OGVE 2014/15 Nr. 59
Rubrum
a. Art. 27 BauV
Es ist zulässig, einer Person eine Baubewilligung zu erteilen, auch wenn sie nicht Grundeigentümerin der betreffenden Bauparzelle ist. Sie muss aber eine eigene Berechtigung am Bauvorhaben haben. Die Baubewilligungsbehörde darf die Zulässigkeit des Baugesuchs im Zweifel bejahen (Erw. 3.2-3.3).
Das Baugesuch und die Planunterlagen müssen sämtliche Informationen und planmässigen Darstellungen enthalten, welche es den zuständigen Behörden ermöglichen, das Projekt vollständig auf seine Übereinstimmung mit dem massgebenden Recht zu überprüfen (Erw. 4.).
c. Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG, Art. 737 Abs. 1, Art. 741 Abs. 1 und Art. 780 ZGB
Zur Bejahung einer rechtlich gesicherten Zufahrt kommen auch privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümern, die dem Betroffenen das Recht zur Nutzung einer Zufahrt einräumen, in Frage (Erw. 5.).
Entscheid des Regierungsrats vom 2. Dezember 2014 (Nr. 210).
Regeste
OGVE 2014/15 Nr. 59 a. Art. 27 BauV Es ist zulässig, einer Person eine Baubewilligung zu erteilen, auch wenn sie nicht Grundeigentümerin der betreffenden Bauparzelle ist. Sie muss aber eine eigene Berechtigung am Bauvorhaben haben. Die Bau
Sachverhalt
Die Eheleute X sind die Grundeigentümer der sich in der Landwirtschaftzone befindenden Parzelle Nr. Y. Frau Z verfügt zulasten des betreffenden Grundstücks über ein im Grundbuch eingetragenes Quellenrecht. Sie ist in der Folge ebenfalls die Eigentümerin der Quellfassungsanlage, der Brunnenstube und der zugehörigen Leitungen. Ab der Quellfassung und der Brunnenstube auf der Parzelle Nr. Y werden die beiden sich im Eigentum von Frau Z befindenden Liegenschaften versorgt.
Mit Gesuch vom 10. Juni 2013 ersuchte Frau Z um die Erteilung einer Baubewilligung für die Sanierung der baufälligen Quellfassung und der Brunnenstube auf dem Grundstück Nr. X.
Die betreffende Baubewilligung wurde anschliessend – gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid des Bau- und Raumentwicklungsdepartements vom 6. November 2013 – mit Beschluss vom 25. November 2013 des Einwohnergemeinderats Giswil erteilt.
Gegen diesen Baubewilligungsentscheid wurde daraufhin von den Eheleuten X Beschwerde beim Regierungsrat erhoben.
Erwägungen
3.2
Gemäss Art. 27 der Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 (BauV; GDB 710.11) ist für bewilligungspflichtige Bauvorhaben vor Baubeginn ein vom Gesuchsteller, Projektverfasser und Grundeigentümer unterschriebenes Baugesuch auf amtlichem Formular in der vorgeschriebenen Anzahl einzureichen. Gemäss konstanter Rechtsprechung und der Lehre und ist es zulässig, dass die Baubewilligungsbehörde auch einer Person, welche nicht Grundeigentümerin ist, eine Baubewilligung erteilt. Zentral ist jedoch, dass diese eine eigene Berechtigung am Bauobjekt hat. Die Baubewilligungsbehörden haben lediglich abzuklären, ob das Bauvorhaben offenkundig die Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte. Es obliegt dahingegen nicht der Baubewilligungsbehörde, die zivilrechtlichen Verhältnisse – gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig abzuklären. Sie darf nur auf Baugesuche von zweifellos Nichtberechtigten nicht eintreten. Um ihrer Aufgabe binnen nützlicher Frist zu genügen (Art. 32 Abs. 4 BauV), können die Bewilligungsbehörden die Zulässigkeit des Baugesuchs im Zweifel bejahen (Urteile des Bundesgerichts 1C_118/2010 vom 20. Oktober 2010, E. 1.4 und 1C_172/2007 vom 17. März 2008, E. 4.3; VVGE 2005/06 Nr. 41, E. 1; VVGE 1991/92, Nr. 19; Baudepartement Obwalden, Erläuterungen zum Baugesetz vom 12. Juni 1994 und zur Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994, Sarnen 1995, S. 170; Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juli 1985, Bern 1995, N 10 zu Art. 34).
Aus dem Gesagten geht hervor, dass für die Baubewilligungsbehörden und die Rechtsmittelinstanzen im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Verfahrens lediglich massgebend ist, ob die Beschwerdegegnerin eine eigene Berechtigung am Bauprojekt hat, ob eine offenkundige Verletzung von Eigentumsrechten Dritter oder ein Baugesuch eines zweifellos Nichtberechtigten vorliegt. Dementsprechend erübrigen sich weitergehende Ausführungen zu den Einwänden der Beschwerdeführer, das Baugesuch sehe eine wesentliche Erweiterung und nicht lediglich eine Sanierung der Quellanlage vor. Dabei handelt es sich nämlich um rechtliche Fragen, welche nicht im Rahmen dieses Verfahrens zu behandeln und daher auf den Zivilrechtsweg zu verweisen sind. Das zuständige Zivilgericht wird diesfalls darüber zu befinden haben, ob das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin vom Sinngehalt von Art. 737 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) noch gedeckt ist oder nicht. Aufgrund dessen erübrigt sich auch die Durchführung eines Augenscheins, da die tatsächlichen Verhältnisse, sofern entscheidrelevant, klar sind und keine weitergehenden Abklärungen mehr erforderlich sind.
3.3
Gemäss Ziff. I des Grunddienstbarkeitsvertrags befindet sich die Quellfassung auf dem Grundstück Nr. Y im „unbeschränkten“ Eigentum der Beschwerdegegnerin. Dieses Quellenrecht gemäss Art. 780 ZGB ist im Grundbuch zulasten der Parzelle Nr. Y rechtsgültig eingetragen. Die Beschwerdegegnerin ist – als Inhaberin des Quellenrechts – auch gleichzeitig die Eigentümerin der für die Ausübung der Dienstbarkeit erforderlichen Vorrichtungen, wie z.B. der Fassungsanlage, der Brunnenstube und der Leitungen. Eine Begründung einer zusätzlichen Baurechtsservitut für die Errichtung der zur Nutzung des Quellenrechts erforderlichen Vorrichtungen ist nicht notwendig (Rey, in: Honsell et al. [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 2. Aufl, Basel 2003, N 10 zu Art. 480 ZGB). Die Beschwerdegegnerin ist als Inhaberin des Quellenrechts von Gesetzes wegen befugt, alles zu tun, was zur Erhaltung und Ausübung ihrer Dienstbarkeit nötig ist, ohne dass diese dafür den Rechtsweg beschreiten müsste (Art. 737 Abs. 1 ZGB). Sie ist berechtigt, den tatsächlichen Zustand herzustellen, aufrechtzuerhalten oder wiederherzustellen, welcher die ungehinderte Ausübung der Dienstbarkeit ermöglicht. Darunter zählen unter anderem Unterhalts-, Reparatur- und Erneuerungsarbeiten an den Dienstbarkeitsanlagen auf dem belasteten Grundstück (vgl. dazu BGE 115 IV 26, E. 3a). Angesichts der eigentümerähnlichen Rechtsstellung, welche ein Quellenrecht an den dafür notwendigen Vorrichtungen einräumt, ist in der Regel die Unterschrift des Grundeigentümers als Dienstbarkeitsbelasteter für ein Bauvorhaben nicht erforderlich, sofern sich das Bauvorhaben auf die Erhaltung der Dienstbarkeit beschränkt (Fritsche et al. [Hrsg.], Zürcher Bau- und Planungsrecht, Bd. 1, Planungsrecht, Verfahren und Rechtsschutz, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 274 f.).
Aus diesen Ausführungen ergibt sich somit, dass die Beschwerdegegnerin über ein Quellenrecht zulasten der Parzelle Nr. Y verfügt und zudem Eigentümerin der Quellfassung, der Brunnenstube und der Zuleitungen ist. Aufgrund dessen darf sie als dienstbarkeitserhaltende Massnahme unter anderem auch eine – aufgrund zwingender Bestimmungen des Lebensmittelrechts – behördlich angeordnete Sanierung der gesamten Anlage vornehmen. Dafür benötigt sie in der Regel keine Zustimmung und auch keine Unterschrift der Beschwerdeführer auf dem betreffenden Baugesuch. Wie es sich im Falle des Vorliegens einer massiven Erweiterung der Quellfassung und der dazugehörenden Vorrichtungen verhält, kann vorliegend – wie bereits erwähnt – offen bleiben.
4.
Das Baugesuch und die Planunterlagen haben sämtliche Informationen und planmässigen Darstellungen zu enthalten, damit es den zuständigen Behörden ermöglicht wird, ein Projekt vollständig auf seine Übereinstimmung mit dem massgebenden Recht überprüfen zu können (Fritsche et al., a.a.O., S. 280). Zudem sind die Gemeinden als Baubewilligungsbehörde jeweils befugt, auf einzelne Unterlagen zu verzichten (Art. 28 Abs. 4 BauV).
5.
Gemäss Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) darf eine Baubewilligung nur dann erteilt werden, wenn das Land erschlossen ist. Dieses Erfordernis gilt für sämtliche Nutzungszonen und somit auch für die Landwirtschaftszone. Land gilt insbesondere dann als erschlossen, wenn für die betreffende Nutzung eine hinreichende, rechtlich gesicherte Zufahrt besteht. Unter anderem können auch privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümern, die dem Betroffenen das Recht zur Nutzung einer Zufahrt einräumen, in Frage kommen (Art. 19 Abs. 1 RPG; Waldmann/Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 22 zu Art. 19 RPG und N 60 f. zu Art. 22 RPG).
Die Beschwerdegegnerin verfügt unbestrittenermassen über ein Quellenrecht zulasten der Parzelle Nr. Y und ist überdies Eigentümerin der sich darauf befindenden Quellfassung, der Brunnenstube sowie der Zuleitungen. Durch die vertragliche Begründung dieser Dienstbarkeit kommt der Beschwerdegegnerin von Gesetzes wegen (Art. 737 Abs. 1 und Art. 741 Abs. 1 ZGB) die Verpflichtung und die Berechtigung zu, den tatsächlichen Zustand herzustellen, aufrechtzuerhalten oder wiederherzustellen, welcher die ungehinderte Ausübung der Dienstbarkeit ermöglicht (Unterhalts-, Reparatur- und Erneuerungsarbeiten an den betreffenden Dienstbarkeitsvorrichtungen). Zudem ist mit dem Aneignungs- und Ableitungsrecht gemäss Art. 780 ZGB auch das Recht verbunden, die dienstbarkeitsbelastete Parzelle zwecks Kontrolle und Vornahme von Reparaturen an Fassung und Leitung zu betreten (Rey, a.a.O., N 7 f. zu Art. 780 ZGB; vgl. auch Erwägung 3.2). Auch Art. 104 des Gesetzes betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 30. April 1911 (EG ZGB; GDB 210.1) erlaubt dem Berechtigten, zur Vornahme von Ausbesserung und Bauten das nachbarliche Grundstück zu betreten. Der dabei verursachte Schaden ist zu ersetzen.
Die Beschwerdegegnerin ist gestützt auf die gesetzliche Regelung ermächtigt, die bestehende Zufahrtsstrasse zu benützen, sofern sich dies für die Unterhaltung und die Sanierung der Quellfassung, der Brunnenstube und der Leitungen als notwendig erweist. Daher liegt eine genügende Erschliessung vor.