ACJC/647/2023

A.

Par jugement JTPI/6337/2022 du 24 mai 2022, reçu par A______ SA le 27 mai 2022, le Tribunal de première instance a débouté B______ de ses conclusions à l'encontre de A______/C______ SA (ch. 1 du dispositif), condamné A______ SA à payer à B______ 14'545 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 décembre 2017, 70'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 11 avril 2018 et 13'500 fr. avec intérêts à 5% dès le 2 avril 2019 (ch. 2).

S'agissant des frais judiciaires, le Tribunal les a arrêtés à 15'191 fr. 15, les compensant avec les avances de frais fournies par B______ [recte: les parties], les a mis à la charge de A______ SA à hauteur 9'891 fr. 15 et à la charge de B______ à hauteur de 5'300 fr., condamnant la première à verser 9'891 fr. 15 à la seconde et ordonnant la restitution d'un montant de 300 fr. à A______/C______ SA et de 328 fr. 85 à B______ (ch. 3). Il a également condamné A______ SA à verser 10'780 fr. TTC à B______ à titre de dépens (ch. 4), condamné B______ à verser 2'695 fr. TTC à A______/C______ SA à titre de dépens (ch. 5) et débouté les parties de toute autre conclusion (ch. 6).

B.

a. Par acte expédié au greffe de la Cour civile le 27 juin 2022, A______ SA appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 2 à 4 du dispositif, avec suite de frais judiciaires et dépens. Cela fait, elle conclut, principalement, à ce que la Cour déboute B______ de ses conclusions.

b. Dans sa réponse, B______ conclut au rejet de l'appel. Elle forme également appel joint et sollicite de la Cour l'annulation des chiffre 3, 4 et 6 du dispositif du jugement entrepris, avec suite de frais judiciaires et dépens. Cela fait, elle conclut, principalement, à ce que la Cour condamne A______ SA à lui verser 4'145 fr. 10 et 10'869 fr. 30, les deux montants portant intérêts à 5% à compter du 15 octobre 2017.

c. Dans sa réponse sur appel joint, A______ SA conclut à ce que la Cour déboute son adverse partie de toutes ses conclusions. Elle a également répliqué sur appel principal, persistant dans ses conclusions.

d. B______ a répliqué sur appel joint et dupliqué sur appel principal, persistant dans ses conclusions.

e. A______ SA a dupliqué sur appel joint, ce qui a entraîné encore une détermination spontanée de B______, les deux parties persistant dans leurs conclusions respectives.

f. Les parties ont été informées par plis du greffe de la Cour du 1er mars 2023 de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :

a. A______/C______ SA et A______ SA sont deux sociétés anonymes dont le but est l'acquisition, la vente, la détention, la gestion, l'administration et la promotion de biens immobiliers, de même que la prise de participation dans des sociétés immobilières, ce dans le respect des prescriptions de la LFAIE.

b. Le 12 avril 2016, B______ et son époux D______, d'une part, et A______ SA, d'autre part, ont conclu une convention de réservation et engagement d'achat portant sur l'acquisition d'un appartement "D2" d'environ 89,2 m2, avec balcon/loggia de 23,6 m2, un parking en sous-sol et une cave, pour un prix de 950'000 fr., dans le cadre de la promotion immobilière dite "Résidences [du chemin] 3______" sur la parcelle n° 1______ de la commune de E______ [GE].

La convention indiquait une adresse des futurs acheteurs à Genève ainsi qu'une adresse email.

c. Le 13 juin 2016, B______, seule, en sa qualité d'acheteuse, et A______/C______ SA, en sa qualité de propriétaire venderesse, ont conclu un acte de vente par devant Me F______, notaire, portant sur le feuillet n° 2______ de la Commune de E______, pour un prix de 211'570 fr., auquel s'ajoutaient des frais de mise en valeur d'un montant de 150'735 fr.

L'acte de vente précisait, sous la mention "contrat d'entreprise", que la construction du futur bâtiment était assurée par la société A______ SA en sa qualité d'entrepreneur total, ce pour un prix forfaitaire de 587'695 fr. correspondant à la part de copropriété acquise par B______.

d. La société A______ SA a contresigné en qualité "d'intervenante" l'acte de vente du 13 juin 2016.

e. En parallèle, B______ a signé le même jour avec A______ SA un contrat d'entreprise total à prix forfaitaire portant sur la construction du lot D2 (4______), la place de parking n° 5______ et la cave n° 6______ (ci-après : le contrat d'entreprise).

Ce contrat prévoyait notamment à son article 4.1, la mise à disposition du lot de propriété dans les meilleurs délais, soit au plus tard vingt mois après le début des travaux constaté par le document d'ouverture de chantier.

Selon l'article 3.3, A______ SA était responsable du respect des délais convenus pour autant qu'aucune "circonstance extraordinaire" et dont A______ SA n'était pas responsable, vienne perturber le bon déroulement des travaux. Une liste non exhaustive d'évènements pouvant être considérés comme une "circonstance extraordinaire" était ensuite donnée, parmi lesquels figuraient "les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître de l'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier", "les jours de retard consécutifs à la faillite, au sursis concordataire ou tout autre évènement analogue des ou d'une entreprise effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs", "la défaillance pour quelque motif que ce soit des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs" ou encore "la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante, quel que soit le cas de défaillance visé".

L'article 3.3 prévoyait encore que la justification de la survenance d'une "circonstance extraordinaire" serait notifiée à B______ par courrier de A______ SA, en sa qualité de "direction des travaux".

f. D'après l'extrait du registre informatique des autorisations de construire, le chantier a été ouvert le 16 février 2016. Le délai de vingt mois prévu à l'article 4.1 emportait ainsi une mise à disposition théorique du lot D2 le 16 octobre 2017.

g. B______ a déclaré qu'elle avait initialement l'intention d'acheter cet appartement avec son époux afin d'y emménager. Ils avaient toutefois décidé de divorcer au mois de juin 2017, de sorte que leur projet avait changé. Elle avait désormais l'intention d'y emménager elle-même dans un premier temps puis de le mettre en location. Elle comptait rester à Genève le temps de trouver un locataire puis comptait s'installer à Zurich pour y chercher un travail, étant précisé qu'elle ne parlait pas français.

h. Par lettre du 30 janvier 2017, adressée à B______ et à son époux chez Me F______, notaire, avec mention manuscrite que cette lettre a été envoyée par fax à la notaire le 31 janvier 2017, A______ SA a fait état d'intempéries en début d'année ayant, en raison des températures négatives, empêché les ouvriers de travailler. Un retard de 10 jours ouvrables était dès lors annoncé avec une réception des travaux désormais prévue pour fin novembre 2017.

B______ a déclaré avoir été informée par l'entreprise G______ SARL (cuisiniste) du fait que l'appartement ne serait pas terminé à la date annoncée. Elle avait en outre reçu cette information lors de son arrivée à Genève, à savoir au début du mois d'octobre 2017, A______ SA ne lui ayant communiqué aucune information à ce sujet.

H______, directeur technique au sein du groupe A______, a déclaré que les échanges et communications avec B______ avaient toujours été compliqués. Il n'avait pas trouvé de trace d'autre communication que le courrier du 30 janvier 2017 dont il ignorait pourquoi il avait été adressé au notaire et non directement aux époux B______/D______.

i. Le 3 novembre 2017, B______ a reçu un courriel de H______, faisant suite à un courriel initial, non produit, de cette dernière. Se référant à un courriel envoyé à B______ le 30 janvier 2017 l'informant du report de la livraison à la fin du mois de novembre 2017, H______ lui a expliqué qu'en raison d'une défaillance de l'une des entreprises en charge des travaux, qu'il s'efforçait de remplacer, la date de livraison était reportée sans qu'il ne soit possible de donner une date de livraison spécifique à ce stade. Il a proposé une rencontre sur place le 9 novembre 2017 pour discuter plus en détail de la situation.

H______ a déclaré avoir suivi le chantier litigieux à partir du mois de juin 2017 et confirmé que celui-ci avait pris beaucoup de retard à cause de la défaillance de l'électricien qui avait dû être remplacé au mois d'octobre 2017.

j. Par courriel du même jour, B______ a répondu à H______ ne jamais avoir été informée du retard. Elle avait besoin de se loger dans l'appartement, lequel aurait dû être terminé, et avait l'intention de séjourner à l'hôtel jusqu'à la remise de l'appartement, ce aux frais de A______ SA.

k. Dans un procès-verbal de chantier du 16 novembre 2017, les défaillances de l'entreprise I______ SA étaient évoquées notamment par les mentions "non terminé", "aucun posé", "non reçu" ou "tubes vides" à côté des différentes tâches qui incombaient à l'entreprise à différentes dates entre fin octobre et début novembre 2017.

l. Le 22 novembre 2017, les parties se sont rencontrées dans les locaux de A______ SA. A cette occasion, A______ SA a signé en faveur de B______ un document manuscrit par lequel elle s'engageait vis-à-vis de sa cocontractante à rembourser une somme de 36'000 fr. 40, composée des plus-values relatives à la cuisine de 14'000 fr., au second avenant cuisine de 6'186 fr. 40 et à l'avenant parquet/carrelage de 1'269 fr. ainsi qu'à payer une "indemnité de retard" de 14'545 fr. La livraison de l'appartement était dorénavant prévue entre le 19 et le 23 février 2018. B______ a contresigné ce document avec la mention "I read and understand" (en traduction libre : "Je lis et comprends").

B______ a déclaré que le représentant de A______ SA s'était excusé pour le retard et lui avait proposé de lui rembourser le coût de la cuisine, supplément compris, et de lui payer ses frais d'hôtel jusqu'à l'achèvement des travaux. Les 14'545 fr. prévus comme indemnité de retard correspondaient au coût estimé par A______ SA de ses frais de logement jusqu'au 23 février 2018, date de la livraison désormais prévue. Ce montant avait été articulé par A______ SA et lui semblait correct pour couvrir ses frais de logement dans l'intervalle, y compris sur le marché zurichois.

H______ a déclaré qu'il avait reçu à deux reprises B______ fin 2017, une première fois avec son assistante parlant anglais, puis une seconde fois, le

22 novembre 2017, avec un interprète turc. Le montant de l'indemnité de retard avait été calculé par ses soins à environ 3'500 fr. par mois pour que B______ puisse se reloger jusqu'au mois de février 2018.

m. Le 8 décembre 2017, A______ SA a conditionné le paiement de 14'545 fr. à la conclusion d'un "protocole d'accord" dactylographié de deux pages, que B______ a refusé de signer. Ce document prévoyait notamment une clause de solde de tout compte par laquelle B______ renonçait à "intenter par devant toute juridiction, commission, organisme ou autre, tous recours, instances ou actions, contre la société A______ SA ou l'une des structures du groupe, ou encore contre l'un de ses dirigeants ou mandataires sociaux, qui trouverait sa cause dans toutes problématiques liées aux retards du chantier".

B______ a déclaré qu'elle ne souhaitait pas renoncer à toute prétention à l'encontre de A______ SA. Sa crainte à cet égard était que l'appartement ne soit pas terminé le 23 février 2018 comme promis. Elle n'avait dès lors pas souhaité signer un solde de tout compte avant que l'appartement soit complètement terminé.

H______ a déclaré que c'était lui qui avait soumis à B______ le protocole d'accord et que celle-ci ne lui avait pas parlé d'une crainte de sa part que les travaux ne soient pas terminés en février 2018. Il n'avait pas obtenu de raison très claire, si ce n'était un refus de signer.

n. Par courrier du 13 décembre 2017, B______ a mis en demeure A______ SA de lui verser la somme de 36'000 fr. 40 et attiré l'attention de celle-ci sur le fait qu'elle devait impérativement commander la cuisine afin d'éviter un nouveau retard.

H______ a déclaré que le refus de A______ SA de verser les 14'500 fr. convenus découlait certainement du refus de B______ de signer le protocole d'accord formel.

o. Par courriel du 15 février 2018, B______ a écrit à A______ SA "I have a new buyer for my appartment and wanted to ask if the buyer can change the parkets and bathroom? He is not in a hurry to got the keys" (en traduction libre : "J'ai un nouvel acheteur pour mon appartement et je voulais savoir s'il pouvait changer les parquets et la salle de bain ? Il n'est pas pressé d'avoir les clés").

B______ a déclaré à ce titre que, constatant que les travaux n'avaient pas avancé depuis novembre 2017 et que A______ SA ne tenait pas ses promesses, et compte tenu du fait qu'elle ne disposait plus de revenus ni de fonds suffisants pour continuer, elle s'était finalement résolue, courant janvier 2018, à vendre l'appartement. Elle avait donc contacté l'agent immobilier qui l'avait mise en relation avec A______ SA pour lui expliquer le problème et celui-ci lui avait trouvé les acheteurs.

p. Par courrier du 28 février 2018, A______ SA a communiqué à B______ la liste des travaux encore à terminer suite de l'arrêt des travaux en raison de la demande de B______ de laisser la possibilité aux nouveaux acquéreurs d'effectuer des changements.

q. Par courriel du 14 mars 2018, J______ a transmis à A______ SA une offre se décomposant en une vente de l'appartement en l'état pour un montant "à titre d'illustration" de 980'000 fr., et en un engagement de A______ SA de terminer les travaux afin de finaliser la construction de l'appartement D2 pour un montant "à titre d'illustration" de 80'000 fr. en faveur des nouveaux acquéreurs, à savoir lui et son épouse, montant ayant été prépayé à A______ SA par B______. La transaction comprendrait ainsi deux volets, soit, d'une part, une vente, et, d'autre part, un engagement d'un constructeur de réaliser une prestation qui lui aurait déjà été payée. Le couple J______/K______ acceptait de transférer la totalité du montant prévu, soit 1'060'000 fr., en faveur de B______, pour autant que A______ SA s'engage à compléter les travaux pour ladite somme et que le transfert de contrat de construction soit effectivement en faveur des nouveaux acquéreurs. Les acheteurs effectueraient le transfert des deux montants afin que B______ reçoive la totalité de ce qui lui était dû. Les acheteurs devaient encore recevoir de A______ SA une liste ainsi que la valeur des travaux restant à réaliser en leur faveur en lieu et place de B______. Le montant global devait correspondre dans les grandes lignes à la valeur effective des travaux.

r. Le 15 mars 2018, A______ SA, d'une part, et J______ et K______, d'autre part, ont conclu un protocole à teneur duquel, moyennant la signature de l'acte de vente, les droits et obligations du maître de l'ouvrage passaient de B______ aux époux J______/K______. Ces derniers prenaient acte des travaux encore à accomplir (lesquels étaient listés à l'article 2) ce pour un total de 58'769 fr. 50 sans-plus-value, tandis que A______ SA s'engageait à terminer les travaux et à livrer l'appartement dans les six semaines suivant la réception des matériaux de finition sur le chantier et au plus tard le 31 mai 2018. L'article 3 de ce protocole confirmait le règlement par B______ de la totalité du prix de 587'695 fr.

s. Par courriel du 26 mars 2018 à A______ SA, en copie à Me L______, précédent conseil de B______, J______ a indiqué savoir qu'un litige opposait A______ SA à B______ concernant d'éventuelles compensations, dû au retard de la livraison de l'appartement. Bien que le protocole signé en leur faveur mentionnât que B______ avait payé l'intégralité de l'appartement et que le couple J______/K______ reprenait la relation pour les travaux restants, ils souhaitaient recevoir de la part de A______ SA un courrier précisant qu'en aucune manière le litige qui les opposait ne pouvait avoir une quelconque incidence sur les nouveaux acquéreurs. En d'autres termes, si le litige l'opposant à B______ devait se prolonger, en aucune manière A______ SA ne demanderait des compensations ou un versement complémentaire de la part du couple J______/K______. Ce courrier était à recevoir impérativement avant la signature de la vente, prévue le 3 avril 2018.

t. Par courriel du 28 mars 2018 à J______, en copie à Me L______, A______ SA a répondu que le différend qui l'avait opposée à B______ portait sur le délai de livraison de son logement sur le programme de E______ – Chemin 3______. Revendant son logement, la livraison n'était ainsi plus un sujet. Il n'y avait donc aucune raison pour qu'un litige subsiste entre B______ et A______ SA. Quand bien même il subsisterait un différend pour des raisons inconnues, il opposerait toujours B______ et A______ SA et il ne saurait les impliquer en tant qu'acquéreurs dudit logement.

u. Il ressort d'échange de courriels des 21, 22 et 28 mars 2018 entre B______ et son précédent conseil dans le cadre des négociations pour la vente de l'appartement aux époux J______/K______, qu'elle souhaitait, nonobstant ladite vente, pouvoir conserver la faculté d'agir contre A______ SA en raison des retards de livraison.

v. Par acte de vente à terme du 5 avril 2018 (ci-après également : le contrat de vente), B______ a cédé aux époux J______/K______ sa part de copropriété immatriculée au feuillet n° 2______ de la commune de E______, pour un prix de 1'060'000 fr., entièrement payable d'ici au 11 avril 2018 au plus tard.

Une clause de l'acte intitulée "Travaux" mentionne expressément la signature, le 15 mars 2018, par A______ SA et les époux J______/K______, d'un protocole relatif aux travaux à terminer, aux termes duquel les époux J______/K______ reprenaient les droits découlant du contrat d'entreprise, devenant ainsi le nouveau maître d'ouvrage, B______ ayant été libérée de toute responsabilité par

La clause "Exclusion de garanties" prévoit que la vente a lieu sans garantie pour l'état des lieux, vices de construction apparents ou cachés, vétusté ou autres défauts quelconques. Les acquéreurs déclaraient savoir qu'ils seraient ainsi privés, envers le cédant, des garanties légales du code des obligations, soit des actions en résolution du contrat, en réduction du prix ou en dommages-intérêts. Le cédant attestait qu'il n'existait aucun litige ou procès en cours en lien avec l'immeuble, ni convention limitant d'une quelconque manière la valeur de ce dernier, autre que celles qui apparaissaient au Registre foncier, sous réserve du litige opposant B______ à A______ SA que les acheteurs déclaraient connaître.

w. Sur le prix de vente de 1'060'000 fr., B______ s'est vue imputer une commission de courtage de 20'000 fr., un impôt sur les bénéfices et gains immobiliers de 35'567 fr. 75, des frais de notaire de 1'077 fr., un remboursement "Casatax" de 10'869 fr. 30 et des droits d'enregistrement et émoluments du Registre foncier de 350 fr.

B______ a déclaré qu'au moment de la vente de l'appartement, elle n'avait aucunement renoncé à poursuivre A______ SA pour les dédommagements résultant du retard de livraison.

x. Par prononcé du 25 mai 2018, le président du Tribunal de l'arrondissement de La Côte a accordé à la société I______ SA un sursis concordataire de six mois.

y. Par acte expédié en conciliation le 24 janvier 2019, déclaré non concilié le 28 mars 2019 et introduit au Tribunal le 11 juillet 2019, B______ a conclu, en dernier lieu, principalement, à la condamnation de A______/C______ SA et de A______ SA, conjointement et solidairement, avec suite de frais et dépens, à lui payer, 133'084 fr. 60 avec intérêts à 5% dès le 15 octobre 2017 et, subsidiairement, à la condamnation de A______ SA seule à lui payer le même montant.

La somme réclamée correspondait à une perte locative de 18'000 fr. (soit 6 x 3'000 fr.), des frais de relogement en urgence de 7'592 fr. 30, des honoraires d'avocats de 13'500 fr. et 12'925 fr., une indemnité partielle selon reconnaissance de dette de 14'545 fr., une perte de gain sur la revente dont le montant devait être calculé par expertise et un remboursement de "Casatax" de 10'869 fr. 30.

z. Dans leur réponse, A______/C______ SA et A______ SA ont conclu au déboutement de B______ de l'ensemble de ses conclusions.

A______/C______ SA et A______ SA se sont notamment prévalues de l'absence de légitimation active de B______ tant à l'encontre de A______/C______ SA que de A______ SA, en raison du transfert aux époux J______/K______ de l'ensemble de ses droits et obligations découlant du contrat d'entreprise. Pour le surplus, elles n'étaient pas responsables du retard de livraison et B______ n'avait pas subi de dommage.

aa. Au terme de l'expertise ordonné par le Tribunal, l'expert a conclu dans son rapport du 16 mars 2021, que le loyer mensuel brut pouvant être obtenu pour l'appartement et le garage représentait un montant de 3'033 fr., étant précisé qu'il n'avait pas pu visiter l'intérieur de l'appartement. La moins-value ("décote") pour les travaux restant à effectuer représentait 70'000 fr., décomposée en 58'769 fr. 50 de travaux restant à effectuer et de 9'099 fr. représentant un potentiel manque à gagner sur trois mois.

L'expert a déclaré qu'il n'avait pas tenu compte du fait de savoir si les travaux à réaliser avaient déjà été payés ou non par l'acquéreur précédent dans le calcul de la moins-value. Le prix de vente n'avait pas non plus été un critère pris en compte. Si les travaux avaient été terminés au moment de la vente, le prix de vente de l'appartement aurait pu être plus élevé de 70'000 fr. S'agissant du "manque à gagner sur trois mois", il fallait comprendre que, soit l'acquéreur achetait l'appartement pour le mettre en location et, dans ce cas, les travaux restant à accomplir l'empêchait de le louer durant cette période, soit l'acquéreur achetait l'appartement pour y vivre, auquel cas il devait continuer de payer son précédent loyer durant les travaux. Tenir compte d'une durée de trois mois pour exécuter les travaux paraissait conforme à son expérience compte tenu de la nécessité d'impliquer 8 à 9 corps de métier distincts (dont l'intervention était pour partie successive) et d'éventuels imprévus.

bb. Le Tribunal a entendu les parties, des témoins et l'expert lors des audiences s'étant tenues les 12 octobre, 9 novembre et 17 décembre 2020, 7 juin et 8 septembre 2021. Leurs déclarations ont été intégrées à l'état de fait ci-dessus dans la mesure utile.

cc. Au terme de la dernière audience, les parties ont plaidé, persistant dans leurs conclusions respectives et le Tribunal a gardé la cause à juger.