Gestaltungsplan "Riedstrasse"; Genehmigung vom 29. August 1995

Art. 13 AUSNAHMEN VON DER

REGELBAUWEISE:

Im Rahmen des Gestaltungsplanes wird teilweise von der Regelbauweise abgewichen. Folgende Abweichungen sind geplant: a) Unterschreitung der Gebäudeabstände innerhalb des Gestaltungsplangebietes gernäss Situationsplan 1-512-01. b) Erhöhung der Gebäudehöhe des Kopfbaus des Hauses A ummax. 2m. c) Verminderung des Parkplatzbedarfes für Wohnungen um

30%.

Art. 14 AUSSENANTENNEN

Die Errichtung von Aussenantennen ist nicht gestattet, sofern andere technische Einrichtungen gute Empfangsmöglichkeiten gewährleisten.

Art. 15

INKRAmRETUNG :

Diese Vorschriften treten mit der Genehmigung des Gestaltungsplanes durch den Regierungsrat in Rechtskraft.

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2.

ERLÄUTERUNG SBERICHT

2.1

Ausgangslage Auf der Liegenschaft "Reichlin" an der Riedstrasse im Dorf Schwyz gelegen, besteht die Absicht, eine Wohnüberbauung zu realisieren. Die Grundeigentümer-Innen beabsichtigen, eine zweckmässige und gutgestaltete GesamtüberbauunQ zu erstellen, welche den erhöhten Anforderungen an Bauvorhaben in der Kernzone A qualitativ und quantitativ genügt und welche insbesondere mit den bestehenden Bauten und Anlagen auf ihren Grundstücken in eine funktionelle, kubisch-räumliche Beziehung tritt und mit diesen eine kompositorische Einheit bildet. Aus verschiedenen Nutzungsstudien und nach vorangehenden Verhandlungen mit den Behörden ergab sich das vorliegende Überbauungskonzept, welches nun in Form des Gestaltungsplanes (GP) "Riedstrasse" vorliegt. Die Grundstücksfläche des GP umfasst: 5'513 m2.

2. 2

Nutzungskonze pt Die Bauherrschaft beabsichtigt, preisgünstigen Wohnraum vorallem für ältere Leute zu erstellen. Daneben sind aber auch ruhige Dienstleistungs- oder Gewerberäume im Rahmen der Baustruktur willkommen. Die Bebauungskonzeption will der verdichteten Bauweise des Dorfkernes Rechnung tragen und das Wohnen an privilegierter Lage im Dorf ermöglichen.

2. 3

Städtebauliches

Konzept

Die Aufgaben im eingangs geschilderten Umfeld ist delikat. Es bedarf der Kenntnisse der besonderen Strukturen und Bauweisen des Dorfkernes, damit ein sorgfältiger und angemessener Lösungsvorschlag möglich wird. Meine persönlichen Kenntnisse aus der Ortsbildinventarisierungsarbeit sowie verschiedene Gespräche mit der Kernzonenplanungskommission, ein detailliertes Planaustausch- und umfangreiches Projektänderungsverfahren haben zum vorliegenden, überarbeiteten Konzept geführt. Bestehende und neue Baukörper werden zu einer städtebaulichen und architektonischen Komposition gefügt, bestehend aus einem niedrigen Längsbau, parallel zur Herrengasse und als Antwort auf das bestea) hende Hochhaus. Der Kopf des Längsbaus ist augenfällig geformt. Turmartig als "Campanile" erkenntlich, überragt er seinen Rumpf und markiert das Zentrum der gesamten neuen Anlage. Dieser "Turm" stellt den kubischen Bezug zu den dominanten Volumen der Umgebung her. einer Dr,eiergruppe Atelierhäuschen, welche hangparallel eine Anwort auf das histob) rische Okonomiegebäude gibt und gleichzeitig platzbildend wirkt. einem platzabschlussbildenden Querhaus, welches sich als Reaktion auf das c) Herrenhaus versteht aber auch die Eingangssituation und den volumetrischen Übergang zum Schäfli hin bildet. Durch dieses differenzierte und bewusst gestaltete Gebäudeensemble wird eine neue Wohnsituation geschaffen, welche sich in die dörfliche Textur einwebt, d. h. sowohl volumetrisch als auch räumlich im ortstypischen Erscheinungsbild aufgeht. Die neue Anlage wird insgesamt, mit Ausnahme des "Campanile~. bewusst niedrig gehalten. Die unterschiedlichen Kuben mit unterschiedlichen Dachformen (Walm-/ Firstdächer) sind Anworten auf die kleinmassstäbliche und komplexe Umgebung.

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2. 4

A"rchitektonlsches

Konzept

Der Grundriss ist das Ergebnis zwischen einer differenzierten Beziehung von Aussenraum und innerer Nutzung. Die eher kleinen Wohnungen bauen auf einem Modul auf, welches zum Grundelement der gesamten Wohnsiedlung wird. Dieses Element wird je nach Bautyp, Lage und Erschliessung neu kombiniert und variiert. Der Aufriss unterordnet sich den volumetrischen Zielen und Absichten: im Längsbau, um die Silhoutte des Baukörpers zur Herrengasse hin stark zu gliedern. im "Campanile" aufgetürmt und Dominanten setzend. im Querhaus, um den Zugang in die Siedlung und die Verzahnung mit der Nachbarschaft zu erreichen. Die Dachformen, aber auch die Gestaltung der Platzfassaden präsentieren sich ortstypisch. Als Fassaden und Dachmaterialien kommen vorallem Mauerwerk und dunkle Kupferblechdächer in Frage.

2. 5

Freiraumkonzept Durch die einfache und klare Anordnung der Bauten entstehen übersichtliche und qualitätsvolle Aussenräume in Form von Plätzen, Gassen, Höfen und Privatgärten, welche einen Dialog mit dem Bestehenden führen. Die Freiräume besitzen eine hohe, eher kleinmassstäbliche Raumqualität Sämtliche Freiräume im Wohngebiet sind verkehrsberuhigt konzipiert. Die volumetrischen und räumlichen Übergänge mit der anschliessenden Neubebauung des "Schäfliareals" wurden gemeinsam gelöst und aufeinander bezogen konzipiert.

2. 6

Verkehrskonzept Der Plan sieht eine einfache Verkehrserschliessung vor. Auf kürzestem Weg - direkt ab der Maria-Hilfstrasse - werden die neuen Wohnhäuser erschlossen. Die Erschliessung hat sich aufgrund der topografischen und der verkehrstechnischen Verhältnisse als zweckmässig und angemessen herausgestellt. Die zentrale Tiefgarage birgt die notwendigen Parkplätze für die neue Wohnüberbauung und gewährt oberirdisch Verkehrsfreiheit (autofrei!) . Ein dichtes Netz von Gassen und Fusswegen sichert die fussgängermässige Verbindung ins Dorf in alle Richtungen. Bei der Festlegung der Anzahl Parkplätze ersuchen wir gernäss VSS Norm um eine Reduktion, angesichts der zentralen Lage, der guten Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und den vielfältigen Einrichtungen. Aus diesen Überlegungen heraus resultiert folgerichtig das vorgesehene Verkehrskonzept, welches eine Synthese aus all den erwähnten relevanten Gesichtspunkten darstellt.

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3.

BERECHNUNGE N

3.1

Ausnützung Diese entfällt, da sie in der Kernzone nicht definiert ist und damit nicht ausgewiesen werden kann.

3.2

Pflichtparkplatzb edarf

3.2.1

Normfall: WohnhausA Wohnhaus B Wohnhaus C Büro 100 m2 BGF

a

20WE 3WE 5WE

a a a a

1.5 PP 1.5 PP 1.5 PP 2.0 PP

=--

30 PP 4.5 PP 7.5 PP 2.0 PP

Total

44 PP

1/4 Besucherparkplätze

11 PP 55 PP

Total Normalbedarf

=========== Fall Dorfkern mit Verminderungsfaktor 0.7 55 PP X 0.7=

=

39 PP

3.2.3

Ersatzparkplätze "Wohnblock" Reichlin

=

4 PP

3.2.4

Totalbedarf PP

=

43 PP

3.2.5

Geplante Anzahl PP

=

46 PP

3.2.2

~

-12~

4.

5.

BAURECHTLICHE

RAHMENBEDINGUNGEN

Zone:

Kernzone A Erhöhte Anforderungen an die Gestaltung und Eingliederung der Bauten und Anlagen.

Vollgeschosse: Ausnützungsziffer: Gebäudehöhe: Gebäude länge:

nicht bestimmt nicht bestimmt 13 m über Meer nicht bestimmt

Spielplätze, Erholungsflächen:

nicht bestimmt

BEGRÜNDUNG DER - BEANSPRUCHTEN AUSNAHMEN VON DER REGELBAUWEISE

Unterschreitung: a) b) c)

5.1

der externen Grenz- und Gebäudeabstände an zwei Stellen der internen Gebäudeabstände an drei Stellen. der Gebäudehöhe an einem Ort

Generelles Der "Campanile" sowie die Talfront des Querhauses halten die quantitativen Baunormalien der Normzonen nicht ein - bewusst nicht ein - um dadurch qualitativ eine räumlich und volumetrisch bessere Lösung zu erreichen und damit eine bessere architektonisch und städtebauliche Gestaltung zu erhalten und damit den Zielen des sorgfältigen Bauens in der Kernzone besser zu entsprechen. Insgesamt bleibt die neue volumetrisch feingliederige Anlage relativ niedrig und fügt sich damit gut und unauffällig ins Dorfgefüge. ln den Randbereichen gegen Südosten, Süden und Norden werden auch alle Abstände entsprechend grosszügig eingehalten. Hier wird bewusst Distanz geschaffen und Abstand gehalten. Die hierarchische Unterordnung der Neubauten zu jenen der Herrengasse, trägt der übergeordneten Siedlungshierarchie Rechnung. Die vorgeschlagene Lösung bringt überdies für die Qualität der Aussenraumgestaltung und der Eingliederung in die umgebende Volumetrie wesentliche Vorteile, da z.B. dimensionsmässig knappe Zwischenräume und unterschiedlich grosse Gebäude dem engräumigen und vielgestaltigen Charakter des Dorfteils eher entsprechen als grosse Freiräume und gleichartige Baukörper. Insgesamt wird mit dem neuen Gebäudeensemble auf diese Weise sowohl räumlich als auch volumetrisch das ortstypische Erscheinungsbild weitestgehend aufgenommen.

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5. 2

Spezielles

5. 2.1

Schilderung des t?aullchen und räumlichen Kontextes I Das herkömmliche Ortsbild Die heutige Umgebung der Liegenschaft Riedstrasse präsentiert Aich als komplexe Dorfanlage. Der Strassenzug der Herrengasse mit seinen klar ausgerichteten, dominanten Hauptbauten entlang der Strasse und einer vielfältigen Ansammlung von unterschiedlichsten Gebäuden und Hinterhofsituationen im Rücken. Im Kreuz von Herrengasse und Maria-Hilfstrasse steht die um einen Hof angelegte "Liegenschaft Schäfli", welche die ortsbauliche Ecksituation gekonnt und interessant mit dem Gassenraum der Maria-Hilfstrasse verbindet. Die nördliche Nachbarschaft wird durch das Herrenhaus Reichlin mit Annexbau und herrschaftlichen Mauereinfriedungen gebildet, sowie einem mächti9en Block aus den 60-er Jahren. Die Ostseite besteht aus einer Baureihe von Einzelbauten (entlang der Käskuchengasse), durchsetzt von Annexbauten mit Gewerbebetrieben. Das Ganze (die Anlage) bildet eine komplexe "Dorfzelle". Der Bebauung liegt das Prinzip der Randbebauung (bezüglich der Anordnung der Hauptbaukörper) zugrunde. Aussenräumlich präsentiert sich die Situation nicht weniger vielfältig. Relativ klar umschriebene Strassenräume mit platzähnlichen Ausweitungen, ergänzt von gut gefassten Gassen, einem Gewirr von Plätzchen und einer Folge von Hinterhöfen (ins rückwärtige Zentrum des Areals ragend) bilden die heutige aussenräumliche Situation, bilden den Kontext für den städtebaulichen und architektonischen Eingriff.

5. 2. 2

Reaktionen und Eingliederungsvorgaben Ins herkömmliche Ortsbild Das ortstypische·Gefüge zeichnet sich wesentlich aus durch seine Komplexität, seine unterschiedliche Räumlichkeit, die verschiedenen Richtungen (Geometrien), die unterschiedlichen Gebäudeformen, die unterschiedlichen Abstände und die daraus entstehende spannungsreiche Struktur. Ortstypische Eingriffe zu machen bedeutet Strukturen in ihrer Komplexität zu verstehen und bel Neuschöpfungen aus diesem vorhandenen "Potential" heraus zeitgernäss zu reagieren. Es bedeutet eine Komposition aus vorhandenen (alten) und neuen Teilen zu machen - bzw. Alt und Neu miteinander in einen neuen qualitätsvollen Zusammenhang zu bringen und damit Alt und Neu miteinander zu verknüpfen. Im konkreten Fall bedeutet das, dass der Eingriff = die Komposition auf die gegebenen komplexen aussenräumlichen und volumetrischen Gegebenheiten ebenfalls komplex reagiert. ln unserem Fall (gemäss unserer Interpretation) bedeutet dies: a)

Unterschiedliche Aussenraumsituationen zu schaffen: Plätze, Plätzchen, Gassen, Höfe, Vorplätze und Vorgärten, welche einerseits durch unterschiedliche Abmessungen (Abstände) und Baukörperbegrenzungen zustande kommen.

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5. 2 . 3

b)

Unterschiedliche Volumen zu bilden: Niedrige und hohe Bauten, niedrige, lange, schmale Fassaden, überspringende Bauteile, welche andererseits durch unterschiedliche Abmessungen und Proportionen erzeugt werden.

c)

Sich auf Gebäudeausrichtungen I Geometrien zu beziehen: Ortogonalität in der Grundanordnung der Anlage, auf die Hauptstruktur der Umgebung bezugnehmend. Zweitrichtung beim "Campanile", welcher die schräge Bauflucht des SchäfliAnnexes aufnimmt und zur Volumetrie des Schäflis stark Bezug nimmt.

d)

Weiterführen der umgebenden Baudichte, um obenerwähnte Strukturqualitäten überhaupt zu erhalten.

Abweichung von der Regelbauweise Würde man mit sogenannten Normabständen in der Kernzone operieren, würde daraus eine Bebauung resultieren, welche der tatsächlichen Struktur des herkömmlichen Ortsbildes ungenügend entsprechen würde und sich somit nicht sorgfältig eingegliedern täte. Da das vorgesehene Kernzonenreglement, welches dieser Situation Rechnung tragen würde, noch nicht abstimmungsreif vorliegt, bitten wir im Rahmen des Gestaltungsplanes um Ausnahmebewilligungen gegenüber der Normbauweise wie sie in der Vergangenheit bei derartigen Bauvorhaben gewährleistet wurden, und nach Aussage des Departementchefs Reg .rat Egon Bruhin auch weiterhin gewährleistet werden, bzw. der Wille zu Problemlösungen als Grundsatz für Entscheidungen dient. a) b)

für die Bauabstände innerhalb der Arealüberbauung für die Bauabstände bzw. Grenzabstände gegenüber der Nachbarschaft im Bereich Schäfli I EG Weber.

Diese Unterschreit1,.mgen sind . das Resultat einer Intensiven Auseinandersetzung mit der bestehenden Bausubstanz und Raumstruktur einerseits und einer sorgfältigen Gestaltung andererseits. Sie sind notwendig, wenn die herkömmliche Dichte und Raumkomplexität in den Neubauten weitergeführt werden soll. 5. 2. 4

Gestalterische Koordination "Schafll" und "Riedstrasse" Im besonderen wurden die beiden Bauvorhaben Reichlin und Schäfli miteinander in einen räumlichen und volumetrischen Zusammenhang gebracht um ein qualitativ gutes und sorgfältig gestaltetes Ensemble zu schaffen. Die ganze Komposition der Bauten und Aussenräume wurde mit den bestehenden komplexen Anlagen und Bauten gestalterisch koordiniert. Schäfli und Campanile sowie der Querbau bilden eine Platzanlage, ab welcher der Zugang auf den Grossen Platz über eine Gasse erfolgt. Unterschiedlich hohe Bauten formen einen schönen Platz mit hoher aussenräulicher Qualität.

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Die Wohnhygiene wird dadurch nicht tangiert, da die Bauten über Eck und nicht hintereinander angeordnet sind. Die Grundrisse nehmen Bezug auf Besonnung, Beschattung, Licht und Luft, aber auch auf Privatheit. Der Begriff der Wohnhygiene wird erweitert mit Wohnqualität im innerdörflichen Kontext. Die in der Kernzone erforderlichen erhöhten gestalterischen Anforderungen werden erbracht, indem Wert gelegt wird auf Aussenraumqualität, auf kontrollierte Masstäblichkeit, Proportionierung von Volumen und Aussenraum, unter bester Berücksichtigung von Wohnqualität und Wohnhygiene. Hier wurde eine für dörfliche Verhältnisse angemessene, gute Lösung gesucht. Rücksicht auf Schutzobjekte. Die nähere Umgebung des Herrenhauses wurde als eine Art "Tabuzone" betrachtet. Neue Bauten wurden deshalb in respektvollem Abstand zu ihnen situiert. Anders verhält sich unser Konzept zur Herrengassbebauung. Hier wurde bewusst die bestehende Dichte aufgenommen und mit der Betonung der Räumlichkeiten (Aussenräumlichkeit) gestalterisch agiert.

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Verfahrensmässig weise ich darauf hin, dass gegen den Gestaltunsplan keine nachbarschaftliehen (gebäudebeiogene) Einsprachen erfolgten und die vorliegende Lösung in nachbarschaftlichem Einvernehmen gefunden wurde. Es entstehen für beide Teile, Schäfli und Reichlin, keine Nachteile, werden doch die Bauvorhaben ca. gleichzeitig erstellt werden. Wenn schon von privater Seite ausnahmsweise gemeinsam eine gute Lösung gesucht wird, sollte die öffentliche Hand hiezu auch Hand bieten, zumal für sie keine Nachteile, sondern nur Vorteile resultieren. Dass die Planung sorgfältig erfolgt, bestätigt der planarische Aufwand. Bisher wurden mehrere Modellstudien in unterschiedlichen Masstäben angefertigt, wurden aufwendige Situationsaufnahmen und weitere Unterlagen erarbeitet und beigezogen, u. a. die Ortsbifdinventarisation Schwyz. Die Planung wurde zudem bis in die Details mit der Kernzonenkommission indifiziert und in umfangreichen Diskussionen mit anschliessendem Planaustauschverfahren auf den heutigen Stand gebracht.

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