ACJC/1071/2023

1.

1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).

1.2

En l'espèce, le loyer annuel des locaux commerciaux, charges non comprises, a été fixé à 48'000 fr., auxquels s'ajoutent les places de parking. Ainsi, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.

1.3

L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit ; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

2.

L'appelante fait en premier lieu grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Elle soutient que ce serait à tort que les premiers juges ont validé les résiliations contestées en retenant que, bien qu'elles aient été notifiées dans le délai de protection de trois ans, elles seraient valables car l'expression de la volonté antérieure de l'intimée de mettre un terme aux contrats de bail.

2.1

2.1.1

En application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail, si le bailleur a succombé dans une large mesure. L'esprit et le but de cette disposition sont de permettre au locataire de faire valoir ses droits devant l'autorité de conciliation et le juge compétent sans craindre une résiliation de son contrat (ATF 131 III 33). Pour qu'elle puisse remplir son but, le champ d'application de cette disposition ne doit pas être limité étroitement. Le congé donné par le bailleur dans les trois suivant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est annulable indépendamment de la question de savoir s'il est effectivement abusif, sous réserve de la réalisation de l'une des exceptions prévues Malgré le caractère limitatif de la liste d'exceptions contenue à l'art. 271a al. 3 CO, la jurisprudence et la doctrine admettent que le locataire ne bénéficie pas de la protection instituée par l'art. 271a al. 1 let. d CO lorsque le bailleur répète pendant la procédure et dans les trois ans qui la suivent une résiliation déclarée nulle ou inefficace pour des raisons formelles (arrêts du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007 consid. 4.4 et 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 3.1). La locution «procédure au sujet du bail» ne comprend en effet pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une résiliation. Toute autre solution conduirait à des résultats absurdes (ACJC/67/1992 du 13 mars 1992). Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés tombant sous le coup de l'art. 266o CO. Sont également considérés comme nuls pour vice de forme le congé anticipé de l'art. 257d al. 2 CO non précédé d'un avis comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème édition, Lausanne, 2008, p. 748), le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la majorité requise des co-bailleurs (LACHAT, op. cit., p. 637) ou encore le congé qui n'a pas été donné par tous les membres de la communauté héréditaire propriétaire de l'immeuble (LACHAT, op. cit., p. 636, note 71). Ces résiliations peuvent être répétées durant la procédure ou les trois qui suivent (LACHAT, op. cit., p. 637, note 73).

En revanche, le congé affecté d'un vice matériel (violation des règles de la bonne foi; violation des lettres a, b, c ou f de l'art. 271a al. 1 CO; absence de justes motifs au sens de l'art. 266g CO; pas de violation du devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3 et 4 CO) ne peut pas être valablement répété durant la procédure ou dans les trois ans qui la suivent (LACHAT, op. cit. p. 748).

2.1.2

Dans un arrêt du 8 novembre 2002, le Tribunal fédéral a admis que le bailleur débouté d'une requête en évacuation intentée contre les locataires au motif que le congé ayant précédé cette requête était nul (le bailleur ayant signifié celuici aux locataires à une époque où l'immeuble était sous gérance légale et seul l'Office des poursuites et des faillites ayant alors qualité pour résilier le bail) pouvait répéter le congé durant ladite procédure ou les trois ans suivant la fin de celle-ci. Le premier congé avait en effet été déclaré nul pour une raison procédurale, soit le défaut de qualité pour agir. L'absence de qualité pour agir étant sanctionnée par une fin de non-recevoir péremptoire, alors que le défaut de légitimation active touche le droit au fond, le juge s'était prononcé sur la recevabilité de la demande par une décision procédurale et non par un jugement examinant le fond du litige (arrêt du Tribunal fédéral 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 3.2).

2.1.3

Dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants pas un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi.

2.2

En l'espèce, le Tribunal a constaté en premier lieu que l'intimée avait été déboutée définitivement de ses conclusions en évacuation à l'encontre de l'appelante par arrêt de la Cour du 11 janvier 2021 et qu'il était indéniable que les congés notifiés le ______ 2021 l'avaient été dans le délai de trois ans de protection Il a toutefois retenu que ce cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. La Cour fait sien ce raisonnement, qui est conforme au but et au sens de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. L'appelante fait grand cas de l'unique différence entre les deux affaires, d'ailleurs relevée par le Tribunal, à savoir que l'intimée ne s'est en l'espèce pas fondée sur une résiliation pour agir une première fois en évacuation à son encontre mais sur un bail dont elle pensait que la durée déterminée avait pris fin. Or, ainsi que les premiers juges l'ont justement relevé, l'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties. En effet, dès la signature du bail, l'intimée avait le projet de surélever l'immeuble et, ainsi, de se lier uniquement pour une durée déterminée avec l'appelante. Le contrat de bail prévoyait expressément une unique option de renouvellement à la fin du terme fixe, dans l'hypothèse où l'autorisation de construire ne serait pas encore entrée en force. C'est également dans cette optique que la régie en charge de la gérance de l'immeuble a proposé plusieurs locaux de remplacement à l'appelante, que cette dernière a tous refusés. Ainsi, la volonté de l'intimée de ne plus être liée par la relation contractuelle est indéniable et elle remontre à une période antérieure à la procédure en évacuation invoquée par l'appelante pour justifier l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Partant, la Cour, à l'instar des premiers juges, retient que les congés du ______

2021 ne procèdent pas d'un désir de vengeance envers l'appelante consécutif à la première procédure en évacuation mais uniquement de l'expression de la volonté antérieure de l'intimée de mettre un terme au contrat, cette fois dans les formes prévues par la loi pour un contrat de durée indéterminée. Ainsi, l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO n'a pas été violé.

3.

Subsidiairement, l'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 272 CO. Elle soutient, de manière confuse, que les premiers juges n'auraient pas tenu compte du fait que les parties avaient renoncé à un contrat de durée déterminée afin de s'engager dans une relation contractuelle de durée indéterminée et que cela aurait provoqué un "biais dans le mode de réflexion" du Tribunal quant à la durée de la prolongation, puisque la durée définie du bail ne serait pas conforme aux faits.

Elle fait également valoir que l'intimée ne prouverait pas qu'elle disposait d'une autorisation de construire définitive et ni qu'elle serait prête à débuter les travaux de surélévation de l'immeuble dès la restitution des locaux. Enfin, elle soutient que le jugement entrepris n'avait tenu aucun compte des conséquences pénibles du congé et du comportement de l'intimée à son égard, la première procédure en évacuation étant qualifiée d'inique.

3.1

3.1.1

Aux termes de l'article 272 al.1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO).

3.1.2

La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1).

L'octroi d'une prolongation suppose que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; ATF 110 II 254 consid. 4; ATF 102 II 254).

3.2

En l'espèce, l'appelante était informée dès la signature du bail que l'intimée avait pour projet de surélever l'immeuble. Le contrat a été initialement conclu pour une durée déterminée, avec une unique option de renouvellement d'une année. A ce propos, il apparaît contrairement aux affirmations de l'appelante, que l'intimée est en possession d'une autorisation de construire définitive depuis le mois de mars 2021 (lettre j. de la partie en faits ci-dessus) et rien ne permet de douter qu'elle soit prête à débuter les travaux dès la restitution des locaux litigieux. Quant à l'appelante, elle a refusé toutes les offres de l'intimée de locaux de remplacement, y compris ceux se situant dans le même immeuble, plus grands et avec un loyer moins élevé que le sien. Il convient en outre de relever que l'intimée a encore proposé à l'appelante d'aménager à ses frais les locaux de remplacement selon ses besoins. Cette dernière a allégué rechercher les locaux de remplacement et en avoir visité une cinquantaine, sans toutefois en apporter la preuve.

Dans ces conditions, l'octroi d'une unique prolongation de bail d'une année et trois mois par les premiers juges ne prête pas le flanc à la critique et est proportionnée aux circonstances d'espèce. Le fait que le bail initial de durée fixe ait été transformé en bail de durée indéterminée n'a aucune pertinence dans l'appréciation de la durée de la prolongation, dont les critères de fixation ont été rappelés ci-dessus. Enfin, l'appelante ne saurait alléguer de manière convaincante les conséquences pénibles du congé, dont on rappelle que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux n'en sont pas et qui, de surcroît, ne sont nullement prouvées en l'espèce. Il en va de même des aléas de la première procédure, qui n'était pas téméraire et dans le cadre de laquelle la bonne foi de l'intimée n'a pas été remise en cause. Le grief est ainsi infondé, par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé.

4.

A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

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