ACJC/106/2019

A.

Par jugement JTBL/358/2018 du 25 avril 2018, expédié pour notification aux parties le 26 avril 2018, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié le 6 juin 2017 pour le 30 septembre 2017 par A______ SA à B______ concernant l'appartement de 3 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). En substance, les premiers juges ont retenu que le congé avait été donné aux motifs d'un incident intervenu le 24 février 2017 et de l'insalubrité de l'appartement. L'incident du 24 février 2017 ne concernait néanmoins pas la relation contractuelle de bail entre le locataire et la bailleresse, de nature à rompre le lien de confiance. En outre, il s'agissait d'un épisode isolé et les témoins avaient tous confirmé n'avoir aucun problème avec B______. En ce qui concernait l'état de l'appartement, A______ SA n'avait pas démontré l'insalubrité de ce dernier. En effet, les témoins avaient tous indiqué que l'appartement ne pouvait être qualifié d'insalubre.

B.

a. Par acte déposé le 28 mai 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ SA (ci-après : la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à ce qu'il soit dit et constaté que le congé est valable. Elle reproche au Tribunal d'avoir retenu que le congé contrevenait aux règles de la bonne foi. L'incident du 24 février 2017 était d'une telle gravité que les premiers juges auraient dû valider le congé. En outre, le Tribunal aurait dû examiner si le second motif, à savoir l'insalubrité de l'appartement, existait au jour de la résiliation. La bailleresse reproche également au Tribunal d'avoir violé le fardeau de la preuve en retenant qu'elle avait échoué à prouver les faits s'étant déroulés le 24 février 2017 ainsi que l'état d'insalubrité de l'appartement au jour de la résiliation. b. Dans sa réponse du 29 juin 2018, B______ (ci-après : le locataire) conclut à la confirmation du jugement entrepris. A l'appui de son raisonnement, il expose que la bailleresse a attendu plus d'un mois après l'événement du 24 février 2017 pour procéder à la résiliation du bail, ce qui démontrait que cette dernière n'était pas préoccupée par l'insécurité dans l'immeuble. Concernant l'état de l'appartement, il avait été démontré qu'il n'avait pas été nettoyé après le congé, contrairement à ce qu'indiquait la bailleresse. Finalement, les premiers juges n'avaient pas violé le fardeau de la preuve, dès lors que la bailleresse était tenue de contribuer à la manifestation de la vérité et de rendre les motifs du congé vraisemblables. c. Par réplique et duplique des 30 juillet et 22 août 2018, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

d. Les parties ont été informées par pli du greffe du 27 août 2018 de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les éléments suivants résultent de la procédure : a. Le 21 octobre 1980, C______ et D______ ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 3 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève. Le contrat a été conclu pour une durée indéterminée dès le 1er novembre 1980, chaque partie ayant la faculté de le résilier pour le 31 mars et le 30 septembre de chaque année, moyennant un préavis de trois mois. Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 920 fr. b. En février 2010, A______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble sis ______ à Genève. c. A la suite du décès de D______, intervenu le 5 janvier 2014, le bail a été transféré au nom du fils de celui-ci, B______, par avenant daté du 21 octobre 2015. d. Par ordonnance du 14 mai 2014 rendue par le Tribunal de protection de l'adulte et de l'enfant, une curatelle de représentation avec gestion a été instaurée en faveur e. Par avis du 28 mars 2017, E______ SA a résilié le bail, avec effet au 30 septembre 2017, sans indiquer de motif. La procédure portant sur la contestation de ce congé, introduite le 21 avril 2017, a été rayée du rôle le 28 juin 2017, étant devenue sans objet compte tenu du fait que le congé n'émanait pas de la bailleresse. f. Par courrier du 19 mai 2017, F______ et G______, occupant un appartement au-dessus de celui de B______, ont informé la bailleresse qu'une odeur se dégageait dans leurs placards depuis plusieurs années et que des mites alimentaires y séjournaient depuis plusieurs mois. Cela faisait par ailleurs quelques semaines que des oiseaux et des excréments séjournaient sur le balcon de leur voisin, B______. g. Par courriel du 2 juin 2017, A______ SA a informé le Service de protection de l'adulte (ci-après : le SPAd) qu'une plainte concernant des mauvaises odeurs provenant de l'appartement de B______, en particulier de son balcon, lui était parvenue. Le SPAd était invité à contacter la régie dans les meilleurs délais afin d'effectuer une visite sur place et de voir quels nettoyages seraient à effectuer. h. Par avis du 6 juin 2017, A______ SA a résilié le bail avec effet au 30 septembre 2017, sans indiquer de motif. i. Le 13 juin 2017, H______, gérant technique auprès de la régie, s'est rendu dans l'appartement du locataire.

j. Par requête adressée le 6 juillet 2017 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience de conciliation du 18 septembre 2017 et portée devant le Tribunal le 18 octobre 2017, le locataire a conclu, principalement, à l'annulation du congé du 6 juin 2017, subsidiairement, à une prolongation de bail de 4 ans, et plus subsidiairement, au report des effets du congé à la prochaine échéance utile. k. Par mémoire réponse adressé au Tribunal le 27 novembre 2017, A______ SA a conclu à la validité de la résiliation et au déboutement du locataire de toutes autres conclusions. A l'appui de ses conclusions, elle a indiqué que la conclusion du locataire visant à repousser les effets du congé à la prochaine échéance était irrecevable car elle n'avait pas été soumise à la conciliation. Elle a en outre notamment produit un article de ______ [presse quotidienne] daté du 24 février 2017, relatant un incident du même jour. Il y était mentionné que la police avait maîtrisé un homme armé au ______ [GE] alors que deux ambulanciers s'étaient rendus chez cet homme pour exécuter un ordre d'internement. Aucun coup de feu n'avait été échangé mais le pistolet était bien chargé. Selon le porte-parole de la police genevoise, I______, il s'agissait «d'un pistolet de calibre 6,35 mm, dont la puissance [était] limitée mais qui [restait] dangereux». Les deux ambulanciers avaient appelé des renforts et c'était lorsque les policiers étaient arrivés sur place que l'homme armé était sorti de son appartement. L'interpellation s'était donc déroulée à même la rue, l'individu finissant menotté au sol. Il n'y avait pas eu de blessé lors de l'intervention. La bailleresse a également produit des photographies de l'appartement qu'elle a indiqué avoir prises lors d'une visite effectuée le 13 juin 2017. l. Lors de l'audience du 10 janvier 2018 devant le Tribunal, B______ a déclaré qu'en date du 24 février 2017, il se trouvait chez lui avec l'intention de se suicider. Les intervenants du CAPI s'étaient rendus chez lui pour le faire interner. Il avait à la main son pistolet, qu'il possédait depuis 30 ans et qui était chargé, compte tenu de son intention de se suicider. Dans le cadre de la procédure pénale, l'expert psychiatre avait indiqué que son geste était celui d'un doigt d'honneur et non une

menace. Contrairement à ce qui était écrit dans l'article de ______ [presse quotidienne], il n'avait pas été maîtrisé mais s'était laissé maîtriser, en n'opposant aucune résistance et en ne proférant aucune menace contre quiconque. A la suite de cet événement, il avait été incarcéré huit à neuf mois à J______ dans l'attente d'une expertise psychiatrique. Il bénéficiait maintenant d'une mesure de substitution à K______ [établissement psychiatrique], dans l'attente d'un acte d'accusation ou de tout autre acte de la procédure pénale. Il avait retrouvé son logement dans l'état où il l'avait laissé, soit en désordre mais pas dans un état insalubre, avec des denrées avariées ou autres. Son père était décédé le 5 janvier 2014 mais il partageait déjà son logement avec lui lorsque celui-ci était vivant.

L______, représentante du SPAd, a admis que le congé avait été donné pour l'échéance, mais que sa validité était contestée, compte tenu des motifs invoqués. Une expertise psychiatrique avait été rendue le 6 octobre 2017. Dès lors qu'elle contenait des faits confidentiels, le SPAd ne la produirait pas. Le représentant de la bailleresse a indiqué que le congé avait été donné pour deux motifs : l'incident du 24 février 2017 et l'insalubrité du logement, laquelle avait été soupçonnée à la suite des plaintes des voisins de l'étage supérieur. Le congé du 28 mars 2017 avait été donné au seul motif de l'incident du 24 février 2017. L'insalubrité dont il était fait état comportait notamment un problème d'odeurs, de mites alimentaires et d'excréments d'oiseaux sur le balcon. Lors de la visite de l'appartement le 13 juin 2017, ces problèmes avaient pu être constatés par le technicien de la régie. Cette visite avait eu lieu en présence du frère du locataire et de l'ex-curateur de ce dernier. Compte tenu de l'incident du 24 février 2017, la bailleresse estimait que le lien de confiance avec le locataire était rompu. S'agissant du problème d'insalubrité, elle produisait un rapport de dératisation du 21 décembre 2012, selon lequel l'appartement était insalubre, ce qui corroborait la déclaration des époux F/G______. m. Lors de l'audience du 28 février 2018, M______, ex-employée au sein de l'unité de gestion des biens mobiliers du SPAd, a déclaré s'être rendue sur place à la demande de la régie, compte tenu du fait que des voisins s'étaient plaints d'odeurs. Elle s'y était rendue une première fois mais n'avait pas pu accéder à l'appartement car la régie n'était pas venue. La deuxième fois, alors que la régie n'était pas présente non plus, le concierge lui avait permis d'accéder à l'appartement. Elle n'avait constaté aucune odeur et l'appartement - qui certes n'était pas rangé - n'était pas insalubre. En particulier, elle n'avait constaté aucune odeur dans les poubelles et les WC. Lors de sa venue, cela faisait déjà plusieurs mois que le locataire n'occupait pas l'appartement, à la suite des événements qui s'étaient produits en février 2017. En revanche, elle avait constaté des excréments de pigeon sur le balcon. Les murs de l'appartement étaient défraîchis et noircis, probablement à cause de la cigarette. Dans la mesure où elle n'avait pas constaté

de problème d'insalubrité, le SPAd avait estimé qu'un nettoyage n'était pas nécessaire, pas même un nettoyage superficiel. Lors de la visite, une personne qu'elle avait identifiée comme le concierge était présente et avait émis l'hypothèse que le frère du locataire était passé auparavant pour ranger l'appartement. Cette personne avait relativisé la situation, indiquant qu'il fallait calmer le jeu et qu'il suffisait d'aérer l'appartement. Elle ne se souvenait pas de la date exacte de sa visite mais se rappelait que celle-ci était intervenue durant la période estivale. G______, occupant l'appartement au 4ème étage de l'immeuble depuis 26 ou 27 ans, a confirmé avoir écrit pour se plaindre d'odeurs de poubelles. La problématique des pigeons était récente. Il y avait également un problème de mites alimentaires. En ce qui concernait les odeurs, elle s'était référée à la situation sur le balcon. Le problème avait été résolu ensuite puisqu'il n'y avait plus de sacs poubelle, d'oiseaux ou de mites alimentaires, et que le balcon avait été nettoyé. Elle ne voyait pas souvent le locataire mais n'avait jamais eu de problème avec lui ou avec ses parents. Elle n'était pas présente le 24 février 2017, de sorte qu'elle ne pouvait rien dire à ce sujet. H______ a confirmé qu'il s'occupait de la gestion technique de l'immeuble depuis environ six à sept ans. Dans ce cadre, il s'était rendu dans l'appartement à deux ou trois reprises. Il se souvenait de sa visite du 13 juin 2017, intervenue en la présence d'une personne d'un service social et de deux personnes représentant des entreprises. Il avait pris les photographies produites en pièce 15 par la défenderesse. L'appartement était en désordre, comme les photographies en attestaient, mais ne pouvait pas être qualifié d'insalubre. L'appartement sentait seulement le renfermé, à l'exclusion d'odeurs de nourriture en putréfaction. Sur le balcon, il y avait du désordre et un sac poubelle, mais aucune fiente de pigeon. Il n'avait pas personnellement eu de contact avec les voisins, qui ne s'étaient plaints ni avant ni après la visite. N______ a confirmé qu'il était le concierge de l'immeuble depuis environ 20 ans. Il connaissait le locataire ainsi que ses parents, mais n'avait rencontré aucun problème avec eux. Il n'était pas au courant qu'une visite ait eu lieu au mois de

juin 2017 dans l'appartement du locataire. Il avait entendu qu'un locataire du 4ème étage se plaignait d'odeurs provenant du balcon du locataire, ce dont il avait été informé par le locataire lui-même. Il avait pu constater la présence de deux ou trois sacs poubelle sur le balcon du locataire mais le problème avait été réglé. Compte tenu du fait qu'il n'était pas présent le 24 février 2017, il ignorait ce qu'il s'était alors passé. Il avait parfois vu le frère du locataire et pensé qu'il l'aidait avec ses affaires. Il pensait qu'il était intervenu pour débarrasser certaines choses et l'avait parfois vu mettre des sacs poubelle dans le container de l'immeuble. n. Par plaidoiries finales du 16 avril 2018, les parties ont persisté dans leurs conclusions et la cause a été gardée à juger.