ACJC/333/2019

A.

Par jugement JTBL/150/2018 du 21 février 2018 notifié aux parties par pli du 22 février 2018, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a constaté la validité du congé notifié à A______ par B______ par avis officiel du 14 octobre 2016 pour le 30 novembre 2016, concernant l’appartement de quatre pièces situé au 4ème étage de l’immeuble sis [route] 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), débouté A______ de ses conclusions (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

Les premiers juges ont retenu que l’appartement n’était en tous cas plus occupé depuis 2012 par A______, son compagnon et leur fille, dont le centre de vie familiale se trouvait à C______ (VD); le logement avait été occupé régulièrement par un couple, puis dès le printemps 2016, par deux jeunes femmes et d’autres personnes; la locataire n’avait pas établi disposer de moyens financiers suffisants pour mettre gratuitement l’appartement à disposition de tiers qui n’étaient ni des proches, ni des familiers; en refusant de réintégrer le logement et de communiquer les conditions de sous-location, elle n’avait pas déféré aux mises en demeure de la bailleresse des 30 juin et 27 septembre 2016. Le congé avait donc été valablement notifié pour le 30 novembre 2016, en application de l’art. 257f al. 3 CO.

B.

a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice 9 avril 2018, A______ (ciaprès : l’appelante) a formé appel contre ce jugement, dont elle sollicite l’annulation. Elle a conclu à ce que l’inefficacité du congé immédiat donné le 14 octobre 2016 pour le 30 novembre 2016 soit constatée.

b. Dans sa réponse déposée 9 mai 2018, B______ (ci-après : la bailleresse ou l’intimée) a conclu à la confirmation du jugement entrepris.

c. Le 7 juin 2018, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger, l'appelante n'ayant pas fait usage à son droit de réplique.

C.

Les éléments suivants ressortent de la procédure :

a. Selon contrat du 29 novembre 2006, A______, locataire, et B______, bailleresse, ont convenu de la location d’un appartement de 4 pièces au 4ème étage de l’immeuble sis [route] 1______, à Genève, pour un loyer de 1'534 fr. par mois, plus 220 fr. de charges.

Le bail a débuté le 16 décembre 2006 et pouvait être résilié toutes les fins de mois, hormis le 31 décembre, moyennant un préavis contractuel de quatre mois.

b. Le 6 juin 2016, D______, locataire dans l’immeuble, s’est plainte auprès de la régie du comportement bruyant émanant de l’appartement de la famille A______, de jour comme de nuit, notamment par la diffusion de musique et par des bruits de conversation à des niveaux sonores disproportionnés.

c. Le 9 juin 2016, la régie a interpellé A______ et sollicité qu’elle mette fin à bref délai aux bruits émanant de son appartement, lui rappelant l’art. 43b des règles et usages locatifs applicables au bail et interdisant d’incommoder le voisinage entre

d. Le 21 juin 2016, l’Office cantonal de la population et des migrations (ci-après : l’OCPM) a attesté à la bailleresse que A______ n’était plus domiciliée officiellement sur le canton de Genève.

e. Par courrier du 29 juin 2016, A______ a sollicité une baisse de loyer fondée sur l’adaptation du taux hypothécaire de référence.

f. Par courrier du 30 juin 2016, la bailleresse a indiqué à A______ que selon des plaintes reçues de certains voisins et au vu des informations reçues par l’OCPM, elle n’occupait plus le logement. Elle était mise en demeure de réintégrer immédiatement celui-ci, de cesser toute sous-location et de se mettre en règle auprès de l’OCPM, faute de quoi elle s’exposait à la résiliation immédiate de son bail.

g. Dans sa réponse du 4 juillet 2016, A______ s’est dite surprise par les plaintes du voisinage. L’appartement était souvent vide durant de longues périodes. Elle expliquait avoir prévenu les voisins qu'elle avait organisé une fête le 3 juin 2016. Les bruits perçus dans les appartements provenaient de la mauvaise qualité de construction de l’immeuble.

Elle indiquait également qu’elle ne sous-louait plus l’appartement depuis qu’il était occupé, depuis 2011, soit temporairement par des enfants adultes de ses amis lors de ses fréquents voyages, soit par elle-même.

h. Par courriels des 4 et 5 juillet 2016, la régie a sollicité que divers documents lui soit remis, en vue de s’assurer qu’elle était toujours titulaire d’un permis d’établissement valable l’autorisant à séjourner de manière constante en Suisse et de réactualiser son dossier.

i. Par réponse du 7 août 2016, A______ a expliqué que son changement de domiciliation trouvait sa raison dans l’achat d’un bien immobilier en Suisse qui s’accompagnait d’une domiciliation «d’office» à cet endroit et qu’elle conservait le logement en location à Genève pour des raisons autant personnelles que professionnelles. Elle contestait la validité de la mise en demeure du 30 juin 2016 et sollicitait une réponse sur sa requête de baisse de loyer.

j. Le 26 août 2016, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyer d’une requête en diminution de loyer, inscrite sous numéro de cause

Selon le procès-verbal de conciliation du 13 octobre 2016, le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé à 1'457 fr. dès le 1er décembre 2016.

k. Par courrier du 27 septembre 2016, la bailleresse a mis en demeure A______ de lui faire parvenir, dans les 10 jours, une copie du contrat de sous-location la liant à E______, et la date à laquelle elle allait réintégrer définitivement le logement, sous menace de résiliation immédiate du bail en application de l’art. 257f al. 3 CO.

La bailleresse relevait que A______ était seule propriétaire d’une maison d’environ 86 m2 au [chemin] 3______, à C______ (VD), qu’elle disposait d’un permis d’établissement délivré par le canton de Vaud où elle était officiellement inscrite depuis le 7 octobre 2015, et que son courrier reçu au 1______ avait été transféré à la poste de C______; E______ était en outre officiellement domicilié à cette dernière adresse depuis plusieurs années selon l’OCPM.

l. Le 30 septembre 2016, la locataire a répondu que E______ était son compagnon; son nom figurait ainsi sur la plaquette de la boîte-aux-lettres; le logement n’était pas sous-loué; elle ne logeait pas dans la maison construite à C______, qui n’était pas terminée; elle ne devait donc pas réintégrer un logement qu’elle n’avait jamais quitté.

m. Par avis officiel notifié le 14 octobre 2016, B______ SA a résilié le bail, en application de l’art. 257f al. 3 CO, pour le 30 novembre 2016.

Dans le courrier accompagnant cet avis, elle prenait acte du refus de la locataire de transmettre les conditions de la sous-location et indiquait que le logement continuait d’être sous-loué, alors que l’adresse officielle de la locataire se trouvait

n. Le congé a été contesté par A______ auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 16 novembre 2016.

o. Les 12 décembre 2016 et 27 janvier 2017, F______, locataire au 3ème étage de l’immeuble considéré, a indiqué à la régie être fréquemment dérangé par des aboiements de chien en pleine nuit provenant de l’appartement de la famille A______ et ce depuis l’installation de nouveaux locataires au printemps 2016; il sollicitait que ceux-ci soient rendus attentifs aux conséquences pénibles que cela pouvait provoquer pour le voisinage.

Par courrier du 25 janvier 2017, G______, également locataire au 3ème étage, a confirmé à la régie l’existence de nuisances sonores provenant de l’appartement de A______ avant le mois de juin 2016 (nuisances, bruits nocturnes, talons, aboiements, déplacements de meubles, travaux après minuit), et qui persistaient toujours, regrettant l’absence de respect du voisinage dès 22 heures le soir.

Le 26 février 2017, M______ et D______, locataires de l’immeuble, se sont également plaints auprès de la régie du volume sonore excessif de la musique en pleine journée, d’éclats de voix et d’aboiements de chiens provenant du logement considéré.

Le 9 mai 2017, F______ a indiqué que les nuisances sonores (tapages nocturnes tous les soirs, bruits de fêtes, hurlements, disputes, déplacements de meubles et bruits de talons durant la nuit jusqu’au matin) avaient augmenté depuis plusieurs semaines, que les occupants du logement changeaient à intervalles réguliers et que les derniers occupants s’étaient installés il y a environ une année; il avait passé des «nuits blanches» extrêmement pénibles et développé des problèmes de santé à cause de la fatigue et du stress généré par ces bruits continus.

p. La tentative de conciliation du 23 mai 2017 ayant échoué, la locataire a saisi le Tribunal le 21 juin 2017 d’une requête dans laquelle elle a conclu, principalement, à l’inefficacité du congé du 14 octobre 2016, subsidiairement à son annulation et, plus subsidiairement, à l’octroi d’une prolongation de bail de quatre ans échéant le 30 novembre 2020.

Elle a allégué ne pas résider dans la maison acquise à C______, dont la construction et l’aménagement étaient toujours en cours; pour des raisons personnelles, elle avait changé de domiciliation en maintenant son adresse à Genève; elle effectuait des démarches pour se domicilier à nouveau à Genève, sur demande de la bailleresse. En définitive, son centre de vie se trouvait à Genève, tant au niveau professionnel que personnel.

E______ étant son compagnon et résidant à l’adresse [de la route] 1______ depuis près de dix ans, le logement n’était pas sous-loué.

q. Dans sa réponse du 23 août 2017, B______ a conclu au rejet de la demande et à la confirmation de l’efficacité du congé.

Se fondant sur un rapport d’enquêteurs privés établi le 22 septembre 2016 - dont le contenu a été confirmé par son auteur, H______, lors de sa déposition en qualité de témoin -, elle a allégué que :

- l’adresse officielle de la locataire était au [chemin] 3______, à C______ (VD) depuis le 7 octobre 2015;

- la locataire était seule propriétaire d’une maison de 86 m2 à cette même adresse, acquise le 9 novembre 2007 - dont les travaux de construction et d’aménagement devaient manifestement être terminés;

- E______ était officiellement domicilié [à la route] 1______, à Genève, depuis son arrivée en Suisse le 7 mai 2010;

- la locataire avait procédé à de nombreux changements de domicile (janvier 2006 à décembre 2009 : [route] 1______, à Genève; décembre 2009 à septembre 2011 : canton de Schwytz; septembre 2011 à juin 2012 : [route] 1______, à Genève; juin 2012 à octobre 2015 : [route] 4______ [à] I______ (GE); depuis octobre 2015 : [chemin] 3______, à C______ (VD), permettant de douter d’une réelle cohabitation de la locataire et du précité;

- la locataire disposait d’une adresse postale au 1______, avec une notification de transfert de son courrier pour la poste de C______.

En raison de ces éléments, des plaintes du voisinage et de l’incapacité de ce dernier à pouvoir déterminer l’occupant du logement - A______ n’ayant jamais été vue en personne -, elle a soutenu avoir démontré que l’appartement était sousloué. Vu le refus de communiquer les conditions de la sous-location, le consentement à celle-ci pouvait être refusé. Le congé devait donc être déclaré efficace, les conditions d’application de l’art. 257f al. 3 CO étant réalisées.

r. Lors de l’audience du 18 octobre 2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

A______ a déclaré être en couple avec E______ depuis plus de dix ans et avoir eu avec ce dernier une fille (âgée de 8 ans), qui habitait avec son père à C______ dans la maison acquise en 2007 et qui était scolarisée à C______ depuis 2016. Pour sa part, elle partageait son temps pour moitié entre C______ [VD] et 1______ [GE], étant en fréquents déplacements à l’étranger pour des raisons professionnelles. La maison de C______ était habitable, mais des travaux étaient encore nécessaires; elle avait pour projet de louer cette maison, ce qui n’était toutefois pas possible puisqu’elle n’était pas terminée. Le centre de vie de la famille était à Genève; sa fille vivait à C______ durant les périodes scolaires. Elle-même était toutefois obligée, à cause de son travail, d’être à [la route] 1______. Elle a toutefois ensuite précisé n'être pas contrainte de se rendre tous les matins auprès de clients à Genève. Elle avait pour projet que la famille se réunisse le plus souvent possible à [la route] 1______. Sa fille était scolarisée à C______ - plutôt que dans le quartier de [la route] 1______ - et y était domiciliée, pour pouvoir bénéficier d’un enseignement de meilleure qualité dans le canton de Vaud. Lorsque E______ était absent pour des raisons professionnelles en raison d’horaires irréguliers, des amis s’occupaient de leur fille.

Consultante financière indépendante, elle travaillait sur mandat et disposait d’une clientèle dans le monde entier; elle disposait de ce fait de revenus irréguliers pouvant atteindre 10'000 à 12'000 fr. par mois; elle n’avait aucun problème financier, le revenu de ses investissements ne la contraignant pas à travailler. Sa domiciliation à C______ était due à des raisons fiscales. E______ ne participait pas au paiement du loyer du logement de [la route] 1______ et ne payait rien non plus pour la maison de C______. Ce dernier partageait son temps entre la Suisse et l’Espagne; lorsqu’il était en Suisse, il passait la plupart de son temps à

Elle ne possédait pas de chien, ni E______ et aucun couple belge n’avait occupé le logement. Lorsqu’elle se rendait à [la route] 1______, elle dormait avec sa fille dans l’une des deux chambres; E______ dormait également dans cette chambre; elle était dans l’incapacité d’indiquer le nombre de nuits passées dans cet appartement; de janvier à mars 2017, lors d’un déplacement en Espagne, le logement avait été occupé gratuitement par J______, une ressortissante kazakhe et E______ passait le plus de temps possible avec leur fille à C______.

s.a Lors de sa déposition du 10 novembre 2017, A______ a déclaré avoir rencontré des difficultés avec l’entreprise de construction mandatée pour réaliser sa villa de C______, qui avait livré une maison finalement dépourvue de finitions. Une cuisine y était désormais installée, des parquets avaient été posés et le chauffage était fonctionnel; la maison ne pouvait toutefois pas être mise en location.

Sa fille avait débuté sa scolarité à I______, puis avait été prise en charge en Espagne par sa grand-mère, au moment de sa séparation d’avec E______, où elle avait été scolarisée jusqu’en 2015, année où elle avait intégré l’école de C______. Depuis 2015, E______ s’occupait de leur fille; quant à elle, elle devait s’occuper de son père en Espagne, atteint de la maladie d’Alzheimer. Pendant cette période, elle se rendait à C______ autant que possible.

En raison de contrats avec [les sociétés] K______ et L______, elle était le 75% de son temps de travail en déplacement hors de Genève; des contrats signés avec des clients privés l’obligeaient à être domiciliée à Genève. Lorsqu’elle avait besoin d’être à Genève, elle logeait à 1______, qui était sa base. En 2011, les parents de E______ et sa mère étaient venus habiter à C______ pour les aider.

S’agissant de sa situation financière, elle n’a pas été en mesure d’indiquer le montant de ses revenus pour les années 2016 et 2017; l’hypothèque de la maison coûtait environ 1'000 fr. par mois; comme la maison était un simple placement, elle désirait en «sortir» au plus vite et n’a jamais envisagé de s’y installer.

L'appartement de 1______ était souvent vide, J______ ne l’occupant pas toujours; elle l’avait occupé à deux reprises pendant l’été 2017 et s'y rendait aussi souvent que possible avec sa fille et E______; il n’y avait aucun aménagement pour sa fille dans la maison de C______, dans laquelle elle disposait toutefois de sa propre chambre, ce qui n’était pas le cas dans l’appartement de 1______.

s.b M______, ayant habité au 4ème étage de l’immeuble à plein temps entre novembre 2014 et septembre 2016, puis le week-end de septembre 2016 à mars 2017, entendu comme témoin, a déclaré n’avoir jamais rencontré A______.

Lors d’un contact téléphonique en décembre 2016, celle-ci lui avait fait part de son intérêt à récupérer le logement de deux pièces et demie qu’il occupait pour y installer son père malade, ce qu'il avait refusé.

Lorsqu'il avait évoqué le bruit provenant du logement, elle était apparue très surprise. Les fêtes duraient jusqu’à 4h du matin; les deux jeunes filles qui occupaient alors le logement s’étaient excusées lorsqu’il avait évoqué avec elles ces nuisances, mais avaient recommencé. La locataire lui avait indiqué, sauf erreur, que les deux jeunes femmes, d’origine kazakhe, étaient les filles d’un ami diplomate, auquel elle avait rendu service. Avant elles, un couple de hollandais, sans enfants et parti au printemps 2016, occupait le logement avec un chien, qui aboyait moins que celui détenu par les deux jeunes femmes. Il n’y avait pas eu d’autres occupants dans l’appartement. Il n’avait pas vu entrer ou sortir des enfants la semaine, mais avait entendu des enfants le week-end; il n’avait jamais vu un homme qui se serait présenté comme M. E______.

s.c Le témoin F______, locataire au 3ème étage de l’immeuble depuis 2009, a déclaré n’avoir jamais rencontré A______. Un couple, détenteur d’un chien, vivait dans l’appartement jusqu’au printemps 2016, puis s'y étaient installées deux jeunes femmes. Les aboiements du bichon-maltais de celles-ci l’avaient dérangé; ce chien aboyait continuellement certaines nuits en semaine comme durant les week-ends. Les nuisances provenaient ensuite des nombreuses soirées qui pouvaient durer jusqu’à 3h-4h du matin; lorsque de nouvelles nuisances sonores étaient apparues au mois de mai 2017, il avait adressé un courriel de plainte et avait constaté, avec un voisin, que le logement semblait sous-loué. En octobre 2017, en allant sonner à la porte après une fête s'étant terminée au petit matin, il avait été accueilli par deux jeunes femmes ne parlant pas le français, s’étant présentées comme les nouvelles personnes responsables et qui n'étaient pas les mêmes que celles rencontrées en 2016. Il n’avait pas souvenir d’avoir constaté qu'un enfant habitait dans l’appartement, ni avoir croisé un homme donnant l’impression d’y vivre.

s.d Le témoin G______, locataire au 3ème étage depuis 1950, a déclaré que A______ et son mari avaient occupé l’appartement deux à trois ans avant de le quitter peu après la naissance de leur enfant. Il y avait ensuite eu un va-et-vient de personnes; il était monté plusieurs fois pour se plaindre en frappant à la porte; deux à trois fois, on lui avait ouvert et il s’agissait à chaque fois de personnes différentes; il avait apposé un billet sur la porte à l’attention de A______ à propos du bruit provoqué par deux jeunes femmes vivant dans le logement, mais également par un couple dont le petit chien aboyait tous les soirs, et par une femme dont le bichon aboyait sans cesse; il avait entendu des bruits d’enfants en visite, mais pas d’enfant vivant dans le logement. N'ayant pas vu A______ ces dernières années, il n’avait pu lui parler directement; il n’était pas non plus parvenu à lui parler par téléphone.

s.e Le témoin N______, locataire du 4ème étage depuis 2004, a déclaré qu’après la naissance de leur enfant, A______ et son mari étaient partis. Elle les croisait de temps en temps, mais ils ne vivaient pas dans l’appartement; d’autres personnes l’occupaient, dont un couple qui ne parlait pas français et des jeunes filles dont l’une possédait un chien. En septembre 2017, elle avait croisé A______, son mari et sa fille qu’elle n’avait plus revue depuis qu’elle était bébé; ils avaient discuté à cette occasion du projet de la locataire de revenir dans l’appartement et de trouver à l’étage un appartement pour son père malade.

s.f Après l'audition des témoins précités, A______ a déclaré que le logement avait été occupé par son amie O______, née à P______ [Pays-Bas], et l'époux américain de celle-ci prénommé Q______, dont elle n’a su épeler le nom de famille, de manière épisodique et sans régler de loyer, pendant une année et demi, tout comme d’autres amis et membres de la famille.

t. Le 13 novembre 2017, sur demande du Tribunal, A______ a fourni une liste de sept personnes ou couples ayant occupé le logement depuis l’année 2005, en sus de membres de la famille, pour des périodes d’une semaine à quelques mois. Y figurent notamment les noms de O______ et Q______, pour les années 2014- 2015, R______, pour les années 2012-2013, J______ depuis l’été 2016, ainsi que les noms et prénoms de trois couples supplémentaires (S______ en 2008-2009-

u.a Lors de l’audience du 1er décembre 2017, E______, entendu comme témoin, a déclaré être le compagnon de A______ depuis 2003; il s’était installé à la route 1______ en 2006; la maison achetée à C______ par sa compagne n’était pas terminée et il avait entrepris, avec des amis, les travaux de finition; la maison étant habitable, bien que pas terminée, il y habitait depuis trois ou quatre ans; sa fille était scolarisée à C______ depuis l’année 2016 et y habitait; il s’en occupait avec l’aide d’amis à proximité lors de ses absences professionnelles; il n’était pas en mesure d’indiquer combien de jours par mois sa compagne était présente en Suisse; il lui arrivait de rester seul à 1______ lorsqu’il terminait tard son travail ou devait commencer tôt; il partageait le logement de [la route] 1______ lorsque des amis ou des enfants majeurs de clients de sa compagne y venaient; il n’y avait jamais vécu lorsque O______ et Q______ s’y trouvaient; en revanche, il lui était arrivé d’y être en même temps que J______. Il occupait la grande chambre de droite lorsqu’il s’y rendait et y dormait à trois lorsque sa fille et sa compagne étaient présents. Il ne versait rien à sa compagne, que ce soit pour l’appartement, la maison de C______ ou pour leur enfant.

u.b Le témoin J______, dont le père était un ami de A______, a déclaré avoir occupé l’appartement de [la route] 1______ un an et demi auparavant, pendant ses études à [l'école] V______; elle y passait trois à quatre jours par semaine; en octobre 2016, elle y avait passé trois semaines complètes en compagnie d’une amie qui lui rendait visite et restait dormir; cette amie possédait un bichon maltais et ne parlait pas français; elle dormait avec elle dans la chambre de gauche. Il lui était arrivé de vivre dans l’appartement avec A______; lorsque cette dernière y venait avec sa fille ou que E______ s’y trouvait, elle se déplaçait autant que possible à son domicile à W______ [VD] ; elle n’avait jamais partagé l’appartement avec qui que ce soit d’autre; elle ne payait rien à A______ pour le loyer et lui en était reconnaissante. Elle avait organisé une fête lors de son arrivée et avait prévenu les voisins directs qu’il pourrait y avoir du bruit; à une seconde occasion, un voisin lui avait demandé de baisser la musique un soir d’été; pour le surplus, les voisins ne s’étaient jamais plaints de bruit auprès d’elle.

v. Dans leurs plaidoiries finales écrites du 2 février 2018, les parties ont persisté dans leurs précédents développements et conclusions.