ACJC/76/2015

A.

Par jugement du 17 mars 2014, expédié pour notification aux parties le 25 mars 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a constaté que les baux des 20 septembre et 24 octobre 2001 portant respectivement sur une arcade et un dépôt situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis C______ étaient de durée déterminée, et étaient arrivés à échéance le 31 octobre 2011 (ch. 1 du dispositif), accordé à A______ une unique prolongation de bail de trois ans, échéant au 31 octobre 2014 (ch. 2), autorisé A______ à résilier les baux en tout temps durant la prolongation, moyennant un préavis de trente jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).

B.

a. Par acte expédié le 12 mai 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Principalement, elle conclut à ce qu'il soit constaté que les baux des 20 septembre et 24 octobre 2001 portant respectivement sur une arcade et un dépôt situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis C______ à Genève sont de durée indéterminée. Subsidiairement, elle demande qu'il soit constaté que les baux précités ont été reconduits, d'entente entre les parties, au 31 octobre 2016. Plus subsidiairement, elle requiert une prolongation desdits contrats de bail pour une durée de six ans, échéant au 31 octobre 2017, et l'autorisation de les résilier en tout temps durant la prolongation, moyennant un préavis de trente jours pour le 15 ou la fin d'un mois. Plus subsidiairement encore, elle sollicite le renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision au sens des considérants. Dans tous les cas, elle conclut à ce que D______ soit condamnée en tous les dépens et au déboutement de tout opposant de toutes autres ou contraires conclusions.

Elle sollicite préalablement l'octroi de l'effet suspensif.

Elle produit en outre trois pièces nouvelles, soit un échange de courriers entre les conseils des parties en avril 2014, ainsi qu'une attestation signée au mois d'avril 2014 par huit locataires de l'immeuble susmentionné, qui déclarent n'avoir jamais eu à se plaindre du bar exploité par A______.

b. Par décision du 13 mai 2014, la Cour de céans a considéré qu'au regard de la valeur litigieuse supérieure à 10'000 fr. du présent litige, l'acte introduit par A______ constituait un appel ayant effet suspensif automatique de par la loi, de sorte que sa requête sur ce point était sans objet.

c. Dans sa réponse du 12 juin 2014, D______ requiert le déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et la confirmation du jugement entrepris, avec suite de dépens.

Par réplique du 7 juillet 2014, A______ a persisté dans ses conclusions. D______ n'a pas dupliqué.

d. Les parties ont été avisées le 10 septembre 2014 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. En date des 20 septembre et 24 octobre 2001, E______, propriétaire, et F______ et G______, locataires, ont conclu des contrats de bail à loyer portant respectivement sur la location d'une arcade et d'un dépôt situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis C______ à Genève.

Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un café-bar avec petite restauration et au dépôt de matériel pour le café-bar.

L'article 3 des deux contrats de bail a la teneur suivante : "3.1 Début de location 3.1.1 La location débute le 01.11.2001 (…) 3.2. Durée de location/résiliation Le bail est conclu pour une durée fixe de 10 ans, soit du 01.11.2001 et échoit sans résiliation au 31 octobre 2011. Cette durée fixe ne concerne que la durée du bail et non pas le loyer. Toutefois, le locataire pourra résilier le présent bail pour la fin de la cinquième année d'occupation, moyennant un préavis écrit recommandé de 12 mois adressé au bailleur. 3.3. Prolongation de la durée de la location Le locataire a le droit de prolonger le bail 1 fois de 5 ans, c'est-à-dire du 01.11.2011 au 31.10.2016. Le locataire est tenu d'annoncer par écrit et sous pli recommandé 12 mois à l'avance s'il entend faire usage de l'option. Dans ce cas, des nouvelles conditions de loyer sont fixées. Les conditions pour la durée de location prolongée sont définies d'un commun accord par écrit au moins 9 mois avant l'échéance de la première durée de location fixe. En cas de sous-location et cession du bail au sens de l'art. 262 CO resp. 263 CO, le droit d'option s'éteint."

Les loyers annuels, charges non comprises, ont été fixés à 16'380 fr. pour l'arcade et à 2'400 fr. pour le dépôt (art. 4.1 des contrats).

b. A la suite d'une reprise des actifs et passifs de E______, D______ (ci-après : la bailleresse) est devenue propriétaire de l'immeuble sis C______ à Genève, dans le courant de l'année 2005.

Il ressort du Registre du commerce de Genève que B______ a ensuite repris les actifs et passifs de D______, laquelle a été radiée le 12 mars 2014 (date de publication dans la Feuille officielle suisse du commerce).

c. Par contrat du 4 mars 2005, le fonds de commerce du café-bar exploité par G______ et son épouse a été vendu à A______ pour la somme de 50'000 fr. La vente portait sur le fonds de commerce proprement dit incluant l'enseigne, le mobilier, le matériel d'exploitation et la clientèle.

Par pli du 7 mars 2005 à la régie représentant la bailleresse, H______, l'agent d'affaires de la locataire, a indiqué que les époux G______ remettaient leur arcade sise C______ et sollicitaient la conclusion d'un nouveau bail d'une durée de cinq ans ou un transfert de bail en faveur de A______ précisant qu'elle désirait créer un bar à soupes.

d. Par contrat du 21 avril 2005, le bail a été transféré à A______ (ci-après : la locataire).

L'article 1er dudit contrat dispose que "[l]e bail signé le 20 septembre 2001 et débutant le 1er novembre 2001 pour une durée de 10 ans et terminant le 1er octobre 2001 (sic!) est cédé par le locataire transférant à partir du 1er mai 2005 au bénéficiaire du transfert".

L'article 3 prévoit par ailleurs que "[l]e bénéficiaire du transfert déclare avoir pris connaissance du bail cédé, de ses annexes et des modifications qu'ils ont pu subir. Il s'engage à en exécuter toutes les clauses et conditions".

La locataire a signé ledit contrat de transfert.

e. Entre les mois de janvier 2008 et de décembre 2012, plusieurs locataires de l'immeuble sis C______ se sont plaints à de nombreuses reprises (courriers des 27 janvier 2008, 18 octobre 2010, 7 mars 2012, 5 novembre 2001 [recte : 2012], courriers électroniques des 18 décembre 2009, 6 mars 2012, 7, 17 et 19 novembre 2012), soit directement auprès de la régie ou auprès de la locataire, notamment en raison d'odeurs de tabac émanant de l'établissement exploité par cette dernière et de mégots de cigarettes jetés par terre devant celui-ci, de nuisances sonores (entre autres, en raison de bagarres nécessitant parfois même l'intervention de la police, de bruits de tambour, de musique à haut volume, de clients bruyants) provenant du bar à des heures tardives, d'agressions verbales, de menaces et d'insultes de la part de clients dudit bar, de trafic de drogue aux alentours de l'établissement, entraînant pour certains locataires un sentiment d'insécurité (l'un d'entre eux ayant même demandé à pouvoir être relogé dans un autre appartement dans un immeuble tranquille et sûr).

La bailleresse, ou la régie, a alors prié la locataire de prendre des mesures pour remédier aux problèmes évoqués ci-dessus, afin que les horaires de fermeture du bar et la tranquillité du voisinage soient respectés et la sécurité assurée aux alentours dudit bar (cf. courriers des 11 février 2008, 22 décembre 2009, 4 novembre 2010 et 18 décembre 2012). Le courrier du 4 novembre 2010 contenait en outre une me- nace de résiliation des contrats de bail, en cas de nouvelles doléances de locataires en lien avec des agressions verbales de la part de clients du bar.

Par pli du 17 janvier 2013 à la bailleresse, la locataire a contesté que son bar soit à l'origine des nuisances invoquées, qu'il s'agisse de la saleté, du bruit ou de l'insécurité. Une salle de sport se trouvait à côté de son bar et des toxicomanes étaient fréquemment dans les environs immédiats de celui-ci. Elle assurait tout mettre en œuvre pour maintenir la propreté, la tranquillité et la sécurité autour de l'établissement qu'elle exploitait.

f. Au cours de l'année 2010, un litige est survenu entre les parties au sujet du montant des charges réclamé à la locataire.

Faute pour la bailleresse d'avoir fourni les pièces et explications nécessaires à la fixation du montant des frais accessoires, le Tribunal a, par jugement JTBL/______ du 20 mai 2011, condamné celle-ci à rembourser à la locataire l'intégralité des montants versés à titre de frais de chauffage et d'eau chaude entre les années 2005 et 2010, soit la somme de 15'858 fr. 20, avec intérêts à 5% dès le 4 août 2010. Il ressort notamment de cette procédure que le dépôt loué n'est pas chauffé. Par ailleurs, d'après le contrat de bail, seuls les frais de chauffage sont mis à la charge de la locataire à titre de frais accessoires.

Par pli du 23 juin 2011, la bailleresse a proposé à la locataire, afin d'éviter une procédure d'appel contre le jugement précité, de lui verser la somme totale de 5'887 fr. 45 pour solde de tout compte concernant les périodes de chauffage 2005 à 2010, tant pour le dépôt que pour l'arcade. Ce montant tenait compte du fait que la locataire ne s'était pas acquittée du solde des décomptes relatifs aux années 2009 à 2010. Dans sa proposition, la bailleresse précisait que "pour les prochaines années, aucune charge ne sera[it] facturée" pour le dépôt et qu'"à l'avenir, les frais d'eau chaude pour l'arcade ne ser[aient] plus facturés" à la locataire.

Le 24 juin 2011, les parties ont signé un protocole d'accord, dont le contenu correspond à la proposition précitée. Le protocole prévoit en outre qu'"à l'avenir, [la bailleresse] s'engage à ne plus facturer de charges pour le dépôt/cave, ainsi qu'à supprimer la part eau chaude sur les décomptes de charges de l'arcade.

Les parties conviennent que les acomptes versés par la locataire dès la saison 2010/2011, qu'ils concernent l'arcade du rez-de-chaussée ou le dépôt/cave du sous-sol, seront comptabilisés à titre d'acompte de chauffage pour l'arcade, le montant total demeurant inchangé".

g. A une date indéterminée, mais plusieurs mois avant le 31 octobre 2011 (soit la date d'échéance du bail), une employée de la régie a eu un entretien avec la locataire au sein de l'établissement exploité par celle-ci, au sujet d'un problème de chauffage. A cette occasion, elle avait attiré l'attention de la locataire sur la prochaine échéance du bail et sur le droit d'option qu'il lui conférait.

h. Le 31 août 2011, la locataire a déposé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers une requête en constatation de droit et, subsidiairement, en prolongation de bail. La locataire a principalement conclu à ce qu'il soit constaté que les baux portant sur une arcade de 50m2 et une cave de 15m2 à l'adresse C______ à Genève sont de durée indéterminée. Subsidiairement, elle a conclu à ce que lui soit accordée une prolongation des baux de six ans et à ce qu'elle soit autorisée à s'en départir en tout temps, moyennant un préavis de trente jours pour le 15 ou la fin d'un mois.

A l'appui de ses conclusions, elle a relevé qu'hormis aux chiffres 3.2 et 3.3 des baux, non mis en évidence, il n'était précisé nulle part que les contrats étaient de durée déterminée. Ni la bailleresse, ni le locataire transférant n'avaient attiré son attention sur ce point. Elle n'en avait été informée qu'au cours de l'été 2011, dans le cadre de pourparlers relatifs à un autre litige opposant les parties concernant des décomptes de charges. Dès lors que les clauses du contrat relatives à la durée du bail n'étaient selon elle pas claires, lesdits contrats devaient être considérés comme étant de durée indéterminée. Pour le surplus, la locataire a exposé qu'elle travaillait seule dans le café-bar qu'elle exploitait et qu'elle ne disposait d'aucun autre revenu. Elle avait racheté le fonds de commerce avec ses économies et n'avait pas les moyens financiers de transférer son établissement dans une autre arcade. Alors âgée de 55 ans, elle envisageait d'exploiter celui-ci jusqu'à sa retraite pour ensuite le vendre.

Déclarée non conciliée à l'audience du 16 novembre 2012, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 21 novembre 2012.

i. Par pli du 1er novembre 2011, la bailleresse a rappelé à la locataire que son bail avait pris fin au 31 octobre 2011 et que tout versement de sa part serait considéré comme indemnité pour occupation illicite.

j. Dans sa réponse du 25 janvier 2013, la bailleresse a conclu à ce que la locataire soit déboutée de toutes ses conclusions et à ce qu'il soit constaté que les baux des 20 septembre et 24 octobre 2001 étaient de durée déterminée et étaient arrivés à échéance le 31 octobre 2011.

A l'appui de ses conclusions, elle a fait valoir qu'il n'existait aucun doute sur le fait que les contrats de bail litigieux étaient de durée déterminée, le transfert desdits baux n'ayant aucune incidence sur leur durée. Elle a relevé que le chapitre 3.2 des contrats était parfaitement "visible" et qu'il appartenait à la locataire, lors du transfert des baux, de lire les contrats qu'elle reprenait, voire au locataire transférant et à l'agent d'affaires d'attirer son attention à ce sujet. Les contrats n'ayant subi aucune modification lors de leur transfert, la bailleresse n'était nullement tenue de s'assurer que la locataire en avait entièrement pris connaissance. Par ailleurs, lorsque la gérante de l'immeuble lui avait rappelé, en été 2011, que ses contrats étaient de durée déterminée, la locataire n'avait nullement sollicité la conclusion de nouveaux contrats après le 31 octobre 2011. Au regard des nombreuses doléances des autres occupants de l'immeuble en lien avec le bar exploité par la locataire et du risque d'éventuelles procédures judiciaires que cela pouvait engendrer, il était nécessaire que la locataire quitte rapidement les locaux. Une prolongation de bail n'entrait donc pas en ligne de compte.

k. Lors de son audition par le Tribunal le 14 mars 2013, la locataire a indiqué que lorsqu'elle avait repris le bail en 2005, elle n'avait lu ni le contrat de bail en question, ni l'acte de transfert, parce qu'elle faisait confiance à son agent d'affaires, lequel lui avait conseillé de signer le second document. Pour elle, le bail qu'elle reprenait était de durée indéterminée. Elle n'avait pas les moyens de reprendre un autre établissement, raison pour laquelle elle n'avait pas cherché de locaux de remplacement. Elle n'avait par ailleurs aucune chance de trouver un emploi en tant que salariée, étant donné qu'elle était handicapée de la main gauche, comme l'attestait une pièce versée à la procédure, et qu'elle avait 57 ans. Elle avait constaté que la clientèle de l'ancien exploitant était constituée de nombreux toxicomanes et que le quartier était très fréquenté par des drogués et des dealers. Au moment du transfert de bail, l'établissement était sous scellés pour des raisons liées à un trafic de drogue.

l. Le Tribunal a procédé à l'audition de nombreux témoins, dont certaines déclarations ont été intégrées partiellement ci-dessus. Pour le surplus, les enquêtes ont permis d'établir ce qui suit :

L'agent d'affaires qui avait assisté la locataire en 2005 a déclaré avoir lui-même établi le document de transfert de bail ainsi que la convention de vente du fonds de commerce. Il ressortait du premier document cité que le bail transféré était de durée déterminée. Il ne se souvenait cependant pas s'il avait attiré l'attention de la locataire sur ce point. Au moment du transfert de bail, l'établissement était sous scellés.

Plusieurs témoins ont affirmé que l'immeuble dans lequel se trouvait le bar exploité par la locataire était situé dans un quartier qualifié de "difficile" en raison du trafic de stupéfiants qui s'y déroulait et des toxicomanes qui le fréquentaient, ce qui était notoire. Sur ce point, une ancienne employée de la régie a d'ailleurs précisé qu'elle ne pouvait pas exclure que des toxicomanes qui n'étaient pas des clients du bar aient suscité certaines des plaintes formulées par les locataires.

m. Dans leurs plaidoiries écrites du 3 février 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

La locataire a fait valoir, pour la première fois, que le protocole d'accord (produit par la bailleresse) signé par les parties le 24 juin 2011 impliquait manifestement une reconduction du bail et valait avenant audit bail. En effet, les expressions qui y étaient employées, soit "à l'avenir" et "pour les prochaines années", laissaient entendre que les parties avaient la volonté de poursuivre le bail au-delà de l'échéance du 31 octobre 2011. Cela était confirmé par le fait que la locataire n'avait aucun intérêt à accepter la somme de 5'887 fr. 45 pour solde de tout compte au lieu de la somme de 15'858 fr. allouée par le Tribunal, si ce n'était dans le but que le contrat de bail soit reconduit pour une durée indéterminée. Concernant les nuisances alléguées, elle relevait que le quartier était notoirement connu pour être bruyant, peu sûr et agité et qu'elle avait effectué tout ce qui était en son pouvoir pour diminuer au maximum les désagréments subis par les locataires de l'immeuble.

La bailleresse a relevé que le protocole d'accord du 24 juin 2011 ne constituait ni la conclusion d'un nouveau contrat, ni un accord des parties sur une durée indéterminée du bail. En raison des nuisances causées aux autres occupants de l'immeuble par le bar exploité par la locataire, aucune prolongation ne devait être accordée, la locataire ayant de surcroît déjà bénéficié de plus de deux ans de prolongation au vu de la procédure en cours.

La cause a été gardée à juger à réception des écritures des parties.

n. Dans le jugement entrepris, les premiers juges ont notamment retenu qu'au vu du texte clair des contrats en cause, aucun motif ne permettait de retenir que les baux liant la locataire à la bailleresse étaient de durée indéterminée. Par ailleurs, le protocole d'accord du 24 juin 2011, lequel concernait exclusivement un litige survenu à propos des charges relatives aux locaux loués, ne portait manifestement pas sur la question de la durée des contrats de bail en cause et ne saurait être interprété en ce sens que la volonté de la bailleresse était de les modifier en contrat de durée déterminée (recte : indéterminée). L'accord précité ne constituait donc pas un avenant aux baux concernant leur durée. Une prolongation de bail unique de trois ans était accordée à la locataire, notamment afin de tenir compte du fait qu'elle avait utilisé toutes ses économies pour acquérir le fonds de commerce et qu'elle ne disposait plus d'économies pour reprendre un autre établissement, mais également du fait qu'elle n'avait effectué aucune recherche pour trouver un établissement de remplacement et n'avait pas réagi lorsque la régie lui avait rappelé la durée déterminée des baux. Dans la pesée des intérêts, le Tribunal a également pris en compte les nombreuses plaintes provenant des autres locataires de l'immeuble, tout en relevant que ce dernier était situé dans un quartier notoirement difficile, fréquenté par des trafiquants de drogue et des toxicomanes, de sorte qu'il ne pouvait être établi avec certitude que l'ensemble desdites plaintes étaient liées à des nuisances causées par des clients du bar de la locataire.