ACJC/954/2013

A.

Par acte déposé au greffe de la Cour le 31 octobre 2012, A.______ SA forme appel du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 septembre 2012, JTBL/1045/2012, communiqué le vendredi 28 septembre 2012. Ce jugement fixe à 15'360 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er novembre 2008, le loyer de l’appartement de 3 pièces loué par C.______ et B.______ au 3ème étage de l’immeuble sis rue de D.______ à Genève, condamne A.______ SA à restituer aux locataires le trop-perçu de loyer en découlant, réduit la garantie bancaire à 3'840 fr. et ordonne la libération du solde en faveur des locataires.

L'appelante conclut, principalement, à l'annulation dudit jugement et à ce qu'il soit dit et constaté que le loyer annuel de l'appartement de 3 pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis rue de D.______ à Genève, loué à B.______ et C.______, a été valablement fixé à 19'920 fr. par année, charges non comprises, dès le 1er novembre 2008.

B.______ et C.______ concluent à la confirmation dudit jugement.

B.

Il résulte du dossier les faits pertinents suivants, tels qu'arrêtés par les premiers juges, l'appelante se bornant à reprendre globalement dans son mémoire d'appel sa version des faits comme allégués devant les premiers juges, sans toutefois indiquer en quoi les faits retenus par les premiers juges seraient inexacts :

En date du 29 juillet 2008, C.______ et B.______ ont loué, avec effet au 1er novembre 2008, un appartement de 3 pièces, d'une surface de 70 m2, situé au 3ème étage de l'immeuble sis rue de D.______.

Cet immeuble, construit en 1938, est propriété d'A.______ SA.

Le loyer annuel a été fixé à 19'920 fr., soit 1'600 fr. par mois, sans les charges, dès le 1er novembre 2008.

Selon l'avis de fixation du loyer initial, le loyer payé par le précédent locataire s'élevait à 19'080 fr. par an, charges non comprises, depuis le 16 août 2006. Le montant du loyer initial était motivé comme suit : «Adaptation en fonction des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier selon l’article 269a litt. A du C.O.».

La garantie de loyer a été fixée à 4'980 fr.

L'état des lieux d'entrée signé par les parties en date du 31 octobre 2008 porte les observations suivantes : «appartement vétuste. En 2009, il sera effectué la réfection du salon, et si le budget le permet, les peintures de la chambre seront faites en 2009 ou, au pire, en 2010».

Suite à la contestation du loyer initial par les locataires, le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 29 novembre 2010, fixé le loyer à 19'404 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er novembre 2008, condamné la bailleresse au remboursement du trop-perçu en découlant plus intérêts à 5% et réduit la garantie bancaire à 4'851 fr. avec libération du solde en faveur des locataires.

En substance, le Tribunal a retenu que la bailleresse n'avait pas fourni en nombre suffisant des exemples comparatifs de loyers usuels du quartier. Elle n'avait pas non plus produit les pièces nécessaires au calcul du rendement. Dans ces conditions, il s'imposait de se référer aux statistiques pour déterminer si le loyer convenu était abusif ou non. En revanche, il n'y avait pas lieu d'ordonner une inspection locale, puisque l'état de l'appartement, en particulier l'existence d'éventuels défauts, n'entrait pas en considération pour la fixation du loyer, mais pouvait ouvrir une réclamation fondée sur les art. 259a à 259i CO. Se fondant sur les loyers statistiques des baux conclus au cours des douze derniers mois, le Tribunal a retenu que le loyer licite ne saurait dépasser 19'404 fr. par an, charges non comprises.

Par arrêt du 20 juin 2011, la Cour de justice a annulé ce jugement. Elle a relevé que la bailleresse avait refusé, sans motif valable, de produire un calcul de rendement, en dépit de l'injonction qui lui en avait été faite, de sorte que l'on pouvait déduire de son attitude que le loyer contesté lui procurait un rendement abusif. La Cour a reproché aux premiers juges d’avoir fixé le loyer admissible (i) en se fondant sur les loyers des nouveaux baux, qui ne tiennent pas compte de l'année de construction alors que des données statistiques du loyer en fonction de ce paramètre existent, (ii) d'avoir fait abstraction de l'état du logement, alors qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que l'appartement est vétuste, et (iii) de ne pas avoir tenu compte de l'équipement et de l'environnement de l'appartement, notamment de son exposition au bruit. En conséquence, la Cour a renvoyé la cause au Tribunal «afin qu’il réduise le loyer initial à un montant non abusif en tenant compte pour le choix des données statistiques de l’année de construction du logement et qu’il procède aux ajustements liés aux caractéristiques propres à l’appartement».

Lors du transport sur place, qui a eu lieu le 8 février 2012, le Tribunal a opéré les constatations suivantes :

L'immeuble se situe à proximité immédiate de l'intersection entre la rue de D.______ et l'avenue d'E.______. Fenêtres ouvertes, le bruit du trafic routier est fortement audible dans l'appartement, ce qui n'est pas le cas fenêtres fermées. Les façades de l'immeuble sont en bon état, étant précisé qu'elles ont fait l'objet d'une réfection complète en 2000. L'immeuble est accessible par un escalier et donne sur un hall d'entrée en marbre; le hall, qui contient les boîtes-aux-lettres, est en bon état. Une porte avec code d'accès protégé permet d'accéder à l'ascenseur qui a été restauré en 2009, étant précisé qu'il faut emprunter un escalier pour se rendre aux caves situées au sous-sol. De manière générale, les parties communes sont en bon état, avec quelques traces d’usure et de pollution par endroits.

L'appartement, dont la porte palière est vétuste, se situe sur un palier de trois logements. Il n'est pas traversant et donne entièrement sur la rue de D.______. Les fenêtres de toutes les pièces, y compris le jardin d’hiver, sont équipées de doubles vitrages et ont été changées en 2000, de même que les stores, à l'occasion des travaux de réfection des façades. Le système électrique est manifestement vétuste mais fonctionnel. Les locataires ont précisé avoir procédé à leurs frais au rafraîchissement des peintures du logement, boiseries incluses, à l'exception de la cuisine.

Le salon donne sur un jardin d'hiver. Le parquet est d'origine et en bon état, avec un éclat visible sur une latte. Des traces de pollution sont visibles sur les caissons des stores. La peinture du radiateur, que les locataires indiquent ne pas avoir rafraîchie, est vétuste. Il y a une cheminée au salon qui n'est pas utilisée.

Dans le couloir, au niveau du seuil menant au salon, le parquet s'est quelque peu affaissé et les lattes sont trouées par endroits. Le plafonnier, très vétuste et peu esthétique, est d'origine.

Le parquet de la chambre à coucher est en bon état. La cuisine est agencée de deux placards situés sous l'évier en inox et de trois armoires encastrées. Elle est équipée d'un frigo. Le carrelage au sol est ancien, mais en bon état dans l'ensemble; certaines catelles ont des impacts. Des traces de pollution sont nettement visibles vers la fenêtre. La prise de la cuisinière a été changée tandis que la ventilation est d'origine.

La salle de bains est ancienne et de petite dimension. Trois rangées de catelles ont été rajoutées au niveau de la baignoire; d'autres catelles, plus anciennes, sont fissurées par endroits. La ventilation et les sanitaires sont anciens et les peintures sont fissurées.

Le WC séparé est également ancien. Les catelles au mur sont anciennes et légèrement fissurées, de même que les peintures. Le carrelage au sol est ancien et dans l'ensemble en bon état, sauf quelques carreaux abîmés près des toilettes. La tuyauterie est vétuste.

Par conclusions motivées du 25 avril 2012, les locataires ont modifié leurs premières conclusions et conclu à la fixation du loyer initial à 12'902 fr. par an, sans les charges, au remboursement du trop-perçu de loyer et à la réduction de la garantie à trois mois du nouveau loyer fixé.

Dans ses écritures du même jour, la bailleresse, quant à elle, a conclu à la confirmation du loyer initial fixé dans le bail à 19'920 fr. par an, hors charges. A l'appui de ses prétentions, elle a exposé qu'elle n'avait pas été en mesure de rafraîchir les peintures du logement à ses frais car les locataires n'avaient pas contacté les entreprises mandatées.

La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience de plaidoiries du 27 avril 2012.

C.

Le jugement querellé prend en considération la moyenne arrondie (1'305 fr.) du loyer mensuel moyen d'un appartement de 3 pièces non neuf à loyer libre situé en Ville de Genève selon la statistique de 2008 relative aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois (OCSTAT, Tableau T 05.04.2.03), du loyer statistique moyen selon le mètre carré pour des logements de 3 pièces loués à de nouveaux locataires en 2008, rapporté à la surface de l'appartement en question (OCSTAT, Tableau T 05.04.2.04), du loyer mensuel moyen des baux en cours d'un appartement de 3 pièces situé dans un immeuble construit avant 1951 en Ville de Genève (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, mai 2008, p. 29) et, enfin, du loyer mensuel moyen par mètre carré d'un appartement de 3 pièces situé dans un immeuble construit avant 1951 en Ville de Genève (Ibid., p. 90). Le jugement querellé s'écarte légèrement de cette moyenne statistique et fixe le loyer de l'appartement en cause, charges non comprises, à 15'360 fr. par an, soit 1'280 fr. par mois, dès le 1er novembre 2008, en retenant l'état moyen de l'appartement, en particulier que la cuisine est modestement agencée et équipée d'un seul frigo, la salle de bains et le WC séparé sont anciens, la proximité d'un carrefour bruyant dont le trafic est fortement audible fenêtres ouvertes, étant rappelé que le logement n'est pas traversant, que l'immeuble concerné est situé dans un quartier agréable, à proximité des commerces et des transports publics, et que l'enveloppe du bâtiment, qui a fait l'objet d'importants travaux en 2000, est en bon état général. La garantie bancaire est réduite à trois mois de loyer, soit 3'840 fr.

D.

A l'appui de ses conclusions, l'appelante répète globalement sa version des faits tels qu'allégués devant les premiers juges, sans toutefois indiquer en quoi les faits retenus par les premiers juges seraient inexacts : elle fait grief aux premiers juges d'avoir pris en considération les statistiques d'appartements situés en Ville de Genève, alors que des statistiques plus précises d'appartements de 3 et 4 pièces situés dans le secteur E.______ – F.______, lieu de situation de l'appartement concerné, existent. Les statistiques des baux en cours d'un appartement de 3 pièces relatives à l'année de construction de l'immeuble retenues par les premiers juges doivent être abandonnées au profit des données statistiques existantes des appartements de 3 et 4 pièces non neufs à loyer libre dont le locataire a changé durant les 12 derniers mois. S'agissant des caractéristiques propres de l'appartement concerné, il n'y a pas lieu de s'écarter de la moyenne statistique, subsidiairement de s'en écarter que très légèrement, l'appartement pouvant être qualifié de moyen, dans l'ensemble en bon état avec des équipements parfaitement fonctionnels, et l'exposition au bruit étant parfaitement usuelle s'agissant d'un appartement situé en ville disposant de doubles vitrages, de sorte que, fenêtres fermées, l'appartement est au calme.