Règlement d’exécution de la loi sur la préservation et l’assurance des bâtiments (RLAB)

Les six membres de la Chambre d’assurance immobilière (ci-après : la Chambre), nommés par le Conseil d'État, sont choisis parmi les propriétaires de bâtiments sis dans le canton de manière à représenter, si possible :

1. chaque région de défense et de secours ;

2. les principales catégories d'assurés ;

3. les professions susceptibles d'apporter à la Chambre les compétences nécessaires à ses missions.

Ils sont domiciliés dans le canton.

Par analogie à sa compétence de nomination, le Conseil d'État peut destituer un membre de la Chambre.

En sus des dispositions d’exécution devant être sanctionnées par le Conseil d’État, la Chambre est compétente pour édicter tout règlement nécessaire à la gestion opérationnelle de l’établissement.

L'établissement soumet à l'approbation de la Chambre les règlements de subvention définissant en particulier :

1. les mesures de prévention contre l'incendie et les éléments naturels, sujettes à subventions, ainsi que leur taux ;

2. les objets et mesures subventionnés dans le cadre de la lutte contre les dommages, ainsi que les taux et principes de subvention.

La Chambre peut émettre un règlement concernant les frais et émoluments perçus par l'établissement.

Est considéré comme bâtiment toute construction d'une certaine importance, servant à abriter des hommes, des animaux ou des choses, liée au sol de manière fixe et durable.

Les bâtiments d'une valeur d'assurance supérieure à 5'000 francs doivent être assurés.

Sont exclus du champ de l'assurance les éléments extérieurs desservant le bâtiment, tels que conduites, canalisations et drainages.

Les conditions générales d'assurance émises par l'établissement stipulent en particulier les couvertures et conditions de l'assurance.

Elles précisent en outre les objets et installations généralement compris dans l'assurance du bâtiment.

La facturation annuelle mentionne la version des conditions générales applicables. Celles-ci peuvent être consultées auprès de l'établissement ou sur son site internet.

Par la conclusion d'une couverture au premier risque, un dommage reconnu par l'établissement est indemnisé jusqu'à concurrence de la somme convenue, sans réduction proportionnelle pouvant résulter de la différence entre la valeur d'assurance arrêtée et la valeur à neuf théorique.

Une surprime est perçue selon règlement tarifaire.

Les bâtiments et les éléments assurés à titre facultatif font l'objet d'une convention particulière intégrée à la police d'assurance.

Cette convention peut être résiliée pour la fin d'une année civile moyennant un préavis de 3 mois ou lors d'un sinistre.

Pour le surplus, cette forme d’assurance est régie par les dispositions légales applicables à l’assurance du bâtiment

Conformément à l'article 26 de la loi sur la préservation et l’assurance des bâtiments (LAB), du 30 août 2016, les articles du présent chapitre précisent l'étendue de certains risques couverts, non couverts et exclus.

En principe, les dommages dus aux éléments naturels et à la foudre sont reconnus comme tels si plusieurs bâtiments ou objets de résistance comparable, situés au même endroit, ont été endommagés.

Est considéré comme ouragan un mouvement de l’air d’une violence extrême provoqué par les conditions atmosphériques.

L’existence d’un ouragan est présumée lorsque, dans le voisinage de l’objet assuré, une majorité des bâtiments construits et entretenus de façon adéquate ont vu notamment leur toit arraché partiellement ou en totalité, ou que des arbres sains ont été considérablement endommagés.

En l’absence de faits au sens de l’alinéa 2, l’établissement indemnise les dommages si, en ce qui concerne l’objet assuré, la vitesse du vent a atteint au minimum 63 km/h (moyenne établie sur 10 minutes) ou que les rafales ont atteint des pointes à 100 km/h minimum.

Si les conditions dans le voisinage ne permettent pas de disposer d’un constat des dommages au sens de l’alinéa 2 et si les valeurs mesurées au sens de l’alinéa 3 ne peuvent pas être appliquées à l’objet assuré, l’établissement peut indemniser les dommages dans la mesure où l’on peut déduire du constat des dommages sur l’objet assuré que les conditions auraient été remplies au sens de l’alinéa 2.

⁴Un glissement de terrain est présumé tel lorsque, au moment de la survenance du dommage à l’objet assuré, d’autres bâtiments ont été endommagés dans les environs, lorsque des crevasses et des fractures sont apparues dans la terre ou lorsque des arbres, des mâts ou des clôtures se sont inclinés.

Sont couverts sous réserve de l’article 25 du présent règlement :

1. les glissements de terrains constitués par un glissement de terre soudain et spontané sur une surface inclinée ;

2. les glissements permanents qui, à la suite d’une accélération avérée de la vitesse de glissement, entraînent un dommage total au bâtiment ou sa démolition.

⁵Sont considérés, au sens de l'article 24, lettre a LAB comme dommages qui ne sont pas dus à une action d'une violence extraordinaire ou qui résultent d'une action continue, et ne sont pas couverts ceux causés par :

1. la pression, l’affaissement, le tassement ou la surrection du terrain ;

2. les effets du gel, de l'humidité, de la sécheresse, de la subsidence ou de l’érosion ;

3. les infiltrations et la pénétration d'eau de pluie, de neige ou de fonte à travers l'enveloppe du bâtiment.

Les dommages prévisibles tels que ceux dus, par exemple, à la nature défavorable du terrain ou de l’emplacement, qui auraient pu être évités par des mesures appropriées, au sens de l'article 24, lettre b LAB ne sont pas couverts dans la mesure où le propriétaire pouvait en avoir connaissance.

Sont assimilées à des défauts de construction, au sens de l'article 24, lettre c LAB et ne sont pas couverts, les dommages causés par l'utilisation de matériaux inappropriés n'offrant pas une résistance suffisante aux éléments naturels, et la mauvaise conception des aménagements d'évacuation des eaux de surface.

Sont assimilés à des défauts d'entretien, au sens de l'article 24, lettre c LAB et ne sont pas couverts les dommages causés à des matériaux que l'usure a fragilisés.

Les dommages aux bâtiments qui ont été construits ou transformés dans des zones à risque, en dessous de la cote centennale des lacs, après l'établissement des cartes de dangers ne sont pas couverts.

Les dégâts causés par l'ouragan, du fait des portes, fenêtres, coupoles, lucarnes et fenêtres pour toit en pente laissées ouvertes, ainsi que les stores en toile laissés déployés, ne sont pas couverts.

Ne sont pas couverts les dommages dus à des glissements permanents, sous réserve de l’article 22, alinéa 2, lettre b.

La valeur à neuf est calculée sur la base du volume réel et du coût unitaire du mètre cube spécifiques aux diverses parties du bâtiment.

Le coût unitaire du mètre cube est fonction de l'importance du volume et de la qualité de la construction.

Les experts tiendront compte également de la difficulté d'accès et d'autres obstacles à la construction.

En principe, la valeur à neuf correspond au coût effectif des éléments assurés, reconstruits avec des matériaux contemporains.

La valeur à neuf doit permettre le rétablissement du bâtiment dans un niveau de confort et de qualité similaires.

La valeur à neuf peut être réduite lorsque le bâtiment est, globalement ou pour l'une ou l'autre de ses parties, vétuste ou mal entretenu ; la dépréciation ne peut excéder 30% de la valeur à neuf de l'ensemble du bâtiment. On parle dès lors de valeur à neuf dépréciée.

La valeur actuelle est toujours inférieure à la valeur à neuf.

Le taux de réduction par rapport à la valeur à neuf est fixé par l'établissement.

La valeur actuelle est appliquée lorsque le bâtiment est, globalement ou pour quelques-unes de ses parties significatives, vétuste ou mal entretenu et qu'il a perdu dans son ensemble plus de 30% de sa valeur à neuf.

Le choix de l'assurance en valeur convenue doit reposer sur des éléments objectifs ; il ne peut en aucun cas découler de la volonté de l'assuré de réduire le montant de la prime.

La valeur convenue est déterminée d'un commun accord entre l'établissement et l'assuré.

La valeur de démolition est réservée aux bâtiments désaffectés, faisant l'objet d'une demande de démolition ou acquis en vue d'être démolis.

Cette valeur d’assurance sera appliquée jusqu’à l’entrée en force de l’autorisation de démolir.

⁷À réception de la demande des propriétaires, l’établissement fixera, s’il y a lieu et d’entente avec eux, la date de visite d’estimation du bâtiment.

En principe, le bâtiment sera estimé à la valeur de démolition; le cas échéant, l’établissement décidera, en accord avec le propriétaire, de convenir d'une assurance au premier risque permettant des réparations de moindre importance.

Le propriétaire doit communiquer à l’établissement une copie de l'autorisation de démolir délivrée par la commune.

⁸La valeur d’assurance provisoire s’applique à toute nouvelle construction ou pour toute transformation générant une plus-value supérieure à 50'000 francs.

Pour les bâtiments assurés à la valeur à neuf, le montant d’éventuels travaux d’entretien ne fait pas l’objet d’une assurance provisoire.

Pour tous les bâtiments assurés à une valeur inférieure à la valeur à neuf, les travaux d’entretien de plus de 50'000 francs doivent faire l’objet d’une assurance provisoire.

L’assurance de base du bâtiment est en principe maintenue durant les travaux.

En cours de travaux, l'établissement n'effectue généralement pas de visite de l'objet en construction ou en transformation.

⁹Pour les cas mentionnés à l’article 35, alinéas 1 à 3, le propriétaire a l’obligation d’annoncer les travaux et de faire une demande d’assurance avant le début de ceux-ci. Un avenant à la police de base ou une nouvelle assurance est établi.

Si la somme des travaux selon l’article 35 est inférieure à 50'000 francs, le propriétaire a l’obligation de faire l’annonce et la demande de modification d’assurance à la fin des travaux. La valeur d’assurance de la police est adaptée en conséquence.

L’établissement détermine la valeur provisoire d’assurance sur la base des informations fournies, conformément à l'article 37, alinéa 2 du présent règlement.

Si la valeur d’assurance provisoire a été notoirement sous-estimée du fait des indications fournies par le propriétaire, les articles 53, alinéa 2 et 83, alinéa 1 lettre h LAB sont réservés.

La Chambre est compétente pour décider de l’indexation des valeurs d’assurance.

Les valeurs d’assurance sont indexées sur la base de l’évolution de l’indice des prix de la construction de l’espace Mittelland, calculé par l’Office fédéral de la statistique.

Ne sont pas indexées :

1. les valeurs d'assurance des bâtiments inférieures de plus de 60% par rapport à la valeur à neuf ;

2. les valeurs provisoires ;

3. les valeurs de démolition et les valeurs convenues inférieures à la valeur à neuf.

À la fin des travaux, l’établissement fixera, d’entente avec le propriétaire, la date de la visite d’estimation du bâtiment, puis déterminera la valeur d’assurance de l’ensemble du bâtiment.

En cas de transformations peu importantes, la nouvelle estimation pourra se faire sans visite.

La vérification périodique des estimations a lieu en principe tous les 10 ans.

Lorsqu'il présuppose un changement d'affectation, une surévaluation ou une sous-évaluation de la valeur d'assurance, l'établissement peut procéder à une nouvelle estimation.

¹³L’obligation d’annoncer doit être accomplie au moyen du formulaire ad hoc.

Cette obligation concerne également la désaffectation ou tout changement d’affectation du bâtiment.

À réception de l’annonce, l’établissement modifiera, le cas échéant, la classification du risque et le taux de prime net.

La notification est faite à l'assuré par l'envoi de la police d'assurance et du récapitulatif du procès-verbal d'estimation.

Ces documents renseignent notamment sur :

1. la valeur d'assurance et le taux de réduction pour toute valeur inférieure à la valeur à neuf ;

2. le volume et la valeur d'assurance à neuf du bâtiment ;

3. les éléments et objets compris dans la somme d'assurance globale (plus-value et/ou convention particulière) ;

4. la mention des mesures préventives équipant le bâtiment ou des risques accrus, que ce soit incendie ou éléments naturels ;

5. la classe de risque unique pour l'ensemble du bâtiment, liée à la construction (résistance au feu) et à son usage (affectation) ; l’établissement détermine, en principe, une classe de risque unique pour l’ensemble du bâtiment ;

6. les objets et installations particuliers compris et non compris dans l'assurance ;

7. les conditions de l'assurance au premier risque, le cas échéant ;

8. la date de l'estimation et la date d'entrée en vigueur de l'assurance, si cette dernière est différente de la date d'estimation.

En fonction du type de valeur d'assurance, les informations, mentionnées à l'alinéa précédent, seront complétées par celles mentionnées aux articles 28 à 34 du présent règlement.

En cas de non-respect de l'obligation d'annoncer au sens des articles 37 et 38 du présent règlement, les articles 53, alinéa 2 et 83, alinéa 1 lettre h LAB sont réservés.

En cas de changement de propriétaire, l'obligation d'annoncer revient au nouveau propriétaire; les articles 53, alinéa 2 et 83 alinéa 1, lettre h LAB sont réservés.

L'établissement peut, à titre exceptionnel et de cas en cas, convenir avec l'assuré d'une franchise volontaire, supérieure à la franchise obligatoire.

Une convention particulière en définit les modalités.

Les bâtiments sont classés en fonction de la résistance au feu des matériaux utilisés et de leur importance relative.

La conformité de la résistance au feu des matériaux est stipulée dans le répertoire suisse de la protection incendie de l'Association des Établissements d'assurance contre l'incendie (ci-après : AEAI).

Un système porteur par piliers est considéré comme un mur en surface pleine.

N'influencent pas la classification :

1. les revêtements extérieurs des façades sur les éléments résistant au feu°;

2. les lucarnes, fenêtres pour toits en pente, petits lanterneaux en toiture, ainsi que les portes et fenêtres en façades ;

3. la nature des matériaux utilisés pour l'exécution de la charpente ;

4. les murs non porteurs et les cloisons intérieures.

Les risques incendie liés à l’usage sont répartis en catégories, des bâtiments dont l’affectation ne présente pas de risque d’exploitation particulier à ceux dont l’affectation génère des risques très importants.

L’appréciation du risque se fonde sur les prescriptions et classification de l’AEAI ainsi que sur les normes de la Société suisse des architectes et ingénieurs (SIA).

Lorsque le risque d’usage est sensiblement accru, du fait notamment de l’importance des surfaces, du nombre de niveaux ou de l’aménagement intérieur, le bâtiment peut être déclassé.

Si le bâtiment a plusieurs risques d’usage, l’établissement établira, en principe, le risque moyen d’usage pour l’ensemble du bâtiment.

Le calcul du risque moyen prendra en compte les cloisonnements coupe-feu séparant les locaux affectés à des usages différents.

Les majorations de prime pour risques accrus ou les réductions pour les mesures de prévention sont calculées sur la prime de risque moyen de l’ensemble du bâtiment.

¹⁵Tout nouveau bâtiment ainsi que toute transformation apportée à un bâtiment existant doivent être conformes à l’état de la technique et aux normes en vigueur, en particulier aux prescriptions AEAI et aux normes SIA.

Pour les nouvelles constructions et les transformations, l’établissement peut conditionner une couverture complète des risques éléments naturels à la confirmation du respect des normes par le propriétaire ou son mandataire.

En cas de non-conformité avérée, des mesures techniques d’assurance sont applicables selon le règlement tarifaire.

¹⁶Sont considérés comme risques accrus tous les éléments constructifs ou découlant de l’usage du bâtiment qui augmentent le risque de sinistre ou le potentiel de dommage dû au feu ou aux éléments naturels. Il s’agit en particulier de non-conformités en regard des prescriptions AEAI ou des normes SIA.

Le facteur d’accroissement ou de réduction du risque ainsi que la majoration ou la diminution de la prime qu’il occasionne sont fixés dans le règlement tarifaire de la Chambre.

Sur décision de l’établissement, une franchise temporaire relative à un risque spécifique peut être appliquée en lieu et place d’une majoration.

En principe, l'annonce du dommage se fait immédiatement après sa survenance.

Le propriétaire qui n’a pu constater que tardivement le dommage doit l’annoncer immédiatement dès son constat, mais au plus tard une année après la date présumée du sinistre.

Il devra démontrer l’impossibilité dans laquelle il était de prendre connaissance du dommage dès qu’il est survenu et il devra fournir la preuve de la cause du sinistre.

Lors de l'analyse ou du constat du dommage, l'établissement vérifiera les conditions d'assurance, la cause du dommage et l'état de vétusté du bâtiment.

En cas de construction ou de transformation illicite, aucune indemnité n’est due, même si le bâtiment est assuré.

Lorsqu’il apparaît évident que la valeur d’assurance a été sur- ou sous- évaluée par une erreur d’appréciation des experts, l’estimation définitive du dommage s’appuie sur la valeur d'assurance corrigée ainsi que sur les devis de reconstruction; l'article 53, alinéa 1, LAB est réservé.

En fonction de la nature et de l'étendue du dommage, l'établissement déterminera le mode de calcul de l'indemnisation.

En cas de dommage réputé total, l’estimation s’établit sur la base de la valeur assurée, sous déduction de la valeur des restes réutilisables, indépendamment du fait que ceux-ci soient effectivement ou non réutilisés.

Les travaux indirects pouvant découler des dommages, en particulier les mises en conformité, ne sont pas indemnisés.

¹⁹Aucune indemnité n’est due pour les dommages sur des travaux qui n’ont pas été annoncés conformément à l’article 35. L’établissement peut, selon les circonstances, déroger à ce principe. Dans ce cas, l’article 83 LAB s’applique.

Lorsque le dommage porte sur des travaux ne nécessitant pas d’assurance provisoire qui n’ont pas fait l’objet d’une annonce conformément à l’article 36, alinéa 2, l’indemnité est fixée en tenant compte du taux de la sous-assurance calculé par rapport à l’ensemble du bâtiment.

²⁰Pour les dommages causés à des appareils et installations (installation de chauffage, pompes de relevage, appareils ménagers assurés, etc.), qui ne peuvent être réparés qu’à des prix excessifs et qui doivent être remplacés, l'établissement calcule une indemnité à la valeur actuelle.

Il peut s’appuyer sur le tableau paritaire des amortissements, commun aux associations de bailleurs et de locataires.

Le montant maximal de l’indemnité d’un sinistre bagatelle est fixé dans le règlement tarifaire.

Sur la base de la déclaration de sinistre accompagnée, le cas échéant, de devis, l’établissement peut autoriser le propriétaire à faire procéder aux réparations, sans visite préalable.

En cas d'événement majeur, provoquant de nombreux sinistres, la direction de l'établissement peut temporairement augmenter le montant défini à l'alinéa 1.

L'estimation du dommage se base sur les devis des travaux exécutés au jour du sinistre, à l'exception de ceux portant sur des éléments récupérables.

En cas de transformation importante, il s'agira, le cas échéant, d'évaluer, en plus, les dommages occasionnés aux parties du bâtiment qui n'étaient pas en transformation.

À réception de l'annonce de sinistre, l'établissement informe le propriétaire de son entrée en matière et de l'éventuelle marche à suivre.

Après expertise du sinistre, il lui communique par écrit :

1. le montant des indemnités, le cas échéant le refus d'indemnisation ;

2. les modalités du paiement ;

3. les éventuelles réserves ;

4. si nécessaire, le délai d'observation de l'évolution des dommages.

Au terme des travaux et après réception des documents requis, l'établissement établit, et transmet au propriétaire, un récapitulatif de l'indemnité et des versements effectués.

Les versements de l'indemnité font l'objet d'une retenue devant permettre l'enlèvement des restes et la remise en ordre de l'emplacement.

La retenue est versée à l'assuré dès l'exécution des travaux à la satisfaction de l'autorité communale ou, en cas de reconstruction, à la fin de ceux-ci.

Une reconstruction est réputée différente lorsque, pour des raisons de convenances personnelles, elle n'est pas réalisée :

1. en vue de la même affectation ;

2. de même volume environ ;

3. approximativement au même emplacement ;

4. par le même propriétaire.

Dans les cas ci-dessus, le taux de réduction de l'indemnité est limité à :

• - 30% en cas de changement d'affectation ;

• - 20% en cas de diminution du volume de la construction entière ou de l'une de ses affectations ;

• - 10% en cas de changement d'emplacement ;

• - 5% en cas de changement de propriétaire.

En cas de cumul, on applique le taux de la réduction la plus importante.

En cas de reconstruction hors du territoire cantonal, l’indemnité est calculée sur la base de la valeur vénale.

L’article 68, alinéa 3 LAB est réservé.

Lorsqu'il y a lieu de supposer que le bâtiment ne sera pas reconstruit, ou qu'il sera reconstruit partiellement ou différemment, les experts procèdent au calcul de la valeur vénale.

La valeur vénale, telle que calculée par l'établissement correspond au maximum au 75% de la valeur intrinsèque de la substance bâtie endommagée, immédiatement avant le sinistre.

En cas de non-reconstruction ou de reconstruction hors délai, les propriétaires peuvent prétendre à un montant basé sur la valeur vénale, telle que définie à l'alinéa 2.

L'estimation du dommage qui est établie sur la base de la valeur vénale prendra en compte la déduction de la valeur des restes.

²³Les indemnités supplémentaires, au sens de l'article 74, alinéa 1, lettres a, b et c LAB, sont prises en charge jusqu'à concurrence de 15% de la valeur d’assurance.

Aucune indemnité supplémentaire, selon l’alinéa 1, ne sera octroyée pour les bâtiments assurés à la valeur de démolition.

L'établissement participe à une part équitable du dommage causé aux arbres, aux cultures et aux clôtures par les mesures prises pour combattre le sinistre.

Cette indemnité supplémentaire ne peut excéder 5% du montant de l'indemnité.

Si le bâtiment est hypothéqué, l’indemnité due en cas de non-reconstruction est versée selon les instructions des créanciers gagistes connus, sous déduction de la retenue mentionnée à l’article 67 du présent règlement.

Si le bâtiment est franc de gage immobilier, le premier acompte versé correspond à l’indemnité due en cas de non-reconstruction.

Dans tous les cas l’article 76, alinéa 1 LAB reste réservé.

La Chambre prend toutes les dispositions pour adapter le niveau du capital, des réserves et des provisions aux risques couverts et à leur évolution.

Elle définit le plan stratégique d'allocation des placements en fonction de la situation actuelle et prévisible des marchés financiers.

La part des placements en liquidités, revenus fixes et immobilier direct, ainsi que celle des placements en francs suisses, ne peuvent être inférieures aux deux tiers de l'ensemble des placements.

Les recettes de cette contribution sont utilisées, approximativement à parts égales, pour les missions de prévention et de lutte contre les dommages telles que mentionnées à l’article 2 du présent règlement.

Le taux de cette contribution est modifié en fonction des besoins, mais il ne peut excéder le taux moyen de la prime de risque calculé sur 10 ans.

Les attributions provenant des fonds spéciaux sont réservées aux assurés.

La Chambre est compétente pour décider de ces attributions.

La décision d'accorder une participation au résultat se prend lors de la séance du budget en fonction des comptes des douze derniers mois.

La participation au résultat se calcule sur la prime de base.

Elle est déduite de la prochaine facturation.

Le présent règlement entre en vigueur avec effet immédiat.

Il sera publié dans la Feuille officielle et inséré au Recueil de la législation neuchâteloise.