Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

I.

1.

1.1

B.______ ist Eigentümer der Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], welche in der Wohnzone 2 (W2) liegt. Am 14. Juli 2023 reichte er bei der Gemeinde Glarus ein Gesuch für eine Aufstockung der Garage sowie für den Innenumbau des Wohnhauses ein. Das Bauvorhaben lag vom 13. Dezember 2023 bis am 12. Januar 2024 öffentlich auf. Dagegen erhoben AA.______ und AB.______ am 10. Januar 2024 Einsprache. Mit Verfügung vom 6. Februar 2024 erteilte die Gemeinde Glarus die Baubewilligung und wies die dagegen erhobene Einsprache ab.

1.2

Gegen die Verfügung der Gemeinde Glarus vom 6. Februar 2024 erhoben AA.______ und AB.______ am 20. März 2024 Beschwerde beim Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus (DBU). Letzteres wies die Beschwerde am 3. Juli 2025 ab, soweit es darauf eintrat.

2.

2.1

AA.______ und AB.______ gelangten mit Beschwerde vom 28. August 2025 ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Entscheids des DBU vom 3. Juli 2025. Die nachgesuchte Baubewilligung sei zu verweigern; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten von B.______. In prozessualer Hinsicht ersuchten sie zudem um Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde. B.______ beantragte am 9. September 2025 die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten von AA.______ und AB.______. Das DBU verzichtete am 12. September 2025 auf die Einreichung einer Beschwerdeantwort und ersuchte um Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten von AA.______ und AB.______. Die Gemeinde Glarus liess sich am 28. Oktober 2025 vernehmen und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______ und AB.______.

2.2

AA.______ und AB.______ erneuerten ihre Rechtsbegehren am 22. Dezember 2025 ebenso wie die Gemeinde Glarus die ihrigen am 22. Januar 2026. Während B.______ am 5. Januar 2026 auf die Einreichung einer Duplik verzichtete, liess sich das DBU nicht erneut vernehmen.

II.

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2

1.2.1

Gemäss Art. 107 Abs. 1 VRG können mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) sowie die unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b) gerügt werden. Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss abschliessender Aufzählung in Art. 107 Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise geltend gemacht werden, wobei ein solcher Ausnahmefall nicht vorliegt.

1.2.2

Der kommunalen Autonomie kommt im Bau- und Raumplanungsrecht eine herausragende Bedeutung zu. Bei der Anwendung der nutzungsplanerischen Vorschriften verfügt die kommunale Baubehörde über einen besonderen Ermessensspielraum, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Das Verwaltungsgericht hat zu berücksichtigen, dass es Rechtsmittel- und nicht Planungsinstanz ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn es um lokale Angelegenheiten geht. Es hat sich im Rahmen seiner Kognition Zurückhaltung aufzuerlegen, selbst wenn es zur Prüfung der Angemessenheit berufen ist (vgl. VGer-Urteil VG.2024.00052 vom 7. November 2024 E. II/1.2.2, mit Hinweisen).

1.3

Soweit die Beschwerdeführer die Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde beantragen, zielt ihr Begehren ins Leere. Zum einen kommt der Beschwerde gegen die streitbetroffene Baubewilligung von Gesetzes wegen bereits aufschiebende Wirkung zu (Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 93 Abs. 1 VRG). Zum anderen erübrigt sich ihr Gesuch mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache.

2.

2.1

Die Beschwerdeführer bringen vor, der Beschwerdegegner 1 profitiere von einer äusserst wohlwollenden Prüfung seitens der Beschwerdegegnerin 2. Letztere räume ihm nämlich freiwillig und ohne Notwendigkeit Dienstbarkeiten ein, sodass eine Erschliessung des geplanten Vorhabens überhaupt erst ermöglicht werde, was letztlich gegen das Gleichbehandlungsgebot verstosse. Sodann verletze der geplante Neubau die maximal zulässige Fassadenhöhe, welche mit 6,27 m deutlich über den erlaubten Vorgaben für Anbauten liege. Es könne nämlich nicht einfach hergeleitet werden, dass die Aufstockung zu einer Hauptbaute führe bzw. lediglich deren Höhenvorgaben einzuhalten seien und gleichzeitig von den baurechtlichen Privilegien von Anbauten profitiert werden könne. Weiter sei die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung durch die Vorinstanz falsch ausgelegt worden und nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar. Vorliegend befinde sich die geplante Aufstockung vollständig im privilegierten Grenzbereich, weshalb nur unter speziellen Voraussetzungen gebaut werden dürfe und die herangezogene Rechtsprechung hierfür nicht gelten könne. Dies, obwohl unbestritten sei, dass die geplante Aufstockung dazu führe, dass der Anbau zu einem Hauptbau werde. Schliesslich bestehe sowohl hinsichtlich der privatrechtlichen Dienstbarkeit als auch betreffend den Eingriff in die Wohnhygiene eine erhöhte Prüfungspflicht, welcher vorliegend nicht nachgekommen worden sei.

2.2

Der Beschwerdegegner 1 macht geltend, sämtliche relevanten Sachverhalte und Rechtsgrundlagen seien korrekt berücksichtigt worden. So seien auch die nachbarrechtlichen Vorgaben beachtet und sachgerecht abgewogen worden. Zudem erweise sich die Behauptung seiner Bevorzugung durch die Beschwerdegegnerin 2 als haltlos. Vielmehr diene das Verfahren einzig der Verzögerung des streitbetroffenen Bauvorhabens.

2.3

Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, es handle sich bei der vorliegenden Aufstockung der Garage nicht um einen Anbau, sondern um einen Hauptbau. Daher seien die Grundvorschriften der W2 anzuwenden, welche ohne Weiteres eingehalten würden. Dass es sich demgegenüber um einen Anbau handeln solle, werde von den Beschwerdeführern mehrmals pauschal und ohne rechtliche Ausführungen geltend gemacht, wobei sie sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen denn auch nicht auseinandersetzen würden. Überdies hätten sie in der Beschwerdeschrift selbst ausgeführt, dass der geplante Anbau unbestrittenermassen zum Hauptbau werde. Hinsichtlich des Grenzabstands werde zwischen ihr und dem Beschwerdegegner 1 ein Dienstbarkeitsvertrag im Sinne eines Näher- und Überbaurechts abgeschlossen, womit die gesetzlichen Voraussetzungen der Grenzabstandsvorschriften erfüllt seien. Sie, die Beschwerdegegnerin 2, entscheide als Grundeigentümerin denn auch nach pflichtgemässem Ermessen selbst, ob, an wen und zu welchen Bedingungen sie eine Dienstbarkeit errichte. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführer vom Näher- und Überbaurecht betroffen seien, da der Gebäudeabstand von 8 m zu deren Liegenschaft offensichtlich eingehalten sei. In Bezug auf den privilegierten Grenzabstand liege schliesslich ihre explizite Zustimmung als Grundeigentümerin der tangierten Nachbarparzelle vor, weshalb die Grenzvorschriften im Sinne der Rechtsprechung eingehalten seien. Bei den weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer betreffend Ermessensmissbrauch, Wohnhygiene oder Übervorteilung handle es sich sodann um pauschale, nicht substantiierte Vorwürfe, auf welche nicht näher einzugehen sei.

2.4

Der Beschwerdegegner 3 bringt vor, ein Anbau könne entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer zu etwas werden, was von der ursprünglichen Bewilligung nicht gedeckt sei. Anderes komme nämlich einem Ausbauverbot von Anbauten gleich und widerspreche dem öffentlichen Interesse an einem verdichteten Bauen. Zudem halte die aufzustockende Garage den ordentlichen Grenzabstand zum Grundstück der Beschwerdeführer ein, was von Letzteren nicht bestritten werde. Sodann sei die Anwendbarkeit der Höhenbeschränkungen für Hauptbauten gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 richtig festgestellt worden. In Bezug auf den Dienstbarkeitsvertrag habe des Weiteren zwar ein Näher- und Überbaurecht bis zur Baufreigabe vorzuliegen. Dies sei jedoch entsprechend in den Auflagen festgehalten und von der Beschwerdegegnerin 2 als Grundeigentümerin zugesichert worden. Ferner bestehe keine gesetzliche Norm, die einem solchen Vertrag entgegenstehen würde und die vorgenommene Interessenabwägung sei nicht zu bemängeln. Eine Bevorzugung durch die Beschwerdegegnerin 2 sei im Übrigen unsubstantiiert, womit auf die diesbezügliche Rüge nicht einzugehen sei.

3.

3.1

Im vorliegenden Verfahren stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, das beabsichtige Bauvorhaben verstosse gegen die Höhenvorgaben für Anbauten, wobei die Bestimmungen für Hauptbauten nicht anwendbar seien. Dabei gilt, dass Anbauten mit einem Gebäude zusammengebaut sind. Sie dürfen die im kommunalen Baureglement festgelegten Masse nicht überschreiten und nur Nebennutzflächen enthalten (Art. 34 der Bauverordnung vom 23. Februar 2011 [BauV]). Die Nebennutzflächen sind in der SIA-Norm 416 definiert (Anhang zu Art. 33 BauV). Die Grundfläche von Anbauten darf höchstens 50 m2, ihre Fassadenhöhe höchstens 3,3 m und ihre Gesamthöhe höchstens 5 m betragen (Art. 53 Abs. 1 der Bauordnung der Gemeinde Glarus vom 23. September 2016 [BO Glarus]). Eine Definition einer Hauptbaute findet sich demgegenüber weder im kantonalen noch im kommunalen Recht.

3.2

Aus den Unterlagen ergibt sich, dass die geplante Aufstockung der Garage als Studio bzw. als Wohnraum dienen soll und entsprechend mit der bestehenden Hauptbaute verbunden wird. Schon aufgrund dieses Umstands kann die neu geplante Aufstockung nicht als Anbau gelten, da nunmehr gar keine Nebennutzfläche vorliegt. Entsprechend kann der Ansicht der Beschwerdegegner 2 und 3 ohne Weiteres gefolgt werden, dass die bestehende Garage samt der geplanten Aufstockung zum Hauptbau werden würde. Im Übrigen ist hierzu anzumerken, dass die Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift selbst ausführen, die geplante Aufstockung führe unbestrittenermassen dazu, dass der Anbau nicht mehr als solcher gelten könne, sondern zu einem Hauptbau werde. Insofern mutet es denn auch widersprüchlich an, soweit sie an anderer Stelle von einem Anbau sprechen. Hierauf ist an dieser Stelle indessen nicht weiter einzugehen.

3.3

Aus dem soeben Dargelegten folgt, dass für das vorliegende Verfahren die kantonalen und kommunalen Bestimmungen für Hauptbauten anwendbar sind. Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung der diesbezüglichen Höhenvorgaben geltend machen, ist ihnen diesbezüglich nicht zu folgen. Aus den Planungsunterlagen ergibt sich eine Fassadenhöhe von 6,25 m und eine Gesamthöhe vom 11,5 m, womit die für die W2 geltenden Bestimmungen ohne Weiteres eingehalten sind (vgl. Art. 12 Abs. 1 BO Glarus). Infolge der Qualifikation als Hauptbaute gelten somit aber auch andere Vorschriften in Bezug auf den Grenzabstand, worauf nachfolgend näher eingegangen wird (vgl. nachfolgende E. II/4).

4.

4.1

Ein Bauvorhaben muss den Grenzabstand gemäss Art. 51 Abs. 1 RBG einhalten, welcher vorbehältlich anderer nachbarrechtlicher Abmachungen vier Meter beträgt. Der Grenzabstand dient dabei einerseits den öffentlichen Interessen der Feuerpolizei, der Wohnhygiene, der Siedlungsgestaltung und der Ästhetik. Andererseits werden durch den Grenzabstand auch private Interessen gewahrt, indem die zahlreichen Einflüsse von Bauten auf die Nachbargrundstücke gemindert und damit eine gewisse Intimität im nachbarlichen Verhältnis gewahrt werden soll. Die Einhaltung der Grenzabstandsvorschriften bzw. das Vorliegen einer nachbarrechtlichen Abmachung ist von der Baubewilligungsbehörde zu prüfen. Diese Abmachung hat in Form einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit bis zur Baufreigabe vorzuliegen (Art. 51 Abs. 7 RBG). Im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung hat jedoch zumindest die schriftliche Zustimmung des Nachbarn über ein Grenz- oder Näherbaurecht vorzuliegen, bevor die Baufreigabe schliesslich dann erteilt wird, wenn sämtliche Auflagen der Baubewilligung erfüllt sind (vgl. Memorial für die Landsgemeinde des Kantons Glarus 2023, S. 22).

4.2

Vorliegend ist unbestritten, dass sowohl der bestehende Anbau (Garage) den privilegierten Grenzabstand um 1 m als auch die geplante Aufstockung den ordentlichen Grenzabstand zur angrenzenden Parz.-Nr. 02, Grundbuch […], um 3,5 m unterschreitet. Ebenfalls unbestritten ist, dass die Beschwerdegegnerin 2 als Eigentümerin des betroffenen angrenzenden Grundstücks dem Beschwerdegegner 1 die Zustimmung zur Errichtung eines Näher- und Überbaurechts am 21. Dezember 2023 erteilt hat. Daraus folgt, dass Erstere dazu berechtigt war, die Baubewilligung zu erteilen, ohne dass bereits eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit vorliegt (vgl. vorstehende E. II/4.1). Sodann wurde die Baubewilligung unter der Auflage erteilt, dass die Grundbuchanmeldungen sämtlicher Dienstbarkeiten vor Baufreigabe nachzureichen sind (Ziff. 1.2), was denn auch mit Art. 51 Abs. 7 RBG übereinstimmt. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich und wird nicht substantiiert dargelegt, inwiefern die Beschwerdeführer selbst von der Unterschreitung des Grenzabstands zu Lasten der Beschwerdegegnerin 2 benachteiligt sein sollen. Vielmehr ist das Grundstück der Beschwerdeführer aufgrund der räumlichen Distanz zum Bauvorhaben in dieser Hinsicht gerade nicht tangiert. Wie der Beschwerdegegner 3 hierzu richtig ausführt, handelt die Beschwerdegegnerin 2 in Bezug auf eine nachbarrechtliche Abmachung als Eigentümerin des Nachbargrundstücks im Rahmen ihrer Gemeindeautonomie (Art. 51 Abs. 1 RBG bzw. Art. 674 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB] i.V.m. Art. 115 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Glarus vom 1. Mai 1988 [KV]), in welche das Verwaltungsgericht nicht ohne Not eingreift. Eine solche besteht nicht und es existiert zudem keine gesetzliche Norm, welche einem solchen nachbarrechtlichen Vertrag entgegenstehen würde. Auch im Rahmen einer Prüfung eines entgegenstehenden öffentlichen Interesses sind keine überwiegenden negativen Auswirkungen ersichtlich, hinter welche die privaten Interessen des Baugesuchstellers zurückzutreten hätten. Der an die Liegenschaft angrenzende Spielplatz kann vielmehr weiterhin bestimmungsgemäss und unverändert weitergenutzt werden und es müssen keine weiteren Massnahmen in wohnhygienischer oder feuerpolizeilicher Hinsicht vorgenommen werden. Im Übrigen ist den Planungsunterlagen zu entnehmen, dass eine Fläche von lediglich 1,25 m2 betroffen ist, weshalb nicht von einem übermässigen Eingriff in die Rechte der Beschwerdegegnerin 2 ausgegangen werden kann. Die lediglich pauschalen Behauptungen der Beschwerdeführer, die hierzu ausgeführten Schlussfolgerungen der Beschwerdegegner 2 und 3 seien falsch, vermögen nichts Gegenteiliges aufzuzeigen.

5.

Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung sei durch die Vorinstanz unzutreffend ausgelegt worden. Nur, aber immerhin ist den Beschwerdeführern dabei insoweit zuzustimmen, als dass die Sachverhalte des vorliegenden Verfahrens und des vom Beschwerdegegner 3 zitierten Entscheids des Verwaltungsgerichts (VGer-Urteil VG.2023.00050 vom 7. September 2023) nicht vergleichbar sind. Ein massgeblicher Unterschied liegt nämlich darin, dass die Grenzunterschreitung im vorliegenden Verfahren nicht die Liegenschaft der Beschwerdeführer betrifft und der Grenzabstand durch eine (vorliegende) nachbarrechtliche Abmachung unterschritten werden darf. Bereits an dieser Stelle scheitert aber denn auch das Argument der Beschwerdeführer, wonach im privilegierten Grenzbereich nur unter speziellen Voraussetzungen gebaut werden dürfe. Selbst wenn darauf näher einzugehen wäre, ist mit Blick auf die soeben erwähnte verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung nämlich dennoch darauf hinzuweisen, dass unter Berücksichtigung einer getroffenen nachbarrechtlichen Abmachung eine mehrgeschossige Hauptbaute als Neubauprojekt ohne Weiteres zulässig wäre. Es kann nämlich nicht dem wahren Willen des Gesetzgebers entsprechen, vorliegend eine Aufstockung der Garage nicht zuzulassen, da dies einen unerwünschten Anreiz schaffen würde, bestehende Bausubstanz zu vernichten, um das geplante Bauvorhaben durch eine neue Bewilligung in ähnlicher oder gleicher Form zu realisieren. Dies würde zu einem unerwünschten Leerlauf führen. Entsprechend ist denn auch der Verweis des Beschwerdegegners 3 auf die vom Bundesgericht als rechtskonform taxierte Praxis des Verwaltungsgerichts nicht zu beanstanden (vgl. BGer-Urteil 1C_548/2023 vom 26. Juli 2024). So ist ein Aufbau stets dann als bewilligungsfähig zu qualifizieren, wenn dies für einen identischen Neubau gleichermassen der Fall wäre.

6.

6.1

Die Beschwerdeführer sind weiter der Ansicht, dass die Beschwerdegegnerin 2 ihre Prüfungspflicht verletzt habe, obwohl das Bauvorhaben negative Auswirkung auf die Wohnhygiene, das Wohnklima und die Aussicht zeitige. Der Beschwerdegegner 3 führt hierzu richtigerweise aus, dass eine Baubewilligung dann erteilt wird, wenn das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (Art. 76 Abs. 1 RBG). Ist dies der Fall, sind pauschale und nicht näher substantiierte Rügen einer Beeinträchtigung unbeachtlich, andernfalls dies dem Sinn und Zweck eines gesetzlich erlaubten Rahmens bzw. des raumplanerischen Gedankens widersprechen würde. Vielmehr darf bei Einhaltung sämtlicher (zonenspezifischer) Bestimmungen davon ausgegangen werden, dass eben keine solchen zusätzlich zu berücksichtigenden Beeinträchtigungen bestehen. Es kann nämlich nicht angehen, dass eine bewilligungsfähige Baute nicht innerhalb des maximal zulässigen Rahmens gebaut werden darf. Im Übrigen ist die Wohnhygiene auch Teil der Prüfung der geltenden Bestimmungen der Grenzabstände (vgl. obenstehende E. II/4.1). Da die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen diesbezüglich eingehalten werden, ist eine gesonderte Prüfung vorliegend nicht angezeigt und die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführer erweist sich als unbegründet.

6.2

Schliesslich bringen die Beschwerdeführer weitere pauschale Kritik an den Entscheiden der Beschwerdegegner 2 und 3 an, wobei es sich lediglich um eine andere Einschätzung desselben Sachverhalts handelt. Diese vermögen die Beschwerdeführer weder substantiiert aufzuzeigen noch legen sie anderweitige konkrete Rechtsverletzungen dar. Dies gilt sowohl hinsichtlich der angeblichen Entstehung neuer übermässiger Immissionen als auch in Bezug auf die Rüge einer allfälligen Bevorzugung bzw. wohlwollenden Prüfung seitens der Beschwerdegegnerin 2. Entsprechend erübrigt sich auch eine Auseinandersetzung mit der vorgebrachten Verletzung des Gleichbehandlungsgebots, womit es an dieser Stelle sein Bewenden hat.

7.

Zusammenfassend verletzte die Beschwerdegegnerin 2 kein Recht, indem sie dem Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 die Baubewilligung erteilt hat. Die geplante Aufstockung des Anbaus bewirkt, dass dieser zum Hauptbau wird, womit die vorgegebenen Höhenvorschriften im Ergebnis eingehalten sind. Aufgrund der vorliegenden nachbarrechtlichen Abmachung verstösst die Unterschreitung des Grenzabstands überdies nicht gegen geltendes Recht, weshalb die Baubewilligung unter Auflagen folgerichtig erteilt werden durfte.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

III.

1.

Die Gerichtskosten von pauschal Fr. 3'000.- sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von ihnen bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

2.

Mangels Obsiegens steht den Beschwerdeführern keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG e contrario). Dem Beschwerdegegner 1 steht mangels anwaltlicher Vertretung ebenfalls keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 1 VRG). Da die Beantwortung von Rechtsmitteln zum angestammten Aufgabenbereich von Behörden gehört und keine besonderen Umstände ersichtlich sind, welche ein Abweichen vom in Art. 138 Abs. 4 VRG statuierten Grundsatz gebieten würden, hat die Beschwerdegegnerin 2 schliesslich ebenfalls keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. VGer-Urteil VG.2025.00061 vom 19. Februar 2026 E. III/2).