ACJC/51/2023

1.

1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2e éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC).

1.2

En l'espèce, les appelants ont conclu, dans leurs dernières conclusions prises devant le Tribunal, à la condamnation des intimées au paiement des sommes de 390'997 fr., plus intérêts de retard à titre de dommages-intérêts, et de 188'625 fr.

plus intérêts moratoires au titre de prestations reçues indûment par les intimées consécutivement à la nullité partielle du protocole d'accord.

La valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.

1.3

Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).

1.4

Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux sont soumis aux règles de la procédure ordinaire lorsque, en dehors de toute consignation du loyer, les prétentions émises par le locataire dépassent la valeur litigieuse de 30'000 fr. (art. 243 al. 1 a contrario; art. 243 al. 2 let c. CPC; ATF 146 III 63).

La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC).

2.

Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé leur droit d'être entendus et leur droit à la preuve.

2.1

Le droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend le droit pour l'intéressé d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 137 II 266 consid. 3.2).

Le droit de faire administrer des preuves suppose que le fait à prouver soit pertinent (art. 150 al. 1 CPC), que ce fait ne soit pas déjà prouvé, que le moyen de preuve proposé soit adéquat et nécessaire pour constater ce fait et que la demande soit présentée régulièrement selon les formes et délais prescrits par la loi de procédure applicable (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2, 295 consid. 7.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 25 octobre 2007 consid. 3.1). Ce droit est concrétisé à l'art. 152 al. 1 CPC, qui dispose que toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (arrêts du Tribunal fédéral 5A_789/2016 du 9 octobre 2018 consid. 3.1;4A_159/2016 du 1er décembre 2016 consid. 2.1).

Il n'y a pas violation du droit d'être entendu lorsque le Tribunal renonce à administrer des preuves requises, car il a formé sa conviction sur la base des preuves déjà administrées et qu'il peut admettre sans arbitraire, en appréciation anticipée des preuves, que l'administration d'autres preuves ne modifierait pas sa conviction (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 138 III 374 consid. 4.3.2). En cas d'appréciation anticipée des preuves, il doit au moins implicitement ressortir de la décision les raisons pour lesquelles le Tribunal dénie toute importance ou pertinence aux moyens de preuve qu'il n'administre pas (ATF 114 II 289 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 5P_322/2001 du 30 novembre 2001 consid. 3c, non publié in ATF 128 III 4 consid. 3.5).

2.2

Le droit d'être entendu, ancré à l'art. 29 al. 2 Cst. en tant que garantie constitutionnelle minimale, se trouve réglé au niveau légal par l'art. 53 CPC, pour le domaine d'application du CPC. La jurisprudence développée par le Tribunal fédéral en relation avec l'art. 29 al. 2 Cst. doit aussi être prise en compte pour l'interprétation de cette disposition (arrêts du Tribunal fédéral 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 5.1;5A_805/2012 du 11 février 2013 consid. 3.2.3;5A_109/2012 du 3 mai 2012 consid. 2.1;5A_31/2012 du 5 mars 2012 consid. 4.3 et les références; ACJC/165/2020 du 3 février 2020 consid. 2.1).

Le droit d'être entendu est un grief de nature formelle dont la violation entraîne l'annulation de la décision attaquée indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 127 V 431 consid. 3d/aa), qu'il convient d'examiner avant tout autre (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1; 124 I 49 consid. 1). L'admission du grief conduit au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision (ATF 134 III 379 consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral 5D_19/2018 du 14 février 2018 consid. 2.2).

Une violation du droit d'être entendu qui n'est pas particulièrement grave peut être exceptionnellement réparée devant l'autorité de recours lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement devant une telle autorité disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité précédente sur les questions qui demeurent litigieuses (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2; 133 I 201 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 5A_126/2018 du 14 septembre 2018 consid. 5 et 6;5A_897/2015 du 1er février 2016 consid. 3.2.2), et qu'il n'en résulte aucun préjudice pour le justiciable (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2 a contrario).

2.3

La jurisprudence a également déduit du droit d'être entendu, consacré par l'art. 29 al. 2 Cst., le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 138 IV 81 consid. 2.2). Il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 137 II 266 consid. 3.2; 136 I 229 consid. 5.2). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 2C_879/2015 du 29 février 2016 consid. 4.1). Les parties doivent pouvoir connaître les éléments de fait et de droit retenus par le juge pour arriver au dispositif. Une motivation insuffisante constitue une violation du droit d'être entendu (ATF 139 IV 179 consid. 2.2; 138 IV 81 consid. 2.2; 133 III 235 consid. 5.2), que la juridiction supérieure peut librement examiner aussi bien en appel que dans le cadre d'un recours au sens des art. 319 ss CPC (TAPPY, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd. 2019, n. 7 ad art. 238 CPC et n. 18 ad art. 239 CPC; ACJC/165/2020 du 3 février 2020 consid. 2.2).

2.4

En l'espèce, les appelants font grief au Tribunal de ne pas s'être prononcé sur leur offre de preuve consistant à ordonner une inspection locale et à mettre en œuvre une expertise judiciaire leur permettant de déterminer le dommage invoqué dans la procédure. Ils requièrent à nouveau ces mesures devant la Cour et le renvoi de la cause au Tribunal.

2.4.1

Il résulte du bordereau de preuves déposé par les appelants le 18 décembre 2017 que l'inspection locale souhaitée visait à faire constater que la surface de l'appartement de remplacement mis à disposition était inférieure à celle promise et n'équivalait pas à celle dévolue à l'activité de fiduciaire pratiquée dans l'arcade d'origine.

Cette inspection devait également permettre au juge de constater que la partie de l'arcade dévolue à l'activité de fiduciaire, après exécution des travaux de rénovation, ne mesurait que 60 m2 en lieu et place d'une surface de plus de 107 m2, que l'arcade, après travaux, était inexploitable et se trouvait dans un état non conforme au contrat et au Protocole d'accord et que près de 50 m2 avaient été amputés de la surface d'origine.

Dans son ordonnance du 2 janvier 2018, le Tribunal a décidé de faire droit aux demandes des parties de produire des pièces complémentaires et à l'audition de dix-sept témoins, tout en réservant l'admission d'autres moyens de preuves; il a ensuite ordonné la clôture de la phase d'administration des preuves le 24 novembre 2020. S'il résulte effectivement du jugement entrepris que le Tribunal ne s'est pas expressément prononcé sur la question de mener une inspection locale, ce dernier n'a pas l'obligation de discuter tous les moyens de preuve invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige. Le refus d'ordonner cette mesure d'instruction peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision rendue : les premiers juges se sont fondés sur les titres versés à la procédure (plans, autorisation de construire, constat d'huissier et autres photographies des locaux) et sur les propos des parties et des témoins pour forger leur conviction. Ils ont retenu que C______, après avoir visité l'appartement, avait dû se rendre compte que l'appartement mis à disposition n'était pas d'une surface équivalente aux 100 m2 abritant jadis la partie « bureau » et l'avait accepté en signant le Protocole d'accord sans protester. On ne décèle pas en quoi un transport sur place aurait permis au Tribunal de modifier son appréciation de la situation et apporter un éclairage supplémentaire en vue de fonder l'existence d'un défaut à ce propos ou donné idée plus précise des surfaces des locaux, déduites par le Tribunal de plans cotés qui contiennent des surfaces précises.

Il en va de même s'agissant de la surface de l'arcade dont les appelants soutiennent qu'elle avait été amputée d'environ 40 m2 après l'exécution des travaux de rénovation de la cage d'escalier, de création des WC au rez-de-chaussée et de rénovation pour être réduite à 168,5 m2. Le Tribunal s'est également référé aux plans d'origine des locaux et ceux, plus récents, déposés auprès des divers services compétents, aux pièces produites et aux déclarations des parties et des témoins pour retenir que la surface totale des locaux n'avait pas diminué au point de justifier une réduction permanente du loyer, celle-ci ayant été réduite d'environ 10 m2. Les faits étaient suffisamment instruits sur la question des surfaces des locaux, avant et après travaux. Autre est la question de l'appréciation des preuves disponibles effectuée par le Tribunal, point qui n'a pas à être examiné sous l'angle de la violation du droit à la preuve ou du droit d'être entendu.

S'agissant de l'état de l'appartement de remplacement mis à disposition, les appelants relèvent qu'une inspection locale aurait permis au Tribunal de constater les conditions difficiles rencontrées pour y pratiquer leurs activités de bureau. Or, le Tribunal s'est fondé sur les témoignages recueillis, les plans des locaux, le constat d'huissier et les dépositions des parties pour forger sa conviction et allouer une réduction de loyer aux appelants. Ces derniers n'apportent d'ailleurs aucune précision sur l'utilité qu'aurait pu apporter un transport sur place dans l'appréciation, par les premiers juges, des conditions d'exploitation des locaux : il peut être déduit des considérants de la décision rendue qu'une inspection locale n'aurait pas été en mesure de modifier la conviction du Tribunal sur la réduction de loyer allouée ; ce moyen de preuve pouvait valablement être écarté par appréciation anticipée des preuves.

Les appelants relèvent encore que cette inspection locale aurait permis d'établir l'existence des nombreux défauts affectant l'arcade dont ils avaient repris possession le 19 décembre 2016 et, partant, l'impossibilité de l'exploiter.

Le Tribunal s'est largement expliqué sur ce point dans les considérants de sa décision : se fondant sur divers témoignages (Q______, X______ et AA______), il est parvenu à la conclusion que cinq à huit postes de travail pouvaient être créés dans la partie fiduciaire de l'arcade, dans laquelle les lignes électriques et téléphoniques étaient installées; la configuration future de l'arcade était connue des locataires, qui avaient admis avoir reçu les plans de celle-ci après travaux en avril 2014; la partie fiduciaire de l'arcade n'était ainsi pas inexploitable. Quant à la partie restaurant, les premiers juges se sont fondés sur les déclaration des témoins M______ et O______, les photographies et les nombreux échanges de courriers entre les parties pour retenir un manque de collaboration des locataires, induisant un retard dans l'exécution des travaux et l'impossibilité pour les bailleresses de livrer des locaux terminés lors de leur prise de possession le 19 décembre 2016; tous les raccordements étaient en place pour l'exploitation de la cuisine et seule manquait la transmission par les locataires des plans de la cuisine nécessaires au dépôt et à l'obtention de l'autorisation d'exploiter qui pouvait être sollicitée dès la transmission des souhaits des locataires sur la manière de configurer la partie restaurant.

A cet égard également, il peut être déduit des considérants de la décision qu'un transport sur place du Tribunal n'était pas propre à modifier la conviction de ce dernier à propos de l'absence d'un défaut de la chose louée imputable aux bailleresses, s'agissant de la partie restaurant. Le Tribunal s'est appuyé sur les photographies versées au dossier et sur le tableau annexé à l'état des lieux de sortie du ______ décembre 2016 - listant cinquante-deux réserves -, pour retenir l'existence de défauts de finition, sans toutefois considérer qu'ils justifiaient une réduction de loyer; quant à la majeure partie des réserves formulées dans le tableau, elles portaient sur les travaux relatifs à la partie restaurant, dont le Tribunal a considéré qu'ils n'avaient pu être exécutés en raison de l'attitude adoptée par les locataires, excluant ainsi que ces derniers puissent bénéficier d'une réduction de loyer. Une inspection locale ne serait pas de nature à remettre en cause le constat du Tribunal selon lequel la remise de locaux non terminés était due au manque de coopération des locataires dans l'exécution des travaux dans la partie restaurant.

2.4.2

Les appelants reprochent aux premiers juges d'avoir retenu comme étant non probants les éléments de preuve versés à la procédure pour chiffrer le montant du dommage subi en lien avec les défauts de la chose louée. Une expertise aurait permis de confirmer les calculs effectués et d'objectiver le dommage réclamé.

Les appelants ne sauraient toutefois être suivis sur ce point.

En effet, aux termes de l'art. 183 al. 1 CPC, le tribunal peut, à la demande d'une partie ou d'office, demander une expertise à un ou plusieurs experts. Pour qu'il y ait matière à expertise, il faut que le tribunal s'estime insuffisamment outillé intellectuellement pour élucider seul un point de fait pertinent, et que des personnes tierces disposent de connaissances suffisantes leur permettant d'émettre un avis plus fiable sur la question (SCHWEIZER, Commentaire romand, CPC,

Or, dans le présent cas, le Tribunal a précisément expliqué les raisons qui l'ont conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts des appelants : le montant de 390'997 fr. était impossible à déterminer au moyen des pièces produites, la perte journalière de 6'120 fr. se fondait sur un taux horaire par employé non documenté par exemple au moyen d'une facture adressée à un client; le taux horaire appliqué aux employés ne tenait pas compte de l'activité à temps partiel de certains d'entre eux ; les bilans produits n'étaient pas signés et se fondaient sur des projections établies par les appelants eux-mêmes, seuls deux bilans pour les exercices 2014 et 2015 avaient été produits et non une suite de bilans révisés permettant d'établir un comparatif avec les années durant lesquelles les travaux ont eu lieu; les jours d'impact sur la productivité des employés ne correspondaient pas à la durée des travaux découlant de la procédure et des témoignages des employés; aucune pièce probante n'était fournie permettant d'établir que les travaux avaient nécessité des heures de travail supplémentaires et des prêts d'employés d'une société à l'autre, le gain manqué relatif à l'exploitation du restaurant avait été réservé sans avoir été précisément chiffré, ce qui ne permettait pas de déterminer le dommage réellement subi qui n'était établi par aucune pièce.

Le Tribunal n'a pas donné suite à la demande d'expertise des appelants dès lors que le dommage allégué n'était pas précisément déterminé, se fondait sur des pièces comptables inexploitables, lacunaires, peu précises ou peu probantes. Les appelants n'allèguent pas que le Tribunal ne disposait pas des compétences nécessaires pour apprécier le dommage réclamé. On ne discerne pas en quoi la fixation de ce dommage nécessitait que les premiers juges s'entourent de l'avis d'experts ou en quoi ces derniers auraient apporté une lumière différente sur les lacunes retenues par le Tribunal dans l'allégation du dommage subi et sur la manière de le fixer par les appelants. Il peut donc être déduit des considérants de la décision qu'il n'y avait pas matière à nommer un expert, dite mesure d'instruction n'ayant pas vocation à réparer les allégations insuffisantes des appelants. Il n'y a donc pas eu violation du droit d'être entendus des appelants.

2.4.3

Ainsi, pour les motifs exposés ci-dessus, il découle implicitement des considérants de la décision rendue que, par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal n'a pas donné suite, à raison, à la demande des appelants de procéder à une inspection locale et à une expertise. La Cour est habilitée, compte tenu de son plein pouvoir de cognition, à réparer une éventuelle insuffisance de motivation du Tribunal, ce qui garantit le respect du droit d'être entendus des appelants sous cet angle.

3.

Les appelants font grief au Tribunal d'avoir constaté certains faits de manière inexacte et que ces faits, correctement établis, étaient propres à modifier la décision contestée.

L'instance d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

3.1

Le Tribunal a tenu pour établi que l'arcade remise à bail disposait d'une surface nette d'environ 180 m2 se fondant sur un plan d'origine des locaux datant de 1952.

Un examen attentif de ce plan permet de retenir une surface nette d'environ 190 m2. Les annotations manuscrites portées à la main sur ce plan semblent retrancher une surface de 20,44 m2 pour le porche d'entrée, alors que cette surface aurait dû être divisée par deux.

Cette appréciation se trouve confortée par les plans versés à l'appui du courrier des intimées du 23 juin 2016 dont il ressort que la surface nette de l'arcade au rezde-chaussée avant travaux de 190,6 m2 a été réduite à 174,6 m2 après travaux. La création de toilettes au rez, objet de l'autorisation complémentaire délivrée le 4 avril 2019, n'a que légèrement modifié la surface nette des locaux la portant à 175,2 m2 à teneur des derniers plans versés à la procédure par les appelants euxmêmes, soit celle remise aux appelants lors de l'état des lieux du 19 décembre 2016.

L'état de fait sera ainsi rectifié et les surfaces ci-dessus retenues comme pertinentes.

3.2

Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir omis de tenir pour établi que la durée de leur permanence dans l'appartement de remplacement devait être limitée à 6 mois.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne peut être déduit du Protocole d'accord et du procès-verbal de la séance du 9 avril 2014 de présentation du projet que des engagements auraient été pris par la direction des travaux sur une durée de 6 mois.

Le procès-verbal évoque une durée de 6 mois pour les seuls travaux de renforcement de la structure de l'arcade en vue d'élever les futurs étages et les appartements nouvellement créés; il mentionne également une durée de 18 mois environ pour l'exécution des travaux de surélévation à proprement parler. Le témoin M______ a précisé qu'à la durée des travaux de renforcement de la structure - qui se sont étendus sur 7 ou 8 mois -, 6 à 8 mois supplémentaires devaient être rajoutés pour l'aménagement de l'arcade selon les choix des locataires et qu'il n'avait donné aucune garantie de réintégration de l'arcade après une durée de six mois. Il n'est ainsi pas établi qu'un accord sur ce délai de 6 mois soit survenu.

En outre, un accord sur un délai de 6 mois ne ressort pas textuellement du Protocole d'accord. Il ne peut non plus être déduit de son chiffre 17 et de la clause de dédommagement : cette clause accorde une réduction de loyer de 50% pendant 12 mois minimum, qui est ensuite prolongée au besoin jusqu'à la réintégration intégrale des locaux et pendant une durée de 6 mois supplémentaire de pleine exploitation des locaux. La clause prévoit expressément que cette période de 6 mois d'exploitation commence à courir dès que les travaux d'aménagement dans la zone louée effectués par la DT seront terminés. Il n'est fait à aucun moment mention du fait que cette durée du dédommagement de 12 mois correspondrait, pour moitié, à la durée garantie des travaux de renforcement de la structure et donc du déménagement provisoire des appelants dans l'appartement de remplacement comme le soutiennent ces derniers. C'est à tort que les appelants voient une corrélation entre le chiffre 17 du protocole et un engagement des intimées sur une réintégration après une durée de six mois et la fin des travaux de renforcement.

La durée prévisible des travaux dans l'arcade, et, partant, celle du déménagement dans les locaux de remplacement, avaient été bien comprises par les appelants qui ont allégué eux-mêmes que la durée d'inutilisation des locaux était de l'ordre de 18 mois. Les locataires ne peuvent ainsi de bonne foi prétendre qu'une réintégration après 6 mois leur aurait été garantie.

Ce qui précède conduit à rejeter le grief de constatation inexacte des faits soulevé par les appelants.

3.3

Le Tribunal a admis que l'infrastructure informatique dans le logement de remplacement avait été inopérante pendant trois jours et demi, du samedi 11 octobre 2014 à la moitié du mardi 14 octobre 2014.

Selon les appelants, cette durée était de cinq jours et demi et s'était étendue jusqu'à la moitié du jeudi 16 octobre 2014.

A bon droit, le Tribunal s'est fondé sur les pièces versées à la procédure, en particulier la facture du 6 novembre 2014 établie par Q______, informaticien mandaté par les appelants. Ce dernier a facturé ses interventions 2'800 fr. pour 3,5 jours d'activité. Le courriel de C______ du 17 octobre 2014 sur lequel se fondent les appelants pour étendre la durée d'indisponibilité des locaux n'est pas déterminant dès lors qu'ultérieurement, dans son courrier du 15 novembre 2014, les appelants ont réclamé un dédommagement pour les 3,5 jours d'intervention de leur informaticien, conformément au libellé de sa facture.

Le Tribunal n'a donc pas constaté les faits de manière erronée en tenant pour établie une indisponibilité des locaux pendant 3,5 jours, faute pour les appelants d'avoir pu bénéficier d'une infrastructure électrique et informatique complètement opérationnelle lors de leur emménagement dans l'appartement.

3.4

Les appelants reprochent aux premiers juges d'avoir retenu que l'aménagement de WC au sous-sol en lieu et place de ceux prévus dans l'arcade, d'une part, et le refus d'exécuter l'extension de l'isolation phonique du plafond, d'autre part, étaient dictés par des raisons administratives.

Le Tribunal s'est fondé sur les déclarations du témoin M______ : ce dernier, lors de son audition les 9 avril et 17 septembre 2018, a expliqué que le déplacement des WC du bureau et du restaurant au sous-sol, prévus au chiffre 2 du Protocole d'accord, n'avait pas été réalisé en raison de la nécessité de confiner les espaces communs utilisés par la clientèle de l'arcade pour qu'elle puisse se rendre aux WC directement depuis l'arcade et au motif de l'inadéquation des espaces en sous-sol, en termes de surface et de largeur des portes, aux normes pour personnes handicapées. Le témoin O______ a pour sa part précisé que les sanitaires avaient été réalisés dans l'arcade et non au sous-sol pour répondre à la demande des propriétaires qui ne souhaitaient pas que les locataires de l'arcade bénéficient d'un accès aux locaux communs. Il s'agissait donc également de répondre à un motif sécuritaire. Ces modifications ont fait l'objet d'une demande d'autorisation complémentaire qui portait également sur la fermeture des accès de l'arcade aux parties communes de l'immeuble.

Le Tribunal n'a pas erré en retenant que la décision des propriétaires de déplacer les WC initialement prévus au sous-sol dans l'arcade au rez-de-chaussée était justifiée, aux dires de l'architecte responsable du chantier, pour des raisons de conformité aux normes protégeant les personnes handicapées dont il est notoire que les exigences en termes d'espace sont accrues. S'y ajoutaient des préoccupations de sécurité visant à restreindre l'accès des parties communes de l'immeuble aux locataires et à leur clientèle.

S'agissant de l'extension de l'isolation phonique, le Tribunal pouvait à juste titre se fonder sur le témoignage de M______, les appelants n'ayant pas apporté d'autres moyens de preuve susceptibles de remettre en doute son constat. Les premiers juges pouvaient déduire de ses déclarations du 9 avril 2018 selon lesquelles le faux-plafond - réalisé par les appelants avant que la DT ne stoppe le chantier pour les besoins des travaux de surélévation et de renforcement - n'était pas conforme d'un point de vue acoustique, qu'il n'avait pas été posé selon les règles de l'art.

Les constats effectués par le Tribunal ne sont dès lors pas erronés. La question de déterminer si cette inexécution des points du Protocole d'accord, fût-elle justifiée par des exigences de conformité aux normes de construction et de convenance du propriétaire relative à la sécurité des locaux, ouvre le droit à une réduction du loyer sera examinée ci-après.

3.5

Les appelants contestent le constat du Tribunal selon lequel ils n'avaient pas collaboré de manière active à l'aménagement de l'arcade, ce qui avait conduit à du retard et à ce que certains aménagements prévus dans le protocole d'accord (pose d'une kitchenette dans la partie bureau et les aménagements du bar et de la cuisine dans la partie restaurant) n'avaient pu être installés à temps lors de la remise des locaux en décembre 2016.

Or, il résulte du dossier que la DT a manifesté, dès le mois de février 2015, la volonté de rencontrer les appelants pour définir l'aménagement futur des locaux et arrêter les plans définitifs, y compris ceux de la cuisine. Des plans cotés et établis par le cuisiniste des appelants ont été remis le 19 mars 2015 à la DT; une séance planifiée à la mi-avril 2015 a été annulée, les appelants excluant toutes discussions sans un arrêt préalable des nuisances générées par les chantiers en cours. Les appelants se sont ensuite opposés aux travaux de murage d'une fenêtre, de coupage du balcon et de création d'une porte-fenêtre, en compensation de la fenêtre en pignon condamnée dans l'appartement de remplacement mis à disposition; les mesures provisionnelles déposées en vue de faire cesser le chantier ont été rejetées le 29 avril 2015 par le Tribunal des baux et loyers, ce dernier ayant notamment retenu que ces mesures judiciaires étaient disproportionnées et visaient à faire pression sur les bailleurs pour obtenir une indemnisation plus élevée que celle proposée. Il découle également de leurs courriers que les appelants conditionnaient l'avancée de la planification des locaux à l'octroi d'indemnités préalables couvrant les nuisances subies en lien avec les chantiers en cours, sur lesquelles les parties ne parvenaient pas à s'entendre.

Fin août 2015, les bailleresses ont à nouveau mis en demeure les appelants de collaborer à l'exécution des travaux devant être réalisés dans l'arcade en prenant contact avec la DT et de transmettre à cette dernière leurs souhaits quant aux futurs aménagements de l'arcade. Début octobre 2015, les appelants ont informé la DT que le plan qui leur avait été remis par O______ au mois d'août 2014 était refusé car il ne prenait pas en compte leurs besoins, à savoir une surface minimum de 80-90 m2 de bureau et le lieu d'implantation souhaité de la cuisine.

S'agissant des plans remis au mois de mars 2015 par les appelants, la DT, par la voix de M______, a toujours soutenu qu'ils étaient inexploitables, dès lors qu'il ne s'agissait pas d'un plan technique et qu'il ne correspondait pas à la taille de la cuisine; un plan technique, avec implantation, était nécessaire pour exploiter la cuisine et déposer une demande auprès de l'OCIRT; le cuisiniste l'avait toutefois informé que C______ refusait de signer la commande, ce qui l'empêchait d'établir la fiche des plans techniques. S'agissant de la kitchenette dans la partie bureau, la DT a précisé que toutes les alimentations électriques et écoulements avaient été tirés; faute d'instructions claires de C______ - qui hésitait à séparer l'arcade en deux et à poser un WC supplémentaire à la place de la kitchenette -, cette dernière n'avait pas été installée. Le témoin AB______, cuisiner appelé à prendre la gérance du futur restaurant et directeur de B______ SARL a pour sa part précisé qu'il s'agissait de plans professionnels, établis dans le cadre d'un salon de la haute restauration, et exploitables, dès lors que les locaux étaient vides.

La DT a proposé, fin juin 2016, une nouvelle séance tout en adressant une nouvelle copie des plans d'exécution du 2 décembre 2014 précédemment remis. Les discussions ont à nouveau été reprises dans le courant du mois de septembre 2016, après une tentative infructueuse des appelants d'interrompre le chantier en cours et la poursuite des travaux de création de balcons dans les appartements sis au no. ______, rue 1______, cette procédure ayant conduit C______ à tenir des propos peu amènes à l'endroit des architectes mandatés par les intimées. Le 22 septembre 2016, trois variantes d'aménagement des locaux étaient proposées à la DT par B______ Sàrl. Un rendez-vous fixé avec la DT le 3 octobre 2016 devant permettre de finaliser l'aménagement des locaux a été annulé par les appelants, ce qui a conduit les intimées à terminer les travaux dans l'arcade « selon des choix standards » et à exiger la réintégration des locaux, finalement intervenue en date du 19 décembre 2016.

Les appelants, pourtant en possession des plans ayant fait l'objet de l'autorisation de construire, n'ont jamais remis un plan d'exécution alternatif compatible avec ceux établis par la DT et par lesquels ils exprimaient clairement leurs choix d'aménagement de la cuisine. C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a retenu que les appelants, en refusant les divers rendez-vous fixés par la DT pour tenter de trouver une solution technique d'aménagement des locaux de la partie bar/restaurant de l'arcade et en l'absence de la proposition concrète d'un plan alternatif et compatible avec celui remis par la DT à l'appui de l'autorisation de construire obtenue par les intimées, ont contribué à la situation de blocage dans l'établissement d'un projet commun d'aménagement des locaux.

Le Tribunal n'a donc pas établi les faits de manière erronée en retenant que les appelants n'avaient pas collaboré de manière active à l'aménagement de l'arcade et que, de ce fait, certains points du Protocole d'accord n'avaient pu être exécutés conformément aux engagements contractuels pris.

3.6

Les appelants se plaignent de ce que le Tribunal a procédé à une appréciation erronée des faits en estimant que certains points du Protocole d'accord (pose d'un panneau publicitaire, octroi de deux places de motos et d'une cave formalisée par un avenant au bail) étaient d'un caractère subsidiaire et ne pouvaient être mis en œuvre qu'au moment de la prise de possession effective des locaux par les appelants.

Il s'agit d'une appréciation du Tribunal qui l'a conduit à ordonner l'exécution de ces points figurant dans le Protocole d'accord, tout en déniant l'existence d'un défaut imputable aux intimées. A juste titre, le Tribunal a traité distinctement ces aspects du Protocole d'accord qui n'influent pas sur la question du caractère exploitable ou non des locaux, en retenant que les appelants n'avaient pas encore pris une possession effective les locaux.

Ces éléments relèvent en outre du droit, non du fait, et seront examinés ci-après dans le cadre de l'appréciation des défauts de la chose louée.

Il a été annoté sur l'état des lieux d'entrée établi par la régie le ______ décembre 2016 que l'arcade n'était pas terminée, que le chauffage au sol ne fonctionnait pas et que l'employée de régie avait dû répondre à un questionnaire complet répertoriant cinquante-deux points en suspens, également signé de sa main. Les intimées se sont déterminées de manière circonstanciée le 26 janvier 2017 en contestant les divers points y figurant, relevant que l'état dans lequel se trouvait l'arcade était principalement dû à l'attitude des appelants. A l'instar du Tribunal, la Cour considère que les points répertoriés sont de l'ordre des finitions et que les plus importants sont la conséquence d'un manque de collaboration des appelants, ce qui a contribué à empêcher les intimées de rendre des locaux conformes au Protocole d'accord et à la convention des parties.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, tant le document d'état des lieux que le tableau annexé - dont il ne peut être déduit avec certitude qu'il existe une volonté concordante qu'il fasse partie intégrante de l'état des lieux contradictoire et qu'il lie les parties - ont été pris en considération dans l'appréciation faite par les premiers juges. Ces derniers se sont en effet référés aux photographies versées à la procédure et au libellé figurant sur le tableau annexé pour retenir que les défauts au niveau des peintures, des fenêtres, des joints et de la porte n'étaient pas majeurs et étaient de l'ordre des finitions. Les appelants se contentent d'ailleurs d'évoquer l'existence de défauts graves grevant l'objet loué sans même les lister et les détailler. Aucune constatation inexacte des faits ne peut être reprochée aux premiers juges sur ce point.

Déterminer si ces éléments sont propres à retenir l'existence d'un défaut matériel ou non relève de l'appréciation en droit, non du fait, et seront examinés ci-après dans le cadre de l'appréciation des défauts de la chose louée.

4.

Les appelants soutiennent que la qualité des parties doit être rectifiée en ce sens que sont parties à la procédure, en qualité de défenderesses, J______ SA,

Ils s'appuient sur l'ordonnance rendue par le Tribunal le 18 janvier 2017 et soutiennent que la réduction unilatérale au nombre de trois des parties défenderesses sans nouvelle ordonnance le rectifiant violait leur droit d'être entendus et péjorait leur droit de pouvoir réclamer le paiement des créances leur revenant à cinq débiteurs au lieu de trois.

4.1

En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

Lorsque, après la conclusion d'un contrat de bail, la propriété du bien immobilier est transférée à autrui, l'acquéreur devient, dès l'inscription au Registre foncier (avec effet rétroactif au moment de l'inscription au journal : ATF 128 III 82 consid. 1b p. 84), à la fois le propriétaire de l'immeuble et le nouveau bailleur; il succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle par le seul effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a p. 84).

Ce transfert n'a cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc pas sur des créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa p. 277 s.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2).

4.2

Selon l'art. 83 al. 1 et al. 4 CPC, intitulé substitution des parties, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer.

La substitution de partie ne s'opère pas automatiquement, mais dépend de la volonté conjointe de « l'acquéreur » et de la partie au litige qui a perdu la légitimation, lesquels ont ainsi droit - sans y être obligés - à opérer cette substitution. En revanche, le consentement de la partie adverse est sans importance, celle-ci n'ayant d'autre choix que de se laisser imposer ce changement d'adversaire (JEANDIN, Commentaire romand, CPC, 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 83 CPC). La substitution des parties découlant de l'art. 83 al. 1 CPC n'est pas obligatoire; il ne s'agit que d'une faculté laissée à l'appréciation du vendeur et de l'acheteur de l'immeuble. Ces derniers peuvent convenir que le procès continuera avec le vendeur, celui-ci ayant accepté d'en assumer toutes les conséquences. S'ils conviennent d'une telle substitution, l'acheteur et le vendeur en avertiront le juge, l'accord du locataire n'étant pas nécessaire (LACHAT, Le bail à loyer, édition 2019, p. 899 ch. 4.1.7).

L'acquéreur reprend le procès en lieu et place de celui qui se retire, la substitution de partie étant ainsi réalisée. Le procès est repris en l'état, la partie nouvellement arrivée continuant le procès en lieu et place de son prédécesseur, sans qu'il ne soit possible pour elle de remettre en cause les étapes antérieures de la procédure ou d'imposer une modification de l'objet du litige que son prédécesseur n'aurait pas été en droit d'imposer. Pour l'adversaire en revanche, la substitution de partie est un fait nouveau qui, en fonction de la situation de droit matériel, pourra habiliter celui-ci à se prévaloir d'objections nouvelles mettant en échec l'exercice de la prétention constituant l'objet du litige (JEANDIN, op. cit., n. 14 ad art. 83 CPC; ACJC/642/2022 du 16 mai 2022 consid. 4.1.4).

4.3

En l'espèce, l'aliénation des immeubles, objets du présent litige, en mains de E______ SA, G______ SA et F______ SA, est intervenue en cours de procédure ; le Tribunal en a été informé par courrier du 16 janvier 2017. Ce point a été évoqué lors de l'audience du 24 avril 2017 - à laquelle les parties et leurs conseils étaient tous présents -, le représentant des bailleresses ayant expressément confirmé l'identité de ces dernières; les appelants n'ont pas émis de protestation sur la substitution des parties défenderesses, qui intervient d'office en cas d'aliénation de la chose louée. L'accord des locataires n'est pas nécessaire, la substitution intervenant de plein droit dès la date d'inscription au Registre foncier.

Si, dans pareil cas, les précédents propriétaires continuent ainsi de répondre à l'égard des appelants des obligations qui étaient les leurs et découlaient du bail avant le transfert, la substitution, qui n'est pas obligatoire, est laissée à l'appréciation du vendeur et de l'acheteur. Dans le cas présent, les nouvelles courrier du 16 janvier 2017 et lors de l'audience du 24 avril 2017, leur volonté de continuer le procès en leurs noms, les prétentions formées par les appelants couvrant une période postérieure au transfert et, partant, exigibles après cette date. Cette substitution d'office s'est trouvée confirmée dans l'ordonnance rendue par le Tribunal le 31 mai 2017, qui a fait figurer, en qualité de défenderesses, E______ SA, G______ SA et F______ SA, corrigeant ainsi l'erreur manifeste figurant dans celle du 18 janvier 2017.

Les appelants ne peuvent donc être suivis lorsqu'ils invoquent une violation de leur droit d'être entendus sur cette question, la substitution des parties ayant été évoquée d'entrée de cause lors de l'audience du 24 avril 2017. La qualité de bailleresses de E______ SA, G______ SA et F______ SA a d'ailleurs été admise dans de précédentes procédures ayant opposé les parties sans protestation des appelants si bien que ces derniers ne peuvent de bonne foi soutenir que la substitution n'était pas acquise de leur point de vue, sauf à abuser de leurs droits.

En outre, en acceptant la substitution et de prendre la place des anciens bailleurs dans le procès en cours, E______ SA, G______ SA et F______ SA ont manifesté l'intention de couvrir les obligations découlant du bail pour toute sa durée, sans limitation à la date de transfert au registre foncier et aux prétentions qui seraient exigibles à cette date.

Les griefs et argumentation des appelants se révèlent donc infondés.

5.

Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir écarté leur grief visant à faire constater la nullité partielle du Protocole d'accord; ce dernier prévoyait la mise à disposition par les bailleresses d'un appartement de remplacement pour assurer une activité commerciale en y déplaçant l'activité fiduciaire déployée par les appelants, affectation qui était d'emblée interdite en vertu du droit public cantonal.

5.1

A teneur de l'art. 20 CO, le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al. 2).

Le contrat est impossible si au moment de la conclusion une des prestations promises n'est pas exécutable (TERCIER/PICHONNAZ, Le droit des obligations, 2012, ch. 754, p. 170).

L'impossibilité de l'objet du contrat doit être admise lorsqu'elle existe au moment de la conclusion du contrat (impossibilité initiale) et présente un caractère objectif et durable (sur le caractère durable : arrêt du Tribunal fédéral 4A_477/2008 du 19 mai 2009 consid. 3.1.2, in PJA 2010 p. 106 et références citées). Le caractère objectif implique que la prestation n'est pas possible quel que soit le débiteur, sur la base des faits ou du droit (GUILLOD/STEFFEN, Commentaire romand CO I, 2012, n. 76 ad art. 19-20 CO; TERCIER/PICHONNAZ, op. cit., n. 756 ss pp. 170s).

La nullité du contrat doit être constatée d'office (ATF 111 II 134, JdT 1988 I 381).

Le contrat nul ne déploie aucun effet juridique, c'est-à-dire qu'il ne permet pas de déduire des prétentions en justice. Cette conséquence juridique suppose toutefois que le but de protection de la norme exige la nullité de l'intégralité de l'acte juridique. De fait, au regard du principe général voulant que la réduction du contrat permette son maintien, la nullité ne doit pas s'étendre au-delà de ce que requiert le but de protection de la norme violée (ATF 134 III 438 consid. 2.3 p. 443 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 4A_502/2012 du 22 janvier 2013 consid. 2.1).

5.2

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO).

La conclusion du contrat de bail est soumise aux règles générales du Code des obligations (LACHAT, Commentaire Romand, n. 20 ad art. 253 CO; BOHNET/DIETSCHY-MARTENET in CPra-Bail, n. 49 ad art. 253 CO).

En matière de bail à loyer, l'usage convenu des locaux loués doit respecter les règles de droit public fédérales et cantonales quant à leur destination (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 2.2).

Le contrat est notamment nul lorsque le bail porte sur des locaux commerciaux que le droit public réserve exclusivement à l'habitation (ATF non publié du 27 août 1992 in ZMP 1993 n. 4). Dans cette dernière décision, le Tribunal fédéral a exclu la nullité d'un tel bail en raison des buts poursuivis par la loi cantonale qui n'interdisait pas les changements d'affectation, mais les soumettait à autorisation (cf. à ce propos, LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, ch. 2.1.3.4 p. 58 - note de bas de page 25 - et ch. 7.6.2 p. 213).

5.3

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il convient d'examiner si l'impossibilité invoquée existait dès la conclusion du contrat ou si elle résulte d'un fait juridique survenu après celle-ci. En effet, dans ce dernier cas, il faut en principe examiner la situation juridique sur la base des dispositions légales générales relatives à l'impossibilité subséquente d'exécuter la prestation, à savoir les art. 97 et 119 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_101/2015 et 4A_99/2015 du 21 juillet 2015 consid. 4.2). Il s'agit donc d'analyser une éventuelle impossibilité juridique (cf. entre autres auteurs, sous l'angle de l'art. 20 CO : ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd. 1997, p. 270), soit d'examiner si l'octroi du permis de construire était initialement impossible en raison des diverses règles de droit public applicables au terrain litigieux. Autrement dit, il s'agit de déterminer si, au moment de la conclusion du contrat, les locataires avaient la possibilité d'obtenir un permis de construire, ou si, au contraire, l'octroi était d'emblée exclu (arrêt du Tribunal fédéral 4D_122/2010 du 10 janvier 2011 consid. 2.2 ; ACJC/199/2016 du 15 février 2016 consid. 2.3).

Si les normes de la police des constructions font déjà obstacle à la réalisation du contrat, à telle enseigne que le dépôt ultérieur d'une demande de permis de construire soit immanquablement voué à l'échec, le contrat a un contenu juridiquement impossible; cette impossibilité objective et originaire le rend nul au regard de l'art. 20 CO (cf. ATF 40 II 370 consid. 5; GAUCH, Der Werkvertrag,

Dans le cas de la conclusion d'un contrat d'entreprise totale, portant sur la construction d'une villa, dans une zone de danger, le Tribunal fédéral a examiné si les normes de la police des constructions empêchaient d'obtenir un permis de construire. Dans ladite zone, toute demande de construction devait faire l'objet d'un préavis du service cantonal compétent, lequel pouvait être positif mais assorti de conditions restrictives (contrairement à la zone située à côté, dans laquelle toute construction était en principe interdite). Dès lors que l'ordre juridique ne s'opposait pas d'emblée à la construction de ladite villa, le contrat n'avait pas dès sa conclusion un objet impossible et n'était ainsi pas nul en vertu de l'art. 20 al. 1 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_101/2015 et 4A_99/2015 du 21 juillet 2015 consid. 4.2).

La Cour a retenu qu'une activité de fitness, dans un immeuble sis dans une zone industrielle et artisanale, affecté à des activités administratives de bureaux ou artisanales ne pouvait aboutir qu'à un refus d'autorisation de construire en raison de la non-conformité de cette activité à la zone. Le bailleur ne pouvait, au moment de la conclusion du contrat, tabler sur la possibilité de la destination souhaitée par le locataire; la destination convenue de fitness était impossible, car contraire aux règles de droit public cantonal, régime dérogatoire exceptionnel mis à part (ACJC/199/2016 du 15 février 2016 consid. 2.5).

5.4

Selon l'art. 7 al. 1 LDTR, nul ne peut, sauf si une dérogation lui est accordée au sens de l'article 8, changer l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment au sens de l'art. 2 al. 1 occupé ou inoccupé.

Par changement d'affectation, on entend toute modification, même en l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel (art. 3 al. 3 LDTR).

L'art. 8 al. 2 LDTR dispose qu'en cas de changement d'affectation, les surfaces de logements supprimées seront compensées par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou administratives en logement. Dans ce cas, les locaux réaffectés aux logements doivent correspondre à une surface ainsi qu'à des conditions de logement au moins équivalentes et avoir des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population. De plus, les locaux réaffectés aux logements doivent être situés en règle générale dans le même quartier, si possible à proximité immédiate, à moins que le changement d'affectation ne soit effectué au profit d'un secteur comme le centre ville où la proportion de logements est faible par rapport aux surfaces d'activités.

5.5

En l'espèce, le Tribunal a retenu que la mise à disposition provisoire d'un logement, destiné à l'habitation, pour que les appelants puissent y exercer leur activité fiduciaire ne constituait pas un cas d'impossibilité juridique; une dérogation temporaire pour que l'appartement puisse être utilisé à des fins commerciales était envisageable et une telle dérogation aurait pu être obtenue.

Il résulte en effet des règles de droit public cantonal, en l'occurrence de la LDTR, que ce changement d'affectation provisoire du logement n'était pas d'emblée exclu. L'art. 8 LDTR prévoit un système dérogatoire à l'interdiction de changer l'affectation d'un bâtiment nécessitant que les surfaces de logements supprimées soient compensées par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales. Si la dérogation n'a pas été octroyée aux intimées, qui l'ont sollicitée rétroactivement le 30 mai 2016, c'est en raison de l'absence de compensation simultanée de surfaces de logement équivalentes à la surface provisoirement utilisée comme bureaux. Ce refus d'autorisation n'est ainsi pas lié à la non-conformité de l'activité de bureau dans cette zone; le présent cas diffère ainsi de ceux tranchés par la jurisprudence et mentionnés ci-dessus et sur lesquels se fondent les appelants.

En outre, le caractère provisoire de la mise à disposition du logement de remplacement et du changement d'affectation qu'il induisait a été pris en compte par les premiers juges. Ce caractère provisoire du changement d'affectation a d'ailleurs conduit à l'octroi de préavis favorables des autorités délivrés dans le cadre de la demande de régularisation de la situation par les bailleresses. Le Tribunal administratif de première instance a annulé le refus d'autorisation notifié par le Département au motif que le caractère provisoire du changement d'affectation du logement pour les besoins du chantier était susceptible de faire l'objet d'une autorisation de maintien à titre précaire, selon l'art. 139 LCI. Bien que cette décision ait été annulée par la Chambre administrative dans son arrêt du 18 septembre 2018 en raison de l'incompétence du Département pour rendre une éventuelle autorisation à titre précaire qui relevait de la seule prérogative du Conseil d'Etat, il apparaît que le changement provisoire d'affectation de l'appartement de remplacement n'était pas immanquablement voué à l'échec. Ce point de vue se retrouve confirmé dans les considérants de la Chambre administrative, qui a considéré que la gravité de l'atteinte objective aux intérêts protégés par la LDTR dans le présent cas devait largement être relativisée. Le service LDTR, dans un premier temps, avait préavisé favorablement un changement d'affectation dans l'idée qu'il s'agissait du bureau du chantier, acceptant ainsi de soustraire au parc de logement l'appartement concerné, et le représentant du Département avait indiqué que le principe d'une autorisation provisoire de changement d'affectation était envisageable (ATA/945/2018 du 18 septembre 2018 consid. 7).

Les intimées ont ensuite sollicité du Conseil d'Etat l'autorisation, à titre précaire, de changer provisoirement l'affectation de l'appartement en bureau le 29 octobre 2018, autorisation qui, à leurs dires, a été refusée début février 2019, le Conseil d'Etat ayant néanmoins accepté de surseoir à la réaffectation de l'appartement au logement jusqu'à la libération des locaux.

Partant, c'est à bon droit que les premiers juges n'ont pas admis la nullité partielle du Protocole d'accord en tant qu'il mettait à disposition, de manière provisoire, aux appelants, un appartement de remplacement pour y déplacer leur activité fiduciaire, activité qu'ils ont effectivement pu déployer dans les locaux depuis le mois d'octobre 2014 et qu'ils continuent à y déployer à ce jour.

6.

Les appelants énumèrent dix défauts affectant les locaux remis à bail et sollicitent, pour chacun d'eux, une réduction de loyer, soutenant parallèlement que les locaux, à savoir ceux de l'arcade et de l'appartement de remplacement étaient totalement inexploitables depuis la remise de l'appartement au mois d'octobre 2014 justifiant, à titre subsidiaire, une exonération totale du loyer jusqu'à leur réintégration et l'exécution de travaux conformes au Protocole d'accord conclu entre les parties.

Les divers griefs dirigés contre le jugement entrepris seront donc traités cidessous, en reprenant chacun des défauts allégués par les appelants.

6.1

Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, il peut notamment demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Il faut pour cela que le défaut entrave ou restreigne l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 259d CO). Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 347 consid. 3.2 et références citées; arrêts du Tribunal fédéral 4C_97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1;4C_81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3a). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, mais la jurisprudence admet de descendre à 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (arrêt 4C_97/2003 déjà cité consid. 3.3 et 3.6).

Une diminution de la surface utilisable constitue d'ailleurs typiquement un cas de défaut (arrêts du Tribunal fédéral 4C_81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b;4A_483/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.4). Lorsque le locataire accepte la chose, il ne peut faire valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les défauts étaient apparus en cours de bail (art. 258 al. 2 CO).

6.2

Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir retenu que l'installation informatique équipant l'appartement avait fait obstacle à l'exploitation des locaux durant 3,5 jours au lieu de 5,5 jours complets, soit du samedi 11 octobre jusqu'à la moitié du jeudi 16 octobre 2014.

Comme déjà retenu ci-dessus, le Tribunal a correctement constaté les faits en se fondant sur la facture du 6 novembre 2014 établie par Q______, faisant état de 3,5 jours d'activité ; cette durée est conforme à la durée d'indisponibilité des locaux évoquée dans le courrier du 15 novembre 2014 de C______ réclamant un dédommagement pour les 3,5 jours d'intervention de l'informaticien des locataires.

Le fait que ce dernier soit intervenu les jours de week-ends ne pouvait en revanche pas conduire le Tribunal à imputer ces jours sur la durée d'indisponibilité des locaux. En pleine installation et afin de pouvoir assurer à leurs employés le fonctionnement de l'infrastructure informatique alors inutilisable, il ne peut être reproché aux appelants d'avoir fait intervenir l'informaticien les jours de weekends. Au contraire, cette mesure a été propre à réduire le temps d'inexploitabilité des locaux. Contrairement à ce que soutiennent les intimées, l'absence d'infrastructure informatique, alors que devait être déployée dans les locaux une activité fiduciaire qui dépend quasi-exclusivement de la bureautique, est de nature à justifier une réduction complète du loyer. Le Tribunal n'a en outre pas statué ultra petita comme soutenu par les intimées : les conclusions amplifiées du

24 avril 2017 des appelants portent sur un montant ne dépassant pas 2'000 fr. (30% du 10 octobre 2014 au 31 décembre 2014).

Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera donc modifié en ce sens que la réduction de loyer de 100% sera accordée pendant 3,5 jours, ce qui représente 258 fr. 55 (2'290 fr./31 jours x 3,5 jours).

6.3

Les appelants allèguent que l'appartement de remplacement souffrait de défauts lors de sa prise de possession, soit la durée du déménagement étendue à 3 jours au lieu d'un seul, l'absence de nettoyage des locaux, la remise d'un nombre insuffisant de clés et la détérioration d'une partie du matériel informatique lors du déménagement. Ils reprochent aux premiers juges d'avoir omis de se prononcer sur ces défauts.

S'agissant de la durée du déménagement, il ne ressort ni du Protocole d'accord, ni des courriers échangés entre les parties qu'un accord soit survenu sur une durée d'un seul jour. Au contraire, il doit être déduit du courriel de C______ du 15 novembre 2014 qu'un temps minimum de 3 jours était nécessaire pour opérer le déménagement. Le témoin Z______, chargé de l'effectuer, a déclaré que le déménagement s'était étendu sur 4 jours. La durée du déménagement ne s'est pas inutilement étendue en raison d'un manquement des intimées; le témoin Z______ a confirmé avoir exécuté toutes les instructions de C______, de son fils et de son époux, n'ayant pas relevé de problèmes, hormis la casse d'un fax qui lui avait été reprochée. Aucun défaut ne peut donc être retenu à ce titre.

Les photographies versées à la procédure ne permettent pas non plus de retenir l'existence d'un manque de nettoyage des locaux à la prise de possession de l'appartement, en octobre 2014. Le témoin Z______ a confirmé avoir procédé à un nettoyage de l'appartement et du balcon. Les intimées ont admis, dans leur courrier du 12 décembre 2014, que le nettoyage des armoires n'avait certes pas été de première qualité; il ne peut néanmoins être retenu un défaut, faute de preuve suffisante, étant encore rappelé que le nettoyage d'armoires constitue un menu défaut dont la charge peut être attendue du locataire en place.

Les appelants ont échoué à démontrer l'existence d'un accord sur la prise en charge par les bailleresses des coûts pour l'établissement de clés supplémentaires. Dans leur courrier du 12 décembre 2014, les intimées ont indiqué avoir remis toutes les clés en leur possession ce que ne contestent par les appelants. L'existence d'un défaut quant à la remise d'un nombre insuffisant de clés du logement n'est donc pas établie.

Quant à la détérioration alléguée de leur matériel informatique et aux coûts de son remplacement, il ne s'agit pas d'un défaut portant sur la chose louée elle-même, mais sur un objet mobilier la garnissant appartenant au locataire. Ce point, même si une responsabilité des intimées dans la survenance du dommage devait être établie, n'est pas propre à entraîner une réduction du loyer pour défaut de la chose louée.

Enfin, les appelants soutiennent que l'appartement était lors de sa réception dans un état incompatible avec l'exercice d'une activité fiduciaire. Ils ne sauraient être suivis sur ce point : le témoin Z______ a déclaré que le logement était en très bon état ; des travaux de peinture avaient été effectués et seul un mur avait été abattu par ses soins, sur demande des locataires, pour faire entrer une grande table; il s'agissait de travaux provisoires, qui n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art. Les photographies versées au dossier ne permettent pas de conclure, comme le prétendent les locataires, que le logement se trouvait dans un état incompatible avec l'exercice d'une activité fiduciaire. Seule l'exiguïté des locaux rendait, à teneur des témoignages des anciens employés et de W______, les conditions de travail difficiles, sans que l'état du logement ne soit remis en cause. Cela ne permet pas de conclure que l'exercice d'une activité fiduciaire de bureau y était impossible en raison d'un état défectueux.

Les appelants ne peuvent donc prétendre à aucune réduction de loyer pour les divers points évoqués ci-dessus, faute d'avoir démontré l'existence de défauts.

6.4

Les appelants estiment que le Tribunal a écarté à tort leur prétention en réduction de loyer de 30% depuis le 10 octobre 2014 et la prise de possession de l'appartement de remplacement. Selon eux, il leur avait été promis une surface équivalente de 100 m2 pour y exercer leur activité fiduciaire; l'appartement de remplacement ayant une surface de 63 m2 environ, un défaut devait être admis en lien avec cette diminution de surface.

En examinant l'argumentation des appelants, on peut se demander s'ils ne soulèvent pas en réalité une question d'interprétation du contrat, portant plus précisément sur l'usage convenu.

6.4.1

Confronté à l'interprétation d'une disposition contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 135 II 410 consid. 3.2 p. 412 s.). Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de conclure relève des constatations de fait; la recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611). Si le juge parvient à établir une volonté réelle et concordante des parties, il s'agit d'une constatation de fait. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances

(on parle alors d'une interprétation objective). Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. Le principe selon lequel l'interprétation subjective a la priorité sur l'interprétation objective relève du droit (ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611; arrêt du Tribunal fédéral 4A_483/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.3).

6.4.2

Les premiers juges ont exposé de manière convaincante qu'il ne peut être déduit de l'accord intervenu entre les parties une promesse donnée aux appelants de se voir attribuer un appartement d'une surface équivalente à celle d'environ 100 m2 dont ils bénéficiaient dans les locaux pour y exploiter leurs activités de bureau fiduciaire.

Comme l'admettent les appelants, une telle équivalence dans la surface ne résulte pas expressément du Protocole d'accord. Les appelants prétendent néanmoins qu'une équivalence de surface découlerait implicitement du Protocole et de la réduction de loyer de 50% allouée, qui correspondait au fait que seule la moitié des locaux de l'arcade demeurait exploitable dans l'appartement. Une telle interprétation ne correspond pas à la commune intention des parties : [la régie immobilière] H______ a déclaré que l'esprit du Protocole visait à reloger de manière temporaire et provisoire les locataires pendant la durée d'exécution des travaux et à leur livrer, à leur retour, comme « indemnisation », des locaux « flambant neufs » et « plus beaux qu'avant ». Quant à C______, elle s'est rendue plusieurs fois dans le logement avant sa prise de possession - ce qui a été confirmé par l'un de ses employés et W______ -, et a obtenu que des travaux y soient réalisés (peinture, abattement d'une cloison). Elle a démontré, notamment dans son courrier du 2 octobre 2014, avoir conscience d'une certaine exiguïté des locaux et ainsi, de l'absence d'équivalence entre ceux-ci et la surface précédemment occupée dans l'arcade comme bureaux. Les appelants ne pouvaient de bonne foi comprendre des engagements pris dans le Protocole d'accord que le logement de remplacement mis à disposition était d'une surface équivalente. Si, certes, cette différence peut paraître importante, il découle des autres dispositions du Protocole que d'autres avantages étaient accordés aux appelants, notamment des locaux complètements remis à neuf et selon leurs souhaits.

A tout le moins, la surface des locaux n'était pas subjectivement essentielle aux yeux des appelants, qui les ont visités et ont accepté d'y exercer leur activité fiduciaire et continuent à le faire. D'un point de vue subjectif, la surface doit avoir exercé une influence décisive sur la décision du locataire de conclure le bail aux conditions proposées par le bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_408/2007 du 7 février 2008 consid. 3.3;4A_249/2017 du 8 décembre 2017 consid. 3.3). Or tel n'est pas le cas en l'espèce : la surface des locaux n'a pas eu une influence décisive dans la décision des appelants de s'y déplacer, puisque ces derniers avaient conscience de leur exiguïté ; cette donnée n'était pas importante au point de conditionner la signature du Protocole d'accord. Ce point est corroboré par le constat des premiers juges qui ont relevé à juste titre qu'une différence de presque 40 m2 par rapport à la surface attendue se détecte à l'œil nu, tout visiteur moyen étant à même de percevoir une telle diminution de surface (cf. dans le même sens, arrêt du Tribunal fédéral 4A_408/2007 du 7 février 2008 consid. 3.3). En signant le Protocole d'accord et en ne réagissant pas au sujet de la surface des locaux de remplacement lors des visites, les appelants ne peuvent donc prétendre avoir été dans l'erreur ou se prévaloir d'un défaut sur ce point. Le Tribunal a ainsi écarté à bon droit l'octroi d'une réduction de loyer sur ce point.

6.5

L'existence d'un défaut de la chose louée en lien avec les travaux de surélévation entrepris n'est pas remise en cause par les parties. Il y a lieu de relever que ces travaux ont consisté, dans l'immeuble sis rue 1______ no. ______, à surélever ce dernier de deux étages en vue de la création de quatre appartements, dans celui sis au no. ______, boulevard 3______, d'un étage en vue de la création de deux appartements, et dans celui sis rue 1______ no. ______, de six étages avec la création de vingt-cinq logements.

Seule la quotité de réduction de 30% allouée pour la période du 1er janvier 2015 au 31 juillet 2016 est contestée par les appelants, la période n'étant pas remise en cause par les parties.

6.5.1

La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires (LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 316). Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède en principe selon la méthode dite « proportionnelle ». On compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre de prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; LACHAT, op. cit. p. 315).

Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_483/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.4; Le droit suisse du bail à loyer, 2011, p. 244; SJ 1997 p. 661 consid. 4a p. 665; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4).

A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévus dans le contrat joue un rôle important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et 3.3).

6.5.2

En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 25%. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5% à 10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux ; ce qui représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes (ACJC/550/2015 du 11 mai 2015 consid. 4.1; ACJC/202/2013 du 18 février 2013 consid. 6.1; ACJC/1778/2020 du 14.12.2020 consid. 2.1).

La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (LACHAT, op. cit., p. 316). La jurisprudence en la matière est vaste et variée.

A titre d'exemple, une réduction de loyer de 35% a été retenue concernant un immeuble évacué et en chantier (CORBOZ, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 145).

L'octroi d'un pourcentage de réduction de 30% a été retenu dans le cadre d'une surélévation d'un immeuble accompagnée de la création de quatre logements, de la rénovation de la façade et du changement de l'ascenseur; les travaux de gros œuvre avaient été importants avec la démolition de la toiture existante et des combles et la pose de dalles de béton, ce qui avait entraîné un risque d'effondrement du plafond des locataires (arrêt de la Cour de justice ACJC/875/2014 du 16 juillet 2014 consid. 2.2.1.1).

Une réduction de 25% puis 15% a été accordée en raison de nuisances d'intensité variable d'un chantier : réfection des façades, changement des vitrages et des stores, pose d'échafaudages, avec des travaux à l'intérieur de l'immeuble, tels que transformation d'appartements, démolition de murs, construction d'un dévaloir et installation d'un ascenseur (ACJC/1350/2000 du 21 décembre 2000).

Une réduction de 25% a été accordée s'agissant d'un chantier dans un bâtiment voisin pendant deux ans (ACJC/467/1996 du 20 mai 1996), ou de l'aménagement d'un appartement au-dessus d'un centre audiovisuel (arrêts de la Cour de justice des 12 novembre 1984 et 1er juin 1987, cités par AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, BOHNET/CARRON/MONTINI [éd.], 2017, n. 67 ad art. 259d CO).

Une réduction de 20% a été accordée à la suite de travaux, d'une durée de six mois, visant la création de deux logements dans les combles et l'installation d'une marquise sur un immeuble abritant un restaurant (ACJC/485/2006 du 8 mai 2006, in CdB 4/2006, p. 120).

Seule une réduction de 10% a en revanche été accordée lors de la rénovation de façades, de la création d'un ascenseur et de l'aménagement de combles, le chantier ayant impliqué la mise en place d'échafaudages et l'émanation de poussière et de bruit (ACJC/972/1999 du 4 octobre 1999). Une réduction de 10% a été accordée dans le cas de bruits intermittents d'intensité variable et odeurs de peinture (ACJC/683/1996 du 21 juin 1996), de travaux de rénovation légers dans l'immeuble voisin, dont le nettoyage de la façade a provoqué de la poussière et du bruit (ACJC/1257/2001 du 10 décembre 2001; ACJC/512/2020 du 06.04.2020 consid. 4.1.1).

6.5.3

Les appelants estiment que le Tribunal a sous-estimé la gravité des nuisances générées par le chantier qui justifiait, à leur sens, une exemption totale du loyer. Ils se fondent principalement sur les témoignages recueillis auprès des leurs anciens employés et clients et sur l'aveu des intimées, qui, dans le cadre des procédures administratives ayant opposé les parties, avaient admis que ce logement ne pouvait de bonne foi être loué pendant l'exécution des travaux.

Cette dernière considération a été prise en compte par le Tribunal afin de relever que les travaux réalisés sur l'immeuble étaient conséquents et dépassaient, de l'aveu même des intimées, le seuil de tolérance qui peut être attendu d'un locataire s'agissant de travaux effectués en milieu urbain. Cette appréciation est confirmée par l'étendue et la nature des travaux qui ont été réalisés, soit, dès le mois de janvier 2015, le percement des fenêtres et la découpe des nouvelles fenêtres, dès avril 2015, le montage de l'échafaudage suivi par la suppression des balcons et l'emmurement des fenêtres en pignon ; dès le mois de juillet 2015, des travaux de façade sur l'immeuble ont été menés, suivis, dès le mois septembre 2015 et jusqu'à la fin du mois de juillet 2016 par les travaux de surélévation de l'immeuble. Comme le Tribunal l'a justement relevé, il résulte des témoignages recueillis que durant cette période les outils usuels de chantier nécessaires pour des travaux de cette nature avaient été employés, notamment des perceuses, marteaux-piqueurs, machines spéciales de sciage et une grue - utilisée pour la surélévation des immeubles sis rue 1______ no. ______, et que le chantier avait généré du bruit, de la poussière, une perte de luminosité dans les locaux, des pannes d'ascenseurs répétées, des odeurs nauséabondes, des vibrations et un accès parfois difficile aux locaux en raison de la présence des outils de chantier sur les balcons et dans l'immeuble. Les premiers juges ont également tenu compte de l'impact du chantier sur l'activité de fiduciaire déployée par les employés des appelants. A juste titre, ils ont retenu les témoignages de ces employés, dont il résulte que le travail était rendu difficile en raison de l'exiguïté des locaux, qui étaient dès lors encombrés, le bruit jugé par certains insupportable rendant les conversations téléphoniques difficiles et les rendez-vous sur place avec la clientèle désagréables; la concentration au travail était pour certains difficile à trouver; ceci avait eu pour effet de péjorer la qualité du service rendu à la clientèle, s'accompagnant de retards dans le traitement des dossiers et, parfois, la perte de clients mécontents. Certains employés ont déclaré devoir se rendre le week-end au bureau pour travailler au calme ou se rendre à l'extérieur pour assurer leurs rendez-vous avec la clientèle.

Le Tribunal a relevé également que le chantier était ouvert aux horaires usuels de la journée entre 7h00 et 12h00, puis de 13h00 à 17h00, si bien que les appelants et leurs employés avaient été davantage impactés par les nuisances du chantier, les horaires de celui-ci coïncidant avec les horaires de bureau. S'agissant des périodes de nuisances, les premiers juges ont relevé que leur intensité a été variable au fil du temps et, se fondant sur les déclarations du témoin AH______, plus précis sur ce point, a retenu sans que cela ne soit contesté que le bruit n'était pas dérangeant avant que les travaux n'atteignent le 5ème étage et que la période d'intensité maximale avait été de l'ordre d'un mois pendant lequel il a qualifié la situation de catastrophique et extrêmement bruyante.

Il ressort également des témoignages des inspecteurs du département (témoins AE______ et AF______) que ceux-ci n'ont pas relevé, à l'occasion de plusieurs passages, d'irrégularités liées à la sécurité du chantier ou des locataires lors de leurs déplacements ou à l'examen des photographies du chantier soumises à leur appréciation, ni constaté, après un nouveau déplacement avec le Service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (SABRA) et une prise de mesure du bruit, un dépassement des valeurs autorisées, tout étant « en ordre » à leur souvenir. Ce constat d'absence d'irrégularités dans l'exécution du chantier a été corroboré par la juridiction administrative dans la décision rendue par le Tribunal administratif de première instance le 6 juin 2016 (JTAPI/572/2016).

Ainsi, les appelants ne peuvent être suivis lorsqu'ils réclament une réduction de loyer de 100% pendant la durée du chantier qui, certes a été très bruyant durant l'exécution des travaux dans l'immeuble, notamment au 5ème étage durant une période limitée dans le temps, mais dont les nuisances ont été d'une intensité variable. A bon droit, le Tribunal a admis, ce qui résulte d'ailleurs des propres allégués des appelants relatifs à leurs prétentions en paiement de dommagesintérêts, que les périodes de nuisances importantes ont alterné avec des séquences sans nuisances et avec nuisances de moyenne intensité, ceux-ci estimant la productivité des locaux possible à raison de 70% durant 123 jours, les locaux étant selon eux inutilisables durant 17,5 jours. Dans ces intervalles, il n'est pas allégué une perte d'exploitation si bien qu'il peut être retenu que les nuisances perçues rentraient dans le seuil de tolérance exigible lorsque des travaux sont entrepris dans un immeuble en milieu urbain.

En appliquant, en équité et au vu de l'ensemble des circonstances décrites cidessus, un taux moyen de 30%, les premiers juges ont procédé à une correcte application du droit et des pourcentages prévalant dans la jurisprudence pour des travaux de cette ampleur. Le pourcentage de 25%, situé dans la fourchette haute en cas de travaux de rénovation dans un immeuble, a été augmenté à juste titre et porté à 30% en raison de travaux de surélévation entrepris juste au-dessus de l'appartement occupé par les appelants, les exposant à devoir subir des nuisances de plus forte intensité que les autres locataires de l'immeuble. Il y a lieu de préciser que les travaux n'ont pas nécessité l'évacuation de l'immeuble entier et que seuls les logements qui ont été impactés par les besoins de la surélévation par la suppression des balcons, l'emmurement des fenêtres en pignon puis le percement, la découpe et la pose de nouvelles fenêtres ont nécessité un relogement provisoire des habitants; l'immeuble est donc resté occupé tout au long des travaux de surélévation.

Le jugement sera ainsi confirmé en tant qu'il accorde aux appelants une réduction de loyer de 30% pour la période du 1er janvier 2015 au 31 juillet 2016. Les parties s'accordent pour relever une erreur de calcul du Tribunal, en ce sens que le nombre de mois touchés par la réduction est de 19 et non 17. Le chiffre 4 du dispositif du jugement sera donc annulé et le montant alloué au titre de la réduction de loyer porté au montant de 13'053 fr.

6.6

Les appelants se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendus du fait que le Tribunal ne s'est pas prononcé sur la question de l'existence d'un défaut lié au caractère inexploitable de l'appartement du fait du non-respect des prescriptions en matière de sécurité et de santé au travail.

Sur ce point, les appelants relèvent que l'appartement était inexploitable en raison d'une surface insuffisante et du manque de luminosité dans les locaux.

Comme déjà exposé ci-dessus (cf. consid. 6.3.2), il ne pouvait être déduit du Protocole d'accord qu'une promesse ait été donnée aux appelants de bénéficier, dans l'appartement de remplacement mis à disposition, d'une surface équivalente à celle disponible dans l'arcade pour y exercer leurs activités fiduciaires. Ils ne peuvent ainsi reprocher aux intimées une surface insuffisante pour y installer les divers postes de travail nécessaires, dès lors que plusieurs visites préalables à l'installation dans l'appartement avaient eu lieu. Faute de qualité promise sur ce point, aucun défaut ne saurait être retenu, l'installation, par les appelants, de postes allant au-delà des normes fixées par l'OCIRT ne pouvant être imputée aux intimées.

S'agissant du manque de luminosité dans les locaux, il résulte du dossier que les appelants se sont opposés, à la suite de la fermeture des fenêtres en pignon, à la compensation de cette fermeture par la création d'une porte fenêtre dans la pièce principale, opposition confirmée par les témoins X______ et O______, ce dernier ayant précisé que la création de la porte-fenêtre était toujours en suspens. Le TAPI, dans son jugement du 1er décembre 2017, a retenu, au chiffre 25 du dispositif, que l'insuffisance de l'éclairage naturel des locaux relevé par l'OCIRT semblait temporaire, point insuffisamment instruit par le DALE puisque la suppression des fenêtres en pignon était suivie de la création d'une fenêtre sur cour à laquelle les intimées se sont toujours opposées. Les appelants ne sauraient, sauf abus de droit, prétendre à une réduction de loyer à ce titre, alors même qu'ils sont à l'origine de la survenance du défaut qu'ils invoquent. En effet, le bailleur peut toujours se libérer d'une demande de réduction de loyer du locataire en prouvant la responsabilité de ce dernier dans la survenance du défaut (cf. à ce propos, AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, CPra Bail, éd. 2017, ad art. 258 n. 56 et références citées).

A juste titre les premiers juges ne sont pas entrés en matière sur l'octroi d'une réduction de loyer, faute d'un défaut imputable aux intimées en lien avec un nonrespect des prescriptions en matière de sécurité et de santé au travail.

La Cour étant habilitée, compte tenu de son plein pouvoir de cognition, à réparer une éventuelle insuffisance de motivation du Tribunal, le droit être entendus des appelants est ainsi respecté.

6.7

S'agissant de la surface de l'arcade après travaux, les appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir retenu l'existence d'un défaut, celle-ci étant passée, à teneur du bail, de 215 m2 à une surface réelle de 180 m2 avant travaux, la surface indiquée dans bail étant une qualité promise.

6.7.1

Les principes applicables en la matière ont déjà été exposés dans les considérants qui précèdent.

6.7.2

En l'espèce, il est établi que la surface indiquée dans le bail du 22 septembre 2009 mentionne une surface approximative des locaux de 215 m2 au rez-dechaussée; la surface n'a pas été reprise dans l'avenant du 27 août 2010. Comme retenu sous considérant 3.1 ci-dessus, les travaux de création d'une cage d'escalier et d'aménagement intérieur de l'arcade ont conduit à une réduction de la surface de l'ordre de 15,4 m2, faisant passer celle-ci de 190,6 m2 à 175,2 m2. Le Tribunal a relevé avec pertinence que les murs de l'arcade n'avaient pas été déplacés lors des travaux de transformation de l'arcade, dont seule la répartition interne avait changé. La surface remise à bail n'avait pu être de l'ordre de 215 m2, ce dont ont nécessairement dû se rendre compte les appelants en investissant les locaux, une différence de surface de l'ordre de 25 m2 étant décelable à l'œil nu (cf. dans le même sens, arrêt du Tribunal fédéral 4A_408/2007 du 7 février 2008 consid. 3.3). A relever encore que la surface réelle des locaux avant travaux était connue des appelants, qui ont déposé des plans avec des métrés à l'appui de l'APA 2______ obtenue le 9 août 2012 en vue d'y aménager un café-restaurant. Les appelants ont continué à occuper les locaux sans aucune protestation quant à la surface remise à bail pendant plusieurs années, démontrant ainsi que la différence de surface avec celle mentionnée dans le bail n'avait pas été décisive dans leur décision de louer les locaux, la surface n'étant pas subjectivement essentielle à leurs yeux. Au demeurant, les appelants n'ont pas invalidé le contrat selon les exigences fixées par l'art. 31 al. 2 CO pour erreur essentielle : le contrat a ainsi été ratifié sur ce point, les intimés ayant évoqué une perte de surface en mars 2015 déjà, ce qui résulte d'un courrier de la DT adressé le 10 avril 2015 (cf. pièce 32 dem.) au précédent conseil des appelants, sans par la suite émettre de déclaration d'invalidation dans le délai d'une année (cf. à ce propos, arrêt du Tribunal fédéral 4A_108/2019 du 22 janvier 2020 consid. 2.1.3). La surface pertinente des locaux pour examiner l'existence d'un défaut est bien celle de 190,6 m2 avant travaux.

Les appelants devaient pouvoir compter, au moment de la réintégration de l'arcade le 19 décembre 2016, sur le maintien de la surface existante, avant travaux, de 190,6 m2, ce qui constituait une qualité promise à teneur du bail. Les locaux livrés le 19 décembre 2016 étant amputés de 15,4 m2, il ne pouvait s'agir d'une différence de taille négligeable, comme retenu à tort par les premiers juges. L'objet remis après travaux était bien défectueux sur ce point.

A cela s'ajoute que sur la surface de 175,2 m, 8,9 m2 ont empiété sur cette surface des WC crées au rez-de-chaussée, en lieu et place de leur installation en sous-sol, comme prévu à teneur du Protocole d'accord. Cette modification, imposée unilatéralement par les intimées, semble trouver sa raison dans un manque de place au sous-sol pour créer des WC conformes aux exigences légales protégeant les personnes handicapées, mais, surtout, pour des raisons de convenance personnelle des intimées relative à la sécurité des locaux, ces dernières ne souhaitant pas que les clients de l'arcade et les locataires aient accès aux sous-sols de l'immeuble. La violation du Protocole d'accord sur ce point constitue un défaut de la chose louée, les appelants étant en droit de compter sur une surface supplémentaire en sous-sol destinée à abriter les WC, qui n'a pas été compensée par la remise d'une surface complémentaire au sous-sol équipée pour l'installation d'un sanitaire malgré les engagements contractuels pris en ce sens. Les enquêtes ont établi à ce titre que la mise à disposition d'une surface au moins équivalente aux 8,9 m2 nécessaires à la création des WC au rez-de-chaussée n'est jamais intervenue, point confirmé par le témoin O______.

Dès lors qu'il serait disproportionné de solliciter la démolition des WC et leur création en sous-sol, il apparaît équitable d'ordonner une réduction définitive du loyer en lien avec la perte de surface subie. La mise à disposition de WC en soussol était une qualité promise par les intimés à teneur du Protocole d'accord.

Ainsi, une réduction définitive de loyer de 12,75% sera allouée aux appelants, à compter du 19 décembre 2016, correspondant à la perte de 15,4 m2, supprimés à la suite des travaux de réaménagement de l'arcade (notamment création de la cage d'escalier), et de 8,9 m2 liée à l'empiètement des WC installés au rez-de-chaussée en lieu et place du sous-sol, sans compensation (15,4 m2 + 8,9 m2 / 190,6 m2 = 12,75 %). Le loyer dû sera donc fixé au montant arrondi de 3'996 fr. par mois, charges non comprises, et le jugement entrepris réformé sur ce point. Il sera statué à nouveau (art. 318 al. 1 let. b CPC), en ce sens qu'une réduction définitive de loyer de 12,75% sera accordée à compter du 19 décembre 2016 et les bailleresses étant en outre condamnées à restituer le surplus de loyer en résultant, avec intérêts moratoires de 5% (art. 104 al. 1 CO), dès l'entrée en force du présent arrêt.

6.8

Les appelants soutiennent que le Tribunal n'a pas retenu, à tort, l'existence de défauts en lien avec les points du Protocole d'accord n'ayant pas été exécutés.

A l'appui de ce grief, ils exposent que les premiers juges ont constaté les faits de manière inexacte en considérant que certains points n'avaient pu être réalisés pour des raisons légales (telles que la création de WC au sous-sol et l'extension de l'isolation phonique du plafond), que d'autres n'avaient pu être réalisés dans les temps en raison de leur manque de collaboration et, enfin, que les points du Protocole jugés subsidiaires (pose d'un panneau publicitaire, octroi de deux places de motos et d'une cave formalisée par un avenant au bail) pouvaient être exécutés dès la prise de possession effective de l'arcade.

Comme déjà examiné ci-dessus sous considérants 3.4 à 3.6, les faits n'ont pas été constatés de manière inexacte par le Tribunal sur ces différents points.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'inexécution de certains points du Protocole d'accord sont directement liés à leur manque de collaboration dans la planification des travaux. Il y a lieu de rappeler, comme déjà exposé ci-dessus, qu'en refusant les divers rendez-vous fixés par la DT pour tenter de trouver une solution technique d'aménagement des locaux de la partie bar/restaurant de l'arcade et en l'absence de la proposition concrète d'un plan alternatif et compatible avec celui remis par la DT à l'appui de l'autorisation de construire, les appelants ont contribué à la situation de blocage dans l'établissement d'un projet commun d'aménagement des locaux.

De ce fait, leur attitude a empêché la DT de remplir les engagements pris dans le Protocole d'accord portant notamment sur l'aménagement des futurs locaux en collaboration avec les appelants (point 10 du Protocole), le dépôt d'une modification de l'autorisation du bar (point 11 du Protocole), le choix des teintes sur la base d'un projet établi en collaboration entre la DT et les appelants (point 6 du Protocole) et l'aménagement des travaux fixes sur l'immeuble, la création du nouveau bar et son évier, l'évier et le plan de travail dans la cuisine et le conduit de ventilation avec hotte du restaurant (point 4 du Protocole), ainsi que l'aménagement d'une kitchenette (évier + meubles) dans la partie bureau (point 3 du Protocole). L'exécution de ces divers points nécessitait la collaboration des appelants, si bien qu'il ne saurait être reproché aux intimées d'avoir ordonné à la

DT de réaliser des travaux dans les locaux selon des choix standards (pose de faïences au sol uniformes, peinture blanche sur les murs, pose de points lumineux, alimentation en eau, installation d'appareils sanitaires, prises électriques et une prise téléphonique, boîtes électriques au sol, conduites nécessaires à l'installation d'un restaurant, pose d'une conduite de ventilation accédant en toiture pour accueillir une cuisine professionnelle).

Les appelants ne sauraient donc invoquer l'existence de défauts dont la survenance leur est en grande partie imputable, sauf à abuser de leurs droits. En effet, le comportement contradictoire forme une des catégories d'actes susceptibles de constituer un abus de droit. Commet ainsi un abus de droit la personne qui, par son comportement initial, inspire à autrui une confiance digne de protection qui est ensuite trahie par des comportements ultérieurs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_320/2018 du 13 décembre 2018 consid. 4.2.1; ATF 143 III 666 consid. 4.2; ACJC/466/2022 du 4 avril 2022 consid. 2.2). Evoquer un défaut de la chose louée en pareilles circonstances dénote une attitude contradictoire des appelants qui se plaignent d'une inexécution du Protocole alors qu'ils manquent de collaborer et sollicitent néanmoins une réduction de loyer. Pareille attitude ne mérite pas d'être protégée Le Tribunal a retenu à bon droit que les intimées devaient être libérés de toute demande de réduction de loyer des appelants en raison de leur responsabilité dans la survenance du défaut (cf. à ce propos, Carole AUBERT, op.cit., art. 258 n° 56 et références citées).

Les appelants ne sauraient non plus être suivis lorsqu'ils se prévalent du courrier du témoin AA______ du 24 janvier 2017 pour conclure que l'impossibilité d'exploiter la partie restaurant de l'arcade était exclusivement imputable aux intimées : l'on ignore en effet quels plans ont été soumis au témoin par C______. En outre, les rendez-vous prévus par la DT pour tenter d'aboutir sur le projet commun d'aménagement des futurs locaux, notamment de la cuisine du restaurant, ont été refusés à la fin de l'année 2016 par les appelants, qui ont ainsi manqué à leur devoir de collaboration, laquelle était pourtant nécessaire et voulue par les parties à teneur du Protocole d'accord. Les points de conformité soulevés par l'OCIRT auraient pu être débattus lors de ces rendez-vous.

Cette situation de blocage a conduit les architectes, comme retenu à juste titre par le Tribunal en se fondant sur les déclarations des témoins O______ et M______ à poser les raccordements nécessaires à la future installation de la kitchenette dans la partie « bureau », et de la cuisine et du bar dans la partie « restaurant » de sorte que sitôt les choix définitifs des locataires sur le futur aménagement des locaux transmis, la pose de ces éléments puisse intervenir facilement et rapidement, tout comme le dépôt des autorisations nécessaires pour l'exploitation du bar par la DT conformément au Protocole d'accord. Cette appréciation de la situation par le Tribunal ne prête pas le flanc à la critique.

Le jugement sera ainsi confirmé en tant qu'il n'alloue aucune réduction de loyer en lien avec les divers points du Protocole d'accord n'ayant pas été exécutés.

6.9

Le Tribunal n'a non plus pas erré en déniant toute réduction de loyer en lien avec l'absence de séparation de l'arcade en deux parties.

Il est établi que les locaux, avant les travaux de surélévation et de renforcement, étaient séparés en deux parties, point confirmé par divers témoins entendus. Les appelants ne contestent pas le constat du Tribunal selon lequel le Protocole d'accord ne prévoit pas explicitement que la pose d'un mur de séparation était convenue entre les parties, ni qu'il revenait aux intimées d'en assumer les coûts de montage. Le fait qu'une alimentation électrique séparée pour le côté bureau et la partie restaurant ait été prévue à charge des intimées, tout comme la pose d'une isolation phonique sur le mur séparateur ne change rien au fait que la création d'un mur de séparation ne constituait pas une qualité promise, ce que les appelants ont échoué à démontrer. A ce titre, le témoin M______ a déclaré que la pose d'une séparation n'avait jamais été clairement évoquée par C______, qui avait au contraire émis des hésitations sur sa volonté de séparer l'arcade et d'y ajouter un WC supplémentaire. La pose de cette séparation était directement liée à l'élaboration d'un projet commun d'aménagement des futurs locaux prévu dans le Protocole d'accord, projet commun qui n'a pu être mis en œuvre en raison d'un manque de collaboration active des appelants déjà relevé ci-dessus. En pareilles circonstances, les appelants ne peuvent prétendre à l'octroi d'une réduction de loyer, sauf à abuser de leurs droits.

6.10

Les appelants soutiennent encore que les premiers juges ont admis à tort que la partie « bureau » et la partie « restaurant » n'étaient pas totalement inexploitables.

Le Tribunal a retenu que la configuration de l'arcade avait été sensiblement modifiée après les travaux et qu'au moins douze postes de travail avaient été installés dans l'arcade avant les travaux, ce nombre de postes étant confirmé par le rapport d'huissier versé à la procédure. Sur ce point, il y a lieu de relever que les appelants ont allégué, à l'appui de leur requête de conciliation du 18 mai 2016 et de la requête introduite au Tribunal datée du 5 septembre 2016, employer sept personnes au sein de B______ SARL et deux auprès de A______ SARL, dont seuls cinq déployaient une activité à temps plein, les autres employés étant à temps partiel. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le témoin AA______ a confirmé la conformité de l'arcade pour y déployer une activité fiduciaire sur son ensemble et que 5 à 8 postes de travail pouvaient être installés dans la partie bureau d'environ 60 m2. Les locaux, au mois de décembre 2016, ayant été remis d'un seul tenant et sans séparation, pouvaient accueillir l'activité fiduciaire précédemment déployée dans les locaux. Les besoins de postes des appelants semblent être variables et le besoin d'installer treize postes de travail distincts n'apparaît pas répondre à leurs besoins réels. A ce titre, la Tribunal a justement relevé que les appelants n'employaient plus autant d'employés qu'auparavant. W______ a également confirmé que B______ SARL avait finalement changé de but et licencié ses employés en fin d'année 2016, au nombre de sept. C______ a précisé qu'hormis la comptabilité de l'entreprise, B______ SARL n'avait plus aucune activité à la rue 1______ dont les activités fiduciaires avaient été transférées à U______ SARL, sise no. ______, rue 4______, à V______. Cette dernière, créée par W______, exploitait son activité dans d'autres locaux loués à cet effet. Les enquêtes n'ont ainsi pas démontré qu'il existait, au jour de la réintégration de l'arcade à la mi-décembre 2016, l'impossibilité d'installer un nombre de postes de travail en suffisance dans les locaux litigieux, comme l'allèguent les appelants, encore moins que ce besoin correspondait à treize postes de travail comme sollicité par B______ SARL dans la demande déposée à l'OCIRT et préavisée défavorablement le 18 janvier 2017. Le choix de licencier le personnel de B______ SARL, alors que cette dernière

aurait pu déployer son activité dans l'arcade à compter de la mi-décembre 2016, a été fait de plein gré, et non en raison de la contrainte liée à une impossibilité d'exploiter les locaux comme soutenu par les appelants, qui ne peuvent être suivis dans leur raisonnement.

Les architectes ont confirmé que les locaux livrés en décembre 2016 disposaient des alimentations techniques nécessaires pour installer une infrastructure informatique (plusieurs prises électriques, une prise téléphonique, prises pour le réseau informatique) et d'une installation complète pour une utilisation commerciale, relevant qu'ils avaient aménagé les locaux en conformité avec l'autorisation déposée (pose de faïences au sol, murs blancs, points lumineux dans toute l'arcade, toilettes, installations sanitaires de gamme supérieur), faute d'avoir pu obtenir des appelants leurs souhaits. Cette configuration de l'arcade après travaux était connue de C______ à laquelle les plans avaient été remis en 2014 déjà. Le choix de cette dernière de saisir l'OCIRT d'une demande portant sur l'installation de douze à treize postes de travail sur une surface d'environ 60 m2 a donc été fait en connaissance de la configuration future des locaux. La Cour partage le constat du Tribunal selon lequel les appelants ne pouvaient, dans ces circonstances, demander deux ans après la signature du Protocole d'accord et la remise des plans, que la configuration totale des locaux soit repensée selon leurs besoins d'installer treize postes de travail. La diminution de surface de l'arcade, comme déjà retenu plus haut, donne certes le droit aux appelants d'obtenir une réduction définitive du loyer. Toutefois, les parties ne se sont pas mises d'accord sur la possibilité d'aménager un nombre de places de travail déterminé dans la partie « bureau » de l'arcade après les travaux de réaménagement de celle-ci. Pouvoir bénéficier de douze à treize postes de travail ne peut être déduit de l'usage convenu entre les parties, aucune promesse n'ayant été formulée à ce titre dans le Protocole d'accord. Les appelants ne peuvent donc être suivis lorsqu'ils soutiennent que les intimées s'étaient obligées à leur mettre à disposition une surface suffisante pour une douzaine de postes, dans la partie « bureau » de l'arcade; ils ne peuvent donc prétendre à aucune réduction de loyer à ce titre. Les appelants ont échoué à démontrer que la partie « bureau » de l'arcade était inexploitable et, partant, l'existence d'un défaut.

S'agissant du caractère inexploitable de la partie « restaurant », les arguments soulevés se recoupent avec ceux déjà développés ci-dessus au considérant 6.7 traitant de la réduction de loyer en lien avec les points du Protocole d'accord n'ayant pas été exécutés. Il peut donc être renvoyé à ces développements qui s'appliquent mutatis mutandis.

Comme déjà relevé, les appelants, pourtant en possession des plans ayant fait l'objet de l'autorisation de construire, n'ont jamais remis un plan d'exécution alternatif compatible avec ceux établis par la DT exprimant clairement leurs choix d'aménagement de la cuisine. Ils ont ainsi contribué à la situation de blocage dans l'établissement d'un projet commun d'aménagement des locaux. Il sera ajouté que les architectes ont déclaré que les locaux pouvaient être aménagés selon les besoins des appelants à tout moment et les autorisations administratives nécessaires déposées sitôt qu'un plan technique conforme à l'autorisation déposée serait établi d'un commun accord. Les appelants ne sauraient donc invoquer l'existence de défauts dont la survenance leur est en grande partie imputable, sauf à abuser de leurs droits. A bon droit, le Tribunal a retenu que les intimées devaient être libérées de toute demande de réduction de loyer des appelants, l'inexploitabilité de la partie restaurant ne pouvant être imputée aux intimées.

6.11

Reste à examiner si le Tribunal a erré en refusant toute réduction de loyer en lien avec les défauts matériels listés lors de l'état des lieux d'entrée.

L'argumentation des appelants se fonde sur la prémisse déjà abordée d'une constatation inexacte des faits : malgré les annotations portées sur l'état des lieux d'entrée contradictoire signé le 19 décembre 2016 selon lesquelles l'arcade n'était pas terminée, le chauffage au sol ne fonctionnait pas et l'employée de régie avait dû répondre à un questionnaire complet répertoriant cinquante-deux points en suspens, il existait des doutes s'agissant de la volonté des parties d'incorporer, à cet état des lieux contradictoire, le tableau listant cinquante-deux réserves distinctes. Les points répertoriés dans ce tableau étaient des travaux de finition, les plus importants étant la conséquence d'un manque de collaboration des appelants, ce qui a contribué à empêcher les intimées de rendre des locaux conformes au Protocole d'accord et à la convention des parties.

Comme déjà retenu ci-dessus, les appelants, sauf à abuser de leurs droits, ne sauraient prétendre à une réduction de loyer en lien avec un état défectueux de la chose louée qui leur est imputable en raison d'un manque de collaboration active dans l'élaboration d'un projet d'aménagement commun des futurs locaux.

Le Tribunal a effectué une correcte analyse des moyens de preuves disponibles en se référant aux photographies versées à la procédure et au libellé figurant sur le tableau annexé pour retenir que les défauts au niveau des peintures, des fenêtres, des joints et de la porte n'étaient pas majeurs et étaient de l'ordre des finitions.

Les appelants se contentent, de manière évasive, d'indiquer que l'arcade serait affectée de nombreux défauts matériels sans même les mentionner et argumenter en quoi il ne s'agirait pas de travaux de finition. Insuffisamment motivé, le grief ne saurait être examiné plus avant.

Enfin, une inspection locale n'apparaît pas non plus nécessaire, la Cour renvoyant à ses précédents développements à ce propos (cf. consid. 2.4.1).

Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a refusé d'allouer une réduction de loyer aux appelants, qui ont échoué à démontrer l'existence de défauts matériels imputables aux intimées lors de l'état des lieux d'entrée du 19 décembre 2016. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point également.

7.

Les appelants reprochent aux premiers juges de n'avoir admis, au titre de leurs prétentions en paiement de dommages-intérêts, que le montant de 2'800 fr., couvrant la facture de l'informaticien intervenu durant 3,5 jours dans l'appartement de remplacement pour procéder à la mise en conformité de l'installation électrique et informatique.

7.1

Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute (art. 101 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 et les références citées). Le bailleur peut se libérer s'il prouve avoir pris toutes les précautions pour éviter le défaut de même que pour y remédier sans retard. Il a la charge d'établir les faits permettant de le disculper sur ces deux points (arrêt du Tribunal fédéral 4A_647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3, non publié à l'ATF 142 III 557; ACJC/576/2020 du 04.05.2020 consid. 5.1; ACJC/513/2020 du 06.04.2020 consid. 3.1).

7.2

Dans le cas d'un local commercial, le préjudice consiste dans la perte de bénéfice et non du chiffre d'affaires (ACJC/985/2000 du 9 octobre 2000). A cet égard, le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net d'une exploitation pendant une période litigieuse (arrêt du Tribunal fédéral 4P_139/2003 du 14 octobre 2003 consid. 3.3).

De simples allégations de partie, fussent-elles même plausibles, ne suffisent pas à prouver un fait, à moins qu'elles ne soient corroborées par des pièces qui accréditent la thèse soutenue (arrêts du Tribunal fédéral 5A_414/2012 du 19 octobre 2012 consid 7.3;5A_225/2010 du 2 novembre 2010 consid. 3.2 non publié à l'ATF 136 III 583). Des documents librement confectionnés par l'une des parties au procès sont sujets à caution et n'ont a priori pas plus de valeur que de simples allégations de cette partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_578/2011 du 12 janvier 2012 consid. 4).

C'est au locataire qui se prévaut de l'art. 259e CO de supporter le fardeau de la preuve (art. 8 CC). En effet, selon l'art. 42 al. 1 CO, applicable en matière de responsabilité contractuelle par le renvoi de l'art. 99 al. 3 CO (ATF 118 II 312; 105 II 87 consid. 3 p. 89), la preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande réparation.

Dans le cadre de l'examen des prétentions fondées sur l'art. 259e CO, il est possible de faire application de l'art. 42 al. 2 CO qui prévoit que si le montant exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le détermine équitablement, en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette dernière disposition tend à instaurer une preuve facilitée en faveur du lésé; néanmoins, elle ne le libère pas de la charge de fournir au juge, dans la mesure où cela est possible et où on peut l'attendre de lui, tous les éléments de fait qui constituent des indices de l'existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation; elle n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans indications plus précises des prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle ampleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2010 du 15 mars 2010 consid. 5; ACJC/653/2021 du 25.05.2021 consid. 4.1). Si le lésé ne satisfait pas entièrement à son devoir de fournir des éléments utiles à l'estimation du dommage, l'une des conditions de l'art. 42 al. 2 CO n'est pas réalisée; le lésé étant déchu du bénéfice de la preuve facilitée, le dommage n'est pas prouvé quand bien même, le cas échéant, son existence est certaine (ATF 144 III 155 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2015 du 19 avril 2016 consid. 5.1.2).

7.3

Conformément au principe consacré à l'art. 44 CO, qui oblige le créancier à réduire son dommage, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer notamment lorsque des faits dont le lésé est responsable ont contribué à créer le dommage ou à l'augmenter. Dans l'application de l'art. 44 al. 1 CO, il appartient au juge de discerner objectivement les divers facteurs à l'origine du dommage, d'après les circonstances, et de pondérer de façon appropriée les responsabilités propres de chaque partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_546/2009 du 1er février 2010 consid. 6.2 ; ACJC/1766/2018 du 17 décembre 2018 consid. 4).

7.4

Les prétentions en dommages-intérêts invoquées par les appelants ne seront examinées qu'à l'aune des défauts retenus ci-dessus, à savoir l'inexploitabilité de l'appartement de remplacement durant 3,5 jours, les nuisances générées par le chantier et la perte de surface de l'arcade après travaux. Pour les autres défauts allégués par les appelants, leur existence ayant été déniée, le droit à des dommages-intérêts n'est pas ouvert, faute de réalisation de l'une des conditions nécessaires prévues à l'art. 259 e CO.

7.4.1

Les appelants soutiennent que les défauts ayant affecté les locaux, en particulier les nuisances subies durant le chantier, leur ont causé un dommage de 362'696 fr. 50, renvoyant, pour les détails des postes du dommage, à leurs écritures de première instance du 5 septembre 2016.

Il résulte de ces écritures que le dommage total subi était chiffré à 22'365 fr. 65 et de 340'330 fr. 95 pour les années 2014 et 2015, représentant le surcoût des soustraitants, les frais relatifs au salaire pour le nettoyage, l'engagement de personnel supplémentaire, les heures supplémentaires et celles du weekend payées aux employés à cause des travaux, le salaire du personnel ayant dû être payé en attente de l'ouverture du restaurant, le surcoût du loyer du dépôt, divers dommages matériels, d'entretien et de réparation et la TVA. Ce montant de dommage incluait un gain manqué subi pendant les jours de fermeture dus au chantier et que les appelants ont estimé à 6'120 fr. par jour, en tablant sur un coût horaire par collaborateur de 113 fr./heure pour neuf collaborateurs facturant chacun 6 heures de travail effectif par jour travaillé; la perte de productivité due aux nuisances du chantier était de l'ordre de 30% pendant certains jours, chiffrée à 95'472 fr. (52 jours entre le 14 janvier et le 31 mai 2015 x 1'836 fr [6'120 fr. x 30%]), 130'356 fr. (71 jours entre le 1er juin et le 7 septembre 2015 x 1'836 fr.) et de 100% pendant 17,5 jours en 2014 à cause des besoins d'installation d'un réseau électrique adéquat, l'absence de câblages informatiques et les travaux bruyants de forage et perçage). S'y ajoutait encore une perte liée à la non-exploitation du bar avec une perte de bénéficie estimée à 37'866 fr. et divers dégâts matériels pour un total de 2'531 fr. (nettoyage, réalisation de clés, achats de rayonnage et câble, couverture dégâts du fax, imprimante et poste de travail informatique cassés).

Or, le Tribunal a listé précisément chacun des postes du dommage invoqué pour retenir que le montant de 390'997 fr. - auquel avaient conclu les appelants tant de leurs écritures du 5 septembre 2016 que dans leurs plaidoiries finales du 29 janvier 2021 - était impossible à déterminer au moyen des pièces produites, les chiffres évoqués dans les écritures des locataires ne permettant pas de comprendre ledit montant. En effet, alors même qu'ils concluaient au paiement de cette dernière somme, les appelants indiquaient, de manière contradictoire et dans la même écriture du 5 septembre 2016 à laquelle il est constamment renvoyé, que le préjudice global subi se chiffrait à 378'197 fr. 70.

Comme déjà retenu ci-dessus (cf. consid. 2.4.2), la Cour partage l'appréciation du Tribunal qui l'a conduit à retenir que la perte journalière de 6'120 fr. se fondait sur un taux horaire par employé non documenté par exemple au moyen d'une facture adressée à un client; les taux horaires appliqués aux employés ne tenaient pas compte de l'activité à temps partiel de certains d'entre eux; les bilans produits n'étaient pas signés et se fondaient sur des projections établies par les appelants eux-mêmes; seuls deux bilans pour les exercices 2014 et 2015 avaient été produits et non une suite de bilans révisés permettant d'établir un comparatif avec les années durant lesquelles les travaux ont eu lieu; les jours d'impact sur la productivité des employés ne correspondaient pas à la durée des travaux découlant de la procédure et des témoignages des employés; aucune pièce probante n'était fournie permettant d'établir que les travaux avaient nécessité des heures de travail supplémentaires et des prêts d'employés d'une société à l'autre; le gain manqué relatif à l'exploitation du restaurant avait été réservé sans avoir été précisément chiffré ce qui ne permettait pas de déterminer le dommage réellement subi, qui n'était établi par aucune pièce.

Les appelants ne formulent aucune critique du jugement entrepris sur lesdits éléments retenus par le Tribunal, se contentant de revoir le montant du dommage et de le réduire à 362'696 fr. 50; ils s'appuient sur les mêmes bilans et comptes d'exploitation des années 2014 et 2015, en fournissant quelques explications complémentaires sur la perte de gains réalisée et le surcoût causé par les travaux.

A ce titre, ils se fondent, pour expliquer ce nouveau montant, sur le compte d'exploitation 2015 (pièce 58 dem.) et un poste intitulé « Surcoût cause travaux de construction régie » chiffré à 378'197 fr. 70 laissant apparaître un manque de chiffre d'affaires sur la restauration de 409'476 fr. Ce montant n'est donc pas lié à une perte de productivité de l'activité fiduciaire liée aux travaux réalisés dans l'immeuble ou sur la diminution de surface de l'arcade après travaux, seuls défauts admis par la Cour dans la présente procédure. Alors que la période du compte d'exploitation 2015 s'étend du 1er janvier au 31 décembre 2015, le tableau produit en pièce 60 dem. mentionne toujours un chiffre d'affaires de 409'476 fr. mais avec une période différente qui s'étend du 1er mai 2015 au 31 décembre 2015. Il en va de même de la pièce 59 dem., la période prise en compte pour évaluer la perte de chiffre d'affaires du restaurant s'étendant cette fois-ci d'octobre 2014 à décembre 2015. En revanche, la fixation du montant de 409'476 fr. n'est étayée par aucune pièce, ni expliquée d'aucune manière, tout comme l'ensemble des postes de charges, frais et amortissements déduits qui permettent d'arriver à un gain manqué de 37'866 fr. 75. Enfin, le bilan et le compte d'exploitation 2015 portent une date d'établissement au 17 février 2015 ; les chiffres qu'ils contiennent constituent donc des projections et estimations, l'activité de restaurant n'ayant jamais été déployée.

L'on ne comprend ainsi pas comment a été fixé le montant de 409'476 fr. figurant dans ces divers comptes et tableaux. Ces éléments confortent l'appréciation des premiers juges selon laquelle ces comptes ne sont pas probants, les périodes prises en compte dans les calculs ne pouvant être certifiées et comparées puisque différentes ; les bilans, comptes et tableaux produits par les appelants ne comportent d'ailleurs aucune signature ou validation par un organe de révision. Le Tribunal a en outre retenu à juste titre qu'aucune comparaison avec un exercice précédent n'était possible, faute de production d'éléments financiers antérieurs à l'année 2014. A défaut de production d'une suite de bilans signés, une éventuelle variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation ne peut être établie.

Enfin, comme seul autre argument pour contester le jugement entrepris sur le refus d'allouer des dommages-intérêts, les appelants estiment que la perte journalière de 6'120 fr. liée à la productivité de leurs employés en lien avec les travaux dans l'immeuble est étayée par leur pièce 20 dem. et un tableau de pertes établi par leurs soins. Ce tableau est un document librement confectionné par l'une des parties et n'a que la valeur d'un simple allégué; cet allégué nécessitait, pour avoir la valeur de preuve, d'être corroboré par d'autres pièces versées à la procédure. Le Tribunal a justement relevé que la production de factures à la clientèle aurait permis de confirmer le tarif horaire facturé à celle-ci. En outre, il n'est pas tenu compte de l'activité à temps partiel des collaborateurs, si bien que les appelants ne sauraient prétendre à une perte de productivité quotidienne de 6 heures pour chaque employé. Quant aux périodes durant lesquelles les pertes de productivité sont alléguées, elles ne correspondent pas à la durée réelle des nuisances subies telle qu'elle est ressortie des enquêtes, le Tribunal s'étant à juste titre fondé sur les déclarations du témoin AH______. La perte journalière alléguée n'est donc corroborée par aucun moyen de preuve et ne peut donc être considérée comme établie.

7.4.2

Le Tribunal a retenu que les frais de nettoyage de l'appartement et l'achat de matériel (diverses clés, un rayonnage, des câbles de réparation, une imprimante, un fax et une tour informatique dont les appelants allèguent qu'ils ont été détériorés durant les travaux) ne pouvaient être admis, les tickets de caisse produits ne permettant pas de justifier les montants requis.

Les appelants ne développent aucune critique sur ce point, se contentant d'indiquer que le dommage allégué était établi. Seules deux factures AJ______ de 169 fr. et 1'149 fr. ont été produites; celles-ci ne permettent pas de justifier les divers postes réclamés au titre des dommages matériels subis et ne suffisent pas à établir que ce matériel aurait été endommagé lors du déménagement, la date inscrite sur l'un des deux tickets remontant au mois d'août 2015 et non à la date du déménagement. Insuffisamment motivé, ce grief sera écarté et le jugement entrepris confirmé en tant qu'il a rejeté les prétentions des appelants en paiement de divers dommages matériels.

7.4.3

Les appelants ne formulant pas d'autres griefs à propos de l'établissement du dommage, la Cour fait, pour le surplus, entièrement siens les développements du Tribunal l'ayant conduit à écarter les prétentions en paiement de dommagesintérêts évoquées.

La condition de l'existence d'un dommage n'étant pas réalisée, faute pour les appelants de l'avoir démontré au moyen de pièces suffisamment probantes alors qu'ils en avaient le fardeau de la preuve, il n'y a pas lieu d'examiner les autres conditions d'application de l'art. 259 e CO, notamment celles du lien de causalité et de la faute.

8.

S'agissant des conclusions en exécution du Protocole d'accord, les appelants reprochent aux premiers juges de ne pas avoir inclus dans le dispositif du jugement certains de ces points.

Leurs conclusions prises à ce titre diffèrent de l'exécution ordonnée au chiffre 6 du dispositif du jugement entrepris sur les seuls points de la création d'un WC au sous-sol avec un accès sécurisé pour les locataires de la partie « bureaux », de l'inscription comme dépendance du bail, au moyen d'un avenant, d'un WC au sous-sol et de la prise en considération des demandes des locataires s'agissant de l'aménagement des nouveaux locaux.

8.1

Comme retenu ci-dessus, la création de WC au rez-de-chaussée en lieu et place du sous-sol a conduit la Cour à admettre l'existence d'un défaut de la chose louée; une réduction de loyer définitive de l'ordre de 12,75% a été allouée; leur démolition et leur création en sous-sol conformément aux engagements pris dans le Protocole d'accord ont été jugées disproportionnées.

Il ne sera ainsi pas fait droit aux conclusions prises en ce sens par les appelants, tout comme de celle de l'inscription de ces WC comme une dépendance du bail au moyen d'un avenant.

Quant à la condamnation des intimées à prendre en considération les demandes des appelants concernant l'aménagement des nouveaux locaux, la Cour a retenu, à l'instar du Tribunal, un manque de collaboration de ces derniers ayant empêché les intimées de mettre en œuvre le Protocole d'accord. La prise en considération des demandes des appelants concernant l'aménagement des locaux nécessitait en effet que celles-ci soient communiquées à la DT et qu'un plan d'exécution alternatif compatible avec les plans ayant fait l'objet de l'autorisation de construire soit proposé, ce qui n'a pas été fait. Cette condition préalable devait être réalisée pour que le projet d'aménagement des locaux puisse être établi de manière commune conformément à la volonté des parties exprimées dans le Protocole d'accord.

A bon droit, les premiers juges n'ont pas inclus dans le dispositif du jugement la prise en considération des desiderata des appelants à propos de l'aménagement des locaux, ces derniers n'ayant pas été clairement exprimés à la DT.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en tant qu'il condamne les intimées à exécuter uniquement les divers points listés au chiffre 6 du dispositif.

8.2

Les appelants réclament que la condamnation des intimées à exécuter ces points soit assortie de la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP.

8.2.1

Selon l'art. 343 al. 1 CPC, qui s'applique aux décisions prescrivant une obligation à caractère non pécuniaire - faire, s'abstenir ou tolérer -, le tribunal de l'exécution peut notamment prévoir des mesures de contrainte indirecte visant à obtenir l'exécution du débiteur réfractaire, à savoir : la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP (let. a), la menace d'une amende d'ordre (let. b) ou la menace d'une amende journalière (let. c). Ces mesures de contrainte indirecte peuvent également être prononcées par le tribunal saisi du fond (art. 236 al. 3 CPC); celles-ci ne pourront néanmoins être exécutées directement, mais devront être concrétisées par le tribunal de l'exécution (DROESE, Basler Kommentar ZPO, 3e éd. 2017, n. 3 ad art. 337 CPC; cf. ATF 142 III 587 consid. 3 et arrêt du Tribunal fédéral 5A_1047/2017 du 3 mai 2018 consid. 3.3.1).

8.2.2

En premier lieu, la doctrine semble exclure qu'une telle mesure d'exécution prévoyant une amende qui revêt un caractère pénal puisqu'elle découle de la commission d'une infraction, puisse être ordonnée à l'encontre d'une personne morale (JEANDIN, op.cit., ad art. 343 CPC, n. 11a).

En deuxième lieu, le manque de collaboration des appelants a conduit à l'inexécution de divers points convenus dans le Protocole d'accord. Rien ne permet de conclure, comme le soutiennent les appelants, que les intimées n'exécuteraient pas un plan d'aménagement des locaux défini de manière commune et conforme aux plans déposés à l'appui de l'autorisation de construire ou qu'elles se montrent récalcitrantes à l'exécution; les intimées n'ont en effet pas remis en cause le jugement entrepris s'agissant des mesures d'exécution ordonnées par le Tribunal au chiffre 6 du dispositif du jugement entrepris. Les appelants n'ayant pas apporté la démonstration de leur collaboration sur ce point, le principe de proportionnalité commande de ne pas assortir la condamnation de la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP. Le jugement entrepris n'est ainsi pas critiquable sur ce point.

9.

A teneur l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers.

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