ATA/670/2014

1) Conformément à la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) no 7 du 27 janvier 2012, Monsieur A______, domicilié dans le canton de Vaud, a été propriétaire des bâtiments locatifs sis au 1______ et 2______, boulevard B______ du 30 novembre 1992 au 22 décembre 2011.

2) a. Dans sa déclaration fiscale 2010, M. A______ a déclaré une fortune brute immobilière de CHF 27'470'601.-.

Conformément à l’annexe supplémentaire relative aux immeubles locatifs ou loués, l’état locatif de l’immeuble du 1______, boulevard B______ devait être fixé à CHF 351'834.-, portant sa valeur fiscale à CHF 7'239'383.- après application du taux de capitalisation de 4.86 %. Quant à l’immeuble du 2______, boulevard B______, son état locatif devait être fixé à CHF 309'044.-, de sorte qu’après application du taux de capitalisation de 6.29 %, sa valeur fiscale était de CHF 4'913'259.-.

b. M. A______ a joint différents documents à sa déclaration fiscale.

Dans une attestation du 14 novembre 2011, C______ SA (ci-après : C______ SA) confirmait que la valeur de marché des immeubles des 1______ et 2______, boulevard B______ était actuellement réduite. Ces derniers étaient construits sur des anciennes fortifications, de sorte qu’ils subissaient des tassements différentiels, ce qui expliquait l’existence de nombreuses fissures, tant au niveau des façades que sur les murs intérieurs. Depuis 2005, C______ SA avait constaté une augmentation différentielle des tassements et avait préconisé une série de contrôles géométriques et de sondages des fondations, afin de définir la solution adaptée pour remédier à l’instabilité, étant précisé que des travaux de reprise en sous-œuvre seraient nécessaires.

Dans une note concernant les immeubles des 1______ et 2______, boulevard B______, M. A______ demandait à ce que leur valeur fiscale soit fixée en prenant en compte la diminution de leur valeur de marché estimée à 30 % en raison des graves problèmes de structure décrits par C______ SA. Il avait tenu compte de cette décote en remplissant sa déclaration fiscale, ne reportant l’état locatif des deux immeubles qu’à concurrence de 70 %.

3) Par bordereau de taxation du 24 mai 2012, l’administration fiscale cantonale (ci-après : l’AFC) a fixé à hauteur de CHF 790'089.90 les impôts cantonaux et communaux dus par M. A______ pour l’année fiscale 2010.

Selon l’avis de taxation, sa fortune brute immobilière s’élevait à CHF 32'678'884.-. Conformément à l’avis de taxation immobilier, l’état locatif de l’immeuble du 1______, boulevard B______, se montait à CHF 502'620.-, de sorte qu’après application du taux de capitalisation de 4.86 %, sa valeur fiscale correspondait à CHF 10'341'975.-. L’état locatif de l’immeuble du 2______, boulevard B______, était de CHF 441'492.-, portant sa valeur fiscale à CHF 7'018'951.- après application du taux de capitalisation de 6.29 %.

4) a. Par courrier du 22 juin 2012, M. A______ a élevé une réclamation à l’encontre de ce bordereau, demandant que l’estimation de la valeur en capital de l’immeuble du 1______, boulevard B______ soit portée de CHF 10'341'975.- à CHF 7'239'383.- et que celle de l’immeuble du 2______ du même boulevard soit portée de CHF 7'018'951.- à CHF 4'913'259.-, de telle sorte que le montant de sa fortune immobilière soit ramenée de CHF 32'678'884.- à CHF 27'470'601.- et que sa fortune imposable soit réduite dans la même proportion.

Selon un rapport préalable, devant déboucher sur une étude détaillée, rendu au printemps 2012 et comprenant un projet de rapport de C______ SA, un rapport de Géotechnique appliquée D______ SA (ci-après : D______ SA), un rapport de E______ & Cie SA (ci-après : E______ SA), ainsi que deux relevés d’huissier décrivant l’état des fissures, les immeubles, qui n’étaient pas stabilisés et devaient être contrôlés, avaient subi des tassements de l’ordre d’une dizaine de centimètres. Des travaux de stabilisation devraient être entrepris avec une reprise en sous- œuvre, les mandataires ne donnant cependant aucune garantie quant au résultat de ces mesures. Si ces dernières ne devaient pas être couronnées de succès, une amorce de rupture pourrait mettre en danger les immeubles. Ces désordres avaient considérablement réduit la valeur intrinsèque des bâtiments, conduisant à une réduction d’au minimum 30% de leur valeur vénale.

b. À l’appui de sa réclamation, M. A______ a versé à la procédure différentes photos de fissures et a indiqué qu’il tenait à disposition de l’AFC la totalité des documents relatifs à l’affaire, en particulier l’étude préalable du printemps 2012.

5) Par décision sur réclamation du 23 août 2012, l’AFC a décidé du maintien de la taxation de M. A______.

La valeur des immeubles locatifs était calculée en capitalisant l'état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État, sur proposition d'une commission d'experts, composée paritairement de représentants de l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et désignées par le département des finances. Dans la mesure où la valeur des immeubles ne résultait pas d’une estimation, la disposition permettant au contribuable de faire procéder à de nouvelles estimations si des changements importants dans la valeur des immeubles le justifiaient ne s’appliquait pas.

6) Par acte du 21 septembre 2012, M. A______ a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette décision, réitérant les conclusions qu’il avait prises sur réclamation.

Il a en substance repris et précisé l’argumentation développée précédemment.

La fortune était au plus estimée à sa valeur vénale. Il n’était pas adéquat de tenir compte uniquement de la valeur de rendement lorsque des éléments objectifs montraient que la valeur vénale était largement inférieure. Le droit cantonal posait simplement la présomption que la valeur de rendement des immeubles locatifs était identique à la valeur vénale, laquelle tombait lorsque le contribuable apportait la preuve d’une valeur vénale différente. La valeur des deux immeubles était diminuée d’au moins 30 % en raison des désordres dus aux tassements dûment constatés.

7) Par réponse du 22 janvier 2013, l’AFC a conclu au rejet du recours.

La jurisprudence avait confirmé que l’évaluation des immeubles locatifs sis dans le canton de Genève sur la base du critère de capitalisation de l’état annuel, au taux fixé par une commission d’experts, était conforme aux exigences du droit fédéral. Le principe de la capitalisation de l’état locatif renvoyait à la valeur de rendement, tandis que la prise en compte, pour déterminer le taux de capitalisation, des transactions constatées sur le marché ou, pour les immeubles de logements, de leur âge, relevait plutôt de la valeur vénale.

Même à admettre que le contribuable pouvait faire procéder à de nouvelles estimations, M. A______ s’était fondé sur la seule attestation de C______ SA pour modifier unilatéralement la valeur fiscale de ses biens immobiliers, laquelle ne valait en aucun cas expertise et n’avait aucune valeur probante, ne suffisant pas à elle seule à démontrer l’existence de changements importants.

8) Par réplique du 7 février 2013, M. A______ a persisté dans l’intégralité de ses conclusions et a demandé l’ouverture d’enquêtes, notamment un ordre d’expertise, si les pièces versées à la procédure ne devaient pas suffire pour justifier des valeurs vénales des immeubles.

Des travaux étaient nécessaires sans même qu’un retour à la stabilité des immeubles puisse être garanti. Si les immeubles devaient être évacués et démolis, leur valeur vénale serait réduite de 60 %. Si l’AFC avait des doutes sur la moinsvalue, elle aurait dû demander la production de l’ensemble du dossier technique, qu’il avait offert de transmettre, de sorte qu’en ne le faisant pas, elle avait violé son droit d’être entendu.

Il ne contestait pas le taux de capitalisation, mais le fait que la valeur de capitalisation effectuée d’une manière abstraite ne tenait pas compte des graves mouvements de terrain, lesquels empêchaient de fixer la valeur des immeubles en fonction de transactions réalisées sur immeubles « sains ».

9) Par courrier du 19 février 2013, l’AFC a persisté intégralement dans ses conclusions.

10) Par jugement du 7 octobre 2013, le TAPI a rejeté le recours.

Les immeubles sis aux 1______ et 2______, boulevard B______ étaient des immeubles locatifs, de sorte qu’ils devaient être évalués en capitalisant leur état locatif. Ni ces derniers, ni les taux de capitalisation n’étaient contestés. Les immeubles ne faisaient par parties des autres immeubles devant être évalués par des commissions d’experts et pouvant être ré-estimés sur demande du contribuable en cas de changements importants dans leur valeur.

expertises privées, qui ne pouvaient être prises en considération, de sorte que le grief de violation du droit d’être entendu était sans objet.

11) Par acte du 18 novembre 2013, M. A______ a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant principalement à son annulation, à la fixation de la valeur fiscale de l’immeuble du 1______, boulevard B______ à CHF 7'239'383.- et de celle de l’immeuble du no 2______ du même boulevard à CHF 4'913'259.-, à la réduction de sa fortune imposable en conséquence ainsi qu’à la condamnation de l’État de Genève en tous les frais judiciaires et dépens, et subsidiairement à un ordre d’expertise pour déterminer la valeur vénale des deux immeubles.

Il a repris et précisé l’argumentation développée précédemment.

Il ne contestait pas le taux de capitalisation fixé par le Conseil d’État pour l’année 2010.

En retenant que la disposition prévoyant le calcul de la valeur des immeubles locatifs par capitalisation de l’état locatif annuel instaurait une présomption irréfragable, le TAPI avait violé les droits fédéral et cantonal. La valeur de rendement ne pouvait être prise en compte que de manière appropriée et ne pouvait justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale. Tant le législateur fédéral que le législateur cantonal avaient voulu que la valeur des immeubles locatifs ne s’éloignent pas de manière insoutenable de la valeur vénale.

Compte tenu des éléments apportés par M. A______, si elle n’acceptait pas les valeurs vénales proposées par ce dernier, l’AFC aurait dû faire procéder à une nouvelle expertise. Elle ne l’avait pas fait, ni n’avait apporté le moindre élément démontrant l’absence de moins-value importante due aux défauts, de sorte qu’elle avait versé dans l’arbitraire.

12) Par courrier du 28 novembre 2013, le TAPI a transmis son dossier à la chambre administrative, sans formuler d’observations.

13) Par réponse du 31 janvier 2014, l’AFC a conclu au rejet du recours.

Elle a repris son argumentation développée précédemment, la précisant sur un point.

Le jurisprudence fédérale avait admis une seule exception au principe de l’évaluation des immeubles locatifs par capitalisation, dans le cas d’un contribuable qui avait acquis une part de copropriété d’un immeuble au cours de l’année fiscale, le valeur fiscale devant alors être fixée sur le base du prix d’achat obtenu dans un marché libre. Le cas d’espèce ne correspondait pas à cette exception.

14) Par réplique du 7 mars 2014, M. A______ a persisté dans l’intégralité de ses conclusions et a proposé à la chambre administrative de dire à titre préjudiciel s’il était possible, dans des cas particuliers, de déroger au principe de l’évaluation de la valeur fiscale des immeuble locatifs par capitalisation de l’état locatif, et dans l’affirmative, soit d’admettre la valeur déclarée, soit de renvoyer la cause à l’autorité pour détermination de la valeur fiscale.

La réponse de l’AFC n’abordait pas le problème de fond et se bornait à répéter que la méthode d’évaluation genevoise était conforme aux exigences légales, point qui n’était pas contesté. Dans le cas particulier, l’AFC devait admettre une valeur vénale inférieure à la valeur obtenue par capitalisation.

15) Sur quoi, la cause a été gardée à juger.