ACJC/1618/2025

A.

Par jugement JTBL/232/2025 du 7 mars 2025, reçu par A______ le 12 mars 2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit le loyer des locaux commerciaux de 332 m2 au sous-sol de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève loués par A______ à D______ SA de 30% du 23 février au 2 mars 2018, de 10% du 4 mars 2019 au 3 mai 2020 et du 9 au 11 mai 2020, de 100% du 4 au 8 mai 2020 et de 50% du 12 mai au 10 juin 2020 (ch. 1 du dispositif), condamné D______ SA à verser à A______ 33'872 fr. 90 correspondant au trop-perçu de loyer découlant des réductions octroyées sous chiffre 1 du dispositif (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

B.

a. Par acte expédié le 11 avril 2025 à la Cour de justice, A______ (ci-après : la locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation, avec suite de frais judiciaires et dépens. Elle conclut, cela fait, principalement, à ce que la Cour condamne D______ SA (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) à lui rembourser 477'567 fr. 75 correspondant aux loyers perçus à tort pour la période du 25 mai 2017 au 30 novembre 2019 en raison de l'inexécution des travaux de ventilation, 68'466 fr. 65 correspondant aux loyers perçus à tort pour la période du 1er février 2020 au 10 juin 2020 et 899'577 fr. 15 à titre de dommagesintérêts correspondant à la perte de bénéfice du 25 mai 2017 au 31 décembre 2019, portant intérêts à 5% l'an à compter du 15 mars 2020. Subsidiairement, elle conclut à ce que la Cour accorde des réductions de loyer de 30% du 25 mai 2017 au 15 mars 2020 en raison de l'absence de permis d'occuper et de permis d'exploiter les locaux (période hors fermeture Covid-19), de 30% du 25 mai 2017 au 30 novembre 2019 en raison des odeurs nauséabondes affectant la chose louée, de 10% du 25 mai 2017 au 15 mars 2020 en raison des inondations à répétition affectant la chose louée, de 100% du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 (période fermeture Covid-19) et de 100% du 12 mai 2020 au 10 juin 2020 en raison de l'effondrement du plafond de la discothèque et condamne D______ SA à lui verser à titre de trop-perçu correspondant à ces réductions de respectivement 159'783 fr. 85, 143'270 fr. 30, 53'261 fr. 30, 29'561 fr. 30 et 14'950 fr. 55. b. Par réponse du 27 mai 2025, B______/C______ SICAV, compartiment "Residential", a conclu à la confirmation du jugement entrepris. Elle a notamment expliqué que D______ SA avait agi à titre fiduciaire pour le fonds de placement contractuel B______/E______ qui n'avait pas la personnalité juridique et dont elle assurait la direction. Le 8 janvier 2025, le fonds précité avait été transformé en un compartiment dénommé "Residential" de B______/C______ SICAV, lequel disposait de la personnalité juridique et qui avait repris l'ensemble des droits et obligations du fonds de placement contractuel précité. c. A______ ayant renoncé à son droit de réplique, les parties ont été avisées le 14 août 2025 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Le 9 décembre 2012, F______ SA, alors propriétaire, et G______ SA (alors en formation) et A______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux de 332 m2 au sous-sol de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, antérieurement affectés à l'exploitation d'une salle de cinéma. Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'une discothèque d'une capacité de 550 à 600 personnes. Le loyer mensuel a été fixé par le contrat à 15'800 fr., charges non comprises. En vertu de l'article 3 du contrat, "le loyer ne sera dû qu'à la condition que les travaux à la charge du bailleur en vertu de l'article 2 des conditions particulières du présent bail soient terminés". L'article 2 des conditions particulières prévoyait que : "a. Le bailleur effectuera, à ses frais, les travaux nécessaires à la transformation des locaux en discothèque, sous réserve des travaux intérieurs d'aménagement et de décoration, qui sont à la charge des colocataires. Ces travaux permettront la livraison de locaux bruts aptes à une telle activité. Le descriptif des travaux est joint en annexe au présent bail. b. L'enveloppe intérieure des locaux sera livrée brute, sans revêtement, mais prête à recevoir tout type de revêtement vertical ou horizontal. c. En ce qui concerne les travaux à sa charge, il incombe au bailleur de livrer des locaux conformes aux normes de sécurité applicables aux discothèques. Cela comprend notamment les sorties de secours et les escaliers." b. Parmi les travaux devant être pris en charge par la bailleresse au regard du descriptif et répartition des travaux figuraient notamment l'équipement et les gaines de ventilation jusqu'à l'intérieur de la discothèque, y compris les filtres acoustiques; les gaines de ventilation intérieures et l'entretien de la ventilation après la mise en service étaient en revanche à la charge des locataires. L'article 3 des conditions particulières disposait qu'il incombait aux colocataires d'obtenir l'autorisation d'exploiter la discothèque avant le début de l'exploitation. Le bail serait caduc si l'autorisation d'exploiter n'était pas obtenue après épuisement des voies de recours possibles et si le refus de l'autorisation d'exploiter était imputable au bailleur, notamment si les locaux tels qu'il devait les livrer n'étaient

pas conformes aux exigences légales applicables aux discothèques. Conformément à un avenant du 23 décembre 2013, le bail est entré en vigueur au 15 août 2014, pour une durée de 10 ans, renouvelable. Démarches liées à la ventilation, au permis d'occuper et à l'autorisation d'exploiter c. Une autorisation de construire n° DD 2______ a été délivrée le 27 novembre 2013 à F______ SA visant la transformation d'un ancien cinéma en salle polyvalente culturelle. L'autorisation précisait que les constructions et/ou installations autorisées ne pourraient être occupées ou utilisées à un titre quelconque avant l'obtention d'un permis d'occuper, respectivement d'utiliser, délivré par le département (art. 7 al. 4 LCI et 38 RALCI), ni avant le dépôt au département d'un dossier de plans conformes à l'exécution de l'attestation officielle globale de conformité établie par le mandataire professionnellement qualifié, cas échéant le requérant. Demeurait réservée, pour l'exploitation de l'établissement, l'obtention de l'autorisation d'exploiter délivrée par le département compétent. d. Une demande de modification du projet initial a été déposée par F______ SA le 4 mars 2015 (DD 2______/2), suite au refus du propriétaire voisin d'autoriser le positionnement des gaines de ventilation à l’emplacement initialement prévu. e. Le 6 mars 2015, un permis d'occuper provisoire a été délivré à F______ SA par l'Office des autorisations de construire (ci-après : OAC), sous réserve notamment que la requête complémentaire portant sur les gaines de ventilation installées sur cour soit autorisée. En cas de nuisances excessives émanant de ces installations, leur utilisation et l'exploitation de l'établissement devraient cesser. f. Le même jour, le Service du commerce, devenu le Service de police du commerce et de lutte contre le travail au noir (ci-après : PCTN) a délivré à H______, administrateur du G______ SA, l'autorisation d'exploiter le dancing à l'enseigne Entendue en qualité de témoin, I______, ayant traité le dossier au sein du PCTN, a déclaré qu'à cette époque, le PCTN n'était pas très regardant sur la finalisation du dossier. Un permis d'occuper provisoire était suffisant pour obtenir une autorisation d'exploiter. C'était parce que le Département avait considéré que l'affectation autorisée correspondait à une salle polyvalente culturelle que l'autorisation

d'exploiter avait été accordée pour un dancing. Egalement entendu en qualité de témoin, J______, architecte intervenu pour la construction de la discothèque concernée, a précisé que lors de l'inauguration de la discothèque, il y avait eu un problème avec le Département, qui considérait que les gaines de ventilation posées ne respectaient pas le gabarit, même si elles respectaient toutes les normes. g. Le 5 novembre 2015, l'OAC a délivré l'autorisation de construire complémentaire DD 2______/2 portant notamment sur la mise en conformité des gaines de ventilation aux plans visés "ne variatur". h. Par acte de vente du 22 décembre 2015, inscrit au registre foncier le ______ 2016, K______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble abritant la discothèque.

Entendu en qualité de témoin, L______, ancien administrateur de F______ SA, a indiqué qu'avant la vente de l'immeuble, des problèmes en lien avec l'extraction d'air de l'installation de ventilation existaient déjà, la gaine ayant dû être déplacée plusieurs fois sur les plans. La mise en conformité de l'installation de ventilation avait fait l'objet, dans le contrat de vente de l'immeuble, d'une dédite si elle n'était pas exécutée. Lors de la vente de l'immeuble, il y avait des travaux urgents qui étaient en attente notamment pour la ventilation. Si ces travaux n'étaient pas exécutés dans le délai figurant dans le contrat de vente (3-4 mois selon ses souvenirs), alors une dédite de 40'000 fr. ou 80'000 fr. était due, ce qui avait été le cas. i. Au 1er janvier 2016, la loi sur la restauration, le débit de boissons, l'hébergement et le divertissement (LRDBHD) est entrée en vigueur et la loi sur la restauration, le débit de boissons et l'hébergement (LRDBH) a été abrogée. Selon la témoin I______, dans ce contexte, tous les établissements, dont les propriétaires et exploitants ne changeaient pas, ont dû solliciter une nouvelle autorisation, dans un délai d'une année, en redéposant une mise en conformité. Ce délai a, par la suite, été prolongé. En cas de changement de propriétaire ou d'exploitant, une autorisation de création d'établissement devait être déposée. Un changement de pratique était également intervenu à la même époque. La production de documents supplémentaires était dorénavant requise, à savoir notamment un document attestant que les travaux étaient terminés selon les conditions de l'autorisation de construire et l'autorisation de mise en service, soit le permis d'occuper. Pour les travaux de moindre envergure, une attestation signée de l'architecte était suffisante. j. Le 1er mars 2016, H______ a déposé une demande d'autorisation d'exploiter la discothèque à la suite de l'entrée en vigueur de la LRDBHD. k. Par courrier du 11 mai 2016, le PCTN a refusé d'entrer en matière, au motif que des pièces requises étaient incomplètes ou manquantes, parmi lesquelles les plans de l'établissement précis, cotés, datés et signés par l'exploitant. l. D______ SA (dont la raison sociale était alors M______ SA) est devenue propriétaire de l'immeuble concerné le 29 juillet 2016. Cette société a pour but

notamment la direction et l'administration de placements collectifs de capitaux. m. Une nouvelle demande d'autorisation complémentaire a été déposée le 26 janvier 2017 par l'actuelle bailleresse (DD 2______/3), visant la remise en conformité des installations de ventilation en toiture, suite aux contestations émises par les propriétaires de l'immeuble voisin, lesquels invoquaient des nuisances visuelles. L'autorisation a été délivrée le 16 mai 2017. Les travaux relatifs à cette dernière autorisation de construire ont été réalisés courant 2017 et ont porté plus spécifiquement sur la fourniture et la pose d'un silencieux, ainsi que des pièces d'adaptation pour ce dernier, le sectionnement et l'enlèvement des gaines allant jusqu'en toiture.

n. Dans un courrier du 24 janvier 2018, le PCTN a constaté qu'aucune autorisation d'exploiter n'avait été obtenue suite au refus d'entrer en matière sur la requête de mars 2016 et a imparti un ultime délai de trente jours, non prolongeable, à G______ SA pour déposer une requête complète accompagnée de toutes les pièces nécessaires, à défaut de quoi la caducité de l'ancienne autorisation d'exploiter serait constatée et une sommation de fermeture serait émise. o. Par courrier du 19 avril 2018, le PCTN a refusé d'entrer en matière sur une nouvelle requête en autorisation d'exploiter, déposée le 3 avril 2018 par N______, nouvel exploitant de la discothèque, au motif que des pièces requises étaient incomplètes ou manquantes, soit notamment les plans de l'établissement précis, cotés, datés et signés par l'exploitant et le permis d'occuper délivré par le DALE. p. Le 26 novembre 2018, le PCTN a refusé d'entrer en matière sur une nouvelle requête en autorisation d'exploiter l'établissement concerné déposée le 12 novembre 2018 par N______, au motif, notamment, que le requérant devait fournir un permis d'occuper pour une discothèque et non une salle polyvalente et que ledit permis devait être définitif et non provisoire. Plusieurs autres points étaient également incomplets et d'autres pièces manquantes. Le PCTN précisait également que le requérant avait la possibilité de requérir, dans les trois semaines après réception du courrier, une décision de non-entrée en matière, avec indication des voies et délais de recours. La témoin I______, signataire du courrier précité, a déclaré à ce propos qu'elle confirmait qu'un permis d'occuper définitif était nécessaire pour obtenir une autorisation d'exploiter et que le permis d'occuper produit concernait une salle polyvalente et non une discothèque. La destination des locaux devait clairement figurer sur le permis d'occuper. Celui-ci étant décerné pour une salle polyvalente, ne permettait plus d'exploiter une discothèque. Tous les documents qui étaient listés dans ce courrier étaient nécessaires pour la délivrance de l'autorisation d'exploiter. Le permis d'occuper avait été le plus compliqué à obtenir selon ses souvenirs. q. Le 26 novembre 2018 également, le PCTN a informé H______ du fait que l’autorisation d'exploiter le G______ du 6 mars 2015 avait pris fin, relevant avoir

été informé de l'engagement d'un nouvel exploitant à compter du mois d'avril 2018 et précisant que les autorisations d'exploiter délivrées en application de l'ancienne législation avaient pris fin au 31 décembre 2015. r. Plusieurs courriels ont été adressés par les locataires à la bailleresse entre le 16 août 2016 et mars 2019 au sujet de la mise en conformité de la ventilation et l'obtention du permis d'occuper définitif. A plusieurs reprises, notamment les 23 janvier 2017, 19 juin, 1er et 21 novembre 2018, 18 janvier et 5 mars 2019, elles ont précisé avoir besoin de ce document afin d'obtenir l'autorisation d'exploiter leur établissement. s. Le 28 novembre 2018, la régie représentant la bailleresse a précisé aux locataires que moyennant la finalisation de quelques travaux, l'architecte serait prochainement en mesure de déposer la demande de "permis d'habitation" (sic) afin d'obtenir l'autorisation d'exploiter du PCTN. t. Par décision du 11 février 2019, le PCTN a constaté la caducité de l'autorisation délivrée le 6 mars 2015 à H______ aux fins d'exploiter l'établissement et a informé G______ SA de ce que son exploitation devait cesser dès l'entrée en force de la décision. A défaut, le PCTN ordonnerait la fermeture immédiate de l'établissement et prononcerait une amende administrative. Le PCTN relevait qu'aucune suite n'avait été donnée à son courrier du 24 janvier 2018 et que l'exploitant effectif de l'établissement avait changé depuis la délivrance de l'autorisation d'exploiter du 6 mars 2015, aucun nouvel exploitant n'ayant été désigné. u. Par arrêt du 1er octobre 2019 (ATA/1449/2019), la Cour de justice a rejeté le recours déposé par G______ SA contre cette décision, considérant notamment que le PCTN devait constater la caducité de l'autorisation d'exploiter en question, étant donné qu'aucune requête en autorisation d'exploiter complète n'avait été déposée dans les délais impartis, que ce soit en application de l'article 13 al. 3 LRDBHD ou de l'article 70 al. 3 LRDBHD. v. A______ a informé la régie par courriel du 22 mars 2019 qu'un ultime délai de 10 jours lui était imparti par le PCTN pour déposer une nouvelle demande de permis d'exploiter et a réitéré dans ce cadre sa demande d'obtenir le "permis d'habitation". w. A la suite d'une séance qui s'est tenue le 2 avril 2019 dans les locaux de l'OAC

et au constat de la non-conformité aux plans de l'installation des gaines de ventilation, la bailleresse a déposé le 15 mai 2019 une nouvelle demande d'autorisation de construire complémentaire en vue de régulariser la situation au sujet des installations de ventilation (DD 2______/4). Entendu en qualité de témoin, O______, architecte intervenu pour la mise en conformité administrative de l'installation de ventilation, a expliqué qu'il avait rencontré plusieurs obstacles. Il s'était en premier lieu heurté au préavis négatif de la Commission d'architecture, soucieuse de la valeur des bâtiments, avant de pouvoir la convaincre que la gaine de ventilation ne dénaturait pas la cour intérieure qui était sans intérêt architectural. Le deuxième obstacle avait eu trait à la garantie de la vue droite pour les bureaux se trouvant en face des installations techniques. Le troisième obstacle concernait la gaine de ventilation le long de l'immeuble qui n'était pas conforme. Il avait pu démontrer que cela n'était pas déterminant, car il s'agissait d'une question de quelques dizaines de centimètres. Le quatrième concernait l'ordonnance fédérale sur le bruit, qui était respectée en l’espèce. Lors de la séance du 2 avril 2019, l'inspecteur de l'OAC lui avait indiqué qu'il n'était pas question de changer l'intitulé de l'affectation des locaux, dans la mesure où celui de salle polyvalente englobait celle de dancing.

x. Par pli du 10 mai 2019, les locataires ont requis du PCTN la confirmation que la présentation d'un permis d'occuper définitif de l'OAC portant sur une salle polyvalente ne serait pas un obstacle à la délivrance du permis d'exploiter. y. Par courriel du 14 mai 2019, l'OAC a confirmé à la bailleresse que l'affectation autorisée correspondait à celle figurant sur l'autorisation de construire, à savoir "salle polyvalente culturelle", étant précisé que cette destination générale comprenait entre autres celle plus spécifique de discothèque. z. Sur la base de ce courriel, les locataires ont à nouveau sollicité du PCTN le 22 mai 2019 qu'il leur confirme que la présentation d'un permis définitif de l'OAC portant sur une salle polyvalente ne serait pas un obstacle à la délivrance de l'autorisation d'exploiter. aa. La discothèque a été fermée dès le 3 juin 2019. A______ a déclaré au Tribunal que la discothèque avait été exploitée, y compris sans autorisation, jusqu'à ce que la police intervienne en juin 2019 et fasse fermer l'établissement en raison de l'absence du permis d'exploiter. Les exploitants avaient pu bénéficier de la période grise durant laquelle tous les établissements devaient se mettre en conformité. Ils n'avaient toutefois pas pu exploiter correctement le lieu. L'exploitation avait été entravée du fait de la réduction des heures d'ouverture et de l'absence de programmation internationale. En effet la programmation d'un DJ étranger devait être prévue six mois à l'avance, ce qui n'était pas possible vu la situation. Ils avaient ainsi procédé avec des petites programmations juste pour pouvoir payer le loyer. Au vu des déclarations de la régie lui affirmant que les travaux de ventilation allaient être réalisés, elle s'était battue pendant 3 ans pour faire vivre le club. Les requêtes déposées auprès du PCTN n'étaient pas complètes et il manquait plusieurs documents. Leur dépôt servait uniquement à faire vivre le dossier pour éviter une fermeture. Dans la mesure où elle savait qu'il manquait le document principal, soit le permis d'occuper définitif, elle ne déposait pas un dossier complet. Elle avait espéré obtenir le permis d'occuper définitif promis par la régie durant la procédure de recours contre la décision de fermeture du 11 février 2019, lequel avait été déposé pour la forme, afin d'éviter une fermeture

immédiate. Le PCTN avait indiqué, suite à la transmission du permis d'occuper définitif en 2020, qu'il n'était pas possible d’octroyer une autorisation d'exploiter sur cette base, le permis d'occuper définitif devant porter sur une discothèque et non une salle polyvalente. P______, représentante de la bailleresse, a déclaré que dans la mesure où les exploitants disposaient d'un permis d'occupation provisoire, l'exploitation de la surface commerciale n'était pas impactée. Entendu en qualité de témoin, Q______, administrateur de G______ SA de 2015 à 2017, a expliqué que le fait de travailler avec un permis d'exploiter provisoire avait entravé la bonne marche des affaires en raison de la menace de ne plus pouvoir exploiter, avec les conséquences que cela impliquait pour le personnel et les investissements, puisqu'il y avait eu de gros emprunts. S'agissant d'un problème de mise en conformité de la ventilation, les locataires ne maîtrisaient par ailleurs pas cette problématique, laquelle les empêchait d'obtenir un permis d'exploiter définitif. Le problème devant être réglé dans un délai de 2 à 3 mois selon la régie, ils avaient une planification provisoire de 2 à 3 mois également, ce qui avait impacté le chiffre d'affaires. En effet, en raison de la concurrence entre plusieurs discothèques, il s'agissait de programmer le bon DJ international le bon week-end pour pouvoir réaliser un chiffre d'affaires de 20'000 fr. à 30'000 fr. sur une soirée, lequel ne s'élevait qu'à 5'000 fr. ou 10'000 fr. avec un DJ local. Or, les bons DJ internationaux devaient être programmés au moins une année à l'avance. bb. Le bail concerné a été transféré le 1er septembre 2019 à R______ SA (nouvelle raison sociale de G______ SA) et A______, puis, dès le 15 septembre 2019, à cc. Le 7 novembre 2019, l'OAC a délivré l'autorisation de construire dd. Le permis d'occuper définitif, portant sur une salle polyvalente culturelle, a été délivré par l'OAC, une fois les installations de ventilation mises en conformité, le 11 décembre 2019, ce dont les locataires ont été informées par la bailleresse le 31 janvier 2020. ee. Par courrier du 7 février 2020, la régie, compte tenu de la situation visant à la régularisation du permis d'occuper les locaux, a informé les locataires qu'elle leur accordait un report de paiement des loyers et les autorisait à accumuler un retard

d'une durée maximale de 6 mois, mais au plus tard jusqu'à l'obtention du permis d'occuper, tout en précisant que cela ne signifiait pas qu'elle renonçait à percevoir les loyers qui restaient dus. Elle précisait également qu'une éventuelle participation du bailleur aux pertes de leur activité, pouvant prendre la forme d'une gratuité de loyer, serait examinée une fois la situation régularisée et les désagréments y relatifs clos de manière exhaustive. ff. R______ SA, en liquidation, a été dissoute par suite de faillite prononcée par jugement du Tribunal de première instance du 12 mars 2020. La procédure de faillite a été suspendue faute d'actifs le 8 octobre 2020. gg. En raison de la crise sanitaire du COVID-19 et des fermetures des établissements publics ordonnées par les autorités fédérales et cantonales, les discothèques et boîtes de nuit ont été contraintes de cesser toute activité notamment entre le 17 mars 2020 et le 10 mai 2020 (inclus). A______ a déclaré que les locataires n'avaient pas utilisé les locaux pendant la période de fermeture liée au COVID-19. La bailleresse avait profité de cette période pour faire des travaux. Ils n'avaient pas pu prendre de crédits transitoires pendant cette période car la société avait fait faillite.

hh. Par courrier du 27 mars 2020, la bailleresse a prolongé la date de report de paiement des loyers jusqu'au mois de juillet 2020 compris, pour tenir compte de la situation sanitaire et économique. ii. Le PCTN a précisé à A______ le 22 juillet 2020, suite à ses demandes des 27 mai et 20 juillet 2020, qu'un bail ou permis d'occuper une salle polyvalente culturelle ne pouvait justifier l'exploitation des locaux comme dancing. jj. Par acte du 17 novembre 2020, S______ SARL a cédé gratuitement et sans garantie à A______ toutes les créances nées avant le 10 juin 2020 – date à laquelle cette dernière avait transféré la totalité des parts de la société précitée à T______ SA, U______ et V______ – qu'elle pouvait avoir en vertu du contrat de bail du 19 décembre 2016 envers M______ SA, ainsi qu'envers tout éventuel précédent bailleur. kk. Le bail a pris fin le 28 février 2021 suite aux résiliations signifiées par la bailleresse. ll. Les locaux ont ensuite été reloués à T______ SA en vue de l'exploitation d'une discothèque. Une autorisation d'exploiter a été délivrée au nouveau gérant le 23 juin 2021, date à laquelle la discothèque a rouvert ses portes. Des sinistres ayant touchés les locaux mm. L'immeuble possède un système de plomberie vétuste, avec des conduites d'eau usées et d'alimentation anciennes. Le témoin J______ a déclaré que s'agissant des canalisations, l'interface entre la discothèque et l'immeuble en dessus était délicate et il avait rendu le propriétaire attentif aux rénovations qu'il y avait à faire au niveau de l'immeuble. Plusieurs infiltrations d'eau ont eu lieu dans l'établissement en février et mars 2017 et ont été réglées dans la foulée. nn. Une fuite d'eau s'est produite le 24 septembre 2018 dans les locaux loués, à laquelle il a été remédié le même jour sans intervention de la bailleresse. oo. Par courriel du 4 mars 2019, A______ a informé la régie de la survenance d'une fuite d'eau dans les locaux le 2 mars 2019. Cette dernière provenait d'une conduite d'eau chaude défectueuse située dans les étages supérieurs. Une intervention de W______ SARL a eu lieu le même jour visant à aspirer l'eau présente. Les travaux de remplacement des conduites défectueuses ont été entrepris le 25 mars 2019. pp. A______ a informé la régie le 17 juin 2019 de la survenance le 15 juin 2019

d'une infiltration d'eau de pluie par les portes d'entrée, en dépit du fait que ces dernières étaient fermées. La locataire a indiqué se rendre sur place le lendemain pour nettoyer et constater les dégâts.

qq. Suite à une nouvelle inondation survenue le 14 septembre 2019, la locataire a informé la régie le 16 septembre 2019 du fait que le système électrique du club, de même que le plafond insonorisé, étaient endommagés. Une entreprise sanitaire est intervenue les 19 et 20 septembre 2019 et a pu constater que la fuite provenait d'un écoulement d'eau usée d'un bac de douche situé dans les étages supérieurs. Il a été remédié à cette fuite le 20 septembre 2019. Un contrôle des installations électriques a été effectué le 2 octobre 2019 par X______ SARL. Il ressort des rapports établis le 8 octobre 2019 qu'aucun défaut n'a été constaté sur les installations existantes, tandis que des défauts ont été constatés sur les prises sous le bar et sur les boîtes de sol de la discothèque, le contrôleur précisant qu'il n'y avait aucun danger électrique sur le circuit éclairage. rr. A______ a informé la régie le 1er mars 2020 d'une nouvelle inondation survenue la veille, en lien avec des débordements d'évacuation par temps de pluie. Une intervention a eu lieu le lendemain, la locataire sollicitant toutefois qu'une intervention sur la plomberie ait lieu pour éviter la récurrence de ces phénomènes. ss. A nouveau, une importante infiltration d'eau a touché les locaux le 2 mai 2020 et causé l'effondrement d'une partie du plafond dans les escaliers de secours. La locataire a informé la régie le 4 mai 2020. La fuite provenait d'une conduite d'eau endommagée dans le local commercial du 1er étage. Des travaux de remplacement de la conduite d'eau, d'aspiration de l'eau et de nettoyage ont été entrepris par l'entreprise Y______ et se sont terminés le 8 mai 2020. tt. Le 11 juin 2020, la locataire a informé la régie de la survenance d'un nouveau dégât d'eau au plafond de l'escalier de secours, provenant selon elle des fortes pluies. Une entreprise est intervenue le même jour. Des appareils de séchage ont été installés le 21 juillet 2020 dans les locaux, pendant deux semaines, et diverses interventions ont eu lieu parallèlement. Entendu comme témoin, Z______, employé de la société AA_____ SARL, a déclaré être intervenu dans les locaux concernés en 2019 ou 2020 suite à un dégât d'eau afin d'assécher les locaux. Lors de l’intervention, il n'y avait plus d'eau, mais de l'humidité au sol. La discothèque, qui ressemblait plutôt à un local de rangement,

était restée fermée pendant les 14 jours de l’intervention. uu. Dans le cadre des travaux de réfection du plafond ayant été effectués courant novembre 2020, des échafaudages ont été posés dans les locaux, dans l'escalier de la sortie de secours et dans l'entrée. vv. Par pli du 13 décembre 2022, la bailleresse a reconnu devoir 4'560 fr. en lien avec l'inondation du 14 septembre 2019, l'infiltration d'eau et l'effondrement du plafond du 2 mai 2020 et les conséquences esthétiques en découlant jusqu'au 10 juin 2020. ww. A______ a déclaré à ce propos au Tribunal que les inondations avaient provoqué la chute du plafond. L'eau de pluie pénétrait également dans les locaux par les escaliers. Cette eau s’était infiltrée sous le plancher de la discothèque, lequel était flottant, sur des pistons, pour éviter les problèmes de vibrations. L'eau stagnait ainsi parmi les gravats dans une espèce de cuve de deux mètres sous le plancher, ce qui avait provoqué des mauvaises odeurs. Il avait fallu deux semaines en juin ou juillet 2020 à la régie pour faire sécher les locaux. Il y avait tellement d'eau que toute la base du bar et les prises au bas du sol avaient pourri. Les inondations avaient fragilisé les plaques d'insonorisation en place, avec le risque qu'elles tombent, ce qui était d'ailleurs arrivé. Lorsqu'une plaque tombait, les normes de son et de sécurité n'étaient plus respectées et il fallait vérifier toute la structure. Le témoin AB_____, employé de la discothèque pendant toute la durée de son ouverture, a confirmé l'existence de problèmes occasionnels d'inondations. En cas de pluie, l'eau descendait par les escaliers, ce qui était arrivé moins d'une dizaine de fois. A chaque fois, les murs étaient pleins d'humidité. A une reprise au moins, la discothèque n'avait pas pu être ouverte car il y avait de l'eau partout. Le témoin AC_____, ayant travaillé dans le bar à cocktails situé au-dessus de la discothèque pendant une année au moins à compter de son ouverture, a déclaré qu'il y avait eu à une dizaine de reprises des problèmes d'inondations, suite à de fortes pluies. La discothèque avait été fermée pendant un ou deux jours, le temps d'évacuer toute l'eau et de rétablir l'électricité. Il y avait également eu des dégâts au niveau des platines ou du son en général. Des odeurs xx. D'importants problèmes de mauvaises odeurs (odeurs d'égouts) sont apparus

dans les locaux dès 2016. Informée par les locataires de cette problématique, la régie a établi un bon de travail le 29 avril 2016. Par courriel du 6 mai 2016, les locataires ont informé la régie du fait que l'intervention des plombiers n'avait pas permis de régler le problème et qu'un nouveau rendez-vous avec les plombiers était prévu le 9 mai 2016. La présence de mauvaises odeurs a été relevée par l'équipe de programmation le 30 juin 2017 et par un DJ le 12 juillet 2017, dans des échanges de messages internes. Le témoin, AD_____, architecte de formation et ami de A______, avait pu constater à plusieurs reprises que des mauvaises odeurs se diffusaient dans tout le club. yy. Par courriel du 23 février 2018, la locataire a informé la régie avoir constaté "de nouveau" un problème d'odeurs d'égouts. Elle a réitéré sa plainte le 1er mars 2018.

Un bon de travail a été délivré par la régie le 2 mars 2018 afin de remédier à cette problématique "en urgence". A______ a déclaré que les inondations avaient également provoqué des odeurs d'excréments et des salissures aux murs. Les problèmes d'odeur avaient eu un impact sur l'exploitation, les clients ayant commencé à dire que c'était "le club qui pue". A l'occasion d'une soirée latino, l'odeur était tellement forte que tous les clients étaient partis. Cela avait provoqué une baisse de fréquentation, alors que le plan financier était basé sur une fréquentation de 400 à 600 personnes par soirée avec une programmation internationale. P______, représentante de la bailleresse, a déclaré qu'à sa connaissance, la cause des odeurs nauséabondes n'avait jamais pu être déterminée. Le témoin Q______ a déclaré que le problème des mauvaises odeurs était presque pire que celui de l'absence d'autorisation d'exploiter définitive. Il était récurrent, par vagues et très fort, comme si des toilettes étaient déversées dans la discothèque. Ils n'avaient jamais su exactement de quoi cela provenait mais pensaient que cela venait du système de ventilation. La régie en avait été informée et il en avait parlé avec elle à plusieurs reprises. Il n'avait jamais écrit à la régie pour cette problématique mais avait eu des contacts téléphoniques avec la personne responsable du service technique. Les mauvaises odeurs arrivaient en cours de soirée. Elles avaient eu un impact sur la réputation du club dont on disait que c'était "la boîte qui pue", alors qu'ils visaient l'excellence avec une discothèque haut de gamme. Cette mauvaise réputation avait eu un effet négatif sur la clientèle mais également sur l'engagement des artistes. Le témoin AB_____ a confirmé l'existence de mauvaises odeurs, lesquelles étaient perceptibles tout le temps, parfois dans une moindre mesure. Elles provenaient selon lui des tuyaux et étaient insupportables, que ce soit pour le personnel ou les clients. Il devait chaque jour acheter de l'encens ou des bougies odorantes. Certains clients restaient grâce à l'encens, d'autres partaient. La discothèque n'avait pas été fermée à cause des mauvaises odeurs, mais ces dernières avaient provoqué l'absence de clients certains soirs. Voyant les clients partir, il leur était arrivé de fermer plus tôt. Le témoin AC_____ a confirmé l'existence de problèmes d'odeurs d'égouts,

lesquelles remontaient jusque dans le bar, plusieurs fois par semaine. Ils mettaient alors en place des machines à fumée ou de l'encens pour les masquer. Il était arrivé que des clients partent, d'autres se plaignaient de l'encens. Certains sortaient puis revenaient.

D.

a. Par requête adressée le 25 mai 2022 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience du 15 septembre 2022, et portée devant le Tribunal le 17 octobre 2022, A______ a notamment conclu, principalement, à ce que M______ SA soit condamnée à lui rembourser 477'567 fr. 75 correspondant aux loyers perçus à tort pour la période du 25 mai

2017 au 30 novembre 2019 en raison de l'inexécution des travaux de ventilation, et 68'466 fr. 65 correspondant aux loyers perçus à tort pour la période du 1er février au 10 juin 2020. Elle a également conclu à ce que la bailleresse soit condamnée à lui verser 899'577 fr. 15, avec intérêts à 5% à compter du 15 mars 2020, à titre de dommages-intérêts correspondant à la perte de bénéfice du 25 mai 2017 au 31 décembre 2019. Subsidiairement, elle a conclu à des réductions de loyer de 30% du 25 mai 2017 au 15 mars 2020 en raison de l'absence de permis d'occuper et de permis d'exploiter les locaux (période hors fermeture COVID-19), 30% du 25 mai 2017 au 30 novembre 2019 en raison des odeurs nauséabondes affectant la chose louée, 10% du 25 mai 2017 au 15 mars 2020 en raison des inondations à répétition affectant la chose louée, 100% du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 (période de fermeture COVID- 19), et 100% du 12 mai 2020 au 10 juin 2020 en raison de l'effondrement du plafond de la discothèque. Ainsi, la bailleresse devait être condamnée au paiement du tropperçu correspondant à ces réductions, soit, respectivement, 159'783 fr. 85, 143'270 fr. 30, 53'261 fr. 30, 29'561 fr. 30 et 14'950 fr. 55. A l'appui de ses conclusions, A______ a notamment allégué que la fermeture de la discothèque, à compter du 3 juin 2019, avait dû intervenir aux fins de réduire les pertes, vu les faibles chances de succès du recours intenté contre la décision du PCTN du 11 février 2019, l'absence de permis d'occuper nécessaire et la caducité du permis d'exploiter de H______. b. Dans sa réponse du 23 décembre 2022, la bailleresse a conclu au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. A l'appui de ses conclusions, elle a notamment produit un courriel du PCTN du 29 septembre 2022 expliquant, de manière générale, qu'une autorisation d'exploiter provisoire au sens de l'article 31 al. 16 RRDBHD pouvait être délivrée sur présentation d'un permis d'occuper provisoire, pour autant que les autres conditions légales nécessaires à la délivrance de l'autorisation d'exploiter soient remplies. La témoin I______ a déclaré au Tribunal à ce propos qu'elle n'avait pas été informée de la position du service juridique. Selon les instructions qu'elle avait reçues, il fallait disposer d'un permis d'occuper définitif pour obtenir l'autorisation

d'exploiter. Si le dossier n'était pas complet, le PCTN devait le retourner. Si des autorisations avaient pu être délivrées, il s'agissait d'exception car cela n'allait pas dans le sens de la loi. S'agissant des nuisances liées aux inondations, la bailleresse a reconnu devoir aux locataires des réductions de loyer correspondant à 10% pour la période du 16 au 20 septembre 2019, 100% du 4 au 8 mai 2020 et 10% du 8 mai au 10 juin 2020. c. Le Tribunal a entendu les parties ainsi que des témoins lors des audiences des 4 avril et 21 novembre 2023 et 29 janvier, 4 mars, 20 août et 19 novembre 2024.

A______ a produit un courriel du PCTN du 28 mars 2023 indiquant que les requêtes en autorisation d'exploiter un établissement soumis à la LRDBHD devaient notamment être accompagnées d'un permis d'occuper définitif, le provisoire n'étant pas suffisant. P______ a déclaré lors de son audition du 29 janvier 2024 que "suite à l'acquisition de l'immeuble par un fond d'investissement, D______ SA avait délégué la gestion de l'immeuble à B______, cette dernière ayant délégué la gestion de l'exploitation à la régie AE_____". d. A l'issue de l'audience du 19 novembre 2024, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions et le Tribunal a gardé la cause à juger.

E.

Dans le jugement attaqué, le Tribunal a notamment retenu que la bailleresse n'avait pas exonéré les locataires du paiement des loyers entre le 1er février et le 10 juin 2020 mais avait uniquement autorisé un report de paiement, ce qui ressortait des courriers de la régie des 7 février et 27 mars 2020. S'agissant des demandes de réduction du loyer, la locataire avait, dans un premier temps, pu obtenir un permis d'occuper et avait exploité la discothèque conformément à l'usage convenu. Après l'entrée en vigueur de la LRDBHD, le défaut de permis d'exploiter définitif n'était pas – ou pas uniquement – dû à la bailleresse puisque des documents et informations de la locataire n'avaient pas été fournis à l'appui de la demande, ce à plusieurs reprises. Dès lors que les difficultés à obtenir une nouvelle autorisation d'exploiter étaient en partie occasionnées par le comportement des locataires, elles ne pouvaient être constitutives d'un défaut justifiant une réduction de loyer. En ce qui concernait les mauvaises odeurs durant la période concernée par la demande de réduction de loyer, la locataire ne s'était adressée qu'à une seule reprise à la régie pour signaler leur réapparition, à savoir par courriers consécutifs des 23 février et 1er mars 2018. Le bon de travail délivré par la bailleresse datant du 2 mars 2018 et la locataire ne s'étant pas plainte d'une persistance du problème au-delà de cette date, le défaut ne pouvait ouvrir le droit à une réduction de loyer qu'entre le 23 février et le 2 mars 2018, ce à hauteur de 30% du loyer compte tenu de l'importance des nuisances occasionnées. Les défauts liés aux inondations justifiaient des réductions de loyer variables pour la période du 4 mars 2019 au 10 juin 2020. La fermeture de la discothèque durant la pandémie ne justifiait pas une réduction de loyer. Enfin, s'agissant des dommages-intérêts réclamés par la locataire, seuls les défauts liés à la présence d'odeurs pour la période du 23 février au 2 mars 2018 et aux infiltrations/inondations pour la période du 4 mars 2019 au 2 [recte : 10] juin 2020 auraient pu justifier un dédommagement des locataires par la bailleresse, pour autant que les autres conditions soient réalisées, ce qui n'était pas le cas puisqu'il n'était pas possible de déterminer l'existence et la quotité d'un éventuel dommage

en lien avec les défauts constatés pour ces périodes. En outre, le bénéfice de l'établissement avait continuellement baissé, ce que la locataire expliquait par différents motifs, notamment par l'absence d'une programmation attirante, de sorte que le lien de causalité n'était pas établi. La locataire devait par conséquent être déboutée de ses conclusions en versement de dommages-intérêts.