Teilrevision Gartenstadt Süd

beschliesst: 1.

.

Die vom Grossen Gemeinderat von Zug am 24. August 2010 im ordentlichen Verfahren gemass§ 39 PBG beschlossene Zonenplanänderung Gartenstadt SOd wird genehmigt.

. 2.

Der vom Grossen Gemeinderat von Zug am 24. August 2010 im ordentlichen Verfahren gemass§ 39 PBG beschlossene Bebauungsplan Gartenstadt SOd wird mit einer Ände­ rung gemass Ziff. 3 genehmigt.

3.

Die Änderung gemass Bst. D lautet: Der Bebauungsplan ist wie folgt anzupassen: im Plan sind drei mittel- bis grosskronige Baume einzutragen; in der Legende sind die Signatur und der Text "Mittel- oder grosskronige Baume, Lage schematisch" einzutragen;

G

in den Bestimmungen ist unter 4.2 folgender Satz zu erganzen: "Im Bereich der be­ zeichneten Standorte sind drei mittel- oder grosskronige Baume vorzusehen." 4.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach der ersten Publikation im Amtsblatt beim Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Postfach, 6301 Zug, schriftlich Verwaltungs­ gerichtsbeschwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizufügen oder genau zu be­ zeichnen. Die Beweismittel sind zu benennen und soweit möglich beizulegen.

5.

Die Baudirektion wird beauftragt, die Ziffern 1 bis 4 dieses Entscheides zweimal im Amts­ blatt zu publizieren und den Beschluss öffentlich aufzulegen.

•-

Seite 2/5

6.

Mitteilung an: Stadtrat von Zug, Stadthaus am Kolinplatz, Postfach 1258, 6301 Zug (Beilage: 3 Expl. Zonenplanänderung Gartenstadt Sad, Bebauungsplan Gartenstadt SOd, 1:500, Plan-Nr. 7078; Planungsbericht vom 30. Juni 2009/ 3. Marz 2010; Verkehrs­ technisches Gutachten zum Bebauungsplan Gartenstadt SOd vom 26. November 2009; Lärmtechnische Beurteilung des Bebauungsplanes Gartenstadt SOd vom 6. Juli 2009) GIS-Fachstelle (Beilage: Zonenplanänderung Gartenstadt SOd, Bebauungsplan Gartenstadt SOd, 1:500, Plan-Nr. 7078; Planungsbericht vom 30. Juni 2009 I 3. März 201 0; Verkehrstechnisches Gutachten zum Bebauungsplan Gartenstadt Sod vom 26. November 2009; Lärmtechnische Beurteilung des Bebauungsplanes Gartenstadt SOd vom 6. Juli 2009) Amt fOr Denkmalpflege und Archaologie Volkswirtschaftsdirektion Amt f!lr öffentlichen Verkehr Baudirektion

C

Amt tar Umweltschutz Tiefbauamt, Abteilung Verkehrstechnik und Baupolizei (Beilage: Zonenplanände­ rung Gartenstadt Sad, Bebauungsplan Gartenstadt SUd, 1:500, Plan-Nr. 7078; Pla­ nungsbericht vom 30. Juni 2009 I 3. März 201 0; Verkehrstechnisches Gutachten zum Bebauungsplan Gartenstadt SOd vom 26. November 2009; Lärmtechnische Beurteilung des Bebauungsplanes Gartenstadt SOd vom 6. Juli 2009) jA.mt fllr Raumplanung, Abteilung Natur und Landschaft

J

· Amt fOr Raumplanung, Abteilung Ortsplanung und Baugesuche (Beilage: je 2 Expl. Zonenplf!nänderung Gartenstadt SOd, Bebauungsplan Gartenstadt Sod, 1:500, Plan-Nr. 7078; Planungsbericht vom 30. Juni 2009 /3. März 2010; Verkehrstechni­ sches Gutachten zum Bebauungsplan Gartenstadt SOd vom 26. November 2009; Lärmtechnische Beurteilung des Bebauungsplanes Gartenstadt SOd vom 6. Juli 2009)

Regierungsrat des Kantons Zug ..

�l

as Michel

Landammann

Renee Spillmann Siegwart stv. Landschreiberin

•

'·

Seite 3/5

_A.

Das Gebiet Gartenstadt SOd, welches grössere brachliegende Flächen aufweist, soll wei­

ter entwickelt werden. Die Rahmenbedingungen rund um das Areal der Gartenstadt SOd haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Die Eröffnung der Nordstrasse fahrt zu mehr Verkehr und damit zu höheren Lärmimmissionen. Der vorliegendeBebauungsplan ermöglicht eine städtebaulich qualitätsvolleBebauung und bestimmt den Rahmen fOr den Obergang der Gartenstadt zur Nordstrasse und zum Siemens-Areal. Damit kann die Lärmproblematik ohne Lärmschutzwände gelöst werden. DerBebauungsplan lässt ein sechsgeschossiges Gebäude zu, bestehend aus einem viergeschossigen Sockelbau und einem zurockgesetzten, zweistöcki­ gen_ Aufbau. Im Erdgeschoss sind Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen vorgesehen und in den Obergeschossen vorwiegend Wohnungen. Durch die Positionierung des Neubaus kann der bestehende Aussenraum des Gartenstadt-Quartiers mit seinen typischen Granstrukturen nach SOden erweitert werden. DerBebauungsplan mit den Teilgebieten A undB schafft die planungsrechtlichen Vorausset­ zungen for die konkretenBauprojekte. For das Teilgebiet A bestehen bereits solche Absichten.

0

Die Grundeigenturner im TeilgebietB haben mittelfristig keineBauabsichten. Somit sind in die­ sem Teilgebiet noch keine verbindlichen Aussagen zur genauen Lage und Form allfälliger Neu­ bauten möglich. Die durchschnittliche Ausnutzung im ganzenBebauungsplangebiet betragt rund 1.27. Im Teil­ gebiet A, in denBaubereichen westlich der neuen Grundstücksgrenze (GS 330/331) ist eine maximale anrechenbare Geschossfläche von 4'850 m2 zulässig, in den östlichenBaubereichen eine solche von 1 '720 m2. lm TeilgebietB ist eine maximale anrechenbare Geschossfläche von rund 1'626 m2 möglich. Der Wohnanteil beträgt gernäss denBestimmungen derBauordnung in der Zone WA4 (westlich der Gartenstadtstrasse) mindestens 50% und in der Zone WA3 (östlich der Gartenstadtstrasse) mindestens 60%. Granstrukturen prägen das gesamte Gebiet der Gartenstadt. Oie Grünflächen bestehen vor­ wiegend aus Rasen- und Wiesenflächen mit Obstbaumbestand sowie aus Nutzgärten und ar­ tenreichen Pflanzbeeten mit Stauden und Rosen. Die Umgebungsgestaltung desBebauungs­ planes setzt die bestehenden Strukturen des Quartiers fort. Der zentrale Gronraum, im Bebau-

0

. ungsplan als "Gartenbereiche" bezeichnet, wird nach SOden bis zum neuen Gebäude verlän­ gert. Er umfasst Rasen- oder Wiesenflächen, Nutzgärten oder Gehölze. Weitere Granflächen entstehen im "Umgebungsbereich Vorgarten". Die Erschliessung des Areals erfolgt für die Oberbauung westlich der neuen Grundstucksgren­ ze GS 330/331 aber die Nordstrasse (im Rechtsabbiegeverkehr) und für denBaubereich östlich der Parzelle GS 331 Ober die Gartenstadtstrasse. Die Parkplätze für dieBewohner undBe­ schäftigte befinden sich in zwei Tiefgaragen. Parkfelder fOr Besucher, Anlieferung und Kunden sind oberirdisch angeordnet. FOrBewohner undBeschäftigte werden unterirdisch 66 Parkfelder erstellt, fOr dieBesucher und Kunden sowie für den Gewerbebetrieb stehen oberirdisch insge­ samt 10 Parkplätze zur Verfügung. Durch den Neubau mit der geschlossenenBauweise kann die südliche Gartenstadt wirksam vor Strassenlärm geschützt werden. Einzelne Lücken im Lärmschutz werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mit gestalterischen Massnahmen gelöst.

\

Seite 4/5

Gleichzeitig ist auch der Zonenplan anzupassen. Im rechtskräftigen Zonenplan sind sämtliche öffentliche Strassen der Verkehrsfläche zugewiesen, auch die Gartenstadtstrasse. Mit dem Be­ bauungsplan Gartenstadt SOd wird die Gartenstadtstrasse neu teilweise Oberbaut bzw. zu ei­ nem Quartierplatz umgestaltet. Der bisherige Strassenabschnitt wird somit Baugebiet Die Ver­ kehrsflache wird wie das westliche Bebauungsplangebiet neu der Wohn- und Arbeitszone WA4 zugewiesen. B.

Der Bebauungsplan Gartenstadt Süd wurde durch das Amt für Raumplanung am 2 1. Ok-

tober 2009 vorgeprüft Die Vorprüfung der Zonenplanänderung Gartenstadt Süd erfolgte am 26. Januar 20 10. Am 5. und 12. Marz 2010 wurden die Plane im Amtsblatt publiziert. Während der Auflagefrist vom 5. März bis und mit 3. April 2010 gingen drei Einwendungen mit diversen Antragen ein. Der Grosse Gemeinderat ist mit Beschluss vom 24. August 2010 auf zwei Ein­ wendungspunkten eingetreten; die restlichen Einwendungen wies er ab. Der Beschluss wurde am 3. und 10. Dezern ber 201 0 im Amtsblatt publiziert und vom 3. bis und mit 22. Dezember 2010 öffentlich aufgelegt. Wahrend der Auflagefrist sind keine Beschwerden an den Regie­

0

rungsrat eingegangen.

C.

Gernäss § 36 Abs. 1 Ziff. 2 Gemeindegesetz vom 4. September 1980 (GG; BGS 171.1)

bedürfen allgemein verbindliche Gemeindereglemente zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung des Kantons. Neue, geänderte oder aufgehobene Bauvorschriften bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung des Regierungsrates(§ 3 Abs. 3 und § 42 PBG). Diese Prüfung erstreckt sich auf Übereinstimmung der gemeindlichen Bauvorschriften und Pläne mit dem eidgenössischen und kantonalen Recht, besonders mit dem Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700), dem PBG und dem kantonalen Richtplan. Der Genehmigungsvor�ehalt verpflichtet dem­ nach den Kanton zu prüfen, ob die vorliegenden Bauvorschriften und Pläne der Stadt Zug den rechtsstaatliehen Prinzipien der Bundes- und Kantonsverfassung sowie den Vorschriften der Bundes- und der kantonalen Gesetze entsprechen. Die Prüfung beschränkt sich auf die Re�ht­ und Zweckmassigkeit D.

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2010 reichte der Stadtrat von Zug die Zonenplanände-

. rung und den Bebauungsplan Gartenstadt Süd an den Regierungsrat zur Genehmigung ein.

0

Die PrOfung ergab, dass der Bebauungsplan Gartenstadt Süd mit einer Änderung genehmigt werden kann. Die Baudirektion hat in der Vorprüfung vom 21. Oktober 2009 als Vorbehalt verlangt, dass min­ destens drei mittel- bis grosskronige Bäume zu pflanzen sind. Dabei stützte sie sich auf die Feststellung, dass der gesamte Gronraum im Bebauungsplanperimeter gleichzeitig als Bereich für Tiefgarage und Unterniveaubauten bezeichnet sei und damit der Vorteil für die Gestaltung der Umgebung zu wenig ausgewiesen sei(§ 32 Abs. 1 PBG). Als Gehölze werden Nieder- und _ Halbstämme vorgeschlagen, wie das für die Gärten der Gartenstadt typisch sei. Allerdings ist die Gartenstadtbebauung von viel kleinmassstäblicherer Struktur als der neue Baukörper an der Nordstrasse, und es muss daher hinterfragt werden, ob die niedrige Gehölzkulisse bis an die Fassade des vier- bis sechsgeschossigen Gebäudes adäquat ist. Zudem sind auch einzel­ ne grössere Baume charakteristisch für die Gartenstadt. Aus landschaftlicher Sicht müssten zu dem grossen Baukörper mindestens einige grössere Bäume gepflanzt werden, um den Über­ gang von der kleinkörnigen Gartenstadt zum grossmassstäblichen Umfeld besser zu lösen . Dies könnte zwischen Unterniveaulinie und Grundstocksgrenze erfolgen oder indem ein kleiner Bereich der Tiefgarage(Erdkern) ausgespart wird.

Seite 5/5

Dieses Anliegen wurde vom Stadtrat unterstatzt Auch die direkt betroffenen Grundeigentümer sind offenbar damit einverstanden, wie dies aus der Vorlage des Stadtrates fOr die 2. Lesung im Grossen Gemeinderat hervorgeht. ln ihrer Einwendung fordert die Feldheim Zug AG (GS 330), an den grosskronigen Bäumen am Übergang zur Gartenstadt sei festzuhalten. Der Antrag des Stadtrates an den Grossen Gemeinderat, den Bebauungsplan entsprechend zu er­ ganzen, wurde vom Grossen Gemeinderat abgelehnt. Es wurde argumentiert, dass grosskroni­ ge Baume in der Innenstadt und im Zentrum nichts zu suchen hatten. Solche Baume würden frOher oder später zurückgeschnitten und zerstammelt Somit hat der Grosse Gemeinderat die­ sen Vorbeha!t nicht umgesetzt. Bebauungspläne können von den ordentlichen Bauvorschriften abweichen, wenn sie Vorteile fOr die Gestaltung der Umgebung erzielen (§ 32 Abs. 1 PBG). Der Bebauungsplan Gartenstadt Sod liegt im Übergangsbereich zwischen dem planmassig angelegten Arbeiterquartier mit kleinkörnigen Strukturen und der Produktionsstätten der ehemaligen Landis & Gyr. Der Bruch zwischen der Gartenstadt und den angrenzenden grossen Industriebauten darf nicht zu gross

0

sein. Denn der Bebauungsplan Gartenstadt Sod betrifft ein Gebiet, das im ISOS der Stadt Zug als Gartenstadtanlage mit dem höchsten Erhaltungsziel bezeichnet wird. Es ist zu vermeiden, dass die kleinräumige Gartenstadt all zu stark "in den Schatten gestellt wird". Um diesen ab­ rupten Übergang etwas abzuschwächen, ist die Umgebungsgestaltung aufzuwerten. Eine nied­ rige Gehölzkulisse, wie sie der Grosse Gemeinderat beschlossen hat, lasst den sechsgeschos­ sigen Baukörper in seiner ganzen Dimension in Erscheinung treten. Mit einigen grosskronigen Bäumen kann auf den Übergang von der kleinkörnigen Gartenstadt zum grossmassstablichen Umfeld reagiert werden. Damit kann ein zentraler Vorteil for die Gestaltung der Umgebung er­ zielt werden. Ohne grosskronige Bäume sind die Vorteile for die Gestaltung der Umgebung zu wenig ausgewiesen, um von den ordentlichen Bauvorschriften abweichen zu können.

Änderung: Der Bebauungsplan ist wie folgt anzupassen: -

im Plan sind drei mittel- bis grosskronige Bäume einzutragen;

-

in der Legende sind die Signatur und der Text "Mittel- oder grosskronige Baume, Lage schematisch" einzutragen;

0

-

in den Bestimmungen ist unter 4.2 folgender Satz zu ergänzen: "Im Bereich der bezeichne­ ten Standorte sind drei mittel- oder grosskronige Bäume vorzusehen."

E.

Der Oberarbeitete Bebauungsplan Gartenstadt Süd ist innert zwei Monaten nach lnkraft-

treten dreifach beim Amt fOr Raumplanung nachzureichen.

Beilagen: -

Zonenplanänderung Gartenstadt SOd, 1:1'000 (Plan Nr. 7253)

-

Bebauungsplan Gartenstadt SOd, 1 :500 (Plan Nr. 7078)

-

Planungsbericht vom 30.06.2009/03.03.2010

-

Verkehrsgutachten vom 02.07.2009/26.1 1.2009 Lärmtechnische Beurteilung des Bebauungsplans vom 06.07.2009