ATA/30/2021

1) B______ (ci-après: la propriétaire) est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de C______, sise rue D______. Il y est érigé un immeuble de sept niveaux (R+6) surmonté d'un attique en retrait de la façade.

2) Le 29 mars 2019, la propriétaire a déposé auprès du département du territoire (ci-après : le département) une demande d'autorisation de construire quatre nouveaux logements représentant une surface brute de plancher de 463 m2, par le biais d'une surélévation entraînant la suppression de l'attique. De par l'occupation des locaux alors destinés à des activités commerciales, ce projet n'était pas soumis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

3) Le 4 mars 2019, la société E______ a remis un rapport de diagnostic partiel concernant les polluants présents dans l'immeuble, notamment l'amiante. Elle a fait précéder ce rapport d'un courriel adressé à l'architecte du projet le 25 février 2019, indiquant que le locataire du cabinet médical situé au 7 ème étage, soit en attique, s'opposait à tout sondage dans ses locaux et qu'il conviendrait encore de soumettre ces derniers à des tests avant la démolition.

4) Par préavis du 23 mai 2019, l'office cantonal des transports (ci-après : OCT) a demandé que la propriétaire fournisse un document signé attestant de la mise à disposition de trois places de stationnement pour les nouveaux logements.

Le 2 juillet 2019, la propriétaire a fourni cette attestation, précisant qu'il existait déjà six places auxquelles s'ajouteraient les trois places du locataire du 7ème étage, qui seraient restituées en même temps que son cabinet médical.

5) Par décision du 30 août 2019 publiée le même jour dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève, le département a délivré l'autorisation de construire.

6) Par acte du 30 septembre 2019, Madame A______ a recouru contre cette autorisation auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) en concluant à son annulation.

Elle exploitait le cabinet médical sis au 7ème étage de l'immeuble en cause depuis plus de cinq ans. Elle s'était opposée à une résiliation de son contrat de bail. Le litige était pendant devant la juridiction des baux et loyers.

7) Par jugement JTAPI/516/2020 du 18 juin 2020, reçu le 23 juin suivant par Mme A______, le TAPI a rejeté son recours.

Le TAPI a rejeté l'ensemble des demandes d'actes d'enquête de la recourante. Il a retenu en substance qu'un transport sur place, afin de constater qu'une part importante de l'espace prévu à titre de parking était régulièrement inondé, empêchant la mise à disposition continue et effective du nombre de places de parking prévu par la loi, et afin de constater que l'immeuble en cause se situait dans un quartier de bureaux, manifestement inadapté pour des locaux destinés à l'habitation, ne se justifiait pas. Il s'agissait de questions sans pertinence avec l'objet du litige pour le premier aspect et ne nécessitant aucune constatation particulière à faire sur place pour le second. L'audition des rédacteurs du rapport de diagnostic relatifs aux polluants présents dans les locaux devant faire l'objet des travaux s'avérait inutile, compte tenu des développements à suivre au sujet du risque lié à la présence d'amiante. L'audition d'autres locataires de l'immeuble, qui au demeurant n'avaient pas recouru, était sans lien avec le recours s'agissant de déterminer l'impact des travaux sur leur activité.

La décision litigieuse ne violait pas l'art. 5 al. 1 du règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 16 décembre 2015 (RPSFP – L 5 05.10). En l'occurrence, il n'était pas contesté par les parties intimées que, en application de cette disposition, les 463 m2 de surface brute de plancher créés dans le cadre du projet nécessitaient trois places de stationnement. La question était de savoir si ces places pourraient concrètement ou non être mises à disposition des occupants des futurs logements. Le raisonnement de la recourante à cet égard était assez spécieux, pour ne pas dire téméraire puisque la disponibilité des trois places dont il était question n'avait pas à être vérifiée par rapport à la situation actuelle, mais bien à la situation future, au moment où les 463 m2 de nouveaux logements auraient été créés. Or, à ce moment-là, la recourante aurait libéré les locaux au 7ème étage ainsi que les trois places de stationnement qui lui étaient dévolues. Sous l'angle du respect du RPSFP, le litige de droit privé qui l'opposait à la propriétaire au sujet de la résiliation de son bail n'était d'aucune pertinence. Quant au fait qu'une part importante de l'espace prévu à titre de parking serait régulièrement inondée, la recourante ne prétendait pas qu'il rendrait littéralement impossible l'utilisation des places de stationnement. Des épisodes orageux entraînant des inondations de ces places ne remettaient pas en cause leur existence et la possibilité pour les occupants des immeubles d'en faire une utilisation normale la majeure partie du temps.

Les carottages prévus initialement dans les locaux qu'elle occupait au ème 7 étage en vue de compléter le diagnostic amiante n'avaient finalement pas été effectués. Ce grief relevait toutefois de la mauvaise foi et frisait lui aussi la témérité, dès lors que selon les pièces du dossier, notamment le courriel de la société E______ du 25 février 2019, la recourante s'était opposée à tout sondage dans ses locaux. Des sondages seraient au demeurant effectués à son départ.

S'agissant d'une violation de sa liberté économique (art. 27 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101), dès lors que la décision entreprise la priverait de son cabinet médical et la forcerait à déménager en subissant des pertes financières et économiques, cet intérêt privé s'opposait non seulement à l'intérêt public à la création de nouveaux logements, mais aussi aux intérêts privés de la propriétaire, qui relevaient de la liberté économique et de la garantie de la propriété. Dans la pesée de ces intérêts, nul doute que ceux de la recourante devaient céder le pas.

8) Mme A______ a formé recours contre ce jugement devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) par acte expédié le 24 août 2020. Elle a conclu principalement à la réforme du jugement entrepris et à ce que soit constatée la nullité de la décision du département du 30 août 2019, sous suite de frais et dépens.

En lien avec la nécessité d'offrir trois places de parking supplémentaires en relation avec la « rénovation » projetée, dans la mesure où le Tribunal des baux et loyers avait, par jugement du 18 décembre 2019, jugé qu'elle était bénéficiaire d'un bail à durée indéterminée qui avait été reconduit tacitement, il apparaissait vraisemblable qu'elle resterait locataire de ces locaux pour de nombreuses années. Il était constant qu'un éventuel congé serait annulable s'il était donné dans les trois prochaines années puisque le bailleur avait succombé dans une large mesure. Deuxièmement, l'argument de la propriétaire selon lequel trois places pourraient être mises à disposition par le biais d'autres emplacements du même immeuble était sans pertinence puisqu'il viendrait à considérer que les conditions impératives posées par le département ne nécessiteraient qu'une mise à disposition abstraite, future et très hypothétiques de places de stationnement et qui interviendrait au préjudice des nombreux locataires de l'immeuble. Enfin, les trois places occupées par Mme A______, et même l'entier du parking étaient régulièrement inondés, de sorte qu'il était pratiquement impossible de bénéficier des emplacements prévus. Il serait dans ces conditions abusif de prétendre obéir aux obligations légales et administratives en la matière en proposant des places de parking inutilisables, ce qui conduirait fréquemment les usagers à utiliser les stationnements prévus sur le domaine public. Le TAPI, en faisant fi de ces considérations, avait commis un excès de son pouvoir d'appréciation dans l'application des art. 16 al. 1 let. d de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et 5 al. 1 RPSFP.

Contrairement à ce qu'avait soutenu la propriétaire, un diagnostic amiante avait bien été réalisé dans les locaux occupés par Mme A______ le 25 février 2019 à 10h30 comme en témoignaient les carottages effectués, au demeurant en dépit des règles de l'art, sans couche de protection suffisante, et partant en violation du principe de précaution face aux émanations de produits toxiques, dans un lieu fréquenté par des patients et du personnel médical. Elle avait donné son accord pour un diagnostic complémentaire, moyennant cependant quelques garanties liées à l'exercice de son activité sensible, au nombre desquelles une intervention hors des heures de consultation, selon courrier du 30 avril 2019. En tous les cas, la propriétaire avait omis d'annexer à son dossier de demande d'autorisation de construire un diagnostic amiante complet des locaux visés par les travaux. Partant, la décision du département était arbitraire sur ce point et violait les art. 29 Cst. et 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101) et un complément d'instruction devait être ordonné sur ce point.

Dans l'hypothèse où l'ensemble de ces considérations ne suffisait pas à emporter la conviction de la chambre administrative, elle réitérait les mesures d'instruction formulées en première instance dont le rejet était arbitraire.

9) Aux termes de sa réponse du 21 septembre 2020, B______ s'en est rapportée à justice s'agissant de la qualité pour recourir de Mme A______, simple locataire de l'immeuble concerné par la surélévation projetée. Elle a conclu au rejet des actes d'instruction requis, se référant à cet égard aux développements du TAPI, ainsi que du recours.

Mme A______ se méprenait sur la nature de la procédure en cause, ce qui valait pour l'intégralité des points qu'elle soulevait. Le litige qui l'opposait à sa bailleresse, de nature civile, et faisant l'objet d'une procédure devant la chambre d'appel des baux et loyers de la Cour de justice (ci-après : la chambre d’appel) était un élément exorbitant à la présente procédure. Quand bien même Mme A______ pourrait être amenée à occuper les locaux pendant une certaine durée encore, l'autorisation de construire pourrait cas échéant être prolongée pour ce juste motif. De plus, le critère des trois places de parking devait s'apprécier non pas par rapport à la situation actuelle, mais à celle prévalant au moment où les 463 m2 de nouveaux logements auraient été réalisés. Or, les travaux ne pourraient commencer qu'au départ de Mme A______, qui coïnciderait avec la libération des places de stationnement. C'était ainsi à juste titre que l'OCT avait préavisé favorablement le projet de construction en tenant compte de son engagement de mettre à disposition ces trois places de stationnement. Ceci était d'autant plus vrai que lesdites places étaient vacantes depuis le 1er février 2020. En tout état, la propriétaire serait à même de garantir la mise à disposition de trois autres places sur sa parcelle si cela devait s'avérer nécessaire, preuve en effet l'offre faite à Mme A______ le 30 janvier 2020 de lui attribuer deux places vacantes, à bien plaire, et sans reconnaissance d'un quelconque défaut. Seules deux des places préalablement louées à Mme A______ avaient souffert de petits épisodes d'infiltrations d'eau (flaques au sol), en dernier lieu en novembre 2019 ce qui, comme retenu à juste titre par le TAPI, n'empêchait pas une utilisation normale la majeure partie du temps.

Mme A______ s'était opposée par divers moyens à une véritable intervention comprenant des prélèvement supplémentaires précis, par rapport au relevé d'échantillons du 25 février 2019. Elle avait notamment repoussé à plusieurs reprises les rendez-vous fixés avec l’entreprise, en refusant de la laisser procéder aux sondages dans ses locaux ou en les subordonnant à des conditions inadmissibles et usuraires, référence étant faite notamment à son courrier du 16 mai 2019. La propriétaire n'avait en définitive eu d'autre choix que de déposer une demande d'autorisation de construire sans résultats complets pour les locaux du 7ème étage. Un complément diagnostic amiante complémentaire interviendrait au départ de Mme A______. En tout état, le ch. 7 de l'autorisation prévoyait expressément le protocole en matière d'évacuation des substances dangereuses telle l'amiante. Partant, l'autorisation de construire avait été rendue en toute connaissance de cause et ne souffrait d'aucune lacune sur ce point.

10) Le département a, par observations du 28 septembre 2020, conclu au rejet du recours.

La position du TAPI s'agissant de la disponibilité des trois places de stationnement pour le projet de surélévation ne prêtait pas le flanc à la critique. Elle était conforme à la jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle le projet devait disposer de l'équipement routier requis au plus tard au moment de sa réalisation et non pas de l'autorisation. Rien ne s'opposait à ce que cette jurisprudence soit appliquée par analogie aux places de stationnement. Ce n'était que lorsque les logements projetés seraient achevés qu'il appartiendrait au département de vérifier si les places de stationnement seraient disponibles. Les inondations alléguées n'étaient ni documentées et étaient surtout des évènements par nature ponctuels et ne suffisant de toute manière pas à remettre en cause la conformité du projet aux prescriptions du RPSFP.

L'analyse des premiers juges selon laquelle les compléments d'analyse amiante intervenant au départ de la recourante, l'audition des rédacteurs du rapport de diagnostic des polluants n'était pas nécessaire, ne pouvait que convaincre. Il ressortait dudit rapport expressément qu'il était partiel et que l'ensemble des matériaux présents dans les locaux qui n'avaient pas pu être visités étaient susceptibles de contenir de l'amiante. On ne discernait partant pas pour quelle raison le diagnostic fourni ne répondrait pas aux exigences légales et réglementaires prévalant en la matière. La jurisprudence cantonale avait déjà eu l'occasion de retenir que la présence non diagnostiquée d'amiante ne suffisait pas à remettre en cause la délivrance d'une autorisation de construire. A fortiori, tel ne pouvait être le cas dans le cas d'un rapport partiel présupposant la présence d'amiante dans les parties non visitées.

Ainsi, les mesures d'instruction requises étaient sans pertinence pour trancher le litige en lien avec des griefs sujets à caution puisque l'on peinait à identifier l'avantage pratique que leur admission procurerait à la recourante.

11) Mme A______ a répliqué le 16 octobre 2020. Sa location des locaux du 7ème étage pour une durée indéterminée rendait l'autorisation querellée, déposée hardiment, abstraite et dénuée de pertinence. La mise à disposition de trois places de parking, toujours en ses mains puisque liées à ses locaux professionnels, l'occupation de deux autres places n'étant en effet que temporaire, devait être examinée sous l'angle d'une réalisation effective et non hypothétique.

Elle revenait enfin sur le diagnostic amiante dans ses locaux professionnels, soulignant la mauvaise foi de la propriétaire et relevant au contraire ses légitimes demandes s'agissant en particulier de la protection de la santé de ses patients.

12) La chambre administrative a informé les parties que la cause était gardée à juger par courrier du 19 octobre 2020.