ATA/1755/2019

1) Monsieur François FREY, Madame Claude Marie FREY-HOWARTH et Madame Pascale FREY-SAVOYE sont copropriétaires des parcelles n°s 6'920 et 7'254 de la commune de Collonge-Bellerive (ci-après : la commune).

La parcelle n° 6'920 est sise à l’adresse chemin du Clos alpestre 17 à Vésenaz.

La parcelle n° 7'254, contiguë au sud à la parcelle n° 6'920, est située à l’extrémité du chemin des Épines, en cinquième zone de construction. Elle ne contient aucune construction.

2) Par contrat du 24 mars 2015, les copropriétaires ont remis à bail, à Madame et Monsieur Mylène et Gilles AKNIN (ci-après : les époux AKNIN), la maison sise sur la parcelle n° 6'920. Le bail comprenait une villa de sept pièces, d’environ 210 m2 habitables plus sous-sol de même surface, sur une parcelle d’environ

Selon le contrat de bail, une surface de 914 m2, correspondant à la parcelle n° 7'254, était, à bien plaire, à disposition des locataires.

3) Le 18 octobre 2017, M. FREY a déposé auprès du département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, devenu depuis lors le département du territoire (ci-après : DT ou le département) une demande d’autorisation de construire tendant à l’abattage d’arbres et à l’édification de deux maisons mitoyennes (indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 35 %), d’un local à vélos, de places de stationnement extérieures et d’un local technique sur la parcelle n° 7'254.

Le projet prévoyait une construction d’un étage sur rez, sans sous-sol, avec une surface enrobée à l’embouchure du chemin des Épines servant de parking pour deux places doubles en enfilade, soit en tout quatre places de stationnement.

Ladite demande a été enregistrée sous DD 110'897.

4) Dans le cadre de l’instruction du dossier, les préavis recueillis étaient favorables sous réserve de celui de la commune qui s’opposait aux projets présentant un IUS supérieur à 32 % afin de limiter la densification.

5) Par décision du 11 juin 2018, publiée le même jour dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (FAO), le département a délivré l’autorisation globale de construire sollicitée.

Aux termes de cette dernière, les préavis de la direction générale de l’agriculture et de la nature dont son préavis liant, et de la direction générale des transports faisaient partie intégrante de l’autorisation de construire.

6) Par acte du 11 juillet 2018, les époux AKNIN ont formé recours contre cette décision devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI), concluant à son annulation.

Locataires de la villa située sur la parcelle n° 6'920 attenante à celle destinée à accueillir le projet litigieux, ils disposaient de la qualité pour recourir dès lors que la réalisation du projet aurait pour conséquence de les priver de la jouissance de la parcelle n° 7'254, laquelle leur servait de jardin. Dans cette même perspective, leur bail avait été résilié, congé qu’ils avaient contesté.

Expertise privée versée à la procédure à l’appui, l’étroitesse des lieux, combinée à la présence d’arbres à protéger, rendaient l’exigence posée par la direction générale des transports quant à la circulation dans le chemin des Épines objectivement impossible à satisfaire.

Les façades nord des bâtiments à construire, offrant une luminosité bien moindre, donneraient quant à elles directement sur la parcelle n° 6'920.

Enfin, une servitude de distance et vue droite à charge de la parcelle n° 6'920 sur près de la moitié de la distance légale étant requise au regard de l’étroitesse de la parcelle n° 7'254, le caractère surdimensionné du projet par rapport à la taille de cette dernière et à l’espace disponible était manifeste. La dérogation aux rapports de surface, prévue par l’art. 59 al. 4 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), n’aurait pas dû être accordée.

7) Le DT a conclu au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.

8) M. FREY a conclu à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.

Les époux AKNIN accédaient à leur domicile par le chemin du Clos Alpestre situé au nord de la parcelle n° 6'920 et non par le chemin des Épines situé au sud de la parcelle n° 7'254. Leur démarche s’apparentait à une action populaire.

En tout état le recours était mal fondé.

9) Dans leur réplique, les recourants ont indiqué que leurs enfants empruntaient régulièrement le chemin des Épines pour se rendre sous le préau de l’École de la Californie, voisine de la parcelle n° 7'254 ou pour aller chez des amis. En tant qu’habitants du quartier, ils étaient eux-mêmes susceptibles d’utiliser ce chemin.

Le projet les concernait directement dès lors que s’ils devaient « peut-être ne pas être directement concernés par les problématiques d’absence de lumière naturelle à l’intérieur des constructions, il n’en demeur[ait] pas moins qu’ils [seraient] directement touchés par l’implantation des deux villas dans leur jardin à quelques mètres de leur maison ».

Ils développaient des arguments au fond.

10) À l’occasion de sa duplique du 2 novembre 2018, M. FREY a produit l’extrait d’une écriture tirée de la procédure relative à la contestation du congé et à une prolongation du bail opposant ce dernier aux recourants devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : TBL), de laquelle il ressortait que les enfants du couple étaient scolarisés à l’École Internationale et non pas à l’École de la Californie. Ainsi, leur utilisation du chemin des Épines apparaissait irrégulière et, partant, insuffisante pour fonder la qualité pour agir de leurs parents. Au surplus, une fois le projet réalisé, les recourants n’auraient plus d’accès direct via leur jardin au chemin des Épines, ce qui rendait d’autant plus incertain leur usage de cette desserte et leur intérêt à recourir.

La création d’une servitude de distance et vue droite n’était pas commandée par l’exiguïté de la parcelle mais par l’implantation choisie. Les recourants ne prétendaient du reste pas que cette implantation, à proximité de la limite parcellaire, leur causerait un quelconque préjudice. En effet, puisque le bâtiment projeté n’aurait qu’un étage sur rez et que les deux parcelles seraient séparées par une barrière végétalisée et que la maison occupée par les recourants se trouvait au nord de la parcelle n° 6'920, éloignée de la future construction, seule leur piscine serait proche du nouveau projet.

11) Le DT a dupliqué et persisté dans ses conclusions.

12) Par jugement du 17 janvier 2019, le TAPI a déclaré le recours irrecevable.

Les recourants étaient locataires de la maison située sur la parcelle jouxtant le terrain destiné à accueillir la construction litigieuse de sorte qu’ils revêtaient la qualité de voisins directs. Cela étant, la proximité avec l'objet du litige ne suffisait pas encore à leur conférer la qualité pour recourir, le voisin devant en outre être directement et spécialement touché par la décision attaquée, ce dont il lui incombait d’apporter la preuve ou à tout le moins d’établir la vraisemblance. Or, alors qu’ils se prévalaient du danger que représenteraient les véhicules sortant en marche arrière de la parcelle n° 7'254, le long du chemin des Épines, ils ne démontraient pas en quoi ils seraient des usagers réguliers dudit chemin, étant rappelé qu’ils accédaient à leur demeure par le chemin du Clos Alpestre et que leurs enfants ne fréquentaient pas l’École de la Californie, desservie par le chemin des Épines. Partant, faute d’emprunter ce chemin d’une manière qui se distinguait de l’ensemble des administrés, soit des autres habitants du quartier, l’on ne saurait considérer qu’ils seraient spécialement atteints si, cas échéant, l’hypothétique danger dont ils se prévalaient, se réalisait. Dans ces circonstances, les recourants se plaignaient en réalité sous cet angle d’une situation constitutive d’un danger pour des tiers, ce qui s’apparentait typiquement à une action populaire, par nature irrecevable. Ils invoquaient pour le surplus le caractère disproportionné du projet et son impact sur les arbres environnants pour en conclure que c’était à tort que la commission d’architecture avait retenu que le projet s’intégrait dans son environnement et autorisé, ce faisant, une dérogation aux rapports de surface au sens de l’art. 59 al. 4 LCI sans toutefois alléguer et a fortiori démontrer en quoi leur situation de fait ou de droit serait directement touchée par la construction litigieuse. À cet égard, ils n’établissaient pas que le caractère surdimensionné du projet leur occasionnerait des nuisances. Partant, en tant que sur ce point le seul but du recours consistait en réalité à garantir l'application correcte du droit, il était également irrecevable, parce qu'assimilable à une action populaire. Enfin, conformément à la jurisprudence, ils ne sauraient se prévaloir de la perte de jouissance « à bien plaire » du jardin pour s’opposer au projet.

Ne pouvant se prévaloir d'un intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de la décision querellée, les recourants ne disposaient pas de la qualité pour recourir, de sorte que leur recours était irrecevable.

13) Par acte du 20 février 2019, les époux AKNIN ont interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité. Ils ont conclu à l’annulation de celui-ci et au renvoi de la cause au TAPI pour nouveau jugement.

S’agissant des faits, ils contestaient bénéficier de la parcelle n° 7'254 à bien plaire. Elle faisait partie intégrante du contrat de bail.

Était par ailleurs produite, copie de la page 2 du procès-verbal devant le TBL. M. FREY y indiquait que lors de la location de la maison, le projet de construction était déjà existant, raison pour laquelle une clause concernant la restitution du terrain avait été insérée dans le contrat de bail. Le locataire n’avait pas accepté une telle clause. Les propriétaires étaient contents de louer, raison pour laquelle ils avaient accepté de supprimer ladite clause.

La qualité pour recourir devait être admise dès lors que les recourants se trouvaient dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation. C’était à tort que le TAPI avait considéré que dès lors que le litige opposait un locataire à son propriétaire, celui-là ne disposait que des règles du droit du bail.

14) Le département a conclu au rejet du recours. Il existait un moyen de droit privé à disposition des intéressés pour écarter le préjudice dont ils se plaignaient. Les intérêts des locataires dans leurs rapports avec le bailleur étaient plus spécifiquement protégés par les dispositions spéciales du droit du bail, complétées le cas échéant par certaines règles de droit public cantonal.

15) M. FREY a conclu au rejet du recours.

Il était exact que la parcelle n° 7'254, qui devait abriter la construction litigieuse, faisait partie intégrante du bail et n’avait pas été remise à bien plaire aux locataires.

Dans le cadre de la procédure en contestation du congé, les bailleurs avaient proposé une prolongation du bail de l’entier de la parcelle n° 6'920 de quatre ans moyennant la restitution immédiate de la parcelle n° 7'254. Les locataires s’y étaient opposés faisant valoir que la parcelle n° 7'254 était un élément essentiel du contrat qui ne pouvait être restitué plus rapidement que le bien-fonds. Par jugement du 12 mars 2019, non encore définitif au moment de la réponse, le TBL avait confirmé la validité du congé concernant la villa et le jardin et accordé aux époux une unique prolongation de bail de deux ans échéant au 20 avril 2020.

Ceux-ci ne pouvaient se prévaloir d’un intérêt pratique à l’admission de leur recours. En effet, à l’issue de la procédure relative à la contestation de congé, soit ce dernier était annulé et le bail se poursuivrait aux conditions actuelles, privant ainsi l’intimé de la possibilité de mettre en œuvre son projet de construction, soit le congé serait validé (ce qui avait été admis par jugement du TBL le 12 mars 2019), de sorte que les recourants devaient libérer tant la parcelle n° 6'920 que la parcelle 7'254. Ils ne seraient dès lors plus voisins des futures villas et n’auraient plus d’intérêt à contester l’autorisation de construire.

16) Dans leur réplique, les recourants ont persisté dans leurs conclusions.

Sur ce, la cause a été gradée à juger.