ATA/129/2023

1) M. A______ est devenu propriétaire de la parcelle n° 2'131 de la commune de D______ en 2017. Cette parcelle est située au bord du lac, en zone 5, à

À teneur du registre foncier, la parcelle de 4'603 m2, abrite une habitation à un logement de 394 m2, un garage de 85 m2, et deux autres bâtiments de 67 m2 et

2) M. A______ a déposé le 21 décembre 2017 auprès du département du territoire (ci-après : le département) une demande d'autorisation portant sur la « rénovation - transformation d'une habitation - piscine - création d'un pool house », enregistrée sous DD 1______. Selon les plans, la piscine existante, d’une surface de 76,45 m2 de forme libre était modifiée en un bassin rectangulaire de 63,21 m2. Le projet portait aussi sur la transformation d’un pool house, sur le réaménagement de l’intérieur de la demeure et la création d’une terrasse au premier étage de la façade côté lac.

Par courrier non daté reçu par le département le 19 juin 2018, le mandataire du projet a annoncé diverses modifications de ce dernier, soit notamment la réduction de la surface du pool-house à 37 m2 et le rehaussement du mur en limite de propriété d'environ 20 cm afin de supprimer la vue directe. La hauteur du mur était portée à 1,8 m.

Le 22 juin 2018, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a demandé une modification du projet concernant des panneaux solaires et a noté que les constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) correspondaient au couvert à bateau (16 m2), à un autre couvert existant (47 m2) et au pool-house projeté (37 m2), ce qui représentait un total de 100 m2. Ce récapitulatif se terminait par la mention manuscrite « Tout autre bâti sur la parcelle = SBP) ».

L'autorisation DD 1______ a été délivrée le 10 octobre 2018 et n'a fait l'objet d'aucun recours.

3) M. A______ a déposé le 18 décembre 2019 une demande d'autorisation complémentaire portant sur la « rénovation – transformation d'une habitation + piscine – création d'un pool-house – modifications des avant-toits, de la piscine et de murs intérieurs », enregistrée sous DD 1______/2.

Selon le descriptif du projet établi le 19 juillet 2019 par le mandataire, la demande complémentaire concernait la diminution de l'avant-toit de la façade est, le redimensionnement de la piscine à 63,60 m2, l'ajout d'un local technique enterré et d'un bassin tampon sous la terrasse de la piscine, et enfin la modification de quelques murs intérieurs. Ces modifications mineures n'affectaient pas les surfaces d'habitation et des CDPI déclarées dans la demande définitive d'origine. Selon le plan de toiture et aménagements extérieurs du 18 décembre 2019, la surface du pool-house demeurait inchangée à 37,04 m2.

L'autorisation DD 1______/2 a été délivrée le 18 décembre 2019 et n'a fait l'objet d'aucun recours.

4) a. Le 14 juillet 2020, C______ SA, propriétaire de la parcelle n° 1'542 adjacente à la parcelle n° 2'131, soit pour elle les époux F______, ont dénoncé au département avoir constaté des travaux en cours, non conformes aux autorisation délivrées, sur la parcelle de leur voisin.

b. Par courriel du 3 septembre 2020 adressé au mandataire responsable du chantier sur la parcelle n° 2'131, le chef du service de l'inspection de la construction et des chantiers du département, faisant suite à une visite sur place effectuée le jour même, a notamment relevé différents points d’infraction en lien avec les travaux en cours. Il convenait dès lors de fournir une autorisation de construire validant les constructions telles que réalisées.

Compte tenu des constatations faites sur le couvert existant et le couvert à bateau, la surface cumulée des CDPI existantes était d'environ 85 m2. Il ne resterait alors sur la parcelle qu'un solde de CDPI ne permettant pas de construire le pool-house.

5) Le 17 décembre 2020 s'est tenue dans les locaux du département une séance réunissant notamment M. A______ et ses architectes. Un procès-verbal en a été établi par ces derniers comportant trois sections : détermination de l'infraction, proposition de régularisation et présentation des modifications complémentaires non liées à l'infraction.

6) Le 13 janvier 2021, M. A______ a déposé une demande d'autorisation de construire complémentaires ayant pour objet « rénovation - transformation d'une habitation - piscine - création d'un pool-house » qui a été enregistrée sous

Le descriptif du projet de régularisation indiquait que les objets concernés par l’infraction étaient les CDPI, à savoir : le couvert à bateau, le couvert existant et le pool-house. Les surfaces brutes de plancher (ci-après : SBP) n’étaient pas concernées par le constat d’infraction mais le projet contenait également quelques modifications complémentaires qui étaient en cours d’élaboration lors du constat. Le couvert à bateau, d’une surface de toiture de 42,14 m2 et dont la surface à prendre en compte en tant que CDPI était de 31,18 m2 (après déduction de la surface d’avant-toit jusqu’à 150 cm de profondeur) était conservé et sa modification n’était pas envisagée. Il s’agissait d’une construction autorisée en 1962 (autorisation no A4319).

Le couvert existant d’une surface de 54,15 m2 ne serait pas conservé à l’exception de la façade côté lac qui apparaissait sur l’autorisation no D 2______ du 19 octobre 1993, qui constituait un garde-corps et serait conservé pour des raisons de sécurité.

Le pool-house en cours de construction avait été autorisé par la DD 1______/1 et la demande complémentaire portait sur la modification de la façade de part et d’autre de la baie vitrée de manière à intégrer deux surfaces de rangement dont les portes toute hauteur seraient invisibles car le revêtement serait celui de la façade bois du pool-house. L’emprise de la façade avait été réduite de 15 cm de manière à avoir un avant-toit d’une profondeur de 150 cm. Avec ces modifications, le pool-house comptait une surface brute de 49,98 m2.

Le total des CDPI était donc de 81,16 m2.

Une pergola végétale était prévue dans l’emprise du couvert existant.

Une construction existante en sous-sol du couvert existant, soit une dépendance chauffage figurant sur l’autorisation no 3______ de 1970 serait conservée comme telle.

7) Les instances consultées ont préavisé favorablement le projet. Parmi elles, l'office cantonal de l'eau le 10 mars 2021 et l'office cantonal de l'agriculture et de la nature, soit pour elle, la commission consultative de la diversité biologique/ sous-commission de la flore le 27 mai 2021 qui se sont déclarés respectivement favorables à une dérogation au sens des art. 15 de la loi sur les eaux et 36a de la loi fédérale sur la protection des eaux du 24 janvier 1991 (LEaux - RS 814.20), ainsi qu'à une dérogation au sens de l'art. 13 de la loi sur la protection générale des rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - L 4 10).

La DAC a préavisé favorablement le projet le 24 juin 2021. Les surfaces de CDPI étaient récapitulées : le couvert à bateau (24,7 m2), le sous-sol lié au couvert bateau (25,8 m2) et le pool-house (49,9 m2) [recte : 48,9], soit un total de 94,4 m2 avec un renvoi aux copies du plan A-201 « plage et sous-sol ».

8) Le 3 septembre 2021, le département a délivré à M. A______ l'autorisation de construire DD 1______/3 en reprenant les conditions posées par les instances de préavis.

9) Par acte du 1er octobre 2021, B______ & Cie (ci-après : B______), société en commandite, propriétaire de la parcelle voisine no 2'130, a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation de construire DD 1______/3. Ce recours a été enregistré sous le n° de procédure

Il faisait valoir un transfert de droit à bâtir qui avait été octroyé entre deux des trois parcelles qui constituaient aujourd’hui les parcelles nos 2'131 et 2'130 le 3 avril 2007 afin de pouvoir bâtir une villa autorisée par DD 4______ délivrée le 11 avril 2007. L'autorisation DD 1______/3 délivrée à M. A______ faisait état de SBP variant entre 1'203,70 m2 et 1'210,20 m2. Or, la parcelle n° 2'131 ne disposait que d'une surface de 4'114 m2 utilisables pour le calcul de la SBP, compte tenu de la restriction de droit à bâtir dont elle faisait l'objet. Par conséquent, l'autorisation DD 1______/3 violait les droits à bâtir dont disposait la parcelle n° 2'131.

10) Par acte du 1er octobre 2021, la C______ SA (ci-après : la C______), propriétaire de la parcelle voisine no 1'542, a également recouru auprès du TAPI contre l'autorisation DD 1______/3. Préalablement, elle concluait à ce que le TAPI ordonne un transport sur place ainsi qu'une expertise à confier à un géomètre afin de mesurer les dimensions des constructions, ainsi que du mur de séparation. Ce recours a été enregistré sous le n° de procédure A/3379/2021.

Il convenait d'ajouter aux CDPI la surface du sous-jardin d'hiver (10,40 m2), celle de l'office-rez (21,80 m2), celle du couvert d'entrée (14,90 m2) et enfin celle du garage (88,20 m2), soit une surface supplémentaire de 135,30 m2. En outre, les mesures annoncées sur les plans de la demande d'autorisation étaient erronées, comme cela découlait des constatations faites sur place par le chef du service de l'inspection de la construction et des chantiers en septembre 2020. La surface réelle du couvert à bateau s'élevait à 35,96 m2 et celle du pool-house à 59,61 m2. Ainsi, la surface maximum de 50 m2 par CDPI était dépassée par le pool-house et la surface maximum de 100 m2 pour la totalité des CDPI le serait également.

L'autorisation querellée autorisait une SBP de 1'203,70 m2, alors que le taux de 20 % de la surface de la parcelle n'autorisait au maximum qu'une SBP de

Le pool-house créait des « vues droites illégales » sur la parcelle n° 1'542, était érigé illégalement à moins de 5 m de la limite de propriété et constituait un réaménagement du niveau du terrain.

La pergola prévue se situerait à l'intérieur de la distance inconstructible par rapport à la rive du lac. La nouvelle piscine se situait elle aussi à l'intérieur de la distance inconstructible.

11) Par écritures séparées du 22 décembre 2021, le département a répondu aux deux recours.

S'agissant des arguments de B______, la villa justifiant l'engagement pris par l'ancien propriétaire des parcelles n° 397, 506 et 507 n'avait jamais été réalisée et l'autorisation y relative était ainsi devenue caduque. De plus, la question de la validité de l'engagement précité pouvait rester indécise. En effet, l'autorisation litigieuse concernait des constructions à qualifier de CDPI et ne modifiait aucunement les rapports de surface.

S'agissant des arguments de la C______, le calcul des surfaces des CDPI contenu dans le préavis de la DAC du 24 juin 2021 devait être repris. Quant à la manière de comptabiliser la surface du pool-house, la configuration particulière de sa toiture, qui s'ouvrait en diagonale le long des locaux de rangement, permettait de considérer qu'une profondeur de 1,5 m de la toiture pouvait être déduite. C'était donc bien une surface de seulement 48,9 m2 qui devait être prise en compte. Des déductions similaires pouvaient être effectuées sur le couvert à bateau. Ainsi, la surface totale des trois constructions considérées comme CDPI atteignait 94,4 m2.

Il n'y avait pas de violation des dispositions légales relatives aux SBP car l'autorisation litigieuse n'entraînait aucune modification de la surface habitable.

12) Par écritures séparées du 22 décembre 2021, M. A______ a répondu aux deux recours, concluant à leur rejet.

13) Après un second échange d’écritures et le dépôt d’une réplique spontanée de la C______, le TAPI a le 16 juin 2022, après avoir joint les recours sous le no de procédure A/3378/2021, déclaré irrecevable celui déposé par B______ et admis celui déposé par la C______, annulant l’autorisation DD 1______/3.

La cession de droit à bâtir invoquée par B______ était antérieure à l’autorisation litigieuse, en conséquence elle n’en était pas la cause et ne pouvait entraîner aucun préjudice. B______ n’avait donc pas d’intérêt digne de protection à obtenir l’annulation de l’autorisation. Partant, son recours était irrecevable.

Contrairement à l’avis du département, la piscine devait être prise en compte dans le total des CDPI. Celles autorisées par les DD 1______/1 et 1______/2 dépassaient déjà la limite de 100 m2 fixée par le règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) et il n’existait plus aucune possibilité d’extension supplémentaire pour le pool-house. L’autorisation devait être annulée pour ce motif.

Le grief de dépassement de la SBP était mal fondé, l’autorisation n’ajoutant aucune SBP supplémentaire sur la parcelle.

S’agissant des vues droites illégales, de la situation du pool-house en limite de propriété ainsi que le réaménagement du terrain, ces faits découlaient des autorisations antérieures devenues définitives. Si le pool-house était une CDPI, il pourrait être érigé jusqu’à la limite de propriété. Cependant le constat de son illégalité dans sa version prévue par l’autorisation querellée rendait un tel examen inutile.

La situation de la pergola projetée et de la piscine existante à l’intérieur d’une zone inconstructible ne serait pas examinée pour les mêmes raisons et pour la piscine, celle-ci avait été autorisée antérieurement. Il n’était pas possible de remettre en cause cette autorisation entrée en force par le biais du recours contre l’autorisation litigieuse.

14) Le 18 août 2022, M. A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI en concluant à son annulation et au rétablissement de l’autorisation de construire DD 1______/3. Subsidiairement, il a conclu au renvoi de la cause au TAPI pour examen des griefs de la C______ non examinés. Il concluait également au versement d’une indemnité de procédure.

Lors de la première demande d’autorisation de construire DD 1______/1, la piscine existante disposait d’une surface de 76,45 m2. La piscine actuelle avait déjà été autorisée dans son principe et son implantation par cette même autorisation et légalement modifiée quant à sa surface de 63,60 m2 au lieu de 63,21 m2 dans l’autorisation complémentaire DD 1______/2. La piscine ainsi autorisée n’avait pas été modifiée dans la demande d’autorisation DD 1______/3, objet du litige, laquelle portait également sur la régularisation de construction découlant d’une procédure d’infraction enregistrée sous le no 5______.

Le TAPI avait erré parce que la piscine ne répondait en aucun cas aux conditions pour être considérée comme une CDPI. Quoi qu’il en soit, une nouvelle jurisprudence du TAPI qui considérerait toutes les piscines comme des CDPI ne serait pas applicable au cas d’espèce en raison de l’applicabilité du droit dans le temps et du principe de la force de chose décidée. Une application rétroactive de cette jurisprudence s’apparenterait à un changement de pratique consacrant une inégalité de traitement.

15) Le 21 septembre 2022, le département a déposé ses observations, concluant à l’admission du recours ainsi qu’à l’annulation du jugement du TAPI.

La jurisprudence considérait qu’une piscine ne constituait pas une CDPI et ce, à plus forte raison lorsque sa surface était supérieure à 50 m2. Ce constat suffisait à admettre le grief du recourant.

16) Le 22 septembre 2022, B______ a déposé des observations, concluant au rejet du recours.

17) Le 21 octobre 2022, la C______ a déposé des observations, concluant au rejet du recours.

Elle sollicitait la suspension de la procédure jusqu’à droit connu sur la demande de reconsidération des autorisations de construire DD 1______/1 et DD 1______/2 qu’elle avait formée le 29 juillet 2022 auprès du département au motif que les surfaces annoncées par l’ancien mandataire de M. A______, pour l’obtention des deux premières autorisations de construire étaient erronées. Une plainte pénale avait été déposée pour ces faits. Par décision du 23 septembre 2022, le département avait rejeté les demandes de reconsidération. Un recours avait été déposé.

Un transport sur place devait être organisé ainsi qu’une expertise judiciaire à réaliser par un géomètre officiel, pour mesurer la piscine incluant les zones techniques et le bassin tampon, le couvert à bateau, le nouveau pool-house en cours de construction, la dépendance-chauffage située en sous-sol du couvert existant, la hauteur du mur mitoyen à différents endroits et le niveau du terrain naturel à différents endroits de la parcelle.

En outre, la piscine existante n’avait jamais été autorisée et celle autorisée était d’une surface totale de 87,49 m2 compte tenu des zones techniques et du bassin tampon adjacent.

C’était à juste titre que le TAPI avait pris en compte au titre de CDPI la piscine d’une surface de 87,49 m2. Il n’y avait pas de changement de jurisprudence à ce sujet.

18) Le 27 octobre 2022, B______ a soutenu la demande de suspension.

19) Le 28 octobre 2022, le département s’est opposé à la demande de suspension.

20) Le 23 novembre 2022, le recourant a répliqué.

L’argumentation de la C______ s’agissant de faux plans qui auraient fondé les autorisations antérieures était invraisemblable et ne ressortait pas des pièces. La SI essayait de remettre en cause des autorisations en force et ses griefs étaient tardifs.

La demande de suspension était infondée et la C______ ne subirait aucun dommage en cas de renvoi au TAPI de la présente procédure.

Pour le surplus, il reprenait son argumentation.

21) Le 25 novembre 2022, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger sur la demande de suspension et sur le fond.