ATA/507/2025

copropriétaires, depuis le 3 novembre 2021, de la parcelle n° 1’179 de la commune de M______, d’une surface de 1'808 m², située en 5e zone à bâtir au sens de l’art. 19 al. 3 de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT- L 1 30), à l’adresse chemin de N______ ______. Auparavant, cette parcelle appartenait à une société immobilière. b. Le 6 novembre 2019, K______ a déposé auprès du département du territoire (ci-après : le département) une demande définitive d’autorisation de construire (DD 1______) en vue de l’édification, sur la parcelle précitée, de six villas à très haute performance énergétique (ci-après : THPE ; taux de 47.70%), avec garage souterrain et couvert à vélos. Les villas seraient réparties en deux blocs de deux villas contiguës et de deux villas, toutes reliées par des constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) ; le projet impliquait l’abattage d’arbres. Douze places de parking habitants en sous-sol et deux places visiteurs en surface étaient prévues. L’accès des engins du service du feu était prévu par le chemin de N______, d’une largeur d’environ 6.75 m, côté route de O______. c. Lors de l’instruction de cette demande, les préavis usuels ont été requis et émis. En particulier, l’office cantonal des transports (ci-après: OCT) a rendu un préavis favorable le 20 janvier 2020, sans observations, la police du feu a requis, le 7 janvier 2020, la modification du projet et la commission d’architecture (ci-après : CA) a préavisé défavorablement le 14 janvier 2020, relevant une implantation incohérente par rapport au contexte bâti environnant, un projet dense s’étalant sur la parcelle au détriment de la végétation et de l’arborisation environnantes, des espaces résiduels entre les villas inutiles et contraignant l’apport supplémentaire de surface végétale, une rampe invasive, un sous-sol conséquent ainsi qu’une architecture banale, sans qualité. La commune a rendu un préavis défavorable le 29 janvier 2020, se prononçant en défaveur de la dérogation selon l’art. 59 al. 4 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). d. Une deuxième version du projet a été déposée. Il comprenait toujours six maisons, les divisait en deux blocs de trois villas contiguës, reliées par une CDPI et

prévoyait douze places de parking habitants et deux visiteurs, toutes en surface. La police du feu a préavisé favorablement, sous conditions, le 15 juillet 2020, la CA en a fait de même le 21 juillet 2020. Elle s’est déclarée favorable à la dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI puisque le projet répondait à ses remarques du 14 janvier 2020. L’OCT a rendu un préavis favorable, sans observation, le 23 juillet 2020. La commune s’est à nouveau prononcée, par préavis du 28 août 2020, en défaveur du projet modifié ; elle a notamment requis de réduire le nombre de places de stationnement à une place automobile par logement, au vu de la proximité et de la qualité des transports publics. e. Une troisième version du projet a été déposée auprès du département le 15 janvier 2021. Elle comprenait toujours six villas contiguës, projetées en deux blocs de trois désaxés, et huit places de parking, sept pour les habitants et une place de parking visiteurs, ceci pour se conformer au préavis communal du 28 août 2020. La CA, l’OCT et la police du feu n’ont pas été consultés. Le 21 janvier 2021, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a requis la modification du projet, faisant valoir que le bureau au rez-de-chaussée devait disposer d’une vue droite d’au moins 4 m sur toute la largeur de l’ouverture en vertu des art. 72 et 73 LCI. Le 19 février 2021, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) a émis un préavis favorable, sous conditions, requérant notamment le respect du préavis liant n° 2______, lequel prévoyait qu’il fallait replanter des arbres pour un montant d’au moins CHF 24’800.- et fournir, avant les abattages, un projet chiffré de replantation pour accord préalable ; le projet de replantation devait être revu afin d’intégrer des arbres similaires à la forme érigée le long du chemin N______. La commune s’est encore prononcée, par préavis du 31 mars 2021, en défaveur de cette version du projet. f. Le 21 avril 2021, de nouveaux plans ont été déposés auprès du département prévoyant six places de parking habitants et une place visiteurs, afin de se conformer à l’exigence formulée par la DAC. La CA, l’OCT et la police du feu n’ont pas été consultés pour cette quatrième version du projet. g. Par décision du 15 juillet 2021, publiée dans le Feuille d’avis officielle de la

République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département a délivré l’autorisation globale DD 1______. interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation précitée, concluant principalement à son annulation. Ils ont entre autres griefs soulevé celui d’une violation des règles en matière de stationnement dès lors que seules sept places de parking étaient prévues au lieu de douze. i. Le 4 janvier 2022, l’OCT a rendu un préavis favorable, sans observation (il ne s’est pas prononcé sur les dérogations au règlement d’application de la loi sur la prévention des sinistres, l’organisation et l’intervention des sapeurs-pompiers du 25 juillet 1990 - RPSSP - F 4 05.01). Le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a quant à lui préavisé favorablement, sous conditions. j. Le 7 septembre 2022, après que K______ et le département lui ont transmis leurs observations, le TAPI a constaté que le recours du 14 septembre 2021 était devenu sans objet et a rayé la cause du rôle (JTAPI/925/2022).

k. Le 15 juin 2022, le département avait rendu une nouvelle décision annulant et remplaçant celle du 15 juillet 2021. Le détail de la procédure qui a abouti au prononcé de cette décision est le suivant :

• le 15 février 2022, K______ a écrit au département pour requérir la reprise de l’instruction du dossier DD 1______ en vue d’une reconsidération et du prononcé d’une nouvelle décision ; bien que contestant les arguments soulevés dans le recours du 14 septembre 2021, elle déposait, « par prudence », un projet modifié afin de répondre au grief ayant trait à la violation du règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 16 décembre 2015 (RPSFP - L 5 05.10) ainsi qu’à un autre concernant l’installation des pompes à chaleur (ci-après : PAC) ; elle sollicitait la reprise de l’instruction du dossier, la reconsidération de la décision du 15 juillet 2021 et le maintien du numéro du dossier DD 1______ « afin que la nouvelle décision conserve tous les droits liés au dépôt de la demande en novembre 2019 » ; diverses pièces ont été produites ; les plans déposés prévoyaient deux places de parc pour chaque villa contiguë, soit douze au total ;

• au cours de l’instruction de cette demande, le département n’a consulté, au motif de la modification mineure du projet, que certaines instances de préavis : le 22 mars 2022, la CA s’est prononcée favorablement, sans observation ; le 28 mars 2022, l’OCT a préavisé favorablement, avec le souhait que la place visiteurs soit attribuée à la villa A (soit celle la plus proche du chemin de N______) ; le même jour, l’office cantonal de l’eau (ci-après: OCEau) a rendu un préavis favorable, sous conditions ; toujours le même jour, la commune a renouvelé son préavis défavorable du 31 mars 2021 ; le 8 avril 2022, le SABRA a préavisé favorablement, sous conditions ; la DAC n’a pas été consultée ;

• le 15 juin 2022, le département a reconsidéré sa décision DD 1______ et rendu une décision globale, publiée dans la FAO du même jour, délivrant l’autorisation de construire DD 1______ – RE ; en son point 5, cette décision dispose que les conditions figurant dans les préavis du SABRA du 8 avril 2022, de l’OCEau du 28 mars 2022, de la direction de la mensuration officielle du 11 décembre 2019, du service des monuments et des sites du 12 février 2020, de la police du feu du 15 juillet 2020, de l’office cantonal de l’énergie du 30 juillet 2020, de l’OCAN du 19 février 2021 ainsi que son préavis liant n° 2______, faisant partie intégrante de l’autorisation, doivent être respectées. En son point 11, elle établit que la présente autorisation annulait et remplaçait l’autorisation DD 1______ délivrée le 15 juillet 2021 ;

• le même jour, le département en a informé le TAPI et la commune.

B.

a. Par acte du 16 août 2022, les voisins ont recouru auprès du TAPI contre l’autorisation DD 1______ – RE du 15 juin 2022, concluant à son annulation et à ce qu’il leur soit donné acte que l’autorisation de construire DD 1______ délivrée le 15 juillet 2021 avait été annulée.

aa. La décision entreprise devait être qualifiée de « décision sur demande d’autorisation » – qui représentait le moyen par lequel un administré sollicitait d’une autorité administrative une décision sur la base d’un état de fait qui lui était présenté – et non de « décision sur reconsidération », qui supposait le maintien de l’état de fait existant. Le département n’avait pas « re-décidé » sur la base des faits tels qu’ils avaient été établis, mais sur la base d’un nouveau projet. Or, le fait de ne pas avoir modifié sa décision de base, mais d’en rendre une nouvelle consacrait de nombreuses violations à la loi. Ainsi, les art. 2 LCI et 9 de son règlement d’application du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), concernant les pièces devant être déposées par le demandeur et les indications devant être fournies quant aux objets destinés à occuper le sous-sol de façon permanente, avaient été violés. Il en allait de même de l’art. 3 LCI concernant la publication de la demande d’autorisation de construire dans la FAO, la procédure d’observations et la transmission du dossier aux communes, départements et organismes intéressés. ab. L’art. 59 al. 4bis LCI n’avait pas été respecté. Le plan directeur communal (ci-après : PDCom) de M______ de 2e génération avait été adopté le 18 novembre 2021 et approuvé par le Conseil d’État le 3 mars 2022, de sorte qu’un préavis communal favorable était nécessaire dans la mesure où la demande d’autorisation de construire avait été déposée le 15 février 2022. Or, la commune avait préavisé défavorablement le projet. Il y avait également un problème avec l’absence de préavis de la CA. Celle-ci n’avait pas été appelée à se prononcer sur les troisième et quatrième versions du projet, alors même que les modifications opérées étaient de nature à justifier une nouvelle analyse de sa part. À priori, elle s’était prononcée sur la 5e version du projet, mais son dernier préavis ne comportait aucun commentaire, malgré les modifications de faible qualité apportées au projet. Aucune dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI n’y avait par ailleurs été accordée. Le projet ne s’intégrait pas avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier. La CA avait vivement critiqué sa première version, mettant notamment en évidence une implantation incohérente par rapport au contexte bâti environnant, un projet trop dense et une architecture

banale, sans qualité. Le projet n’ayant globalement pas évolué, elle aurait dû persister dans sa position en rendant le second préavis. Il en allait de même s’agissant de la 5e version du projet, qui prévoyait encore moins de végétation que les précédentes. En tout état, le projet autorisé créait un malheureux précédent dans le quartier puisqu’il s’agissait du premier projet en ordre contigu du secteur. ac. Les plans visés ne varietur n’indiquaient pas les voies d’accès des services d’incendie et de secours (ci-après : SIS) depuis le chemin de N______, à savoir la largeur de la chaussée à l’entrée de la parcelle, les rayons et largeurs de chaussées minimaux en virage, de sorte qu’il n’était pas possible en l’état de vérifier la conformité du projet avec la directive n° 7 du RPSSP (ci-après : directive n° 7). En outre, bien que la police du feu avait rendu un préavis favorable sur les deux premières versions du projet, elle ne s’était pas prononcée sur la dernière version des plans. Ainsi, la question des accès incendie n’avait pas été examinée de manière approfondie et ils étaient légitimés à penser que la police du feu n’avait pas pu instruire la dernière version du dossier en ayant connaissance de tous les éléments contextuels. Fondamentalement, ils voyaient mal à quel endroit précis une zone de travail de 5 m sur 12 m pourrait être implantée. L’absence de tels équipements de sécurité était contraire à la directive n° 7 et représentait un danger pour le voisinage, dans l’hypothèse où les pompiers ne parviendraient pas à maîtriser à temps un incendie. ad. L’autorisation litigieuse autorisait l’abattage de neuf arbres d’une valeur totale de CHF 24’800.-, de sorte que le préavis liant du 4 mars 2021 avait conditionné l’abattage de ceux-ci à la replantation d’arbres pour un montant identique, au minimum. Pourtant, selon la requête pour abattage d’arbres de juillet 2020, la requérante ne planterait que cinq arbres, pour un montant total de CHF 11’005.-, en compensation. Un montant supplémentaire de CHF 4’402.- avait été admis pour leur plantation et le reste des mesures compensatoires était constitué d’« autres mesures d’intérêt pour la nature », à savoir de la création d’une haie indigène pour un montant total de CHF 10'502.80. Ces autres mesures excédaient de plus d’un tiers la valeur totale de compensation requise et la requérante n’avait pas démontré

que la compensation serait difficile ou impossible, ce qui n’avait d’ailleurs pas été reconnu dans le préavis. Il paraissait curieux que tel puisse être le cas, les trois dernières variantes du projet de construction ayant abandonné le principe d’un parking enterré et le faible impact du sous-sol sur la parcelle, projeté sous l’assiette des six constructions, permettait aisément la replantation d’arbres sur tout son pourtour. L’abattage de neuf arbres portait gravement atteinte à la qualité paysagère du site et les mesures de compensation autorisées par l’OCAN se révélaient insuffisantes pour suppléer à cet abattage. b. Le département ainsi que K______ et L______ ont conclu au rejet du recours. c. Le 11 novembre 2022, les voisins ont persisté dans leurs conclusions. Certes, l’art. 67 al. 2 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) autorisait l’autorité de première instance à reconsidérer ou retirer sa décision en cours de procédure, mais ne détaillait pas le pouvoir « incomplet » qui lui était laissé. À leur sens, ainsi que retenu par deux auteurs de doctrine, le département n’était pas en droit d’administrer de nouvelles preuves, comme par exemple examiner des plans modifiés. Partant, l’art. 67 al. 2 LPA n’autorisait pas le département à examiner de nouveaux éléments et rendre une nouvelle décision portant sur un objet différent ; dans un tel cas, une nouvelle requête devait être déposée. Le département ne s’était pas limité à demander certaines clarifications auprès de services (tel un préavis manquant), mais avait rouvert un dossier clos et examiné un nouveau projet avec le dépôt de nouveaux documents. Un tel procédé permettrait au département de pouvoir systématiquement réparer un vice matériel entachant une autorisation de construire, faisant fi des exigences formelles de la

LCI et du RCI et agissant comme une sorte d’autorité d’opposition et faisant perdre aux tribunaux leur vocation d’organe de contrôle des décisions. d. Le département ainsi que K______ et L______ ont ensuite persisté dans leurs conclusions. e. Le 28 mars 2023, le TAPI a interpellé le département pour qu’il lui transmette un préavis de la DAC sur la dernière version du projet. Il ressortait du dossier que cette instance avait, le 21 janvier 2021, requis la modification de la version du projet prévoyant huit places de stationnement au motif que le bureau au rez-de-chaussée devait disposer d’une vue droite d’au moins 4 m sur toute la largeur de l’ouverture, et qu’elle avait ensuite préavisé favorablement la version successive du projet, qui ne prévoyait plus que sept places de parking. La décision litigieuse prévoyant treize places de stationnement, la DAC devait se prononcer à ce sujet, en particulier sur la problématique de la vue droite d’au moins 4 m sur toute la largeur de l’ouverture si celle-ci était encore d’actualité dans la version autorisée par la décision attaquée. Le 21 avril 2023, le département a transmis au TAPI le préavis favorable avec dérogations de la DAC, daté du même jour. Les pièces donnant sur les places de stationnement s’avéraient être, comme pour la version n° 4 du projet qui avait été préavisée favorablement, affectées à des cuisines. Or, il admettait que les vues droites ne soient pas respectées pour ce type d’affectation. En effet, une cuisine n’était pas une pièce destinée au long séjour et à la détente, au contraire de l’affectation desdites pièces en tant que bureaux dans les versions n° 3 et antérieures du projet. Le préavis se prononçait favorablement quant à une dérogation à l’art. 59 al. 4 let. a LCI. f. Par jugement du 22 juin 2023, après un échange d’écritures relatif à la portée de l’art. 72 LCI et à la recevabilité d’un grief ayant trait à cette disposition, le TAPI a donné acte aux voisins que l’autorisation DD 1______ délivrée le 15 juillet 2021 avait été annulée et admis le recours du 16 août 2022. À teneur de la législation en vigueur et de la jurisprudence, rien ne limitait le département pour entrer en matière sur une demande en reconsidération et ce même si la décision en cause était pendante devant le TAPI. Le département n’avait ni abusé ni excédé de son pouvoir d’appréciation en acceptant, après avoir consulté

certaines instances de préavis, de reconsidérer sa décision du 15 juillet 2021 et d’en prononcer une nouvelle. Il n’y avait dès lors pas lieu de considérer la demande en reconsidération comme une nouvelle demande distincte. Le projet déposé le 15 février 2022 n’était, au sens de l’art. 10A RCI, pas sensiblement différent de celui autorisé le 15 juillet 2021. L’art. 72 LCI exigeait formellement que les cuisines soient pourvues de baies et d’une vue droite indépendamment de leur utilisation. Le marquage des places de parking au sol ne pouvait certes pas porter atteinte aux vues droites. En revanche, il aurait pour effet qu’un véhicule y serait stationné, pour un temps plus ou moins long, ce qui porterait atteinte à ces vues. Cette disposition avait ainsi été violée.

C.

a. Le 28 août 2023, K______ et L______ ont formé recours contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Ils ont conclu à son annulation et à la confirmation de l’autorisation de construire DD 1______ du 15 juin 2022, subsidiairement au renvoi de la cause au TAPI pour nouvelle décision dans le sens des considérants. b. Par arrêt du 27 février 2024 (ATA/257/2024), après que les parties ont fait valoir leur point de vue, la chambre administrative a admis le recours du 28 août 2023, annulé le jugement du 22 juin 2023 et renvoyé la cause au TAPI pour examen des autres griefs. À la demande du TAPI, le département lui avait transmis un préavis favorable de la DAC daté du 21 avril 2023 dont il ressortait que les pièces donnant sur les places de stationnement s’avéraient être, comme pour la version n° 4 du projet préavisée favorablement, affectées à des cuisines et non plus des bureaux comme prévu jusqu’à la version n° 3 du projet, étant rappelé que c’était la version n° 4 qui faisait l’objet de l’autorisation querellée. Le département avait alors précisé qu’il admettait que les vues droites ne soient pas respectées pour ce type d’affectation. Ce n’était ainsi qu’à la suite de l’intervention spontanée du TAPI et la réception de ce préavis que les voisins avaient relevé, le 15 mai 2023, que la LCI n’offrait pas de pouvoir d’appréciation au département sur ce point, les cuisines étant expressément citées à l’art. 72 LCI. Les cuisines devaient disposer de vues droites, ce qui excluait des places de stationnement devant ces pièces. Le département avait alors rétorqué que les voisins ne disposaient d’aucun intérêt digne de protection en lien avec une prétendue absence de vues droites suffisantes au rez-de-chaussée. Le TAPI s’était certes prononcé sur la qualité pour recourir des voisins, mais pas sur la recevabilité de ce dernier grief, formulé dans les circonstances précitées. Or, conformément à la jurisprudence en lien notamment avec la question du respect du vide d’étages, on ne discernait a fortiori pas quel avantage pratique et direct les voisins auraient à se plaindre de la luminosité et de l’aération dans les cuisines des futurs occupants. Aussi, comme il l’avait fait dans une précédente affaire concernant des vides d’étages et trouvant application à plus forte raison en

l’occurrence, le TAPI n’aurait pas dû entrer en matière sur le grief d’une violation de l’art. 72 LCI. Ce grief devait être déclaré irrecevable. c. Par arrêt 1C_232/2024 du 26 avril 2024, le Tribunal fédéral a déclaré le recours interjeté à l’encontre de l’ATA/257/2024 irrecevable, jugeant que ce dernier ne pouvait pas faire l’objet d’un recours immédiat. d. Le 9 octobre 2024, le TAPI a déclaré recevable le recours du 16 août 2022 contre la décision du 15 juin 2022. Il a donné acte aux voisins que l’autorisation de construire DD 1______ délivrée le 15 juillet 2021 avait été annulée et rejeté le recours. da. Dans son jugement JTAPI/702/2023 du 22 juin 2023, il avait déjà retenu que le département n’avait ni abusé ni excédé de son pouvoir d’appréciation en acceptant de reconsidérer sa décision du 15 juillet 2021 et d’en prononcer une nouvelle, après avoir consulté certaines instances de préavis, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de considérer la demande en reconsidération comme une nouvelle demande distincte. Il rejetait à nouveau, pour les motifs déjà retenus dans son précédent jugement et qui demeuraient toujours valables, tant ce grief que les autres en découlant et relatifs à une violation des art. 2 et 3 LCI et 9 RCI. db. Le dépôt auprès du département de la demande d’autorisation de construire avait eu lieu en novembre 2019, et non en février 2022 comme le soutenaient à tort les recourants. En effet, la demande en reconsidération du 15 février 2022 n’était pas à considérer comme une nouvelle demande distincte au sens de l’art. 10A al. 2 RCI, lequel stipulait que la demande qui avait pour objet un projet sensiblement différent du projet initial ou qui portait sur l’adjonction au projet initial d’un ouvrage séparé et d’une certaine importance était traitée comme une demande nouvelle et distincte. L’art. 156 al. 5 LCI, en tant que disposition transitoire, faisait échec à l’application de l’art. 59 al. 4bis LCI aux demandes d’autorisation de construire déposées, comme en l’espèce, avant le 27 novembre 2020. C’était en conséquence l’art. 59 al. 4 LCI, dans sa teneur jusqu’au 27 novembre 2020, qui était applicable à la demande litigieuse. Il s’ensuivait qu’un préavis favorable de la commune n’était pas nécessaire pour la délivrance de l’autorisation. La décision querellée ne consacrait par conséquent aucune violation

dc. La parcelle ne faisant l’objet d’aucun plan localisé de quartier, les normes de la zone 5, et plus particulièrement l’art. 59 al. 4 LCI, étaient applicables à la demande d’autorisation de construire, ce qui n’était pas contesté. La CA avait examiné à plusieurs reprises le projet. Dans son premier préavis du 14 janvier 2020 fort critique, et dès lors défavorable, elle avait relevé une implantation incohérente par rapport au contexte bâti environnant, un projet dense s’étalant sur la parcelle au détriment de la végétation et de l’arborisation environnantes, des espaces résiduels entre les villas inutiles et contraignant l’apport supplémentaire de surface végétale, une rampe invasive, un sous-sol conséquent ainsi qu’une architecture banale, sans qualité. Elle avait délivré un second préavis, cette fois-ci favorable, le 21 juillet 2020 : elle s’y était déclarée favorable à la dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI puisque le projet répondait aux remarques formulées dans son premier préavis. La CA ne s’était ensuite pas prononcée sur les deux versions successives du projet, mais elle s’était à nouveau déterminée sur la dernière version du projet. L’absence de détermination sur les versions nos 3 et 4 ne portait donc pas à conséquence, un préavis favorable sans observation ayant été rendu sur la dernière version du projet. À l’instar du département, le TAPI estimait que si cette ultime version du projet ne lui convenait pas, la CA l’aurait fait valoir à cette occasion. Certes, il était malheureux que son dernier préavis ne mentionne pas la dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI, mais ce manque ne signifiait pas que la CA s’opposait à cette dérogation dans la mesure où elle l’avait accordée lors de son second préavis du 21 juillet 2020 et que les modifications subséquentes du projet ne portaient pas sur la densité de la construction. On pouvait renoncer à sanctionner l’absence de mention de dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI dès lors qu’il était évident et manifeste que les conditions d’octroi d’une telle dérogation étaient réalisées hors de tout doute raisonnable, ainsi que le confirmait d’ailleurs la DAC dans son préavis du 21 avril 2024. En outre, le défaut de publication de cette dérogation, pour autant qu’il soit avéré puisque la décision entreprise mentionnait « vu l’art. 59 al. 1 let. a LCI », n’entraînait pas la

nullité de l’autorisation délivrée. L’office de l’urbanisme (ci-après : OU) et l’OCT avaient aussi émis des préavis, tous favorables ; aucune réserve n’avait été faite sur la compatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier. Aucune des instances de préavis précitées, dont la consultation était soit obligatoire soit nécessaire dans le cadre d’une éventuelle application de la dérogation prévue par l’art. 59 al. 4 LCI, ne s’était opposée à une telle dérogation. La commune n’avait certes émis que des préavis défavorables, dont le dernier du 28 mars 2022 faisait notamment valoir qu’elle « ne disposait pas d’une planification directrice permettant d’envisager, sous conditions, un indice d’utilisation des sols (ci-après : IUS) dépassant les maxima ordinaires de la LCI prévoyant certains secteurs de 5e zone » de sorte qu’aucune dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI n’était envisageable et qu’une telle dérogation en ce lieu serait inopportune vu les enjeux de nécessaire gradation et transition entre les immeubles des parcelles alentour. Cela étant, outre le fait que le préavis de la commune n’était pas contraignant, son poids devait être relativisé face aux préavis favorables de toutes les autres instances consultées, auxquels il devait céder le pas. Il ne pouvait enfin être fait abstraction de l’intérêt privé du propriétaire souhaitant construire conformément à l’affectation de la zone et aux règles de densité prévues à l’art. 59 al. 4 let. a LCI, eu égard à la garantie de la propriété. L’affirmation des voisins selon laquelle le projet ne s’intégrait pas avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier ne relevait que de leur propre appréciation et était contredite par les préavis favorables des instances spécialisées, qui avaient analysé le projet à plusieurs reprises sans émettre de réserve sur ses dimensions. L’IUS de ce dernier, soit 47.70%, était par ailleurs conforme aux rapports de surface autorisés par l’art. 59 al. 4 LCI. En outre, la construction de six villas contiguës dans un quartier composé de maisons individuelles n’était pas incompatible avec les exigences de l’art. 59 al. 4 LCI. En effet, la modification de l’aménagement de tels quartiers avait déjà été entamée dans de nombreuses communes afin de pallier les problématiques d’aménagement du territoire, conformément à la volonté du

législateur. Le reproche des voisins n’apparaissait donc pas fondé. Enfin, le bâtiment projeté permettait de contribuer à offrir une réponse à la pénurie notoire de logements qui sévissait à Genève tout en contribuant à répondre aux problèmes de l’exiguïté du territoire. Il s’inscrivait dans ce contexte pleinement dans l’objectif d’une densification sans modification de zone de la zone 5 prévu par la fiche A04 du PDCn, en favorisant l’habitat contigu ou groupé.

Rien ne permettait de retenir que l’autorité intimée, qui avait notamment suivi les préavis de la CA, de l’OU et de l’OCT, aurait abusé de son pouvoir d’appréciation en considérant que le projet était compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier et que les circonstances justifiaient l’octroi d’une dérogation. Les voisins ne parvenaient pas à l’établir. dd. Même en admettant qu’il fallait appliquer l’art. 96 al. 1 RCI, question laissée indécise, force était de constater que la police du feu avait préavisé favorablement le projet et que rien ne laissait penser qu’elle n’aurait pas dûment examiné ses caractéristiques. Eu égard à ces éléments ainsi qu’au lien direct que ces questions entretenaient avec des aspects techniques, il convenait de s’en remettre à l’avis de l’instance spécialisée. Au demeurant, une voie d’accès depuis le chemin de N______ menait aux six villas, ce qui les rendait facilement accessibles aux engins du service du feu au sens de l’art. 96 al. 1 LCI. Ces engins pourraient même stationner sur le chemin de N______ afin de permettre une intervention sur les villas, dont la plus éloigné se trouvait à un peu moins de 47 m dudit chemin. Pour le surplus, la bonne réalisation du projet serait contrôlée au plus tard lors du dépôt d’un dossier de plans conformes à l’exécution et d’une attestation de conformité établie par un mandataire professionnellement qualifié, laquelle devrait certifier que la construction était conforme à l’autorisation de construire, aux conditions de celle-ci – en particulier celles du dernier préavis de la police du feu – ainsi qu’aux lois et règlements applicables au moment de son entrée en force. Dans ce cadre, devrait notamment être produite une attestation de conformité certifiant que la directive n° 7 avait été respectée. Les conditions d’accès des véhicules du SIS et l’existence d’une place de travail apparaissaient ainsi remplies. de. En estimant que l’abattage de neuf arbres portait gravement atteinte à la qualité paysagère du site, les voisins ne faisaient que tenter de substituer leur propre appréciation, forcément subjective et biaisée, à celle objective de l’OCAN, autorité composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi.

Le fait que l’OCAN puis le département avaient procédé à une analyse différente de la leur ne permettait pas de retenir un abus ou un excès de leur pouvoir d’appréciation. Le TAPI, qui devait faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement conférée à l’OCAN, s’agissant d’un domaine faisant appel à des connaissances techniques, ne pouvait en corriger le résultat, en l’occurrence parfaitement défendable, en fonction d’une autre conception, sauf à statuer en opportunité, ce que la loi lui interdisait de faire (art. 61 al. 2 LPA). S’agissant des mesures de compensation, le préavis liant de l’OCAN ne prévoyait pas un nombre spécifique d’arbres à replanter, imposant la replantation d’arbres pour un certain montant et conditionnant les abattages à la fourniture d’un projet chiffré de replantation, avec pour effet que le respect de ces conditions serait examiné plus tard. Il en résultait que le grief concernant l’absence de compensation adéquate était prématuré, le projet de replantation figurant sur le plan d’aménagement paysager n’étant qu’indicatif.

D.

a. Le 11 novembre 2024, les voisins ont recouru contre ce jugement auprès de la chambre administrative. Ils ont conclu qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils ne remettaient pas en cause les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris, en ce sens qu’il déclarait recevable leur recours et leur donnait acte du fait que l’autorisation de construire DD 1______ délivrée le 15 juillet 2021 était annulée, à l’admission du recours contre les chiffres 3 et 4 du dispositif du jugement, à l’annulation du jugement et de l’autorisation de construire DD 1______ – RE délivrée le 15 juin 2022. aa. Le grief de la violation de l’art. 72 LCI avait été spontanément soulevé par le TAPI le 28 mars 2023. Ils avaient pu se déterminer à ce sujet à deux reprises, les 15 mai et 9 juin 2023 sans que leurs arguments incluent de nouveaux griefs. Dans le jugement en cause, le TAPI avait retenu que la « position de la DAC et du département, […], ne peut être suivie puisqu’elle contrevient à l’art. 72 LCI, ce que le TAPI peut constater de sa propre initiative, que celui-ci soit ou non invoqué par les recourants ». Dans l’ATA/257/2024, la chambre administrative avait déclaré irrecevable le grief de violation de l’art. 72 LCI en retenant à tort qu’ils avaient invoqué ce grief. Elle avait admis le recours et renvoyé la cause au TAPI pour examen des autres griefs. Le Tribunal fédéral avait ensuite déclaré irrecevable leur recours au motif que ce dernier ne pouvait pas faire l’objet d’un recours immédiat. En cas de rejet de leur recours, ils porteraient à nouveau ce grief devant le Tribunal fédéral. ab. Le projet autorisé ne correspondait pas à celui qui avait été initialement déposé. K______ avait demandé la reconsidération de la décision du 15 juillet 2021 en accompagnant sa requête des documents suivants : un courrier de son mandataire, un plan d’ensemble dans sa version du 8 février 2022, un formulaire de requête de stationnement sur fonds privés N03, un plan d’aménagement paysager du 4 février 2022, un rapport acoustique du 8 février 2022, un formulaire d’attestation du respect des exigences de protection contre le bruit pour PAC du 8 février 2022 et un extrait du plan cadastral du 11 février 2022. Cette demande en reconsidération se fondait en réalité sur une série d’éléments nouveaux et non sur la base des faits établis par le département pour rendre la

décision du 15 juillet 2021. Au-delà des termes employés par la requérante, la décision du 15 juin 2022 devait être qualifiée de décision sur demande d’autorisation au sens des art. 2 ss LCI et non en reconsidération qui supposait le maintien de l’état de fait existant. Indépendamment de la question de savoir si le département entendait agir par le biais d’une reconsidération obligatoire ou facultative, celui-ci n’avait pas « re-décidé » sur la base des faits tels qu’ils avaient été établis, mais sur la base d’un nouveau projet. Dès lors qu’elle avait été annulée sans qu’une décision de renvoi soit prononcé, la DD 1______ avait été mise à néant.

En conséquence, la nouvelle version du projet aurait dû être publiée dans la FAO au même titre qu’une nouvelle autorisation, en respectant le principe de double mise à l’enquête. Il fallait considérer que les promoteurs avaient renoncé au bénéfice de l’autorisation initiale et en avaient sollicité une nouvelle, avec un nouveau numéro d’autorisation. Les nouvelles pratiques et les nouvelles normes, notamment en matière d’indice de verdure, auraient ainsi été appliquées et ils n’auraient pas été contraints de recourir. Si une nouvelle publication avait eu lieu, les tiers auraient compris que le projet avait été modifié une fois de plus. Or, les tiers n’avaient pas pu exprimer leur point de vue. Ce qui précédait était confirmé par le fait que le département n’avait pas modifié sa décision de base, mais en avait rendu une nouvelle, en mentionnant les éléments nouveaux (plans version n° 5 ; préavis sur cette version) et en annulant celle de base. Si la voie de la reconsidération avait permis de révoquer la décision du 15 juillet 2021 qui consacrait de graves violations du RPSFP, elle ne permettait pas de donner naissance à la décision du 15 juin 2022. Le département était en droit de révoquer la décision du 15 juillet 2021 qui était viciée mais il ne pouvait pas rendre une nouvelle décision car cela supposait l’apport d’un nouveau dossier ce qui ne correspondait pas à la définition de la reconsidération. Le TAPI n’avait pas précisé si le département avait agi par le biais d’une reconsidération obligatoire ou facultative. Toutefois, il ressortait du jugement querellé, d’une part, que le TAPI s’était référé à la liberté d’appréciation du département pour entrer en matière sur une reconsidération et, d’autre part, qu’il ne précisait pas si les éléments nouveaux du projet modifié constituaient ou pas des faits nouveaux. Il découlait de ce raisonnement que le département avait agi par le biais d’une reconsidération facultative. Afin de déterminer si le département avait excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation, le TAPI avait fait l’analogie avec la demande complémentaire prévue à l’art. 10A RCI. Il avait retenu que pour qu’il y ait un abus voire un excès, la demande en reconsidération devait concerner un projet sensiblement différent. Il avait estimé que l’ajout de places de parking n’altérait pas de manière substantielle

les caractéristiques principales du projet et que le projet modifié ne portait pas sur l’adjonction d’un ouvrage séparé d’une certaine importance. Or, le projet modifié prévoyait de doubler le nombre de places de stationnement sur cinq des six villas, côté nord, au détriment d’éléments végétaux, ce qui avait fait l’objet de cinq préavis supplémentaires. Ce doublement introduisait des modifications importantes à plusieurs niveaux : doubler les places de parking pouvait modifier l’implantation générale du projet en augmentant la capacité d’accueil des véhicules, ce qui allait au-delà du simple ajustement ; réduire la surface végétale pour augmenter des places de stationnement altérait l’esthétique du site et pouvait avoir des répercussions environnementales. En outre, les espaces végétaux jouaient souvent un rôle dans l’atténuation des nuisances (bruit, pollution) et dans la gestion des eaux de ruissellement, aspects qui pouvaient nécessiter une nouvelle analyse d’impact.

Le TAPI avait minimisé l’impact de l’ajout de places de stationnement en retenant qu’il ne s’agissait pas d’un ouvrage séparé d’une certaine importance. En effet, cette modification avait nécessité cinq préavis supplémentaires. Le TAPI avait fait une analogie avec la demande complémentaire prévue à l’art. 10A LCI en omettant de citer l’al. 6 de cette disposition qui prévoyait que l’autorisation complémentaire suivait, quant à sa validité, le sort de l’autorisation principale. L’intention du législateur avait été de lier la demande complémentaire à la demande principale et ainsi de restreindre la portée de la demande complémentaire et donc l’application de la notion de projet modifié sensiblement différent. Par conséquent, si on appliquait l’art. 10A LCI par analogie, la décision du 15 juin 2022 aurait dû suivre celle du 15 juillet 2021 et par conséquent aurait dû être annulée. aba. En empruntant la voie de la reconsidération et non celle de la demande d’autorisation au sens de l’art. 2 LCI, la décision du 15 juin 2022 consacrait de nombreuses violations à la loi, à savoir des art. 2 et 9 RCI qui concernaient les pièces qui devaient être déposées par le demandeur et les indications que celui-ci devait fournir à propos des objets destinés à occuper le sous-sol de façon permanente, mais aussi de l’art. 3 LCI concernant la publication de la demande d’autorisation dans la FAO, la procédure d’observations et la transmission du dossier aux communes, départements et organismes intéressés. abb. L’art. 59 al. 4bis LCI avait été violé. ac. Le TAPI avait considéré que le projet respectait les critères d’intégration dans le quartier et que la dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI était justifiée. Le TAPI avait accordé un poids disproportionné au préavis final favorable de la CA en ne tenant pas compte de ses critiques initiales sur l’implantation, la densité et l’architecture du projet, jugée banale et sans qualité. Or, ces aspects n’avaient pas été substantiellement modifiés dans les versions ultérieures du projet. La CA n’ayant pas été consultée sur les versions 3 et 4 du projet, il était difficile de conclure que les modifications apportées répondaient réellement aux préoccupations initiales. L’absence de nouvelles critiques dans le dernier préavis ne signifiait pas nécessairement une approbation complète, et la décision du TAPI de s’y fier

aveuglément sans reconsidérer les objections de la CA était discutable. Le fait que la CA ne s’était pas prononcée sur la question de la dérogation dans son dernier préavis, après avoir initialement soulevé des objections sérieuses, créait une ambiguïté quant à son approbation réelle du projet dans sa version finale. En omettant de se prononcer explicitement sur la dérogation, la CA n’avait pas confirmé, de manière claire, que les modifications apportées répondaient aux exigences de densité imposées par l’art. 59 al. 4 LCI. Ce silence ne devait pas être interprété comme une acceptation tacite, d’autant plus que la question de la densité restait un point central pour l’intégration du projet dans un quartier de maisons individuelles. Le TAPI aurait dû exiger une clarification de la CA.

Bien que la commune eût émis un avis défavorable, invoquant l’absence de planification pour envisager une dérogation et l’importance de préserver une gradation entre les constructions du secteur, le TAPI avait estimé que cet avis, non contraignant, devait céder face aux autres préavis favorables. Le TAPI avait ainsi minimisé l’importance de ce préavis défavorable et méconnu l’importance de préserver l’identité locale et l’aménagement harmonieux du secteur. La dérogation à la densité risquait d’ouvrir la porte à une densification progressive du quartier. Le TAPI aurait dû procéder à une analyse plus approfondie des critiques initiales de la CA et du préavis négatif de la commune. Le fait que la CA avait rendu un préavis favorable sans que le projet ne subisse de modifications significatives remettait en question la cohérence de cette évaluation ce que le TAPI n’avait pas pris en compte. Le TAPI s’était référé à l’IUS et affirmé que celui-ci respectait les limites de l’art. 59 al. 4 LCI. Pourtant, l’IUS ne constituait qu’un des nombreux critères d’évaluation d’un projet de construction. Se baser sur ce seul indice pour justifier la compatibilité du projet avec le caractère du quartier négligeait des aspects qualitatifs et visuels, tels que l’échelle des constructions, leur alignement et la conservation des espaces verts. Enfin, si la densification permettait de lutter contre la pénurie de logements, cela ne suffisait pas pour justifier une densification qui porterait atteinte au caractère établi d’un quartier. L’autorisation en cause créait un précédent en introduisant pour la première fois un habitat contigu dans le secteur, ce qui n’était pas compatible avec la typologie du quartier et risquait d’ouvrir la voie à des projets similaires compromettant l’identité locale. ad. Le TAPI avait omis de relever que la police du feu ne s’était pas prononcée sur la dernière version des plans. Ainsi, la question des accès incendie n’avait pas été examinée de manière approfondie. Le TAPI ajoutait que le projet serait contrôlé plus tard lors du dépôt d’un dossier de plans conformes à l’exécution et d’une attestation de conformité. Toutefois, la sécurité incendie ne pouvait être reportée. La mise en place d’une zone de travail pour les services du feu dépendait d’un accord de l’ensemble des copropriétaires du chemin. Cet accord n’avait pas été

obtenu. Sans une garantie préalable de cet aménagement, les services de secours pourraient se retrouver dans l’incapacité d’intervenir efficacement en cas d’incendie. L’absence de validation des mesures de sécurité contrevenait donc à la directive n° 7. Reporter cette vérification à une phase ultérieure exposait le voisinage à un risque grave et inutile. Si les aménagements requis n’étaient pas conformes, il serait potentiellement impossible d’y remédier à un stade avancé du projet, laissant le voisinage sans protection. ae. L’art. 14 du règlement sur la conservation de la végétation arborée du 27 octobre 1999 (RCVA - L 4 05.04) avait été violé. af. La chambre administrative avait violé l’art. 69 al. 1 LPA. b. K______ et L______ ont conclu au rejet du recours.

ba. Le projet que K______ avait déposé en juillet 2021 n’était pas sensiblement différent de celui proposé initialement en ce sens qu’il n’altérait pas de manière substantielle les caractéristiques du premier. La principale modification concernait l’ajout de quelques places de stationnements ce qui n’emportait aucune augmentation de la hauteur ou de la profondeur du futur immeuble, ni de modification importante de l’emprise au sol. Le projet final était le fruit des différents échanges entre K______ et les autorités, de sorte que la décision du 15 juin 2022 tenait compte de l’ensemble des éléments de fait qui avaient motivé celle du 15 juillet 2021 et demeuraient pertinents. L’office des autorisations de construire (ci-après : OAC) avait indiqué que les préavis émis préalablement faisait partie intégrante de la décision du 15 juin 2022. L’autorisation se fondait sur des éléments nouveaux, ce que la reconsidération facultative autorisait. L’analogie faite par le TAPI avec l’art. 10A RCI était convaincante, un abus du pouvoir d’appréciation ne pouvant pas être retenu lorsque la demande en reconsidération aurait de toute façon rempli les critères d’une demande complémentaire. Contrairement à ce qu’affirmaient les recourants, la DD 1______ n’avait pas été mise à néant. Le département était en droit de rendre une décision en reconsidération qui ne constituait pas une nouvelle décision sur demande d’autorisation distincte. Ce se serait faire preuve de formalisme excessif que de mettre cette décision à néant et de les obliger à solliciter une nouvelle demande. bb. Les recourants ne retiraient aucun avantage pratique des griefs qu’ils soulevaient s’agissant des violations des art. 2 et 3 LCI ainsi que 9 RCI. Le respect des normes relatives aux formalités des procédures d’autorisations de construire n’intéressait que l’autorité et ne revêtait aucun intérêt pratique pour les voisins. bc. L’art. 59 al.4bis LCI n’était pas applicable, la demande d’autorisation ayant été déposée avant le 28 novembre 2020. Un préavis communal favorable n’était pas nécessaire. Le projet autorisé n’avait pas apporté de modification essentielle par rapport au projet préavisé par la CA le 21 juillet 2020. Celle-ci s’était prononcée favorablement à l’octroi d’une dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI. bd. Les recourants substituaient leur propre appréciation à celle de la CA en

soutenant que les modifications apportées au projet ne pouvaient pas être de nature à la faire changer d’avis. Or, la CA avait fini par rendre un préavis favorable avec dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI tout en précisant que le projet répondait aux remarques qu’elle avait émises dans son précédent préavis. Il en découlait que la commission chargée de juger de la compatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier avait été convaincue par le projet modifié. be. Le projet visait la construction de villas, de sorte que les modalités prévues par la directive n° 7 ne s’appliquaient pas. Cela étant, cette directive était quoi qu’il en respectée. La police du feu avait estimé que la sécurité des futurs habitants et du voisinage en lien avec d’éventuels incendies était garantie.

bf. Les griefs des recourants relatifs à l’absence de compensation adéquate étaient prématurés dès lors que le projet de replantation figurant sur le plan d’aménagement n’était qu’indicatif et que l’OCAN serait appelé à examiner le projet de replantation plus tard, comme cela ressortait de son préavis. c. Le 13 décembre 2024, le département a conclu au rejet du recours. d. Le 31 janvier 2025, les recourants ont répliqué et persisté dans leurs conclusions. Il ressortait de la doctrine et de la jurisprudence que si l’autorité avait le droit, sur la base du dossier existant, de modifier sa décision ou de la révoquer, elle ne pouvait pas administrer de nouvelles preuves (par exemple examiner des plans modifiés). Si elle administrait de nouvelles preuves et rendait ensuite une décision en reconsidération, elle abusait de son pouvoir d’appréciation. Or, le département avait rouvert l’instruction pour instruire de nouvelles pièces et rendre une nouvelle décision. Il ne s’était pas limité à demander des clarifications mais avait rouvert un dossier clos et examiné un nouveau projet qui avait nécessité de nouveaux documents, dont des plans différents et d’autres préavis. Le département avait administré de nouvelles preuves et abusé de son pouvoir d’appréciation en rendant une décision en reconsidération plutôt qu’une décision sur demande d’autorisation de construire. Ils admettaient qu’à la suite de l’annulation de la décision attaquée, ils n’avaient plus d’intérêt juridique à ce que le TAPI se prononce sur leur recours. En revanche, ils contestaient l’absence de préjudice résultant de la nouvelle décision rendue en reconsidération en juin 2022. En effet, cette décision, en particulier les constructions qu’elle autorisait, méconnaissait de nombreuses dispositions notamment les nouvelles dispositions qui exigeaient un préavis favorable de la commune pour permettre une densité dérogatoire. Ils subissaient un préjudice en raison d’une densité artificiellement supérieure rendue possible par une fiction consistant à considérer que le permis annulé avait été déposé avant l’entrée en vigueur de l’art. 59 al. 4bis LCI. Ils conservaient un avantage pratique à soulever les griefs de violations des art. 2 et 3 LCI ainsi que 9 RCI. En effet, si la nouvelle demande avait été introduite dans les règles de l’art, ils auraient été en mesure de participer pleinement à la procédure

d’autorisation et de formuler des observations concernant les impacts du projet sur leurs propriétés. En outre, si la procédure avait été respectée, la densité du projet ne dépasserait pas 0.3 eu égard au préavis défavorable de la commune. Ils avaient été privés de leur droit de faire appliquer le nouveau droit à un projet venant remplacer un permis annulé. e. Les parties ont été informées, le 3 février 2025, que la cause était gardée à juger. f. Le 17 février 2025, K______ et L______ ont produit une duplique spontanée transmise aux parties. g. Les arguments des parties et le contenu des pièces seront développés, en tant que de besoin, dans la partie en droit du présent arrêt.