ATA/1359/2021

1) Feu M. D______, décédé le ______ 2010, a eu quatre enfants, Mme (ci-après : les consorts) et M. E______. M. C______ est le père de Messieurs M.

Entre 2015 et 2020, les consorts et M. E______ et sa famille ont quitté la Genève.

2) a. Par contrat de vente signé le 29 septembre 2000 devant notaire et enregistré au registre foncier (ci-après : RF) le 2 octobre 2000, feu M. D______ a acheté à M______, l’immeuble de cinq étages sis ______, rue N______, sur la parcelle 1______ de la commune de Genève, section O______, située en zone 2, avec notamment la précision, sous « entrée en jouissance », que « l’acquéreur entre immédiatement en possession et jouissance de l’immeuble qui lui est présentement vendu libre de tous bail, biens et personnes, à l’exception de l’arcade de 3,75 mètres sur 5,75 mètres, louée à Mme P______, jusqu’au [30 septembre 2001], en vertu d’un bail dont l’acquéreur déclare avoir reçu une photocopie et qu’il reprend par les présentes en l’acquit et à la décharge des vendeurs ». Le prix d’acquisition était de CHF 893'200.-.

Selon le RF, l’immeuble précité est la propriété des consorts.

b. Le 16 décembre 2016, les consorts sont, dans le cadre de la succession de feu leur père, devenus propriétaires des lots de copropriétés conférant un droit d’usage exclusif portant sur deux appartements nos 4.01 et 5.01, de sept pièces chacun, aux 2ème et 3ème étages de l’immeuble précité. Ces deux appartements font partie des cinq appartements situés dans cet immeuble dont le 1er étage est occupé par des locaux commerciaux au-dessus du rez-de-chaussée, au niveau duquel se trouvent trois arcades, plus deux étages de combles. Les cinq appartements occupent les 2ème au 5ème étages ainsi que le 1er étage des combles (cahier de répartition des locaux, propriété par étages [ci-après : PPE], établi le 11 mars 2002 par des géomètres).

c. D’après le registre de l’office cantonal de la population et des migrations l’immeuble précité.

3) Par requêtes du 11 mai 2017, les consorts ont sollicité du département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu le département du territoire (ci-après : DT ou département) l’autorisation d’aliéner les appartements susvisés.

La vente était motivée par un besoin de gestion de leur patrimoine privé. L’achat était destiné à une occupation des appartements par les acquéreurs comme résidence principale. Le prix convenu pour le bien immobilier 5.01 était de CHF 3'958'200.-, celui de l’appartement 4.01 de CHF 4'360'000.-.

4) Par arrêtés du 11 juillet 2017 (VA 2______ et 3______), publiés dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département, par l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), a autorisé l’aliénation, par les consorts, de l’appartement n° 4.01 au profit de Mme et M. Q______, et de l’appartement n°

5.01.

au profit de M. R______.

5) Par acte du 25 juillet 2017, l’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a déposé un recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre les autorisations de vente précitées, concluant, préalablement, à ce qu’il soit constaté qu’il n’existait aucun motif d’autorisation d’aliéner les lots 5.01 et 4.01, et, principalement, à l’annulation des arrêtés du département du 11 juillet 2017 et au refus de toute autorisation d’aliénation concernant cet immeuble. Subsidiairement, les arrêtés devaient être annulés et la cause renvoyée au département pour instruction dans le sens des considérants.

6) Par jugement du 13 mars 2018, le TAPI a rejeté le recours.

Certes, les appartements en cause entraient, en raison du nombre de pièces, dans les catégories de logement où sévissait la pénurie. Toutefois, selon une attestation établie par un notaire, ils n’avaient jamais été loués, ni offerts en location et avaient toujours été occupés par les consorts et/ou des membres de leur famille.

7) Par acte expédié le 30 avril 2018, l’ASLOCA a formé recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité, concluant notamment à son annulation.

L’immeuble en cause avait, en 1986 et jusqu’à une date indéterminée de l’acquisition de la propriété commune par I______ SA et MM. J______, K______, L______ et M______, été en mains d’une unique propriétaire, Mme

8) Par arrêt du 7 mai 2019 (ATA/870/2019), la chambre administrative a admis partiellement le recours, annulé le jugement du TAPI du 13 mars 2018 et les arrêtés du 11 juillet 2017 (VA 2______ et 3______) et renvoyé la cause au DT afin qu’il procède à une instruction puis rende une nouvelle décision, au sens des considérants.

Les appartements en cause entraient, en raison du nombre de pièces, dans les catégories de logements où sévissait la pénurie et leur vente était, sous cet angle, soumise à autorisation. D’après un examen du RF, les consorts étaient propriétaires non seulement des deux appartements concernés, mais aussi de l'entier de l'immeuble sis sur la parcelle 1______. À teneur de la législation cantonale, tout appartement destiné à la location ou offert en location devait conserver son affectation locative. Il y avait lieu d'investiguer l'historique complet de l'immeuble et des appartements afin de déterminer si les appartements en cause avaient été une fois loués et/ou fait l'objet d'une autorisation d'aliéner qui les aurait retirés du marché locatif.

9) Le 21 mai 2019, l'ASLOCA a indiqué au département qu’en sa qualité de partie, elle souhaitait participer à l'instruction de la cause et se voir notifier toute décision qui serait rendue.

10) Par arrêt du 14 octobre 2019 (1C_340/2019), le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours interjeté par les consorts contre l'arrêt précité de la chambre administrative.

L’arrêt de la chambre administrative ne mettait pas un terme à la procédure et s'analysait comme une décision de renvoi revêtant un caractère incident. La décision à rendre par le département dépendrait du résultat des investigations auxquelles il devait procéder visant à déterminer si les appartements en cause avaient ou non été loués avant leur acquisition par le père des consorts et/ou avaient fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner au sens de la législation cantonale qui les aurait retirés du marché.

11) Par courrier du 8 mai 2020, les consorts ont invité le département à rendre de nouvelles décisions et lui ont envoyé des documents faisant état du caractère luxueux des appartements concernés.

Depuis l’acquisition des appartements, aucun n’avait été offert en location. L’emplacement de l’immeuble était prestigieux et son caractère luxueux avait été attesté par un huissier judiciaire dans un constat établi en mai 2018. Le loyer mensuel des appartements était supérieur à ceux du marché.

12) Par arrêtés du 24 août 2020 nos VA 2______bis et VA 3______bis annulant et remplaçant ses arrêtés nos VA 2______ et VA 3______ du 17 juillet 2017, publiés dans la FAO du même jour, le département a autorisé l'aliénation des deux lots de PPE no 4.01 et no 5.01 respectivement à Mme et M. Q______ et à M.

L'immeuble dans lequel étaient compris les appartements concernés était soumis au régime de la PPE depuis octobre 2003. Les consorts les avaient acquis par voie de succession en décembre 2016 et souhaitaient désormais les revendre. Feu M. D______ avait quant à lui acquis l'entier de l'immeuble en octobre 2000. À cette époque, tous les appartements composant l'immeuble étaient libres de tout occupant. À compter de cette date, ils avaient été destinés à l'usage personnel de feu M. D______ et de sa famille. Ils n’avaient plus été loués ou offerts en location. Les appartements concernés étaient désormais libres de tout occupant et étaient destinés à l’habitation personnelle des acquéreurs. L'emplacement de l'immeuble en cause était notoirement prestigieux et le caractère luxueux des appartements concernés avait été attesté par le constat d'un huissier judiciaire en mai 2018. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 4'360’000.- pour le lot n°

4.01.

et à CHF 3'958'200.- pour le lot n° 5.01. Dans le cadre de la pesée d'intérêts à laquelle il devait procéder et en application du principe de proportionnalité, ces éléments précités, notamment dans la mesure où les appartements en cause étaient sortis du marché locatif depuis vingt ans et n'entraient pas dans une catégorie de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, les intérêts privés des consorts à les aliéner étaient prépondérants.

13) Le 6 octobre 2020, le TAPI a délivré aux consorts des attestations de non recours contre les arrêtés du 24 août 2020.

14) Par courriels du 14 décembre 2020, l’ASLOCA a requis du département de lui notifier les décisions du 24 août 2020 et les actes d’instruction intervenus depuis l’ATA/870/2019 précité.

15) Par courriel du 14 décembre 2020 également, le département a indiqué à l’ASLOCA que ses décisions avaient été rendues sur la base de l’ATA/870/2019 et des documents fournis dans le cadre de la procédure précitée, sans préjudice des documents produits par les consorts le 8 mai 2020.

16) Par acte expédié le 18 décembre 2020, l’ASLOCA a recouru auprès du TAPI contre les décisions du 24 août 2020 en concluant à leur annulation. Elle a également le même jour requis dans un acte séparé des mesures provisionnelles urgentes visant à faire interdiction au RF et au notaire concerné, sous la menace de l’art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0), respectivement de procéder à tout acte ou inscription visant à exécuter les autorisations d’aliéner nos VA 2______ et VA 3______ et de participer à tout acte visant leur instrumentation.

Elle avait eu connaissance des autorisations d'aliéner le 14 décembre 2020, en consultant le site internet « SAD-Consultation ». Dès lors, déposé dans le délai de trente jours suivant la connaissance de celles-ci, le recours était recevable. Le département avait violé son droit d'être entendue et de participation à l'administration des preuves. Il ne s'était par ailleurs pas conformé aux instructions des autorités judiciaires lui intimant de procéder à des mesures d'instruction précises. Il avait accordé deux autorisations d'aliéner par substitution de motif, sans aucune mesure d'instruction permettant de déterminer si cette substitution était licite.

Selon, le département, un motif prépondérant d'intérêt privé commandait d'octroyer les autorisations contestées. De plus, les consorts n'avaient jamais loué les appartements en question et ceux-ci étaient « luxueux ». Pourtant, le caractère luxueux ne pouvait pas retirer un logement du marché locatif. Par ailleurs, rien, sauf leur intérêt privé économique d'individualiser ces logements, n'empêchait les consorts de vendre leur immeuble en bloc.

17) Par décision sur mesures provisionnelles urgentes du 21 décembre 2020, le TAPI a, sous la menace des peines prévues à l'art. 292 CP, fait interdiction au RF de procéder à tout acte ou inscription visant à exécuter les autorisations d'aliéner nos VA 2______bis et VA 3______bis et au notaire concerné de participer à tout acte visant l'instrumentation des autorisations d'aliéner précitées et de procéder à tout acte ou inscription tendant à leur exécution.

18) Par acte du 28 décembre 2020, les consorts ont recouru auprès de la chambre administrative à l’encontre de la décision précitée, en concluant à son annulation.

19) Par décision sur mesures provisionnelles du 18 janvier 2021, contre lesquelles les consorts ont recouru le 25 janvier 2021 auprès de la chambre administrative, le TAPI a maintenu l’interdiction du 21 décembre 2020.

20) Par jugement du 11 mai 2021, le TAPI a rejeté le recours de l’ASLOCA du 18 décembre 2020.

Le département pouvait accorder de nouvelles autorisations par substitution de motifs dans la mesure où il disposait d’une marge d’appréciation lorsqu’aucun des motifs d’autorisation expressément prévus par la législation cantonale n’était réalisé. Il devait rechercher si l’intérêt public l’emportait sur l’intérêt privé du propriétaire à aliéner son appartement. Il n’avait dès lors pas à instruire si les conditions d’une aliénation d’un appartement qui n’avait jamais été loué étaient remplies. En revanche, il devait procéder à une pesée des intérêts en présence, afin de déterminer si l'autorisation pouvait tout de même être délivrée.

Les intérêts privés des consorts à la vente de leurs deux appartements et l'intérêt public à la protection du parc locatif genevois s’opposaient. De nationalité saoudienne, les intéressés avaient acquis les deux appartements concernés par voie de succession. Ils y avaient vécu avec leur famille depuis 2000, jusqu’à leur départ de Suisse le 30 novembre 2015 respectivement les 15 novembre et 22 décembre 2016. Ils devaient ainsi, par principe, régler leurs affaires en Suisse, dans la mesure où ils n'y conservaient plus d'attache particulière. Leur intérêt privé à la vente de leurs appartements était présumé l’emporter sur l’intérêt public.

De plus, lors de l’acquisition de l’immeuble par feu M. D______ , en octobre 2000, tous les appartements composant l'immeuble étaient libres de tout occupant et avaient été destinés à l'usage personnel de celui-ci et de sa famille. Ils étaient ainsi sortis du parc locatif et l’étaient encore au moment du dépôt de la requête du 11 mai 2017 et même après.

Les acquéreurs souhaitaient acheter les appartements en cause pour y constituer leurs propres logements et non à des fins d'investissement. Le prix de vente arrêté dans le cadre d’une transaction, librement fixé par les parties, ne pouvait pas influencer la pesée des intérêts. Aucun élément ne permettait de supposer une opération à but spéculatif de la part des consorts, qui avaient habité les appartements concernés durant plus de quinze ans.

Interdire la vente et contraindre les consorts à rester propriétaires de ces deux logements à Genève était disproportionné et portait une atteinte démesurée à la garantie de la propriété.

Par ailleurs, une vente en bloc ne s’imposait pas dans la mesure où les appartements concernés étaient individualisés. En outre, selon le registre informatisé Calvin de l'office cantonal de la population et des migrations (ci-après : calvin), d’autres membres de la famille de feu M. D______ , M. E______, qui y avait vécu avec sa famille jusqu’au 24 août 2020, et MM. l’immeuble au jour du dépôt de la requête en aliénation.

21) Par acte expédié le 7 juin 2021, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre administrative contre le jugement précité en concluant à son annulation et à celle des autorisations d’aliéner nos VA 2______bis et VA 3______bis. Subsidiairement, elle a conclu au renvoi du dossier au DT pour instruction.

Le TAPI, au lieu d’imposer une vente de tout l’immeuble, ou une vente en bloc des appartements concernés, avait retenu une vente à la découpe. Il avait porté une atteinte grave à l’intérêt public de sauvegarder le parc locatif cantonal en période de pénurie. Les consorts n’avaient aucun droit à une autorisation d’aliéner. En outre, le département avait ignoré l’injonction de la chambre administrative d’instruire le dossier. Il n’avait pas instruit l’historique complet des appartements. On ignorait si les consorts étaient propriétaires d’autres appartements dans l’immeuble concerné. Un état de fait lacunaire ne pouvait pas permettre au DT d’exercer son pouvoir discrétionnaire. Le caractère luxueux des appartements était contesté, leur sortie du marché locatif également. Le législateur n’avait opéré aucune distinction entre les catégories de logements basée sur leur dimension ou leur caractère luxueux. Le seul critère retenu était celui de la pénurie de logements dans la catégorie concernée. En autorisant une vente à la découpe, le département allait à l’encontre des objectifs du législateur en période de pénurie. Une vente de l’immeuble en bloc ne lésait pas, en inscrivant un droit d’habitation en faveur des enfants des vendeurs, les intérêts privés des consorts, leur profit serait en revanche moindre. L’intérêt public à maintenir l’immeuble dans le parc locatif était prépondérant. La vente autorisée servait l’intérêt des consorts à maximiser leur profit.

En 1969, l’immeuble qui était alors la propriété de feu

22) Par décision du 22 juin 2021 (ATA/650/2021), la chambre administrative a déclaré sans objet les recours des 4 et 25 janvier 2021 dirigés respectivement contre les mesures provisionnelles urgentes et provisionnelles décidées par le TAPI.

23) Le 7 juillet 2021, le département a conclu au rejet du recours en renvoyant à ses décisions d’autorisation d’aliéner et au jugement du TAPI.

24) Le 12 juillet 2021, les consorts ont également conclu au rejet du recours, à la confirmation des décisions du département et du jugement du TAPI.

L’immeuble avait été acquis libre de tout bail d’habitation en octobre 2000. Il disposait de cinq appartements bénéficiant de caractéristiques spécifiques par leur emplacement et leur typicité. Les appartements en cause ne répondaient pas aux besoins essentiels de la population en raison de leurs caractéristiques typiques. Ils avaient été exclusivement occupés par les membres de la famille du propriétaire défunt. Ils étaient sortis du marché locatif depuis plus de vingt ans. Les consorts avaient été inscrits comme copropriétaires de l’immeuble par dévolution successorale le 16 décembre 2016. Une partie de la famille avait définitivement quitté la Suisse entre 2015 et 2020, à l’exception de trois enfants majeurs de l’un des copropriétaires.

25) Dans sa réplique, l’ASLOCA a indiqué que M. C______ était propriétaire d’une habitation spacieuse au quai AB______ ______, les époux Q______ propriétaires d’un appartement sis au quai AC______ ______ et d’un autre sis à la au chemin AE______ ______ à AF______, d’un appartement sis à place

La situation financière des consorts n’était pas connue. M. C______ était propriétaire d’un bien immobilier de valeur, sa situation financière était ainsi présumée aisée. Aucune nécessité économique ne justifiait de vendre les appartements concernés. Les caractéristiques mises en valeur par les consorts étaient celles usuelles caractérisant des immeubles construits à la même époque. L’ameublement réalisé par la famille propriétaire depuis 2000 était sans pertinence pour apprécier le caractère luxueux de l’immeuble. D’importantes nuisances dues au trafic routier ne permettaient en outre pas de retenir un confort extraordinaire des appartements concernés. Selon le Conseil d’État, tous les appartements d’une à sept pièces qui en raison de leur loyer ou de leur type étaient classées dans la catégorie de logement où sévissait la pénurie. L’absence d’une instruction complémentaire n’avait pas permis de connaître la valeur des loyers avant 2000 et s’ils étaient inférieurs à la valeur limite de deux fois et demie le plafond de la fourchette prévue par la législation cantonale.

26) Après la transmission de la réplique de l’ASLOCA, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.