Unterbuchen 3

Art. 24

Abs. 1 PBG zu entsprechen. Mit dem Gestaltungsplan Unterbuchen 3 wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen. Abweichungen sind gernäss § 24 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) möglich, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Die Abweichungen betreffen gemäss Kapitel 4.1.2 Planungsbericht (PB) insbesondere eine Erhöhung der maximalen Gebäudelänge von 40.0 m auf rund 64 m. ln dieser Betrachtung nicht berücksichtigt wird dabei, dass die geplanten Bauten (Baubereiche A1/A2 resp. B) an die Sammelgarage angebaut werden sollen. Damit erhöht sich die max. zulässige Gebäudelänge effektiv auf ca. 100-120 m (vgl. S. 20 PB). Weiter ist vorgesehen, in den Baubereichen B und C eine seeseitige Fassadenhöhe von 10.0 m resp. 9.1 m festzusetzen. Damit erhöht sich die ordentliche Gebäudehöhe von 8.3 m um 0.8-1.7 m. Gernäss Umrechnungstabelle im Anhang zur Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV) entspricht die ordentliche Ausnützungsziffer (AZ) von 0.6 einer Geschossflächenziffer (GFZ)von 0.95. Mit dem Gestaltungsplan soll die GFZ um 0.1 auf 1.05 erhöht werden.

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Die Würdigung und Begründung der einzelnen Abweichungen und die Ausführungen zur besseren Siedlungsgestaltung im Planungsbericht können nachvollzogen werden. Mit Blick auf die Einhaltung von§ 24 Abs. 2 PBG können die Abweichungen von der Regelbauweise akzeptiert werden . Mit Schreiben vom 18. Januar 2016 äussern die Schweizerischen Bundesbahnen (SBB AG) Vorbehalte gegenüber dem Gesta ltungsplan Unterbuchen 3. So grenzt das Gestaltungsplangebiet- lediglich von der Strandbadstrasse getrennt- an die Bahnlinie der Strecke Romanshorn-Kreuzlingen. Auf dieser Strecke ist im Kantonalen Richtplan als Zwischenergebnis (Ziffer 3.402) ein Ausbau der Bahnlinie auf eine Doppelspur vorgesehen. Gernäss Stellungnahme der SBB AG vom 18. Januar 2016 tangiert der Gestaltungsplan damit eine Interessenslinie der SBB AG. Mit der Realisation eines zweiten Gleises (Ziffer 3.402 KRP) werde zusätzliche Fläche für die Bahnlinie benötigt. Nach Meinung der SBB AG müsste dafür die Strandbadstrasse zwischen GP-Perimeter und dem bestehenden Gleis in Richtung See bzw. Gestaltungsplangebiet (Baubereich C) verschoben werden. Daher sei sicherzustellen , dass die Gebäude, welche der Bahn zugewandt seien, einen Abstand von 8.0 m gegenüber der Strasse nicht unterschreiten. Folglich seien die Lärm- und NISV-Berechnungen .inkl. eine~ zweiten Gleises zu führen. Gernäss SteHungnahme des Rechtsdienstes vom 14. Apri l 2016 sei grundsätzlich zwischen Lärm und nichtionisierender Strahlung, namentlich zwischen der Lärrnschutzverordnung. (LSV) und der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (N!SV) zu unterscheiden. Nachdem die NISV, anders als beim Lärm, die Erschliessung und Überbauung bestehender Bauzonen nicht regelt und die Erteilung einer Baubewilligung i.S.v. Art. 22-.RPG in der Bauzone damit nicht von der Einhaltung des Anlagegrenzwerts (1-Mikrotesla, gemessen als Mittelwert während 24 Stunden) gernäss NI SV (vgl. Anhang 1 Ziff. 54 NI SV) abhängig ist, spielt gernäss Rechtsdienst im vorliegenden Fall die NI SV keine Rolle. Daher sei der Gestaltungsplan einzig in Bezug auf die LSV zu beurteilen. Diesbezüglich vertritt der Rechtsdienst die Auffassung, dass das Vorhandensein einer Interessenlinie nicht genüge, um eine Berechnung zu verlangen, welche sich auf einen "künftigen" Ausbau (zweites Gleis) beziehe. Entsprechend erachtet das Departement für Bau und Umwelt die Berechnungen und Nachweise im Planungsbericht als genügend. Entgegen der Fo~derung der SBB AG kann somit dem Gestaltungsplan ohne ergänzende Nachweise (Lärmgutachten /NISV-Berechnung) zugestimmt werden. Allfällige Bauvorhaben im Bereich des Gestaltungsplans sind aber gestützt auf Art. 18m des Eisenbahngesetzes gleichwohl der SBB AG zur Stellungnahme zu unterbreiten. Gernäss Stellungnahme des Forstamtes vom 25. Janua r 2016 besteht auf den Parzellen Nrn. 1 und 81 1 eine Bestockung entlang dem Seeufer. Diese Uferbestockung steht gernäss Schutzplan der Politischen Gemeinde Uttwil (genehmigt mit DBU-Entscheid Nr. 133 vom 23. 12.2004) unter. Schutz. Gleichzeitig handelt es sich bei dieser Bestockung aber um Wald im Rechtssinn. Der entsprechende Waldfeststellungsplan lag vom 8. bis

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Thurgau~~ .

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25. Mai 2015 öffentlich auf und wurde vom Departement für Bau und Umwelt mit Entscheid vom 11. Dezember 2015 in Kraft gesetzt. Im zur Genehmigung eingereichten Gestaltu'ngsplan wurde dieser Entscheid aber nicht berücksichtigt. Um diesen Umstand hinreichend zu berücksichtigen, wird betreffend der Bestockung am Seeufer in der Karte 1:500 ein Hinweisvermerk (neu: Wald im Rechtssinn) angebracht. Das Amt für Umwelt, Abt. Wasserbau und Hydrometrie stellt fest, dass der Gestaltungsplan im Norden an den Bodensee und im Westen an den Underbach (Grenzbach Kesswil I Uttwil) grenzt. Entlang des Bodensees bestehe eine Seeuferschutzzone, womit der Gewässerraum nach Art. 41 b Geschwässerschutzverordnung (GSchV) eingehalten sei. Entlang des Underbaches sei eine Freihaltezone ausgeschieden. Damit werde auch der Gewässerraum entlang des Baches nach Art 41 a Abs. 1 resp. Abs 2 GSchV eingehalten. Die Gestaltung und Bewirtschaftung dieser Freihaltezone richte sich nach Art. 41 c GSchV. Schliesslich bemerkt das Amt für .Umwelt, Abteilung Abwasser und Anlagensicherheit noch, dass das betroffene Gebiet entsprechend dem Generellen Entwässerungsplan (GEP) im Trennsystem zu entwässern sei. Die Beurteilung der Entwässerung erfolge im Zuge des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens. Im Rahmen der Vorprüfung wurde gefordert, den Schlipf der Hanseatic Lloyd AG für eine breite Öffentlichkeit zugänglich zu machten. Für den Schlipf besteht eine Konzession, die am 31. August 2021 erlischt. Dieser Schlipf trägt wesentlich dazu bei, dass aus Sicht des laufenden Projekts "Uferplanung Bodensee" der bestehende Uferabschnitt aus ökologischer Sicht als "beeinträchtigt" klassiert wird. Hinzu kommt, dass wenige Meter weiter östlich ein weiterer Schlipf für den Campingplatz vorhanden ist. Die Existenz des aktuell nicht oder nur kaum benutzten Schlipfs der Hanseatic Lloyd AG kann über den Zeitpunkt der Gültigkeit der Konzession vom 31. August 2021 nur damit gerechtfertigt werden, wenn er für eine breite Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Wie aufS. 25 Planungsbericht ausgeführt, sei es in Ordnung, wenn künftig (wie auch heute schon) der Schlipf öffentlich genutzt werde. Einzig diese Aussage g.enügt jedoch nicht, um die geplante öffentliche Nutzung insgesamt sicher zu stellen. Eine solche Nutzung durch die Öffentlichkeit ist zumindest mit einem Wegrecht über die Parzelle Nr. 1 im Grundbuch zu sichern, ansonsten die Zugänglichkeit nicht dauernd gewährleistet werden kann. Im Rahmen der Konzessionsverlängerung wird der Kanton ein entsprechendes Wegrecht einfordern.

Sonderbauvorschriften (SBV) Art. 8 Abs. 2: Im Rahmen des Prüfberichts vom 29. Juni 2015 wurde darauf hingewiesen, dass für jeden einzelnen Baubereich ein Höhenmass festzulegen ist. Um dem neuen Planungs- und Baugesetz sowie der Verordnung des Regierungsrates zum PBG und zur IVHB zu entsprechen genügt es nach Ansicht des Rechtsdienstes nicht, im Ge-

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lihurgau~~ 617

staltungsplan einzig maximale Höhenkoten (OK Dachkonstruktion) in Meter über Meer (m.ü.M) zu definieren . Abweichend zur Vorprüfung wurden für die BaubereicheBund C eine maximale Gesamt- sowie eine Fassadenhöhe festgelegt. Eine entsprechende Höhenregelung für den Baubereich A 2 fehlt hingegen. Da der Baubereich A 2 jedoch bereits mit dem bestehende Schiffsbau überbaut ist, kann einstweilen das Fehlen einer Höhenregelung akzeptiert werden . Sollte der Schiffsbau einst abgebrochen werden , könnte indes ein Ersatzbau nicht abschliessend beurteilt werden. Wie bereits im Prüfbe-· richt vom 29. Juni 2015 erwähnt wurde , gilt es dem neuen Recht im ganzen Perimeter des Gestaltungsplans zum Durchbruch zu verhelfen. Um diesen Anforderungen zu genügen, ist in Art. 8 Abs. 2 SBV für den Baubereich A 2 eine maximale Fassaden- und Gesamthöhe festzulegen. Die Gemeinde Uttwil wird aufgefordert, diese Ergänzung innert sechs Monaten vorzunehmen. Art. 8 Abs , 2 :SBV wird mit einem entsprechenden. :·.... · · · Hinweisvermerk versehen.

Art. 11 lit. a: Im Sinne einer haushälterischen Bodennutzung ist zwar zu begrüssen,

dass nach Art. 11 lit. a SBV vorgeschrieben wird , dass mindestens 80 % des Wohnungsanteils ausschliesslich und dauernd durch Per·soner:rgenutzt werden müssen , die in der Gemeinde Uttwil ihren Wohnsitz haben. Wie bereits 'im Prüfbericht vom 29. Juni 2015 bemerkt, fehlt für eine solche Bestimmung eine gesetzliche Grundlage. An dieser Beurteilung ändert auch nichts, dass·die gleiche , fehlerhafte Bestimmung im Gestaltungsplan Seewiigarte (genehmigt mit DBU-Entscheid Nr. 23 vom 23.04.2015) akzeptiert wurde. Der Rechtsdienst bemerkt, dass im Rahmen des Gestaltungsplans Seewiigarte die erwähnte Bestimmung rechtlich nicht beurteilt wurde. Aufgrund fehlender Bemerkungen im Rahmen von Vorprüfungen und/oder Genehmigungen kann laut Rechtsdienst für eine inhaltliche Beurteilung einer Frage nichts abgeleitet werden . Seit dem 1. Januar 2016 sind das Bundesgesetz ütier ZweitWohnungen vom 20 . März 2015 CZ:NG; SR 702) und die Zweitwohnungsverordnung vom 4 . Dezember 2015 (ZWV; SR 702 .1) in Kraft. Zudem liegt als Antrag des Regierungsrates auch die Verordnung des Regierungsrates zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen (RRV ZWG) vor. Das ZWG und die erwähnten Verordnungen sollen insbesondere den Bau neuer Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 2'0 % regeln (Art. 1 ZWG). Da die Politische Gemeinde Uttwil indes keinen Zweitwohnungsanteil von über 20% hat, kommen laut Rechtsdienstjedoch die Regelungen des ZWG und der ZWV nicht zur Anwendung . Damit fehlt für die festgelegte öffentlich-rechtliche Eigentumsbesch ränkung gernäss Art. 11 lit. a SBV eine gesetzliche Grundlage. Daran ä'n dert auch nichts, dass sämtliche Grundeigentümer dem Gestaltungsplan zugestimmt haben (Art. 22 SBV). Die Bestimmung (Art. 11 lit. a SBV) verletzt das übergeordnete Recht und 'kann daher nicht genehmigt werden .

Art. 20 SBV: Nach § 86 Abs. 1 PBG sind bei Mehrfamilienhäusern auf privatem Grund

entsprechend den örtlichen Verhältnissen und nach Massgabe von Zahl und Art der Wohnungen, angemessene Spielplätze oder Freizeitflächen an geeigneter Lage zu er-

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stellen und dauernd zu unterhalten. ln der Karte 1:500 in Verbindung mit dem Beilageplan "Umgebungsplan" werden die geplanten Spielplätze I Freizeitflächen verbindlich geregelt. Die Lage und Ausdehnung gemäss Umgebungskonzept sollen aber blass richtungsweisend sein. Um den Anforderungen von§ 86 Abs. 1 PBG gerecht zu werden, ist die Lage im Gestaltungsplan verbindlich zu regeln. Mithin kann nicht akzeptiert werden, dass die Lage blass richtungsweisend geregelt werden soll. Im Widerspruch zu Art. 86 Abs. 1 PBG kann somit das Wort "Lage" im letzten Satz von Art. 20 SBV nicht genehmigt werden.

Im Übrigen haben im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung die einbezo-

genen Fachsteilen keine Vorbehalte gegen den Gestaltungsplan Unterbuchen 3 sowie die Aufhebung des Gestaltungsplans Unterbuchen 2 geäussert. Abgesehen von den erwähnten Vorbehalten (Baubereich A 2: Höhenregelung und Art. 11 lit. a SBV) erfüllen beide Genehmigungsvorlagen die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und können ge~ nehmigt werden.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Verwaltungsgerichtdes Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Sie ist unterzeichnet und im Doppel einzureichen und hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten, und es sind die Beweismittel aufzuführen. Expediert:

13. JUNI Z016

Art. 1

Gestaltungsplan «Unterbuchen 3,.

12. November 2015

Allgemeines

Geltungsbereich

' Der Gestaltungsplan besteht aus der Karte im Massstab 1:soo, den Sonderbauvorschriften, den Beilageplänen «Fassaden» und «Umgebungsgestaltung» vom 12. November 2015 sowie dem Planungsbericht 2

Alle in der Legende bezeichneten Festlegungen, die Sonderbauvorschriften sowie

die ln halte der Beilagepläne, soweit in den Sonderbauvorschriften erwähnt, sindfür den Geltungsbereich allgemein verbindlich. Der Planungsbericht dient der Erläuterung. 3

Soweit nachfolgend nichts anderes bestimmt wird, gelten die Vorschriften des übrigen Rechts.

Art. 2 Zweck

Der Gestaltungsplan bezweckt die gute ortsbauliche und architektonische Einbindung des Areals Unterbuchen. Ergänzend zur Regelung der Verkehrserschliessung und der Bebauung sind folgende Ziele besonders zu beachten : a) Dienstleistungs - und /oder Wohnüberbauung mit innerer Beziehung der Bauten; b) Qu alitativ hochwertige Architektur; c) Sorgfältige Einfügung ins Landschaftsbild sowie grasszügige und du rehlässige Freiflächen; d) Schaffung eines attraktiven Freiraums; e) Sanfter Übergang zum Seeufer.

II.

Art. 3 Erschliessung

Verkehrserschliessung

' Die Zu- und Wegfahrt des Planungsgebiets hat ab dem Strandbadstrasse über die im Plan bezeichnete •Verke hrsfläche, privat» zur Sammelgarage respektive zum Hofbereich zu erfolgen. Der bezeichnete Bereich ist als Werkzufahrt zum Regenbecken dauernd freizuhalten . 2

Art. 4 Ruhender Verkehr

' Die erforderlichen Abstellplätze für Bewohner und Angestellte sind in einer gemeinsamen Sammelgarage innerhalb des ausgeschiedenen Baubereichs zu realisieren. Die Ein- und Au sfahrt der Sammelgarage hat am bezeichneten Standort zu erfolgen. 2 Besucher- und Kundenabstellplätze können oberirdisch an den bezeichneten Standorten innerhalb des Hofbereichs und der Verkehrsfläche angeordnet werden . Diese haben sich gut in die Aussenraumgestaltung einzufügen. Für das Grundstück Nr. 811 dürfen zudem zwe i unversiegelte Abstellplätze ambezeichneten Standort rea lisiert werden. 3

An den im Beilageplan «Umgebungsgestaltung>>bezeichneten Standorten sind in ausreichender Anzahl gedeckte Veloabstellplätze fü r Besucher zu erstellen. Die Lage, Grösse und Gestaltu ng ist richtungsweisend.

Art. 5 Fu sswege

'

Innerhalb des bezeichneten Bereichs bestehen öffentliche Fusswegrechte.

2

An der bezeichneten Stelle ist nach Möglichkeit ein privater Fussweg mit einer

Breite von 1.50 m zum Seeuferweg zu rea lisieren .

Art. 6 Werkleitungen

Das Abwasser ist an die bestehenden Leitungen anzusch liessen. Das Meteorwasser ist in den Bach oder See zu leiten .

Art. 7 Im Bereich des Wendehammers ist nach Weisung der Gemeinde eine Kehricht-

Standort Kehrichtsammelstelle

sammelstelle mit Unterflurcontainern zu erstellen. Die Sammelstelle ist von ihrer Gestaltung her in das Umfeld einzupassen. '

Für 10m-Lastwagenist ambezeichneten Standort ein Wendehammer zu erstellen

und dauernd freizuhalten.

111.

Bebauung

Art. 8 BaubereicheA-C

Die Baubereiche bestimmen die maximal zulässige Ausdehnung der Hauptbauten und gehen sämtlichen Abstandsvorschriften vor. Unterschreitungen sind zulässig, soweit dadurch das architektonische Konzept erhalten bleibt. '

Die Bauten dürfen die festgesetzten Höhenkoten in m ü. M. (OK Dachkonstruktion)

respektive die maximalen Gesamt- und Fassadenhöhen nicht überschreiten. Der Baubereich Al darf nur als Untergeschoss ausgebildet werden bis zur Kote des Erdgeschossbodens Baubereich A2 .

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Fassadenhöhe [FH),

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Baubereich A1

(vgl. Abs. 2)

Baubereich A2

410.50 m ü. M.

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Gesamthöhe [GH)

Baubereich B

12.90 m

10.00 m

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Baubereich C

g.10 m

g.10 m

412.70 m ü. M.

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Sofern nichts anderes geregelt wird, sind ausserhalb der Baubereiche Unterniveaubauten, Kleinbauten bis 20m' und einer GH und FH von max. 2.50 m, Treppen,

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notwendige Lüftungsschächte der Sammelgarage und andere technisch sichtbare Einrichtungen zulässig. Diese sind sorgfältig auf die Architektur und die Umgebung abzustimmen.

Art. 9 Baubereich Sammelgarage

Innerhalb des Baubereichs kann ein weitgehend unterirdisch angelegter Verbindungsbau bis zur maximalen Höhenkote von 403-70 m ü. M. (OK Deckenkonstruktion), respektive einer seeseitigen Fassadenhöhe von max. 4.50 m (exkl. Absturzsicherung) erstellt werden. Dieser dient der Anordnung einer Sammelgarage und kann die BaubereicheAbis C zusammenfassen und intern erschliessen.

Art. 10 Baudichte

Es gilt eine maximale Geschossflächenziffer GFZ von 1.05.

Art. 11 Nutzung

Sofern Wohnnutzungen realisiert werden, gelten für diese folgende Bedingungen: a) Mindestens 8o% des Wohnungsanteils müssen ausschliesslich und dauernd durch Personen genutzt werden, die in der Gemeinde Uttwil Wohnsitz haben. b) Wohnungen haben eine Fläche (Hauptnutzfläche HNF gernäss SIA 416) von mindestens 75 m' aufzuweisen.

Art. 12 Architektonische Gestaltung

Die Bauten haben strukturierte, gestaltete Fassaden gernäss Beilageplan aufzuweisen. Wo diese nicht durch Glasflächen gebildet werden, haben sie eine zurückhaltende, matte Farbgebung aufzuweisen. '

Die Bauten der BaubereicheBund C haben in ihrer äusseren Erscheinung ein ein-

heitliches Bild zu vermitteln. Zugleich haben diese einen Bezug zur Baute des Baubereichs A herzustellen. 3

Die zentralen Elemente der Fassadenkonstruktion und der äusseren Erscheinung der einzelnen Geschosse der BaubereicheBund C sind in Holzbau auszuführen. Dabei muss der Holzanteil der einzelnen Fassaden mindestens 25% betragen.

II

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