgesetzes (Artikel 15, RPG) verpflichtet ist.

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4.2.

Bestandteile der Teiländerung des Zonenplans

Die Teiländerung des Zonenplans von Hofen besteht aus folgenden Bestandteilen: Parzelle

Fläche

Änderung

28

3'112 m2

Umzonung in die Sonderzone Bäärauer SB überlagert mit Quartierplanpflicht

Total: 3'112 m2

24

112 m2

Umzonung in die Dorfzone D

Total: 112 m2

77

1'663 m2

Auszonung in die Landwirtschaftszone Lw2

76

2

Auszonung in die Landwirtschaftszone Lw2

Total Auszonungen: 2'969 m2

Zonenänderung

1'306 m

Überlagerung/Aufhebung der Überlagerung 3'112 m2

28 davon

2

2'458 m 2

28 (entlang Stützmauer)

Überlagerung mit Quartierplanpflicht Qu Gebiet SB-A

654 m

Gebiet SB-B

328 m2

Aufhebung aus der Ortsbildpflegezone Op

Abb 9: Teiländerung des Zonenplans von Hofen (ohne Massstab).

Abb 10: Geänderter Zonenplan von Hofen (ohne Massstab).

4.3.

Erläuterungen zur Teiländerung des Zonenplans

Parzelle 28: Neue Sonderzone Bäärauer (SB) mit Quartierplanpflicht a) Zweck und Nutzung der Sonderzone Bäärauer SB

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1 Die Sonderzone Bäärauer SB bezweckt die Erhaltung sowie die zweckmässe Weiterentwicklung der vorhandenen ortsbaulichen und landschaftlichen Strukturen. Die Sonderzone soll die ortsbildgerechte Erhaltung des kulturgeschichtlichen und symbolischen Wertes und der Substanz des Holländerensembles gewährleisten und den Bau von Neubauten und damit eine massvolle Verdichtung innerhalb des erschlossenen Siedlungsgebietes ermöglichen. Die Sonderzone soll darüber hinaus eine schonungsvolle Umgebungsgestaltung mit Bezug zur Landschaft gewährleisten. Die Sonderzone ist weitgehend für die Wohnnutzung bestimmt. Zulässig sind einzelne nicht störende Dienstleistungs- und Geschäftsbetriebe.

Die Sonderzone Bäärauer SB wird in zwei Gebiete unterteilt, die im Zonenplan als Teilgebiet SB-A und Teilgebiet SB-B bezeichnet werden: -

Teilgebiet SB-A: das eigentliche Wohnbaugebiet (westlicher Teil der Parzelle 28 bis zur Steinstützmauer) Teilgebiet SB-B: die Spiel- und Freizeitwiese der Überbauung (östlicher Teil der Parzelle 28, schliesst den ehemaligen Exerzierplatz und die Steinstützmauer ein)

Die beiden Teilgebiete bilden eine Einheit in Bezug auf das Nutzungs- und Gesamtkonzept. Sie erfüllen sich gegenseitig unterschiedliche Ansprüche. Dabei bleibt das Teilgebiet SB-B frei von Hochbauten und erfüllt neben den Wohn- und Freizeitansprüche (Spiel- und Aufenthaltsflächen) gleichzeitig die Anforderung, dass zwischen dem historischem Dorfteil und der Neubausiedlung ein grosszügiger Freiraum erhalten werden muss.

Begründung der Sonderzone Mit der Quartierplanung soll ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt werden, als es im Rahmen der Nutzungsplanung (Zonenplan und Regelbauweise) und dem Baubewilligungsverfahren möglich wäre. Der Quartierplan soll die Nutzungsplanung konkretisieren, ergänzen oder differenzieren, nicht aber ersetzen. Gegenüber der Nutzungsplanung soll ein Quartierplan einen höheren Detaillierungsgrad aufweisen, jedoch nicht das Baubewilligungsverfahren vorwegnehmen. Hier handelt es sich um einen projektbezogenen Quartierplan, der aufgrund der ausserordentlichen Auswirkungen auf die ortsbaulichen Gegebenheiten im Zusammenhang mit dem Holländerensemble ein Richtprojekt, als Orientierungsinhalt des Quartierplans und als Massstab für die qualitative Beurteilung, verlangte. Wird der Erlass eines Quartierplanes vorgeschrieben, schränkt das die Baufreiheit als Bestandteil der Eigentumsgarantie ein. Deshalb setzt die Quartierplanpflicht ein wesentliches öffentliches Interesse voraus. Folgende spezifische öffentliche Interessen werden in diesem Gebiet ausgewiesen: - Erhaltung sowie zweckmässe Weiterentwicklung der vorhandenen ortsbaulichen und landschaftlichen Strukturen. - Ortsbildgerechte Erhaltung und Gewährleistung des kulturgeschichtlichen und symbolischen Wertes und der Substanz des Holländerensembles. - Ermöglichung des Baus von Neubauten und damit Ermöglichung einer massvollen Verdichtung innerhalb des erschlossenen Siedlungsgebietes. - Gewährleistung einer schonungsvollen Umgebungsgestaltung mit Bezug zur Landschaft.

Die notwendige ortsunübliche Siedlungsstruktur, Setzung und Gestaltung der Bauten, mit dem Ziel die genannten öffentlichen Interessen zu wahren, hätten mit einer gewöhnlichen Quartierplanung die zulässigen Abweichungen gemäss Art. 18 BauG der Vorschriften über Gebäudemasse, Abstände und die Ausnützung des Baugrundes (Art. 7 Abs. 1 Ziff. 3 - 5), sowohl in der Wohnzone2 als auch in der Dorfbildzone mit überlagernder Ortsbildpflegezone, überschritten. Der Quartierplan hätte die Nutzungsplanung nicht nur konkretisiert, ergänzt oder differenziert, sondern ersetzt. Deshalb wurde entschieden das Planungsinstrument der Sonderzone einzusetzen.

Parzelle Nr. 24: in die Dorfzone D Die Parzelle Nr. 24 wird der Dorfzone D zugeordnet. Sie gehört zu einem bestehenden Gebäude in der Dorfzone. Die Eigentümerschaft nutzt die Fläche als Frei- und Grünraum. Bauliche Absichten bestehen keine. Nutzungsmässig gehört die Parzelle 24 zur Dorfzone, ohne Quartierplanpflicht.

Reduktion der Überlagerungszone Ortsbildpflegezone Op Die überlagerte Ortsbildpflegezone soll auf die Grenzlinie der Teilgebiete SB-A und SB-B der Sonderzone Bäärauer SB gelegt werden. Eine schmale, teilweise Überlagerung mit der Fläche der Wohnbauentwicklung ist auch aufgrund

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des teilweisen Widerspruchs der aktuellen Zone OP mit der Überbauung nicht sinnvoll. Weil diese Fläche auch keine denkmalgeschützten Objekte tangiert, ist die Aufhebung der Zone OP für diesen schmalen Streifen unbedenklich.

Parzellen Nr. 76 und Nr. 77: Auszonung in die Landwirtschaftszone Lw2 Die Grundstücke GB Nrn. 76 und 77 werden ausgezont. Die Auszonung der Grundstücke in die Landwirtschaftszone (Nichtbauzone) entspricht den Kompensationsanforderungen im Zusammenhang mit der Baudimensionierung, zu der die Gemeinde aufgrund des revidierten Raumplanungsgesetzes (Artikel 15, RPG9 verpflichtet ist. Die Auszonung ist eine Vereinbarung zwischen Kanton und Gemeinde.

4.4.

Erläuterungen zur Teiländerung und Ergänzung der Bauvorschriften

In der Bauordnung von Hofen wird der Art. 13 Gärtnereizone Gä gestrichen und mit einem neuen Art. 13 Sonderzone Bäärauer SB ersetzt. Die neue Zone ist weitgehend für Wohnnutzung bestimmt. In Bezug auf die Überbauungsmasse werden folgende Festlegungen getroffen: -

Empfindlichkeitsstufe II maximal zwei Vollgeschosse mit einem sichtbaren Sockelgeschoss in Hanglage im Gebiet SB-A, und die Freihaltung von Hochbauten im Gebiet SB-B. Die neue Wohnsiedlung soll sich bezüglich Volumen, Material und Farbgebung gut ins Dorf einfügen. Auf ein Flachdachverbot wird aufgrund der Richtprojekt-Arbeiten verzichtet.

Da gleichzeitig mit der Teiländerung der Ortsplanung auch der Quartierplan erarbeitet und beschlossen wird, können die Zonenvorschriften angemessen knapp gehalten werden. Die weiteren Vorschriften und Massnahmen werden im Quartierplan geregelt: Die Quartierplanpflicht Qu wird in Art. 13 verankert. Weil die Bauordnung von Hofen nur Mindestvorschriften bezüglich der qualitativen Anforderungen an Quartierpläne enthält, wird Art. 31 ergänzt, um die in der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Thayngen aufgeführten Qualitätskriterien für Quartierpläne aufzunehmen (BNO Thayngen 2006/2012, Art. 74).

5. Erläuterungen zum Quartierplan Bäärauer 5.1.

Aufgabenstellung

Der Quartiersplan Bäärauer erfüllt die in der Sonderzone Bäärauer SB definierte Quartierplanpflicht. Er bildet die planungsrechtliche Grundlage für die bauliche und gestalterische Entwicklung der Räume innerhalb des Quartierplanperimeters (Art. 1 der SBV). Der Quartierplan hat zur Aufgabe eine angemessene, ortsbezogene Wohnbebauung beim Standort Bäärauer zu gewährleisten. Seine Bestimmungen sollen sicherstellen, dass: -

5.2.

die Überbauung und Freiräume eine hochwertige Gestaltung und Nutzerfreundlichkeit für verschiedene Altersgruppen aufweist, die Art und Ausrichtung der Aussenräume sowohl Privatsphäre als auch Gelegenheiten für das Gemeinschaftsleben bieten, ein angemessener Abstand zwischen Neubebauung und historischem Dorfkern, insbesondere dem Holländerbezirk, gewährleistet ist, die Neubebauung sich in Bezug auf Volumetrie und Materialisierung nahtlos in die Umgebung einfügt, die Nachhaltigkeit der Neubebauung gefördert wird.

Perimeter und Bestandteile des Quartierplans

Quartierplanperimeter Der Geltungsbereich des Quartierplans Bäärauer entspricht der Parzelle 28 (Fläche: 3'112 m2) im Ortsteil Hofen der Gemeinde Thayngen (siehe Kapitel 4.3). Innerhalb dieses Perimeters umfasst der Quartierplan die Gebiete A und B, die identisch sind mit den Gebieten SB-A und SB-B der Sonderzone Bäärauer.

Bestandteile des Quartierplans

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Der Situationsplan im Massstab 1:500, die Schnittpläne im Massstab 1:500 und die Sonderbauvorschriften (SBV) bilden die rechtsverbindlichen Bestandteile des Quartierplans. Der hier vorliegende Bericht und das Richtprojekt Architektur und Freiraum haben wegleitende Bedeutung (Art. 2 der SBV).

5.3.

Perimeter und Bestandteile des Richtprojekts

Betrachtungsperimeter des Richtprojektes Das Richtprojekt Architektur und Freiraum wird in erster Linie für den Perimeter des Quartierplans erarbeitet. Für seine Bearbeitung wird ein erweiterter Betrachtungsperimeter einbezogen. Dieser umfasst den denkmalgeschützten "Holländerbezirk", insbesondere das Holländerhaus (Parzelle 21) und die Alte Kaserne (Parzelle 25), sowie die dazugehörigen zusammenhängenden Freiflächen.

Bestandteile und Bedeutung des Richtprojektes Das Richtprojekt Bäärauer stellt ein Gesamtkonzept für die Bebauung und Gestaltung des Quartierplanperimeters dar. Es ist wegleitend bei der Bearbeitung, Beurteilung und Bewilligung der Bauprojekte (Art. 3 der SBV). Das Richtprojekt liegt in einem eigenen Dossier vor, das folgende Inhalte umfasst: -

Projektideen in Bezug auf Städtebau und Architektur (Darstellung und Beschrieb) Freiraumkonzept mit Übersichtsplan 1:500 und Ausschnitte 1:200 (Darstellung und Beschrieb) Grundrisse 1:500 und 1:200 mit Wohntypologien Schnitte 1:200 Fassadengestaltungsnachweis Visualisierungen Statistik über Geschossflächen und Anzahl Wohnungen Orientierende Berechnung betreffend Auto- und Veloabstellplätzen Konzept Entwässerung Energiekonzept

Abb 11: Perimeter des Quartierplans (rot) mit Gebieten A und B und Betrachtungsperimeter des Richtprojektes (pink punktiert). Hintergrund: Luftbild (2019), AV, und Höhekurven (2018). Geoportal Kanton Schaffhausen, Zugriff März 2021.

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5.4.

Leitideen des Richtprojekts

Bestimmte Leitideen geben die Hauptrichtungen für das Richtprojekt vor. Die Bestimmungen des Quartierplans sorgen dafür, dass diese Leitideen umgesetzt werden.

Städtebauliche Setzung mit «durchsichtiger» Volumetrie Die Volumetrie des Projekts ergibt sich aus seiner Lage am Hang und am Dorfrand. Die schlanken, horizontalen Volumen in Ost-West-Richtung ermöglichen die Durchsicht von der Chuttlerstrasse Richtung Dorf mit dem Holländerbezirk in der ersten Sichtlinie. Die Setzung die langgezogenen Baukörper zeichnet sich durch verschiedene Winkel zum Strassenraum aus. Somit wird auch eine Vielfalt von Freiräumen mit unterschiedlichen Formen, Ausrichtungen und Nutzungsmöglichkeiten zwischen den Häusern erreicht. Insgesamt weist die Wohnsiedlung eine angemessen dichte Bauweise auf. Aufgrund der Hanglage haben die Häuser im Osten teilseitig zwei sichtbare Geschosse, zur Chuttlerstrasse im Westen jedoch nur eines. Dadurch erscheinen sie als «liegende» Volumen und schaffen einen fliessenden Übergang von der Siedlung ins «Grüne». Parallel dazu ermöglicht die Freistellung des Exerzierplatzes eine «Atempause» zwischen dem Dorfkern und der neuen Bebauung und erfüllt damit auch die denkmalpflegerische Anforderung nach einem Schutzperimeter zum Holländerbezirk. Gleichzeitig dient dieser Raum als gemeinsame Erholungsfläche. Der Erhalt des Schutzperimeters zum Holländerbezirk wird weiterhin durch die Platzierung der Baukörper in ausreichendem Abstand zur Parzellengrenze erreicht. Die Zwischenräume dienen in diesem Fall dann auch als Erschliessungsflächen.

Abb 12: Konzeptschema und Schwarzplan, Richtprojekt Bäärauer

Co-Housing und Mehrgenerationenwohnen Dem Projekt liegt eine Vorstellung von zeitgemässem, ländlichem Wohnen zugrunde, das eine Alternative zur herkömmlichen Einfamilienhausstruktur darstellt. Mit dem Konzept des «Co-Housing» als Inspiration werden mehrere Gemeinschaftsräume und Aussenflächen bereitgestellt, in denen die zukünftigen Bewohner Veranstaltungen organisieren, spielen, gärtnern oder sich spontan treffen können. Gleichzeitig werden die Voraussetzungen für Privatsphäre durch die Beibehaltung einer Struktur von freistehenden Häusern mit kleinen Privatgärten geschaffen. Ebenso wichtig ist, dass die Wohnungstypologien so konzipiert sind, dass verschiedene Wohnungsmix-Varianten möglich sind. Während das Volumen fixiert ist, besteht Flexibilität bei der Wahl des Wohnungstyps (Maisonette oder Geschosswohnung), aber auch bei der Innenraumaufteilung und den Arten der Wohnaussenräume. Somit wird der Zuzug von Menschen unterschiedlichen Alters und mit unterschiedlichen Bedürfnissen gefördert und die Voraussetzungen für einen langfristigen Erhalt der Gemeinschaft gewährleistet.

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Abb 13: Mögliche Varianten von Wohnungsmix im Richtprojekt Bäärauer

Vielfältiges Freiraumkonzept Das Freiraumkonzept zielt darauf ab, die Qualitäten der einzelnen Freiraumtypen hervorzuheben. Die engen Aussenräume zwischen den Gebäuden sollen die Qualität von kleinen, bewohnerbezogenen Höfen haben, mit gezielter Begrünung der "harten Flächen" (Nordfassaden und Mauer, die den Höhenübergang zum Strassenraum markieren). Die Dachflächen dienen sowohl als zusätzliche Wohnaussenräume für unterschiedliche Tageszeiten (Dachterrassen) als auch als grüne Vermittlung zur Landschaftsumgebung. In Bezug auf die Gemeinschaftsräume wird zunächst die Projektseite zur Chuttlerstrasse, an der die Wohnungseingänge platziert sind, als durchgehender adressbildender und vielfältiger Raum behandelt. Eine lockere Bepflanzung trägt zu seiner Qualität bei. Der Exerzierplatz hingegen ist ganz offen gehalten mit wenigen, bewusst platzierten Gehölzen und kleinteiligen Anlagen.

Abb 14: Ausschnitt Freiraumkonzept und Umsetzung im Richtprojekt Bäärauer

Schlichter architektonischer Ausdruck Die Leitideen für die Architektursprache des Projekts sind Schlichtheit, klar ablesbare Geometrie, nachhaltige Baumaterialien und Einbindung in die Umgebung. Die Hausfassaden werden durch ein dezentes, flaches Raster (z.B. aus Holzelementen) gegliedert. Die Fensterflächen sind nach Osten hin maximiert, um von der Aussicht zu profitieren. Die Gestaltung bleibt zurückhaltend und dekorative Elemente werden vermieden, um die historischen Bauten (Holländerhaus und Alte Kaserne) nicht zu konkurrenzieren. Die Höhenübergänge werden durch Steinmauern mit Begrünung markiert. Die Aussenelemente bei den Gärten und Terrassen sind leicht und transparent.

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Abb 15: Gesamtansicht des Richtprojekts Bäärauer aus Oberhof

5.5.

Herleitung des Richtprojekts

Die ursprüngliche Projektidee (2018) bestand aus 8 Volumen mit Einfahrt zur gemeinsamen Tiefgarage an der Chuttlerstrasse. Die Fassaden wurden mit dekorativen Elementen gestaltet, um die lokale "Textur" aufzunehmen. Ausserdem wurde eine Zone entlang der Fassaden für die Begrünung vorgesehen.

Abb 16: Herleitung des Richtprojekts Bäärauer. Grundrisse (oben) und entsprechende Ansichten (unten), von links nach rechts: Version 2018-2019, Version 2020, Version 2021

Nach ersten Diskussionsrunden zwischen der Bauherrschaft, dem Architekten und den Gemeindevertretern und einer Präsentation vor der HofenerInnen im Januar 2020 bestand die nächste Version des Projekts aus 7 Volumen, wobei die Einfahrt der Tiefgarage an die Seite des Haldenwegs verschoben wurde. Die dekorativen Fassadenelemente wurden beibehalten und zusätzlich wurde eine vertikale Fassadengliederung vorgeschlagen. Die vertikalen Elemente umschlossen auch die Dachterrassen, die somit als zusätzliche Geschosse erschienen. Eine weitere Diskussionsrunde, insbesondere mit der kantonalen Denkmalpflege und mit den benachbarten Grundstückseigentümern, führte zur endgültigen Fassung des Projekts (2021). Die 7 Volumen wurden beibehalten, aber ihre Stellungen zueinander wurden angepasst, um bequemere grosszügigere Aussenräume zwischen den Häusern zu erreichen. Das Sockelgeschoss wurde vergrössert und Pufferräume zu den umliegenden Grundstücken 21

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wurden bewusst gestaltet. Die Fassaden wurden von dekorativen Elementen befreit und ruhiger und schlichter gestaltet. Die Dachterrassen wurden von wesentlichen vertikalen Elementen befreit. 5.6.

Erläuterungen zur Bebauung

Baubereiche Die im Situationsplan festgelegten Baubereiche sowie die anrechenbaren Gebäudeflächen (aGbF) entsprechen den Bauvolumen des Richtprojekts. Die aGbF stellen Fussabdrücke dar, die innerhalb der Baubereiche verändert, aber nicht vergrössert werden dürfen (Art. 6 SBV). Wo dies möglich ist, sind die Wohnbaubereiche W1 bis W7 geringfügig grösser als die entsprechenden aGbF (+30 cm zur Süd- und Westseite, wo dies möglich ist). Dieser bewusst klein gehaltene Spielraum erlaubt einerseits die Möglichkeit kleinerer Änderungen in der Bauprojektphase, andererseits wird dadurch planungsrechtliche Sicherheit im Hinblick auf die Gesamtvolumetrie des Projektes und die damit verbundenen Qualitäten erreicht. Diese Sicherheit ist insbesondere deshalb wichtig, weil das Projekt kleinere Grenz- und Gebäudeabstände aufweist als die Regelbauweise (siehe Art. 30 und 32 BauG). Die gesamte aGbF innerhalb der Baubereiche W1-W7 beträgt 844 m2. Der minimale Grenzabstand beträgt 3.10 m auf der Seite der Chuttlerstrasse und 3.20 m auf der Seite des Haldenwegs. Der minimale Gebäudeabstand beträgt 2.80 m an der schmalsten Stelle (ausgenommen zwischen W1 und W2: 2.20 m). Der Sockelbaubereich S ist für Anlagen zur Unterstützung der Wohnnutzungen vorgesehen, insbesondere für eine gemeinsame Tiefgarage. Da der grösste Teil unterirdisch liegt, wird keine aGbf definiert. Stattdessen wird die maximale Länge der sichtbaren Fassade des Sockelgeschosses nach Osten angegeben (51,3 m). Der im Gebiet B des Quartierplans festgesetzte unterirdische Baubereich U gestattet die Erstellung einer Tiefgarage unter einem grossen Teil der Spielwiese (Art. 7 SBV).

Zulässige Geschosse, Höhenkoten Die zulässigen zwei Vollgeschosse entsprechen der maximal zulässigen Geschosszahl in der Dorfzone und der Wohnzone W2 (Bauordnung Hofen Art. 10 und 12). Ausserdem darf aufgrund der besonderen Lage der Wohnbebauung am Hang ein sichtbares Sockelgeschoss talseits in Erscheinung treten. Die maximalen zulässigen Höhen in den einzelnen Baubereichen werden durch Höhenkoten (HK) bestimmt (Art. 6 und 7 SBV).

Weitere Baubestimmungen Der Quartierplan enthält weitere Baubestimmungen in Bezug auf Wohnaussenräume, Kleinbauten, Überdachungen und Freizeitanlagen (Art. 8 SBV). Aufgrund des begrenzten Spielraums und kleinen Gebäudeabstände sind diese Aspekte eng geregelt. Insbesondere hat jede Wohnung zwei Wohnaussenräume aufzuweisen, seien dies Gärten, Dachterrassen oder nach Osten ausgerichtete Loggien. Während An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 36 Abs. 4 der Bauordnung nicht zulässig sind, besteht die Möglichkeit von kleinen überdachten oder abgegrenzten Räumen im Gartenbereich, sofern diese von mindestens zwei Seiten offen bleiben und nicht volumetrisch dominant sind. Kleine Spiel- und Freizeitanlagen ausserhalb der Baubereiche sind ebenfalls zulässig.

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Abb 17: Quartierplan Bäärauer, Situationsplan

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Abb 18: Quartierplan Bäärauer, Schnitte 1-7

5.7.

Erläuterungen zur architektonischen Gestaltung

Einordnung ins Ortsbild und Fassadengestaltung Der Quartierplan setzt durch die Bestimmungen zur architektonischen Gestaltung den Rahmen für eine qualitative Wohnbebauung, die die Nachbarschaft zum denkmalgeschützten Holländerbezirk hinsichtlich Architektursprache, Fassadengestaltung, Materialisierung und Farbgebung ausreichend berücksichtigt (Art. 9 SBV). Insbesondere bei den Fassaden wird eine sorgfältige und zurückhaltende Gestaltung mit einheitlicher Materialisierung mit natürlichen Baustoffen und Verzicht auf dekorative Elemente sicherstellt (Art. 10 SBV).

Dachgestaltung Die Abweichung des Richtprojekts von der Regelbauweise in Bezug auf die Dachform (Flachdächer statt Satteldächer) ist in den Sonderbauvorschriften verankert (Art. 11 SBV). Damit die Flachdächer eine dreifache Funktion als Wohnaussenräume (Dachterrassen), extensiv begrünte Flächen und Standorte für die Energiegewinnung erfüllen können, werden Rahmenbedingungen gesetzt (begehbarer Teil mindestens 40% der Fläche, Teil genutzt zur Energiegewinnung maximal 40% der Fläche). Die einheitliche Gestaltung der Flachdächer stellt eine weitere Voraussetzung für die gute Einbindung der Wohnbebauung ins Ortsbild dar. Dazu werden die Anlagen definiert, die die Höhenkote überschreiten dürfen (Brüstungen, Sicherheitsgeländer, Anlagen zur Verschattung, Solarkollektoren und technisch bedingte Aufbauten) (Art. 6 SBV). Im Hinblick auf die Verschattung sind demontierbare, leichte Strukturen zu verwenden (Art. 11 SBV).

5.8.

Erläuterungen zur Umgebungsgestaltung

Hochwertige Gestaltung und Aufenthaltsqualität Die Bestimmungen des Quartierplans zur Umgebungsgestaltung stellen die Umsetzung der Grundsätze des vielfältigen Freiraumkonzepts und damit die hohe Qualität und Bewohnbarkeit der Freiräume sicher. Die Gestaltung der Freiräume hat sich an den ortstypischen Strukturen und Vegetationsformen, sowie an deren Qualitäten und Eigenarten, zu orientieren. Es sind vorwiegend standortgerechte Pflanzen zu verwenden (Art. 17 SBV). Die Umgebungsgestaltung hat zudem eine zweckmässige Benützung durch verschiedene Altersgruppen (Spielen, Verweilen, Begegnen) sicherzustellen (Art. 12 SBV). Der Situationsplan legt die verschiedenen Flächen und Umgebungselemente fest, die gemäss den Sonderbauvorschriften gestaltet werden sollen (Grünflächen der Baubereiche, Puffergrünflächen, Spiel- und Freizeitwiese, Strassenraum Chuttlerstrasse, erhaltenswerte und neue Bäume, Entsorgungsanlagen) (Art. 13 SBV).

Verschiedene Grünflächen und Vegetationen Die meisten Grünflächen im Gebiet A des Quartierplans stellen private Gärten für die Häuser dar. Sie bilden zwei Gruppen von zusammenhängenden Flächen, innerhalb derer die Grenzen der privaten Gärten durch Bepflanzung «weich» definiert werden: Grünflächen der Baubereiche W1 - W3, und Grünflächen der Baubereiche W4 - W7. Die erstgenannte Gruppe befindet sich über dem Sockelgeschoss und hat daher geringere Möglichkeiten zur intensiven Begrünung. Die engen Zwischenräume zwischen den Wohnbauten, die offen gegen Osten und gegen Westen sind, weisen einen privaten, intimen Charakter auf.

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Zudem werden grundsätzlich nicht begehbare Puffergrünflächen definiert, die der Abgrenzung zwischen den verschiedenen Umgebungsflächen dienen (Art. 14 SBV).

Spiel-und Freizeitwiese Die Spiel-und Freizeitwiese ist ein wichtiger Aussenraum des Projekts, zu dem alle Wohnungen Sichtbezüge haben. Durch seine Befreiung vom Gewächshausbau und die Freilegung der Steinstützmauer bei seiner westlichen Begrenzung besteht die Chance, den historischen Exerzierplatz wieder herzustellen und zu inszenieren. Die Spielwiese bekommt somit den ursprünglichen Charakter von zusammenhängendem Freiraum zwischen den zwei denkmalgeschützten Bauten (Holländerhaus und Alte Kaserne). Sie ist daher auch zukünftig von Bauten grundsätzlich freizuhalten; ausgenommen sind kleinteilige Anlagen, die dem Spiel und der Freizeitnutzung dienen, sowie eine überdachte Fläche von max. 15 m2 Fläche als Schlechtwetter-Unterstand (Art. 15 SBV). Die öffentliche Nutzung alternativ in den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen von Hofen zu realisieren, wurde aufgrund der grossen Entfernung vom Bäärauer Gebiet bis zum Zentralschulhaus (rund 600 Meter) als nicht geeignet bewertet. Ziel ist es die öffentliche Nutzung direkt an die Wohnbauten und im Dorfkern zu realisieren.

Strassenraum Chuttlerstrasse Die Aufwertung der Chuttlerstrasse zum Strassenraum mit Aufenthaltsqualitäten ist ein wesentlicher Bestandteildieser Planung, da dieser gemeinsame Raum als Gegengewicht zu den kleinen privaten Räumen zwischen den Häusern dient. Der Strassenraum Chuttlerstrasse leistet spontane Begegnungen und Aktivitäten zwischen Menschen unterschiedlichen Alters «vor dem Haus». Er zeichnet sich durch die Raumabfolge unterschiedlich breiter Bereiche und durch eine grosse Anzahl an sozialen und ortsbaulichen Funktionen aus: Hauseingänge, Adressbildung, Sichtachsen, Veloabstellplätze, Entsorgung, Kurzzeitparkieren. Dank seiner Ausrichtung gegen Westen hat er grosses Potenzial als Flaniermeile und Aufenthaltsplatz an der Abendsonne. Daher ist der Strassenraum Chuttlerstrasse nach einheitlichem Konzept und weitgehend möglich barrierefrei zu gestalten (Art. 16 SBV). Die vorliegende Planung schafft die Rahmenbedingungen für eine Verkehrsberuhigung und Aufwertung des Strassenvorraums.

5.9.

Erläuterungen zur Erschliessung und Parkierung

Erschliessung Der Situationsplan legt die verschiedenen Erschliessungs- und Verkehrsflächen fest (Flächen für den motorisierten Verkehr, oberirdische Besucherparkplätze, oberirdische Veloabstellplätze, öffentliches Fusswegnetz, Ein- und Ausfahrt zur Einstellhalle, Hauseingänge, Zugang zu Gemeinschaftsraum und Einstellhalle) (Art. 20 SBV). Für die Ein- und Ausfahrt der Einstellhalle werden die Bestimmungen des BauG Art. 40 eingehalten (Neigung Rampe < 12%). Diese Neigung ist für Velos gemäss SN640066 auch geeignet (zentraler Veloabstellraum auf Niveau Einstellhalle). Ein öffentliches Fusswegnetz verläuft durch die Überbauung. Es verbindet den Strassenraum Chuttlerstrasse mit dem Gemeinschaftsraum im Sockelgeschoss, der Spielwiese und dem Haldenweg. Zudem bindet es die Wohnüberbauung in das örtliche Wegnetz (Reiatweg) ein.

Autoabstellplätze und Veloabstellplätze Da Hofen nicht gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist, ist es unvermeidlich, dass viele der zukünftigen Bewohner das private Auto nutzen werden. Es ist daher ein Minimum von 1 Parkplatz (PP) pro Wohnung mit einem Maximum von 2 PP pro Wohnung vorgesehen. Die 17-20 zu realisierenden Autoabstellplätze sind alle in der unterirdischen gemeinsamen Einstellhalle im Sockelgeschoss untergebracht. Zusätzlich werden 3 oberirdische Besucherparkplätze realisiert (Art. 18 SBV). Um die Nutzung des Velos als Alternative zum Auto zu fördern, sind 54-59 Veloabstellplätze vorgesehen, mindestens die Hälfte davon in einem gemeinsamen Veloabstellraum innerhalb der Einstellhalle; die andere Hälfte sind oberirdische Veloabstellplätze am Strassenraum Chuttlerstrasse, entlang des öffentlichen Fusswegnetzes, oder innerhalb den Baubereichen im Erdgeschoss oder Untergeschoss der Wohnbauten (Art. 19 SBV).

5.10.

Erläuterungen zu Umweltbelange

Entsorgung, Entwässerung und Retention 25

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Die neue Bebauung erfordert neue Entsorgungsanlagen. Diese sollen an zwei Stellen (Haldenweg, neben dem Besucher-PP, und Chuttlerstrasse, im südlichsten Teil des Projekts) platziert werden, die im Situationsplan festgelegt sind (Art. 22 SBV). In Bezug aufs unverschmutzte Abwasser tragen begrünte Dachterrassen und unversiegelte Grünflächen dazu bei, eine angemessene örtliche Versickerung zu gewährleisten. Zudem sind geeignete Retentionsmassnahmen nach Weisungen der Gemeinde zu realisieren. Entwässerungsanlagen sind gemäss generellem Entwässerungsplan der Gemeinde zu erstellen (Art. 23 SBV).

Energienutzung und -verbrauch und E-Mobilität Das Projekt sollte einen hohen Standard der Energieeffizienz anstreben, in Übereinstimmung mit der aktuellen Gesetzgebung, insbesondere den MuKEn (Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich). Es soll ein grösstmöglicher Anteil des Energiebedarfs mit erneuerbaren Energien (Erdwärmesonde, Solarkollektoren und/oder PV-Anlagen) gedeckt werden. Weiter ist eine zentrale Aufbereitung von erneuerbaren Energie im Rahmen des Bauprojekts zu prüfen. Weiter ist der Minergie-Standard (Kennzahl 55 kWh/m2) anzustreben. Der Übergang zu einer umweltfreundlichen Mobilität wird angemessen berücksichtigt. Entsprechend müssen EAufladestationen bei allen Besucher-Parkplätzen und bei mindestens der Hälfte aller Parkplätze in der Einstellhalle installiert werden. Die übrigen PP in der Einstellhalle sind mit deren Erstellung so vorzubereiten, dass EAufladestationen ohne zusätzliche Installationen eingerichtet werden können (Art. 24 SBV).

6. Interesseabwägungen 6.1.

Allgemeines

Auslöser für die Teiländerung Bäärauer und den Quartierplan Bäärauer sind zwei Interessen: -

Die Auflösung des Gärtnereibetriebs Bäärauer und das Interesse des Eigentümers, die Grundstücke zu veräussern. Das Interesse der Gemeinde, das Innenentwicklungspotential (gemäss Raum+) auf dem praktisch brachliegenden Areal im Ortsteil Hofen zu nutzen und die nötigen Rahmenbedingungen für eine Innenentwicklung zu treffen.

Aufgrund dieser beiden Interessen entschlossen sich Gemeinde und Eigentümerschaft, unterstützt durch ein Architekturbüro, gemeinsam Lösungen zu suchen, um beide Interessen erfüllen zu können. Im Rahmen dieses Verfahrens werden die verschiedenen Interessen in Bezug auf die Bedürfnisse der Gemeinde, die örtlichen Gegebenheiten, das Dorf- und Landschaftsbild und die Schutzansprüche aus der Nachbarschaft gegeneinander abgewogen und zu einem Gesamtbild zusammengefügt. Die Raumplanungsverordnung des Bundes (RPV, Art. 3) bildet die Rechtsgrundlage für die aufgeführten Interesseabwägungen.

Als inhaltliche Grundlage gilt die Checkliste des Kantons Schaffhausen (Arbeitshilfe Nutzungsplanung, Quartierplan Checkliste, 2018).

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6.2.

Abstimmung auf die kommunale Entwicklung

(a) Kommunale Entwicklungsziele Die Siedlungsentwicklungsstrategie (SES) Hofen definiert die wesentlichen Entwicklungsrichtungen für den Ortsteil Hofen der Gemeinde Thayngen unter Berücksichtigung der übergeordneten raumplanerischen Grundsätze des Kantons (siehe auch Kap. 3.3 und nachfolgendes Kap. 6.3). Der Ortsteil Hofen liegt im ländlichen Raum. Im Vordergrund steht eine Entwicklung, die sich vor allem auf die eigenen Bedürfnisse konzentriert; grössere bauliche Entwicklungen oder gar Neueinzonungen widersprechen den raumplanerischen Zielen. Im Rahmen der SES Hofen wurden die geeigneten Standorte für eine Entwicklung nach innen untersucht. Die Liegenschaft Bäärauer wird dabei als geeigneter Standort für eine Entwicklung nach innen im Sinne der raumplanerischen Grundsätze erkannt. In der SES Hofen wird das Areal Bäärauer wie folgt umschrieben: Ziel «Neuorientieren», «Wohnnutzungen», «Dichte moderat erhöhen». Die Prüfung alternativer Standorte für eine Wohnbebauung in Hofen im Rahmen der SES Hofen ergab, dass kein anderer Standort die Bedingungen einer Innenentwicklung zufriedenstellend erfüllt. Zudem war das Areal Bäärauer bereits früher Teil der Dorfzone. Die Umzonung in die Gärtnereizone erfolgte erst 1993. Mit den Aussagen zur Eignung des Standorts Bäärauer bestätigt die Siedlungsentwicklungsstrategie Hofen, dass der vorliegende Quartierplan mit den Vorstellungen der Gemeinde zur kommunalen Entwicklung übereinstimmt.

(b) Andere kommunale Planungen und Konzepte Es sind keine weiteren kommunalen Planungen oder Konzepte bekannt, welche die Siedlungsentwicklungsstrategie Hofen ergänzen oder ihr widersprechen könnten.

(c) Nutzungs- und Interessenkonflikte (z.B. Dichte, Gewässerräume, Immissionen und Emissionen, Naturgefahren) Das vorliegende Konzept wurde in enger Zusammenarbeit mit Vertretern aus Gemeinde und Kanton erarbeitet. Die Festlegung der für diesen Ort richtigen und angemessenen Dichte war eine der wichtigsten Aufgaben der Konzeptentwicklung. Die vorliegende Dichte ist das Ergebnis dieser Entwicklungsphase. Gewässerräume, Emissionen und Immissionen spielen beim Areal Bäärauer keine Rolle. Gemäss Gefahrenkarte ist das Areal in Randgebieten (insb. beim ehemaligen Exerzierplatz, der nicht bebaut werden soll), von Oberflächenwasser mit geringer Gefährdung (0.10 bis 0.25 m) betroffen. Entsprechende Massnahmen sind im Rahmen des Bauprojektes zu berücksichtigen.

(d) Bauzonen Die Bauzonen des Kantons Schaffhausen sind im Zusammenhang mit der prognostizierten Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung zu gross. Die Gemeinde Thayngen, die für den Zeitraum von 15 Jahren zu viel Bauzonen aufweist, hat deshalb den Auftrag die Bauzonen gemäss dem Art. 15 des Raumplanungsgesetzes im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision – innert 5 Jahren nach Genehmigung des Richtplans – zu überprüfen, geeignete planerische Massnahmen einzuleiten und die Bauzonen gegebenenfalls zu reduzieren. Massgebend für die Berechnung der kommunalen Bauzonenauslastung ist das Modell des Kantons, das sich an die technischen Richtlinien zur Bauzonendimensionierung (TRB) des Bundes anlehnt. Als geeignete planerische Massnahmen im Sinne einer angestrebten qualitätsvollen Innenentwicklung betrachtet werden ua. die Überbauung von brachliegenden Industrie- und Gewerbeareale sowie Baulücken sofern dies mit dem Erhalt des Ortsbildes zu vereinbaren ist und die gezielte Entwicklung von Innenentwicklungspotentialen sowie die Modernisierung bestehender Wohnsituationen (Auszug Richtplan).

Raum+ Erhebung Gemeinde Thayngen 2021

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Auszüge Karten Raum+ Plattform, 2021.

Die Raum+ Erhebung, die 2021 durchgeführt wurde, zeigt auf, welche Areale die Gemeinde Thayngen als Innenentwicklungspotentiale (rot gekennzeichnet) und welche Bauparzellen als Baulücken (violett gekennzeichnet) und als Aussenreserven (orange gekennzeichnet) eingestuft wurden. Wie sich auf den Abbildungen zeigt, konzentrieren sich die möglichen Innenentwicklungspotentiale auf den mit dem ÖV gut erschlossenen Ortsteil Thayngen Das entspricht den übergeordneten Zielen des Richtplans. Die Abbildungen zeigen darüber hinaus, dass der Ortsteil Hofen, im Vergleich zu den anderen Ortsteilen, keine Baulücken aufweist. Im Ortsteil Hofen wurde das ungenutzte Areal der ehemaligen Gärtnerei als prioritäres Innenentwicklungspotential eingestuft. Die Umnutzung brachliegender Industrie- und Gewerbeareale entspricht ebenfalls den übergeordneten Zielen des Richtplans. Basis dafür war die Siedlungsentwicklungsstrategie für den Ortsteil Hofen, die 2020 vom Gemeinderat verabschiedet wurde.

Bauzonenflächen Um- und Auszonung Teilrevision Zonenplan Die Umzonung und Auszonung dieser Vorlage umfasst eine Gesamtfläche von 6193m2 (0.6ha). Die Umzonung der Hälfte der heutigen Gärtnereizonenfläche (Arbeitszone) in die Sonderzone «Bäärauer SB» und in die Dorfzone D (Wohn- und Zentrumszone) von insgesamt 3224m2 (0.32ha) wird mit der Auszonung der anderen Hälfte der heutigen Gärtnereizonenfläche in die Landwirtschaftszone von insgesamt 2969m2 (0.29ha) kompensiert. Die Umzonungs- und Auszonungsflächen sind flächig praktisch deckungsgleich. Die Differenz beträgt 255m2. (Übersicht der einzelnen Flächen siehe Kapitel 4.2) (*Die Hektarangaben wurden gerundet).

Kennzahlen Gemeinde Thayngen Nebst der quantitativen Bauzonenauslastung hat die Gemeinde Thayngen gemäss dem kantonalen Richtplan den Auftrag bis 2040, die Zieldichten zu erreichen. Für den Ortsteil Thayngen sind es 90 Raumnutzer pro Hektar. In den ländlichen Ortsteilen Opfertshofen, Altdorf, Hofen, Bibern und Barzheim, die zum Raumtyp ländlicher Raum zählen, sind es 40 Raumnutzer pro Hektar.

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Veränderungen / Szenario Teilrevision Zonenplan Bäärauer Grundnutzungen

Teilrevision

Total

Total neu

Bebaut

Bebaut neu

Unbebaut

Unbebaut neu

Wohnzone (W)

+ 0.31

0.97

1.28

0.97

0.97

-

0.31

Mischzone (M)

-

-

-

-

-

-

-

Zentrumszone (Z)

+ 0.01

2.79

2.8

2.79

2.79

Arbeitszone

- 0.62

1.44

0.82

0.62

0

0.82

0.82

2.01

2.01

1.67

1.67

0.34

0.34

3.76

4.08

3.76

3.76

0

0.31

7.21

6.91

6.05

5.43

1.16

1.48

ZOEBA Total (WMZ)

+0.32

Total Bauzonen

Grundnutzungen

Einwohner EW

Beschäftigte BS

Raumnutzer RN

Dichte RN/ha

Wohnzone (W)

30

0.8

30.8

31.9

Mischzone (M)

-

-

-

-

Zentrumszone (Z)

109

14

123

44.1

Arbeitszone

-

-

-

-

ZOEBA

2

0.5

2.5

1.5

Total (WMZ)

139

14.8

153.8

<41

Total Bauzonen

141

15.3

156.4

25.9

0.01

Zieldichte RN/ha 2040

40

Tabelle gemäss der Arbeitsvorlage Kennzahlen Hofen der Raumbeobachtung Kanton Schaffhausen, 2020. Übersicht Veränderungen durch Teilrevision: gelber Hintergrund; Heutige Bauzonenflächen: blauer Hintergrund; Neue Bauzonenflächen: rot markiert; Alle Flächenangaben in Hektar (ha) gerundet.

Auswirkung auf die Raumnutzerdichte in den Wohn- Misch und Zentrumszonen: Das Total der Bauzonen verringert sich durch die Auszonung um rund 0.3 ha. Die Fläche der Wohn- Misch und Zentrumszonen vergrössert sich durch die Umzonung um rund 0.3 ha. Das Verhältnis der Raumnutzer zur Fläche der Wohn- Misch und Zentrumszonen verkleinert sich damit vorübergehend. Damit sinkt die Raumnutzerdichte. Der Ortsteil Hofen hat die Zieldichte in den Wohn- Misch- und Zentrumszone mit 41 RN/ha bereits erreicht. Gemäss dem Richtplan soll der Wert von 40 RN/ha erhalten werden. Das ist mit oder ohne Realisation der geplanten Überbauung «Bäärauer» möglich, ohne zusätzliche planerischen Massnahmen einleiten zu müssen. Auswirkung auf die Raumnutzerdichte in den Arbeitszonen: Das Verhältnis der Raumnutzer zur Fläche der Arbeitszone verändert sich durch die Umzonung nicht, weil die Arbeitszone in Hofen keine Raumnutzer aufweist. Auswirkung auf die bestehenden Werte der bebauten und unbebauten Zonen: Der Wert der bebauten Arbeitszonenfläche verringert sich durch die Umzonung, da ein Teil der Gärtnereizone in der Berechnung von 2020 als bebaut/genutzt deklariert wurde. Durch die Umzonung wird das Arbeitsgebiet ein Wohngebiet. Das Wohngebiet kann erst nach einer Überbauung dem Wert bebaut/genutzt zugeschrieben werden. Darum erhöht sich der Wert der unbebauten Wohnzonen temporär. Wachstumsvorstellung im Zusammenhang mit der Überbauung: Die Umzonung von der Gärtnereizone (Arbeitszone) in eine Sonderzone (Wohnzone) und die Realisierung einer Wohnüberbauung soll eine Verdoppelung der Einwohnerzahl in der Wohnzone von rund 20-30 auf 60 Personen ermöglichen. Damit wird eine Verbesserung der Raumnutzerdichte erzielt.

(e) Handhabung der haushälterischen Nutzung des Bodens Der legitime raumplanerische Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens darf nicht verwechselt oder gar gleichgestellt werden mit dem eher wirtschaftsorientierten Ziel der inneren Verdichtung. Das Gesetz spricht von innerer Entwicklung und von haushälterischer Nutzung des Bodens. Diese Begriffe berücksichtigen die starken Unterschiede der erwünschten Dichte unter Wahrung von Schutzinteressen und örtlichen Gegebenheiten. Diesen Ansprüchen trägt das Konzept Bäärauer Rechnung:

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-

Es berücksichtigt den Grundsatz der kompakten Siedlungsbegrenzung, reduziert das heutige Baugebiet bei den Parzellen Nr. 76 und 77 und weist diese beiden Parzellen der Landwirtschaftszone zu. Es konzentriert die Bebauung auf die Parzelle Nr. 28, berücksichtigt gleichzeitig die Schutzansprüche des angrenzenden Holländerbezirks und lässt den ehemaligen Exerzierplatz unbebaut.

Die Handhabung der haushälterischen Nutzung des Bodens hat keinen Alleinanspruch, sondern ist gegen andere Interessen abzuwägen. Im Fall des Konzepts Bäärauer erfüllt er diese Aufgabe in hohem Masse und stellt sicher, dass andere gewichtigere raumplanerische und Schutz-Anliegen berücksichtigt bleiben.

(f) Berücksichtigung von wesentlichen öffentlichen Interessen Zwischen Oberhof, Exerzierplatz (die als Freizeitwiese genutzt werden soll) und Chuttlerstrasse besteht ein öffentliches Interesse, dass diese Orte untereinander verbunden und für den Fussgänger durchlässig erreichbar sind. In diesem Sinne legt der Quartierplan fest, dass diese Achse als öffentliche Fusswegverbindung gesichert wird (Art. 20, Abs. 3 SBV). Der Verfasser des Quartierplans offeriert der Gemeinde auch ausdrücklich die privatrechtliche Regelung einer öffentlichen Mitbenützung der Freizeitwiese-ehemaligen Exerzierplatzes (siehe Art. 15, Abs. 4 SBV). Die Siedlungsentwicklungsstrategie SES spricht beim Projekt «Aufwertung Oberhof» auch von einer gemeinschaftlichen öffentlichen Autoeinstellhalle im Bereich Holländer / Bäärauer. Dazu würde sich der nicht bebaute Exerzierplatz eignen (unterirdische Parkierungsanlage). Auch für dieses Projekt bietet der Quartierplan Bäärauer Hand und sieht diese Einstellhalle als Option unter dem Exerzierplatz ausdrücklich vor (Art. 7 Abs. 7 SBV).

6.3.

Abstimmung auf die kantonale Entwicklung

(a) Kantonaler Richtplan Das Dorf Hofen liegt in einer weiträumig zusammenhängenden «schützenswerten Landschaft von kantonaler Bedeutung». Der Ort selber ist als «schützenswertes Ortsbild von regionaler Bedeutung» bezeichnet. Beide Festsetzungen haben eine sehr hohe Bedeutung auf die Qualitätsanforderungen der Konzepts Bäärauer. Verlangt wird vor allem eine hohe architektonische Qualität, die sich an der näheren Umgebung (Ortsbild) als auch an der Landschaft (Schaffung eines neuen Siedlungsrandes) orientiert. Der Siedlungsrand und der Abstand zum Holländerbezirk werden bereit im Kap. 6.2 und im nachfolgenden Kap. 6.5 thematisiert. Aufgrund der Anforderungen, die aus dem kantonalen Richtplan abgeleitet werden, sind die Sonderbauvorschriften bezüglich architektonischer Gestaltung und Umgebungsgestaltung von zentraler Bedeutung. Im Rahmen des Entwurfsprozesses wurden die wichtigsten Anforderungen formuliert, im Konzept umgesetzt und in den Sonderbauvorschriften festgesetzt. Als wichtigste architektonische Elemente des Konzepts zählen: -

-

Gebäudevolumen / Gebäudestellung: Die Gebäude sind tief gehalten (zwei bis drei sichtbare Geschosse Richtung Dorf); sie suchen seitlich die Nähe zum Nachbar, bilden gemeinsam eine «dörfliche» Struktur und vermeiden bewusst den Eindruck eines EFH-Quartiers auf grüner Wiese. Materialisierung und Farbe: Die Fassadengestaltung ist einfach gehalten und vermeidet eine aufdringliche Konkurrenzierung des gewachsenen Dorfbildes. Materialien und Farbgebung nehmen Bezug zum Dorfkern. Genutzte Dächer: Durch den gebührenden Abstand zum geschützten Ortskern erscheint der Bäärauer als eigenständiges Quartier. Diese Eigenständigkeit erlaubt auch eine zeitgemässe Interpretation und Gestaltung der Dachflächen als genutzte Wohnaussenflächen.

Das Konzept Bäärauer unterscheidet sich stark von einem üblichen Wohnquartier. Entstanden ist ein eigenständiges Quartier mit speziellem, rücksichtsvollem, auf den Ort bezogenen Charakter. Es erfüllt die Erwartungen aus den Festsetzungen im kantonalen Richtplan in hohem Masse.

(b) Kantonale Entwicklungskonzepte Es sind keine kantonalen Konzepte bekannt, welche das Konzept Bäärauer tangieren resp. betreffen könnten.

(c) Koordination mit Nachbargemeinden Aufgrund der Gemeindefusion wurde diese Aufgabe im Rahmen der Konzeptentwicklung durch die Gemeinde Thayngen wahrgenommen. Konkrete Massnahmen in Bezug auf tangierte Interessen benachbarter Ortschaften waren nicht erkennbar.

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6.4.

Abstimmung Siedlung und Verkehr

(a) Auswirkungen auf Verkehr und Erschliessung Der Verkehr der Neubebauung (17 – 20 Parkplätze) steht dem Kunden- und Gewerbeverkehr des stillgelegten Gärtnereibetriebs gegenüber. Auch ein allfälliger Mehrverkehr ist im Endeffekt für das Verkehrsaufkommen auf den Zufahrtsstrassen nicht von Bedeutung.

(b) Übereinstimmung mit kommunaler Verkehrsplanung oder mit anderen Verkehrsplanungen Im Bereich Hofen bestehen keine Verkehrsprojekte der Gemeinde oder des Kantons, die vom Verkehrsaufkommen Bäärauer tangiert wären.

(c) Verträglichkeit des Zusatzverkehrs Die Verkehrskapazitäten auf den bestehenden Strassen im Einzugsbereich des Quartierplans sind nicht ausgeschöpft; der Quartierplan Bäärauer verursacht keine Kapazitätsprobleme.

(d) Abhängigkeiten zwischen Quartierplan und Wanderweg- und Radtourennetz Die neue Wohnbebauung grenzt an den Wanderweg Reiatweg, der die Dörfer des Unteren Reiats verbindet. Die Anbindungen des Projektes an den Reiatweg sind daher explizit zu machen. Das interne Dorffusswegnetz wird zudem durch eine Verbindung Oberhof – Chuttlerstrasse ergänzt.

(e) Abhängigkeiten zwischen Quartierplan und öffentlichen Verkehrsverbindungen Die öffentlichen Verkehrsverbindungen sind schwach (stündliche Verbindungen Richtung Thayngen). Sie lassen – wie in allen ländlichen Gebieten – keine massgeblichen Mobilitätsmassnahmen zu, die eine Reduktion des MIV zur Folge haben könnten. Das Konzept Bäärauer reagiert daher nicht mit einem Minderangebot an Autoabstellplätzen, sondern mit einer vorinstallierten Ausrüstung mit Elektro-Anschlüssen für E-Fahrzeuge bei den Standorten aller Wohnungs-Parkplätzen im Untergeschoss (Art. 25 SBV).

6.5.

Siedlungsqualität, Ortsbild- und Denkmalpflege

(a) Beitrag zur Förderung der Siedlungsqualität Aus Kap. 6.3 (a) (Schutzanforderungen gemäss kantonalen. Richtplan) lassen sich wichtige Qualitätsmerkmale des Konzepts Bäärauer ableiten, die hier nicht mehr wiederholt werden. Die aussergewöhnliche Struktur des Konzepts beinhaltet weitere Qualitäten: -

-

-

Dörfliche Struktur: Ganz zentral ist die Idee der seitlichen Nähe der Wohnbauten zueinander mit grosszügigem Weitblick an den beiden Frontseiten der Gebäude. Nähe und Weite schaffen ein abwechslungsreiches Wohnerlebnis, das an «alte» Dorfstrukturen erinnert und sich deutlich vom EFHQuartier unterscheidet. Die Gebäudestruktur schafft drei private Wohnaussenräume: der Garten im EG, die Loggia und die Dachterrasse. Jede Wohnung – je nach Lage - nutzt zwei von diesen Aussenraumformen. Die einfache Form der Bauten ermöglicht eine grosse Grundrissflexibilität und kann künftigen veränderten Familienbedürfnissen angepasst werden; aus einer Wohnung lassen sich zum Teil auch zwei Wohnungen erstellen. Speziell sind auch die Gemeinschafts-Aussenflächen: Einerseits steht die Exerzierwiese als grosszügiger Spiel- und Freizeitort zur Verfügung, der von allen Wohnungen – trotz der Distanz – einsehbar ist. Wohnungsnah werden die Eingangs-Vorplätze miteinander verbunden und als Nah-Spielbereiche möbliert. Es besteht die Option, zusammen mit der Gemeinde die Chuttlerstrasse verkehrsberuhigt zu gestalten und partielle Strasseneinengungen als Erweiterung der Vorplätze zu gestalten.

Gesamthaft zeigt sich das Konzept Bäärauer als aussergewöhnliche, spezielle Wohnsiedlung mit dem Versuch, eine alternative «Dorf-Wohnform» anzubieten, alternativ zum ländlichen EFH-Quartier, das in der Schweiz aufgrund der raumplanerischen Grundsätze keine Weiterentwicklung mehr erfahren wird.

(b) Einordnung der Überbauung in die Nachbarschaft und Berücksichtigung der bestehenden baulichen Qualitäten Die Herleitung und Entwicklung des vorliegenden Konzepts wird in Kap. 5.3 dargelegt und auch im nachfolgenden Kap. 6.5 (c) behandelt.

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(c) Berücksichtigung der Schutzziele in Bezug auf ISOS und Schutzobjekte des kantonalen oder des kommunalen Inventars Die Anforderungen an ein angemessenes Erscheinungsbild und eine hohe Wohn- und Umgebungsqualität in der Nachbarschaft zum denkmalgeschützten Holländerbezirk sind bereits in der Bauordnung von Hofen verankert. Zudem wurde während der Vorstudie für das Wohnbauprojekt die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege eingeholt (Stellungnahme zur Entwicklung des Areals der Gärtnerei Weber, Amt für Denkmalpflege und Archäologie, 25. März 2020). Deren Anliegen bezüglich Schutzperimeter zu den historischen Bauten, einer untergeordneten Architektursprache, einem dezenten Bauvolumen und einer einheitlichen Gestaltung der Aussenräume wurden in den Vorgaben der SES Hofen für das Richtprojekt 3 «Wohnungsbau mit öffentlichem Spielplatz» übernommen (siehe Kapitel 3.3) und fliessen in die Sonderbauvorschriften des Quartierplans Bäärauer ein. Das weitere Anliegen der kantonalen Denkmalpflege, die überlagernde Ortsbildpflegezone auf die ganze Parzelle 28 zu erweitern, wird nicht unterstützt (Stellungnahme zur Siedlungsentwicklungsstrategie Hofen, Amt für Denkmalpflege und Archäologie, 2. Dezember 2020). Vor allem für das Gebiet SB-A (Standort des Wohnbauprojekts) wurde diese Überlagerung nochmals geprüft und die Aufhebung dieser überlagerten Zone für diesen Zonenstreifen akzeptiert. Dieser Kompromiss wurde sicher erleichtert durch folgende Massnahmen: -

Das Richtprojekt liegt konkret vor und konnte mit der kantonalen Denkmalpflege koordiniert werden. Die wichtigsten Anliegen können in den Sonderbauvorschriften verbindlich festgelegt werden. Der Bereich B (Exerzierplatz) bleibt unbebaut und schafft die willkommene Distanz zwischen Dorf und Neubaustandort. Die Hälfte des Gärtnereiareals (Teil westlich der Chuttlerstrasse) wird ausgezont, womit eine klare, kompakte Siedlungsbegrenzung zur Landschaft geschaffen wird.

Das vorliegende Konzept Bäärauer ist das Ergebnis einer intensiven Entwicklungsphase unter Einbezug der zuständigen kantonalen Stellen. Das ISOS-Inventar und der angrenzende Holländerbezirk spielten dabei die prägende Rolle bei dieser Konzeptentwicklung.

6.6.

Siedlungsqualität, Natur und Landschaft

(a) Beitrag zur Förderung der Freiraumqualität und Massnahmen (Wintergärten, Freiräume, Durchlässigkeit sowie Siedlungsränder) Das Konzept Bäärauer bietet eine ganze Palette von Freiraum- und Aussenwohnqualitäten: -

Loggien bei nicht erdberührten Wohnungen; Gartenaussenräume bei erdberührten Wohnungen Begehbare Dachterrassen Zu einer «Spielmeile» verbundene, verkehrsfreie Hausvorplätze (mit der Option einer Erweiterung im Rahmen eines Verkehrsberuhigungsprojekts für die Chuttlerstrasse) Ehemaliger Exerzierplatz als gemeinschaftliche Spiel- und Freizeitwiese für alle Bewohner (mit Option für eine öffentliche Mitbenützung).

Das neue Wohnquartier ist «durchlässig»: Ein öffentliches Wegnetz führt vom Oberhof über den Exerzierplatz, durch die Siedlung zur Chuttlerstrasse. Mit der Auszonung der Parzellen 76 / 77 entsteht ein kompakter Siedlungsabschluss an der Chuttlerstrasse mit gestaltetem und aufgewertetem Strassenraum. Das Konzept Bäärauer bietet viele Voraussetzungen für eine reichhaltige Freiraumqualität, die es im Rahmen des Bauprojekts noch zu konkretisieren gilt.

(b) Einordnung der Überbauung in die Landschaft von kantonaler Bedeutung In Kapitel 6.3.a werden die Inhalte des kant. Richtplans behandelt, so auch die «schützenswerte Landschaft von kantonaler Bedeutung». Es wird aufgezeigt, wie weitgehend das Konzept auf di Ziele und Anforderungen zum Schutze des Landschaftsbildes ausgerichtet ist.

(c) Berücksichtigung der Schutzziele in Bezug auf Naturschutzinventar Es sind keine Naturschutzinventare betroffen.

(d) Bezug zum Wald 32

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Kein Wald – kein Bezug.

(e) Bezug zu Gewässerräume Keine Gewässerräume – kein Bezug.

6.7.

Umwelt und Naturgefahren

(a) Abklärung in Bezug auf Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) Die Konzeptentwicklung erfolgte in enger Zusammenarbeit mit den betroffenen kant. Stellen. Weder Schutzanliegen noch das erwartete Verkehrsaufkommen, noch Umweltbelange können beim vorliegenden Bauprojekt ein UVP auslösen.

(b) Korrespondenz der Nutzungszonen und ihren Empfindlichkeitsstufen (ES) in den Nachbarschaften und Massnahmen in Zusammenhang mit Lärmbelastung Die neue Wohnzone Bäärauer wird der Empfindlichkeitsstufe ES II zugewiesen. Die angrenzende Dorfzone Oberhof wird als Mischzone der ES III zugeteilt; im angrenzenden Gebiet dieser Zone sind keine «lärmigen» Betriebe angesiedelt. Die Nachbarschaft von ES II und ES III sind übliche Situationen in Siedlungsgebieten und verursachen keine Schwierigkeiten. Erleichternd wirkt zudem der übergrosse Abstand zwischen den Bauten der beiden Zonentypen. Das Areal ist nicht lärmbelastet (weder von Verkehrs- noch von Gewerbeemissionen).

(c) Konflikte im Zusammenhang mit Naturgefahren Naturgefahr Wasser: siehe Kap. 3.5 und Kapitel 6.2.

(d) Nachhaltige Energieversorgung Der Art. 24 der SBV formuliert folgende Anforderungen: -

Mindestens 75% des Energieverbrauchs ist mit erneuerbaren Energien zu decken. Vorzugsweise sind Erdwärme und Sonnenwärme zu nutzen. Der Minergie-Standard (Kennzahl 55 kWh/m2) ist anzustreben. Im Rahmen des Baugesuchs sind die Bemühungen nachzuweisen (kein Label).

6.8.

Fazit

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Die Teiländerung Bäärauer und der Quartierplan Bäärauer stehen in keinem ersichtlichen Widerspruch zur übergeordneten Gesetzgebung, zu den kantonalen Planungsinstrumenten oder zur kommunalen Richtplanung. Mit 10 Wohneinheiten ist die Wohnsiedlung Bäärauer optimal auf die Entwicklungsziele gemäss kantonalen Richtplan ausgerichtet (Wachstum von rund 20-30 Personen). Mit der Auszonung der Areale westlich der Chuttlerstrasse wird eine klare, kompakte Siedlungsbegrenzung zur Landschaft erreicht. Die eigenständige Wohnbausiedlung hat eine hohe architektonische Qualität, welche die nahen Schutzgebiete (Holländerbezirk) optimal berücksichtigt und mit der unbebauten Exerzierwiese die erwünschte Distanz schafft. Die Interessen der Eigentümerschaft berücksichtigen die Interessen der Öffentlichkeit weitgehend; das Projekt ist ausgewogen und nimmt die übergeordneten Anliegen der räumlichen Entwicklung und die Schutzanliegen der Landschaft und der Dorfzone Hofen ernst.

7. Information und Mitwirkung Die Hofemer konnten im Januar 2019 ihre Anliegen, Bedürfnisse und Zukunftsvisionen im Rahmen einer Abendveranstaltung kundtun. Diese Inputs dienten zusammen mit der Ortsspionage, welche mit Schüler*innen durchgeführt wurde, als Grundlage des Siedlungsentwicklungsleitbilds (SEL) für Hofen. Dieses Siedlungsentwicklungsleitbild (SEL) diente wiederum als Grundlage zur Umzonung und den Quartierplan.

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Gemeinde Thayngen I Teiländerung und Quartierplan Bäärauer Hofen | Planungsbericht | 2023

Eine Informationsveranstaltung mit den Grundeigentümern im Planungsperimeter fand am 25. Februar 2021 statt. Ihre Bedürfnisse wurden abgeholt und in der Erarbeitung des Quartierplans berücksichtigt.

8. Vorprüfung und Einwendungsverfahren Mit Beschluss des Gemeinderats vom 25. Mai 2022, wurden die Unterlagen dem PNA des Kt. Schaffhausen zur Vorprüfung eingereicht. Die Rückmeldung (Vorprüfungsberichte) erfolgten am 30. Mai 2022. Die entsprechenden Korrekturen und Ergänzungen wurden daraufhin vorgenommen.

9. Einwendungsverfahren Teilzonenplanänderung/ Einspracheverfahren Quartierplan Der Gemeinderat hat am 18. Oktober 2022 die öffentliche Auflage des QP (20 Tage, Einspracheverfahren), und der TZPÄ mit Bauvorschriften (30 Tage, Einwendungsverfahren) beschlossen. Die Publikation im Amtsblatt und auf der Webseite der Gemeinde Thayngen erfolgte am 28. Oktober 2022. 9.1.

Einwendung(en) zur Teilzonenplanänderung, Bauvorschriften

Es ist eine Einsprache eingegangen. Dies wurde aufgrund eines Einigungsgesprächs schriftlich zurückgezogen. 9.2.

Erwägungen des Gemeinderats zu Einwendung(en)

Es sind keine Einsprachen hängig. 9.3.

Einsprache(n) zum Quartierplan

Es ist eine Einsprache eingegangen. Dies wurde aufgrund eines Einigungsgesprächs schriftlich zurückgezogen. 9.4.

Erwägungen des Gemeinderats zu Einsprache(n)

Es sind keine Einsprachen hängig. 9.5.

Beschluss des Gemeinderats

Der Gemeinderat hat am 22. Dezember 2022 beschlossen: - Die Teilzonenplanänderung mit Anpassung der Bauvorschriften, wird mit dem Antrag zur Genehmigung dem Einwohnerrat überwiesen. - Der Quartierplan mit Bauvorschriften wird beim Baudepartement Kt. Schaffhausen zur Genehmigung beantragt. Dabei wird jedoch das Rekursverfahren der Teilzonenplanänderung abgewartet und die Dokumente werden zusammen überwiesen. Als geringfügige Änderung zur Auflage wurde folgende aus der Vorprüfung durch das PNA "zwingende" Vorschrift in Art. 14. eingefügt: "Der Anteil an dornertragenden Sträuchern sollen mindesten 50% betragen." (die Vorschrift dient dem Vogelschutz).

10.

Einwohnerratsbeschluss Teilzonenplanänderung und Bauvorschriften

Der Einwohnerrat Thayngen hat an der Sitzung vom 26. Januar 2023 der Teilzonenplanänderung und Anpassung der Bauvorschriften zugestimmt.

11.

Rekursverfahren Teilzonenplanänderung Bauvorschriften

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Gemeinde Thayngen I Teiländerung und Quartierplan Bäärauer Hofen | Planungsbericht | 2023

Gestützt auf Art. 11 Abs. 3 BauG ist der Beschluss des Einwohnerrats im Amtsblatt auszuschreiben und während 20 Tagen mit den Unterlagen und dem Planungsbericht öffentlich aufzulegen. Wer davon berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse daran darlegt, kann während dieser Frist gegen die Änderungen Rekurs beim Regierungsrat erheben. Die Publikation erfolgte im Amtsblatt Nr. 6 vom 10. Februar 2023. Es sind keine Rekurse eingegangen. Die Gemeinde überweisst die Unterlagen der Teilzonenplanänderung und Teiländerung der Bauordnung zur Genehmigung an den Regierungsrat des Kanton Schaffhausen und die Quartierplanunterlagen zur Genehmigung an das Baudepartement des Kanton Schaffhausen.

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Anhang: Rechtliche Grundlagen Allgemein Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (BauG) (1. Dezember 1997 / 01.2019) Verordnung zum Baugesetz (BauV) (15. Dezember 1998 / 01.2011) Bauordnung und Zonenplan Hofen (24. Januar 1994, gen. 11. Mai 1994) Bau- und Nutzungsordnung Thayngen (2006 / 21. August 2012) Kantonaler Richtplan (2015), Teilrevision Kapitel Raumkonzept und Siedlung (2019)

Einstellhalle, Auto- und Veloabstellplätze VSS-Norm 640 281 VSS SN 640 291a Parkieren VSS 640 050 Grundstückszufahrten SN640273 Knoten Sichtverhältnisse VSS SN 640 065 Bedarfsermittlung Veloparkierung SN640066 Projektierung von Veloparkierungsanlagen VSS-Norm 640 281 «Angebot an Parkfeldern für Personenwagen» VSS 640 273a_Knoten Sichtverhältnisse

Energie, Entsorgung und Brandschutz Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) 2014 Revidierter BauG ab 1. April 2021 (Energiegesetz) SIA Merkblatt 2060 Abfallverordnung der Einwohnergemeinde Thayngen Brandschutzgesetz (BSG) Kanton Schaffhausen (8. Dezember 2003 / 01.01.2010) Brandschutzverordnung (BSV) Kanton Schaffhausen (14. Dezember 2004 / 01.01.2010) Brandschutzrichtlinien der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (Themen Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte, Wohnbauten, Gebäude mit geringen Abmessungen, Flucht- und Rettungswege, Versorgung mit Löschwasser, Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen)

Gebäudebegrünung Gründachrichtlinien der Schweizerischen Fachvereinigung für Gebäudebegrünung

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