ACJC/1219/2020

A.

Par jugement JTBL/791/2019 rendu le 30 août 2019, expédié aux parties par plis recommandés du même jour, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a débouté A______ et B______ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), fixé à 31'440 fr., charges non comprises, dès le 16 novembre 2017, le loyer annuel de l'appartement de 6 pièces n. 42 situé au 4ème étage de l'immeuble sis 1______ à D______ [GE] (ch. 2), fixé à 2'640 fr., dès le 16 novembre 2017, le loyer annuel de la place de parc intérieure située au 1 er débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).

En substance, le Tribunal a retenu que A______ et B______ étaient fondés à solliciter un calcul de rendement pour fixer le loyer initial de l'appartement et de la place de parc susvisés. Contrairement à ce que soutenait C______ SA, le simple fait que les immeubles sis 1______ [nos] ______ avaient fait l'objet d'une acquisition globale ne faisait pas obstacle au calcul de rendement sollicité. En revanche, la bailleresse n'avait pas produit certaines pièces (soit les pièces relatives au financement de l'achat des immeubles, aux charges courantes et aux charges d'entretien) et l'état locatif produit ne fournissait aucun détail sur les loyers payés pour les différents appartements et pour les parkings, de sorte qu'un calcul de rendement n'était pas possible. La bailleresse n'ayant fourni aucune explication à ce sujet, il y avait lieu de retenir que celle-ci n'avait pas produit les documents nécessaires pour effectuer le calcul de rendement de manière fautive. En dépit du refus injustifié de la bailleresse de collaborer à l'administration des preuves, ce qui laissait fortement présager un loyer abusif, le Tribunal a néanmoins considéré qu'il convenait d'examiner les statistiques cantonales pour déterminer si le loyer initial était réellement abusif. A la lumière de ces statistiques, pondérées en fonction des caractéristiques concrètes de l'objet loué, les premiers juges ont retenu que tel n'était pas le cas, l'immeuble et l'appartement correspondant au standing moyen reflété par les données statistiques de l'OCSTAT.

B.

a. Par acte adressé le 26 septembre 2019 à la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les locataires) ont formé appel contre ce jugement, dont ils ont sollicité l'annulation. Cela fait, ils ont conclu, principalement, à ce que la Cour fixe le loyer annuel de l'appartement susvisé à 11'100 fr., charges non comprises, et celui du parking à 936 fr., dès le 16 novembre 2017, ordonne à C______ SA (ci-après : C______ ou la bailleresse) de leur restituer la part de loyer versée en trop relativement aux deux objets loués, réduise la garantie bancaire à 2'775 fr. et ordonne la libération du solde en leur faveur. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que la Cour renvoie la cause au Tribunal afin que celui-ci procède aux mesures d'instruction utiles pour compléter le calcul de rendement sollicité - en ordonnant notamment à E______ [filiale de C_____] SA, en qualité de tiers, de produire "le détail des charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire et frais de gérance des années 2014, 2015 et 2016" -, réserve aux locataires la possibilité de solliciter d'autres mesures d'instruction en fonction des informations fournies, puis rende une nouvelle décision dans le sens des considérants.

En substance, les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 269 CO en ne procédant pas à un calcul de rendement de la chose louée. Ils lui reprochent également d'avoir violé leur droit à la preuve (art. 8 CC), en refusant d'ordonner les mesures d'instruction complémentaires qu'ils ont régulièrement sollicitées, tout en les déboutant de leurs conclusions.

b. Dans sa réponse du 24 octobre 2019, C______ a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.

Elle fait valoir qu'il est objectivement impossible d'effectuer un calcul de rendement en l'espèce, dans la mesure où l'immeuble sis 1______ a été acheté conjointement avec les immeubles sis 1______ [nos] ______. Or, ces six immeubles étant de typologie différente (notamment en termes de surfaces habitables et de nombre de pièces par appartement), il n'était pas possible de ventiler le prix d'acquisition global pour chaque immeuble pris séparément, sauf à réaliser un calcul de rendement imprécis et approximatif, ce qui était contraire à la jurisprudence du Tribunal fédéral. S'agissant des pièces produites, elle s'est référée à l'ordonnance de preuves rendue par le Tribunal le 20 juin 2018, exposant avoir d'ores et déjà produit les pièces visées par cette ordonnance.

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives.

d. La cause a été gardée à juger le 6 janvier 2020, ce dont les parties ont été avisées le même jour.

C.

Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :

a. Le 3 novembre 2017, A______ et B______, en qualité de locataires, et C______, en qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 6 pièces n. 42, situé au

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, dix mois et quinze jours, du 16 novembre 2017 au 30 septembre 2023, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée par l'une ou l'autre des parties trois mois avant l'échéance.

Le loyer annuel, indexable à l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), a été fixé à 31'440 fr. dès le 16 novembre 2017, charges non comprises. Lors de la conclusion du bail, l'ISPC de référence était de 100.9 (base décembre 2015 = 100).

L'acompte annuel pour les charges de chauffage et d'eau chaude a été fixé à 3'060 fr. et le montant de la garantie de loyer à 7'860 fr.

Selon l'avis de fixation du loyer initial remis à A______ et B______ lors de la conclusion du contrat de bail, le locataire précédent s'acquittait d'un loyer annuel de 22'272 fr., charges non comprises. Le loyer initial de 31'440 fr. était motivé comme suit : "Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269 a CO".

b. Le 3 novembre 2017, les parties ont également conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une place de parc intérieure n. ______, située au 1er sous-

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, dix mois et quinze jours, du 16 novembre 2017 au 30 septembre 2019, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée par l'une ou l'autre des parties trois mois avant l'échéance.

Le loyer annuel du parking a été fixé à 2'640 fr.

c. Par acte de vente du 30 avril 2004 et réquisition pour le Registre foncier du 5 mai 2004, C______ a acquis simultanément six parcelles, n. 2______ à 7______, situées sur le territoire de la commune de D______ [GE], libres d'hypothèque, pour un montant global de 11'670'000 fr.

Les parcelles n. 2______ (sur laquelle est érigé l'immeuble sis D______ [GE]- 1______), 3______, 4______ et 7______ comprennent chacune une habitation à plusieurs logements, ainsi qu'une partie de garage privé souterrain, ce qui n'est pas le cas des parcelles n. 5______ et 6______ (celles-ci ne comprenant qu'une habitation à plusieurs logements).

Il dépend par ailleurs des parcelles susmentionnées la copropriété pour 198/1273èmes au total de la parcelle n. 8______, située sur le territoire de la même commune, d'une contenance totale de 2 hectares, 70 ares et 46 mètres, comprenant des bâtiments, aux lieux-dits "route 9______" - "route 10______" - "1______" - "rue de D______ [GE]", soit une cheminée industrielle (6 m.), diverses parties de garages privés souterrains (5'862 m.), ainsi qu'une chaufferie souterraine (183 m.).

A son chapitre 5.13, sous l'intitulé "Documentation concernant le portefeuille immobilier", l'acte de vente du 30 avril 2004 stipule ce qui suit : "L'acquéreur recevra du vendeur et/ou de son gestionnaire toute la documentation concernant le portefeuille immobilier notamment comptable et fiscal et il s'engage à conserver ces documents pendant vingt ans".

d. L'immeuble sis 1______ a été construit en 1975, dans un quartier calme et verdoyant. Bien que situé loin du centre-ville, il se trouve à proximité de commerces, des transports publics, d'écoles et de restaurants. Le bâtiment est bien entretenu et dispose d'un téléréseau collectif, d'une buanderie, d'un ascenseur, d'un chauffage central, ainsi que d'un local à vélos.

été construits à la même époque, selon un concept architectural similaire. Les immeubles diffèrent cependant par le nombre d'étages pour chaque bâtiment d'habitation, ainsi que par le nombre de pièces compris par appartement. La surface en m2 des appartements (comprenant le même nombre de pièces) diffère selon les immeubles et selon leur situation sur les différents étages d'un même bâtiment.

e. L'appartement de 6 pièces occupé par les locataires, d'une surface de 115 m 2, comporte un balcon, une salle de bains et une salle de douche, toutes deux équipées d'un WC, une cuisine agencée (mais non équipée, sous réserve d'une hotte), ainsi qu'une cave à titre de dépendance. Les fenêtres sont équipées de vitrages thermiques et phoniques et l'appartement est relié au téléréseau.

Le parking est un box, fermé par une porte 24h/24h, dans un bon état d'entretien et donnant un accès direct à l'immeuble sis 1______.

A l'entrée des locataires, les peintures de l'appartement ont été refaites dans toutes les pièces et un contrôle des sanitaires et des installations électriques a été effectué. A teneur du procès-verbal d'état des lieux d'entrée, la plupart des pièces et des installations de l'appartement étaient "en ordre".

f. Par requêtes du 15 décembre 2017, déclarées non conciliées le 8 janvier 2018 et portées devant le Tribunal le 19 janvier 2018, les locataires ont contesté le loyer initial de l'appartement et du parking. Ils ont conclu, préalablement, à ce qu'un calcul de rendement soit ordonné et à ce que le Tribunal ordonne à la bailleresse de produire l'ensemble des pièces permettant d'effectuer ce calcul. Principalement, ils ont conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 7'740 fr., charges non comprises, et celui du parking à 648 fr., dès le 16 novembre 2017. Ils ont également conclu au remboursement par la bailleresse du trop-perçu de loyer et à la réduction du montant de la garantie de loyer à 1'935 fr., le solde devant être libéré en leur faveur, le tout sous réserve d'amplification suite au calcul de rendement.

Les locataires ont allégué qu'au vu de la qualité de la bailleresse, qui était une société d'assurances, l'immeuble avait été acquis au moyen de fonds propres uniquement (allégué 15, à l'appui duquel il était précisé : "absence de preuve contraire et production de pièces par la bailleresse"). Ils ont également allégué que les charges courantes, les charges d'entretien et l'impôt immobilier complémentaire représentaient 30% de l'état locatif admissible de l'immeuble, conformément au modèle théorique admis par la jurisprudence et la doctrine (allégué 19, à l'appui duquel il était précisé : "absence de preuve contraire et production de pièces par la bailleresse"). Sur ce dernier point, les locataires ont ajouté que leur allégué pourrait être vérifié par la production par C______ "des comptes de gestion et de charges et leur relevé détaillé pour les trois années ayant précédé la conclusion du bail litigieux, de même que par la production du bordereau de l'impôt immobilier complémentaire de l'année ayant précédé la conclusion du contrat de bail". Les locataires ont encore allégué s'être renseignés auprès de leur voisinage afin de savoir combien de pièces comprenait chacun des appartements des six immeubles acquis au printemps 2004. Il en résultait un nombre de pièces total de 244 (allégué 20, à l'appui duquel il était précisé : "audition des parties, audition de témoins et production des pièces par la bailleresse"). Sur cette base, les locataires ont effectué un calcul de rendement selon lequel le loyer annuel admissible était de 7'740 fr. pour l'appartement et de 648 fr. pour le parking.

g. Dans sa réponse du 17 mai 2018, C______ a conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 31'440 fr., charges non comprises, et celui du parking à 2'640 fr., dès le 16 novembre 2017.

Elle s'est déterminée comme suit sur les allégués 15, 19 et 20 des locataires : "Pure supputation de la part des demandeurs", sans préciser si ceux-ci étaient admis ou contestés. Elle a par ailleurs nié qu'un calcul de rendement puisse être effectué dans le cas concret : ainsi, l'acte notarié relatif à la vente des six parcelles du 30 avril 2004 ne contenait pas d'indication sur la valeur respective de chaque parcelle, de sorte que le prix global de vente ne pouvait pas être réparti entre les six immeubles. Outre l'acte de vente du 30 avril 2004 et la réquisition pour le Registre foncier du 5 mai 2004, la bailleresse a produit deux exemples comparatifs afin d'étayer le motif de fixation du loyer initial, à savoir l'adaptation aux loyers usuels du quartier.

h. Lors de l'audience du Tribunal du 1er juin 2018, les parties ont persisté dans leurs conclusions. Elles ont sollicité l'interrogatoire des parties, une inspection locale et, pour les locataires, l'audition de deux témoins. S'agissant des pièces requises pour effectuer un calcul de rendement, les locataires ont sollicité la production par la bailleresse de l'état locatif des six immeubles litigieux, afin de pouvoir calculer les surfaces concernées et procéder à une ventilation du prix global de vente. Subsidiairement, ils ont sollicité du Tribunal qu'il interpelle le Registre foncier, le Département de l'aménagement et du territoire et le notaire ayant instrumenté la vente, afin d'obtenir les informations nécessaires en vue procéder à une telle ventilation (par ex. les plans des immeubles concernés, avec l'indication des surfaces des appartements et des parkings souterrains).

Interrogée par le Tribunal, A______ a déclaré que l'appartement loué se trouvait en bon état d'entretien lors de son emménagement. Les installations sanitaires étaient "correctes", leur réfection étant à prévoir dans les années à venir. Une hotte d'aspiration avait été installée à la cuisine qui n'était pas équipée pour le surplus. Les six immeubles acquis par la bailleresse en 2004 étaient constitués de manière identique, de sorte qu'en comptant les fenêtres, on aboutissait à un calcul précis du nombre de pièces par appartement. Elle l'avait constaté personnellement pour chacun des immeubles, étant précisé qu'elle avait visité un appartement de 6 pièces situé dans l'immeuble sis 1______ [n° différent], lequel était similaire à celui qu'elle occupait.

Interrogé pour le compte de C______, E______, employé du service immobilier du groupe C______ depuis mai 2018, a confirmé avoir entrepris des recherches d'exemples de loyers comparatifs; en l'état, il n'avait pu en réunir que deux. Il ne pouvait pas s'exprimer sur les circonstances ayant entouré l'acquisition des six immeubles concernés par la bailleresse et renvoyait sur ce point à l'acte de vente du 30 avril 2004. Selon lui, il était possible d'obtenir les "informations" utiles pour connaître le nombre d'appartements compris dans chaque immeuble, de même que le nombre de pièces par appartement. Les lots achetés en 2004 correspondaient

i. Par ordonnance de preuves du 20 juin 2018, le Tribunal a ordonné notamment à la bailleresse de produire les pièces suivantes, d'ici au 31 août 2018 : (i) un document attestant des surfaces, ainsi que du nombre d'appartements et de pièces par appartement des immeubles sis 1______ [nos] ______, ainsi que (ii) des exemples comparatifs des loyers usuels dans le quartier. Il a par ailleurs ordonné l'audition du témoin F______ et réservé l'admission éventuelle d'autres moyens de preuve à un stade ultérieur de la procédure.

j. Le 31 août 2018, C______ a produit l'état locatif des immeubles sis 1______ [nos] ______ au 1er septembre 2018, lequel précise le nombre de pièces et la surface de tous les appartements. La bailleresse a réitéré que selon elle, un calcul de rendement n'était pas possible compte tenu du manque d'homogénéité des différents immeubles (nombre de pièces par appartement variant d'un bâtiment d'habitation à l'autre, surface au sol variant d'un bâtiment à l'autre, etc.). Elle n'était pas en mesure de produire d'autres exemples de loyer comparatif.

k. Par courrier du 17 septembre 2018, les locataires ont persisté dans leur conclusion préalable tendant à ce que le Tribunal ordonne un calcul de rendement, pièces justificatives à l'appui. Ils ont souligné que ce calcul était réalisable, le prix de vente des six immeubles pouvant être ventilé selon une clé de répartition qu'il appartenait au Tribunal de fixer, en se fondant par exemple sur le nombre de pièces des différents logements ou sur leurs surfaces respectives.

Afin de compléter le calcul de rendement, la bailleresse devait être amenée à produire les comptes de charges courantes et de charges d'entretien, ainsi que les bordereaux de l'impôt immobilier complémentaire des années 2014 à 2016 concernant les immeubles sis 1______ [nos] ______. Au surplus, les locataires ne s'opposaient pas à ce qu'un délai complémentaire soit fixé à la bailleresse pour produire les pièces relatives aux (éventuels) fonds empruntés pour financer l'acquisition des six immeubles. Dans cette hypothèse, la bailleresse se devait de produire les pièces permettant de déterminer le montant de l'emprunt hypothécaire, les montants et dates d'éventuels amortissements intervenus depuis l'acquisition des immeubles jusqu'à la conclusion du bail, ainsi que "le taux d'intérêt hypothécaire sur les emprunts encore en cours à la date de conclusion du bail".

l. Lors de l'audience du 14 mars 2019, le Tribunal a procédé à l'audition du témoin F______, employé de la bailleresse du 1er janvier 2012 au 30 mai 2018, en qualité de gérant d'immeubles. Celui-ci a confirmé qu'il était en charge de la gestion des immeubles sis 1______ [nos] ______. Il ignorait comment C______ avait financé l'acquisition de ces immeubles au printemps 2004. L'immeuble sis 1______ était très bien entretenu. Il n'avait pas en tête les chiffres relatifs aux charges courantes des immeubles, aux charges d'entretien et à l'impôt immobilier complémentaire. L'état locatif produit par la bailleresse le 31 août 2018 reflétait bien le nombre de pièces pour chaque appartement. La typologie des immeubles était différente d'une allée à l'autre.

A l'issue de l'audience, les locataires ont persisté à requérir la production des pièces utiles pour procéder à un calcul de rendement, en particulier les pièces visées dans leur courrier du 17 septembre 2018. Ils ont en outre sollicité une nouvelle audition de E______. De son côté, la bailleresse a répété qu'un calcul de rendement n'était pas possible, les immeubles ayant été acquis en bloc, de sorte qu'une ventilation du prix de vente n'était pas faisable.

Sur quoi, le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et fixé un délai aux parties pour le dépôt de leurs plaidoiries finales écrites.

m. Dans leurs plaidoiries finales du 25 mars 2019, les locataires ont réactualisé le calcul de rendement tel qu'exposé dans leurs requêtes du 15 décembre 2017, en procédant à la ventilation de l'état locatif admissible au prorata des m2, et modifié leurs conclusions en conséquence.

Préalablement, ils ont conclu à ce que le Tribunal ordonne à la bailleresse de produire toute pièce permettant de déterminer les frais d'acquisition des immeubles sis 1______ [nos] ______, ainsi que les charges courantes, les charges d'entretien, l'impôt immobilier complémentaire et les frais de gérance des années 2014 à 2016, subsidiairement d'ordonner à E______ [filiale de C_____] SA, en qualité de tiers, de produire ces pièces. Ils ont en outre sollicité la ré-audition de E______ afin que celui-ci fournisse toute information utile quant aux charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire et frais de gérance assumés annuellement par la bailleresse pour les six immeubles concernés. Sur le fond, ils ont conclu à ce que le loyer initial soit fixé à 11'100 fr. par an, charges non comprises, pour l'appartement, et à 936 fr. par an pour le parking, dès le 16 novembre 2017, à ce que la bailleresse soit condamnée à leur rembourser le trop-perçu de loyer et à ce que la garantie de loyer soit réduite à 2'775 fr., le solde devant être libéré en leur faveur.

n. Dans ses plaidoiries finales du 2 mai 2019, la bailleresse a persisté dans ses précédentes conclusions.

o. Les locataires ont répliqué le 22 mai 2019, persistant dans leurs dernières conclusions. Dans sa duplique du 11 juin 2019, la bailleresse en a fait de même, exposant que dans la mesure où le Tribunal n'avait pas ordonné de calcul de rendement, les locataires ne pouvaient pas lui reprocher de ne pas avoir procédé spontanément audit calcul, justificatifs à l'appui, ce d'autant que le loyer initial avait été fixé sur la base des loyers usuels du quartier.

p. Les parties se sont déterminées spontanément les 26 juin et 28 juin 2019, ensuite de quoi le Tribunal a gardé la cause à juger.