ACJC/1399/2019

A.

Par jugement JTBL/1007/2018 du 13 novembre 2018, expédié pour notification aux parties le 15 novembre 2018, le Tribunal des baux et loyers a validé la majoration de loyer notifiée à A______ et B______ par la VILLE DE GENEVE le 5 décembre 2017 concernant l'appartement de 5 pièces en duplex d'environ (ch. 1 du dispositif), a dit que le loyer de l'appartement était fixé à 1'916 fr. par mois, hors charges, dès le 1er mai 2018 (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

En substance, les premiers juges ont retenu qu'un locataire qui voulait contester une hausse de loyer devait alléguer soit, dans le cas d'un logement social, que le calcul du revenu était erroné, soit que le loyer fixé dépassait les loyers usuels du quartier, soit qu'il procurait un rendement abusif au bailleur et, dans ce cas, solliciter un calcul de rendement. En l'occurrence, A______ et B______ reprochaient à la VILLE DE GENEVE d'avoir appliqué les règles contractuelles de manière disproportionnée pour fixer le montant du loyer, notamment en ne prenant pas en compte leur situation financière réelle et en tenant compte du taux d'effort le plus élevé prescrit par le Règlement fixant les conditions de location des logements de la VILLE DE GENEVE (ci-après : le Règlement), alors que ce taux était un maximum à ne pas dépasser. Le calcul effectué par la VILLE DE GENEVE était conforme aux dispositions du Règlement. Le nombre de pièces de l'appartement n'y changeait rien, dans la mesure où le taux d'occupation du logement n'avait d'effet sur le loyer qu'en cas de sous-occupation. Le Règlement ne laissait pas de marge de manœuvre à la VILLE DE GENEVE pour adapter le calcul, sauf dans les cas où le locataire ne disposerait pas d'autre source de revenus que les prestations sociales, ce qui n'était pas le cas. Le fait que le Règlement précise que le loyer ne peut en général pas excéder certains pourcentages ne constituait pas la fixation d'un taux maximum qui pourrait être revu à la baisse selon les circonstances, mais au contraire un plafond au-delà duquel il n'était pas possible d'aller. Le fait que la VILLE DE GENEVE n'ait pas proposé un autre logement adapté aux locataires n'influait finalement pas sur la fixation du loyer. Il en découlait que, quand bien même l'augmentation de loyer était sensible, elle respectait la méthode de calcul prévue par le Règlement. Un calcul de rendement n'avait finalement pas à être effectué, dès lors que les locataires n'avaient pas allégué que le loyer procurait à la bailleresse un rendement abusif, seule limite à la fixation du loyer. La majoration de loyer devait donc être validée.

B.

a. Par acte déposé le 17 décembre 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les locataires) forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, préalablement, à ce qu'une inspection locale de l'appartement soit ordonnée, principalement, à ce que la majoration de loyer soit annulée et à ce que le loyer mensuel net demeure fixé à 1'292 fr., sous suite de frais et dépens, et, subsidiairement, à ce que la majoration de loyer soit annulée et la cause renvoyée au Tribunal pour instruction complémentaire et nouvelle décision, également sous suite de frais et dépens.

Ils reprochent au Tribunal d'avoir refusé d'ordonner une inspection locale et d'entendre les locataires sur la configuration de l'appartement ainsi que sur leur situation financière et personnelle. Ils reprochent également au Tribunal d'avoir violé le principe de la proportionnalité. En effet, la VILLE DE GENEVE disposait d'un pouvoir d'appréciation dans la fixation du loyer, qui lui aurait en l'occurrence permis de prendre en compte les particularités du cas d'espèce, et, ainsi, de ne pas augmenter le loyer.

Finalement, A______ et B______ font grief au Tribunal d'avoir validé l'augmentation de loyer alors que la majoration litigieuse, de 42,6%, était présumée abusive et le fardeau de la preuve incombait à la bailleresse, laquelle aurait dû fournir cinq exemples comparatifs, ce qu'elle s'était gardée de faire.

A l'appui de leur appel, A______ et B______ ont produit un article de [journal] du ______ 2017, le procès-verbal de l'audience intervenue devant le Tribunal le 31 août 2018, les décomptes de février à octobre 2018 de leur caisse de chômage, ainsi que des relevés récents de carte de crédit de B______.

b. Dans sa réponse du 1er février 2019, la VILLE DE GENEVE (ci-après : la bailleresse) conclut principalement à l'irrecevabilité de l'appel et, subsidiairement, à son rejet et à la confirmation du jugement querellé. Les motivations de l'appel étaient identiques aux moyens déjà présentés en première instance et l'appel ne contenait que des critiques générales. Sur le fond, la majoration n'était pas disproportionnée et correspondait aux revenus déclarés des locataires, en application de l'art. 10 du Règlement, lequel ne lui laissait aucune marge de manœuvre. En outre, l'art. 14 al. 5 du Règlement ne permettait pas à la bailleresse de baisser le loyer, mais uniquement de pouvoir, en cas de modification du revenu familial, baisser le loyer à une date antérieure à l'échéance contractuelle. Compte tenu du fait que les locataires n'avaient pas allégué, durant la procédure de première instance, que l'augmentation était abusive ou que le loyer serait supérieur aux loyers usuels du quartier, il convenait de rejeter, dans la mesure éventuelle de sa recevabilité, le grief tiré de l'augmentation abusive du loyer.

c. Par réplique du 27 février 2019, les locataires persistent dans leurs conclusions. Les faits et pièces nouveaux, allégués et produites en appel, devaient être déclarés recevables. Compte tenu de la maxime inquisitoire, le principe de proportionnalité avait été violé, dès lors que la majoration de loyer était de 42,6%, alors que leurs revenus n'avaient augmenté que de 5,5% et qu'ils n'étaient manifestement pas en mesure de faire face à une telle augmentation. L'augmentation des revenus des locataires était démontrée par la production de pièces nouvelles, soit les avis de taxation 2016 et 2017 des locataires.

d. La bailleresse n'ayant pas dupliqué, les parties ont été avisées, par pli du greffe du 26 mars 2019, de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les éléments suivants résultent du dossier :

a. Le 15 avril 2005, la VILLE DE GENEVE, propriétaire, et A______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement désigné comme étant de 5 pièces au 5ème étage de l'immeuble sis

Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er mai 2005 au 30 avril 2010, puis s'est depuis lors renouvelé d'année en année, conformément à l'art. 13 des Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève auxquels renvoie le contrat.

Le loyer annuel net a initialement été fixé à 15'504 fr., dès le 1er mai 2005.

b. Le 9 novembre 2010, les parties ont signé un avenant au bail, indiquant que, dès sa signature, la relation contractuelle serait régie par les dispositions du Règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la VILLE DE GENEVE du 18 février 2009, à l'exclusion de tout autre règlement. Les parties admettaient également que les éventuelles modifications ultérieures du Règlement du 18 février 2009 s'appliqueraient à leur relation contractuelle, les locataires déclarant avoir reçu un exemplaire dudit règlement et en avoir pris connaissance.

Selon l'art. 9 al. 1 du Règlement, le loyer des logements sociaux de la VILLE DE GENEVE ne peut en règle générale pas excéder le pourcentage du revenu familial (taux d'effort) fixé à l'art. 10. Sous réserve du loyer minimum prévu par l'art. 11, le loyer net des logements à caractère social, frais accessoires non inclus, n'excèdera pas 12% du revenu familial annuel s'il est égal ou inférieur à 20'999 fr., et 12,1% du revenu familial annuel s'il est égal ou inférieur à 21'999 fr. (art. 10 al. 1 par. 1); au-delà de 21'999 fr., le taux d'effort de 12,1% est majoré de 0,1% par tranche de revenu familial annuel de 1'000 fr., et ce jusqu'à un revenu familial annuel de 119'999 fr. (art. 10 al. 1 par. 2); à partir d'un revenu familial annuel de 120'000 fr., le loyer net des logements à caractère social n'excèdera pas 22% de ce revenu (art. 10 al. 1 par. 3).

Le règlement prévoit en outre, à son art. 11, un loyer minimum dans une fourchette comprise entre 1'000 fr. et 2'000 fr. la pièce par an; l'art. 12 stipule que le loyer maximum résultant du revenu déterminant (art. 13) multiplié par le taux d'effort (art. 10) ne peut pas dépasser le loyer admissible au sens du Code des obligations.

c. Par avis de majoration notifié aux locataires le 5 décembre 2017, la VILLE DE GENEVE a porté le loyer annuel du logement à 22'992 fr. dès le 1er mai 2018.

Sous la rubrique «Motifs précis de la majoration ou des modifications ci-dessus», il est indiqué ce qui suit : «Loyer fixé en application du règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la VILLE DE GENEVE du 18 février 2009. Il est tenu compte de votre revenu annuel déterminant de CHF 109'975.00, du taux d'occupation et du taux d'activité du ménage».

Dans son courrier d'accompagnement daté du même jour, la VILLE DE GENEVE a précisé que, comme le voulait la loi, elle adressait aux locataires une formule officielle pour signifier la majoration de loyer «qui [restait] dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du C.O.».

Une fiche de calcul du loyer était également annexée à l'avis de majoration. Il en ressortait que le revenu déterminant s'élevait à 109'975 fr. et le taux d'effort à 20,9%.

d. Par requête reçue le 4 janvier 2018 par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont contesté cette majoration de loyer, en indiquant que l'augmentation était massive pour un appartement situé au 5ème étage sans ascenseur et comprenant seulement deux chambres à coucher.

e. A la suite de l'échec de la conciliation le 26 février 2018, la VILLE DE GENEVE a saisi le Tribunal, le 12 avril 2018, d'une demande en validation de la hausse de loyer. Elle a conclu à la validation de la majoration de loyer du 5 décembre 2017, faisant passer le loyer de 15'504 fr. à 22'992 fr. par an, hors frais accessoires, avec effet au 1er mai 2018, et au déboutement des locataires de toutes autres conclusions.

La VILLE DE GENEVE a notamment allégué que l'immeuble venait d'être entièrement rénové et l'appartement reconstruit et transformé pour totaliser cinq pièces, selon des plans architecturaux soumis au département compétent, qu'elle produisait.

f. Dans leur réponse du 14 juin 2018, les locataires ont conclu à l'annulation de la hausse de loyer du 5 décembre 2017 et au déboutement de la VILLE DE GENEVE de toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens.

Ils ont soutenu que la VILLE DE GENEVE n'alléguait pas de façon suffisamment précise le calcul qui la conduisait à considérer que l'augmentation de loyer de 42,6% était conforme au droit. L'allégué de la VILLE DE GENEVE, sur ce point essentiel, était à tout le moins lacunaire et insuffisant et ne permettait pas aux locataires d'évaluer concrètement la situation et d'exercer leur droit à la contre-preuve. La VILLE DE GENEVE devait supporter les conséquences de l'insuffisance d'allégation et sa demande être rejetée.

g. Lors de l'audience du 31 août 2018 du Tribunal, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives. Le Tribunal a clôturé l'administration des preuves et ordonné les plaidoiries finales sur le siège. Les parties ont plaidé. Sur quoi, la cause a été gardée à juger.