VVGE 1995/96 Nr. 10

6. Die Anwendung der genannten Grundsätze zu Art. 3 Abs. 2 DSV (siehe dazu VVGE 1995 und 1996, Nr. 9, Erw. 4 und 5) führt zu folgendem Ergebnis:

a. Es ist unbestritten, dass das sich auf Parzelle 270 befindliche Wohn- und Geschäftshaus Bahnhofplatz 3 in Sarnen im Jahre 1895 von Josef Durrer-Gasser erbaut worden ist (gemäss Caspar Diethelm, 30 Jahre Dorfschaftsgemeinde, 1907 - 1937, und ihre Vorgeschichte, Sarnen 1937, 59: "Haus des Herrn Emil Durrer am Bahnhofplatz"; siehe zum Ganzen nun auch: INSA, Inventar der neueren Schweizer Architektur, 1850 - 1920, Sarnen, S. 226, N 35). Es wird im weitern nicht bestritten, dass es sich um ein stattliches, gut proportioniertes Gebäude von repräsentativem Charakter handelt. Vor allem weist es einen asymmetrischen Grundriss, differenziert ausgebildete Fassaden und eine plastisch ausgebildete Dachform aus. Die Holzbauweise soll einen direkten Bezug zum ehemaligen Bahnhofgebäude gehabt haben. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, das Gebäude könne noch lange nicht als von besonderer Seltenheit oder Schönheit bezeichnet werden, schon gar nicht handle es sich um einen wichtigen Zeugen einer Epoche.

Es handelt sich im vorliegenden Fall nicht um ein Kulturobjekt im "klassischen Sinn", um eine Baute von überragender Schönheit oder ein "Altertum", sondern ein Objekt, das in erster Linie eine bedeutende Baute der Gründerzeit (Ende des 19. Jahrhunderts, kurz nach der Eröffnung der Brünigbahn) darstellen soll. Nach der Rechtsprechung genügt hiefür nicht, dass sich die Baute mit einer bestimmten Epoche in Verbindung bringen lässt (was hier ohne weiteres der Fall ist), sondern dem Objekt muss eine qualifizierte Zeugeneigenschaft zukommen. Diese Eigenschaft erblickt die Vorinstanz einmal im Umstand, dass das Objekt gut erhalten ist und keine gleichwertigen Bauten aus dieser Zeit mehr vorhanden sind. Die Beschwerdeführerin bestreitet den guten Erhaltungszustand nicht, weist aber darauf hin, dass von den beiden Türmchen nur noch eines im Original bestehe, die Parkettböden stammten ebenfalls grossmehrheitlich nicht aus der Bauzeit. Insgesamt steht aber doch fest, dass der Zustand des Gebäudes zu einem grossen Teil dem originalen Baubestand entspricht (intakte Fassadengliederung, originale Befensterung, Dekorationsformen, Innenraumaufteilung). Ohne Zweifel stellt das Gebäude einen seltenen Bauzeugen aus der Zeit des Ausgangs des 19. Jahrhunderts dar. Das Erziehungsdepartement nennt als Vergleichsobjekte aus dieser Zeit das Chalet Robert von Architekt Jacques Gros am Grundacherweg (1889, Haus Wiese, heute vollständig umgebaut), das Wohnhaus Felsenheim in Bitzighofen (1900), das Wohnhaus Schlössli in Kirchhofen (1904) oder das Wohnhaus an der Brünigstrasse 174 (1904, Haus Paul von Wyl). Diese Beispiele werden von keiner Seite angezweifelt. Die Vorinstanz erblickt die qualifizierte Zeugeneigenschaft des Wohn- und Geschäftshauses am Bahnhofplatz 3 - gegenüber den genannten Vergleichsbeispielen - aber vor allem im besonderen ortsbildlichen und kulturgeschichtlichen Wert des Objekts. Darauf ist im folgenden näher einzugehen.

b. Die Vorinstanz berücksichtigte die Persönlichkeit des damaligen Bauherrn. Josef Durrer war von 1906 bis 1910 Mitglied des Regierungsrates. Vor allem aber ist er bekannt als Unternehmer, der zusammen mit seinem Schwager Franz Josef Bucher die Firma Bucher und Durrer gründete, die zuerst Sägereien und dann in Kägiswil eine Parkettfabrik betrieb. Schliesslich betätigten sich Bucher und Durrer im In- und Ausland als erfolgreiche Hotelpioniere, sie waren in ganz Europa und sogar darüber hinaus im Holzhandel, Strassen- und Eisenbahnbau tätig, bis sie sich im Jahre 1895 trennten und Josef Durrer das Holzgeschäft übernahm (siehe im einzelnen Lorenz Stucki, Das heimliche Imperium, wie die Schweiz reich wurde, Frauenfeld 1981, 291 - 295, "Bauer als Millionär"; ferner auch Josef Durrer, ein Mann eigener Kraft, Stans 1944, sowie Nekrolog im "Obwaldner Volksfreund" Nr. 33 vom 30. April 1919). Die Bedeutung der Person Josef Durrer als Unternehmer darf nicht gering geschätzt werden. Ohne Übertreibung darf festgestellt werden, dass er damals Weltruhm erlangt hatte (siehe die Zusammenstellung von Leo von Wyl "Obwaldner Regierungsräte im zwanzigsten Jahrhundert", 21 f.).

c. Schliesslich gilt es zu prüfen, ob dem Gebäude auch ein besonderer Stellenwert im Orts- und Landschaftsbild zukommt, wie das Erziehungsdepartement betont. Vorerst kann darauf verwiesen werden, dass Sarnen als Stadt/Flecken im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) aufgeführt ist (Anhang zur Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981, SR 451.12). Das Inventar postuliert für das Bahnhofgebiet das Erhaltungsziel "A". Dieses wird wie folgt definiert: "Erhalten der Substanz: Integrales Erhalten aller Bauten, Anlageteile und Freiräume, Beseitigung störender Eingriffe. Spezielle Erhaltungshinweise: Gestaltungsplan, sofern Neubauten zur Verdichtung zugelassen sein sollen, zwecks Übernahme der wesentlichen Merkmale in die neue Bebauung."

Damit ist die regionale bzw. überregionale Bedeutung des betreffenden Ortsteils dargetan. Die Beschwerdeführerin vermag dagegen nichts Konkretes einzuwenden.

Die Vorinstanz verweist auf das intakte Ensemble an der Südseite der Bahnhofstrasse, bestehend aus dem Wohn- und Geschäftshaus Bahnhofplatz 3, dem ehemaligen Arzthaus Stockmann (Bahnhofstrasse 6), dem sogenannten Salzherrenhaus (Löwenapotheke) und der Obwaldner Kantonalbank. Auf der andern Seite der Brünigstrasse dominiert das sogenannte Rote Haus. Der Augenschein bestätigte, dass es sich hier um einen in ortsbaulicher Sicht bedeutenden Teil "alt Sarnens" handelt. Die Bahnhofstrasse war eine herrschaftliche Ausfallstrasse vom Bahnhof her, am alten Dorfkern vorbei zur Brünigstrasse, entweder ins Ortszentrum hinein oder dann Richtung Brünig weiterführend. Dem vorliegend umstrittenen Objekt kommt infolge seiner dominierenden Eckstellung am Bahnhofplatz überdies ein hoher Stellenwert und gewissermassen eine Blickfangfunktion zu. Gegen diese Argumentation bringt die Beschwerdeführerin wenig Konkretes vor. Tatsächlich ist das Objekt für das Ortsbild im Bereich Bahnhofplatz/Bahnhofstrasse von grosser Bedeutung, auch wenn einzuräumen ist, dass gerade am Bahnhofplatz gewichtige bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind. Der Bahnhofplatz entspricht nicht mehr dem alten Ortsbild. Es gibt sogar Bauten, die allenfalls als störend empfunden werden. Das alte Bahnhofgebäude wurde durch einen Neubau ersetzt. Umso wichtiger ist es, dass wenigstens die im wesentlichen intakt gebliebene Südseite der Bahnhofstrasse erhalten bleibt. Das Haus der Beschwerdeführerin ist nun das erste Gebäude dieses ortsbaulichen Ensembles. Wenn dieses Haus aus dem Schutz entlassen wird, wird dadurch der Schutz des ganzen Ortsteils in Frage gestellt. Wesentlich ist nämlich, dass der ganze Charakter dieser Häuserzeile erhalten bleibt. Der Regierungsrat hat im die heutige Beschwerdeführerin betreffenden Beschwerdeentscheid im Rahmen der Ortsplanung der Dorfschaftsgemeinde Sarnen (Regierungsratsbeschluss vom 23. April 1991, Nr. 1390) bereits auf die Notwendigkeit hingewiesen, dass das Erhaltungsziel des ISOS den integralen Schutz des Bauensembles zwischen der Bahnhofstrasse und der Grossgasse verlangt. Es wurde auch auf die nähere Umgebung der Parzelle 270 hingewiesen, welche in besonderem Masse auf der Süd- und Südwestseite der Parzelle durch villenähnliche, kleinmassstäbliche zweigeschossige Bauten geprägt wird. Damals ging es nicht um die Frage der Unterschutzstellung des heute umstrittenen Objektes, sondern um die Zonenzuordnung. Aber bereits damals wurde auf die grundsätzliche Schutzwürdigkeit des ganzen Gebietes hingewiesen.

d. Zusammenfassend ergibt sich, dass eine Gesamtwürdigung aller für eine Unterschutzstellung massgebender Faktoren die Richtigkeit der vorgesehenen Unterschutzstellung ergibt, auch wenn die einzelnen Kriterien für sich allein genommen allenfalls nicht als ausschlaggebend anerkannt werden können. Es darf auch vorausgesetzt werden, dass die Schutzwürdigkeit des fraglichen Objekts von einem grösseren Teil der Bevölkerung aus den aufgeführten Überlegungen bejaht wird. Die davon abweichende Auffassung des Dorfschaftsgemeinderates Sarnen vermag nicht zu überzeugen.

7. Zu prüfen ist allerdings, ob gewichtige private oder öffentliche Interessen allenfalls doch einen Verzicht auf die Unterschutzstellung nahelegen.

a. Die Unterschutzstellung bewirkt selbstredend eine Beschränkung des Eigentums des Grundeigentümers. Das geschützte Objekt muss in seiner schutzwürdigen Substanz erhalten bleiben. Die Beschwerdeführerin darf keinen Neubau erstellen, sie wird an der höchsten Nutzung ihres Grundstücks gehindert. Mit der Unterschutzstellung ist zumindest aber die Bestandesgarantie der bestehenden Baute gewährleistet. Das Schutzobjekt darf restauriert und, soweit es der Schutzumfang im einzelnen zulässt, umgebaut und in seiner Nutzung geändert werden. Wieweit das Grundstück dabei durch Neben- und/oder Anbauten zusätzlich überbaut werden darf, richtet sich nach dem angestrebten Umgebungsschutz zum Schutzobjekt. ...

Der Vergleich der Nutzungsmöglichkeiten bei einer Unterschutzstellung mit denen, die ohne Unterschutzstellung möglich wären, zeigt, dass die Grundeigentümerin keine unverhältnismässige Härte trifft. Bereits die heute geltenden baurechtlichen Bestimmungen schränken die Handlungsfreiheit der Grundeigentümerin ein. Unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit ist sodann nicht unwesentlich, dass die Unterschutzstellung künftige bauliche Veränderungen am geschützten Objekt nicht grundsätzlich ausschliesst. Das Objekt wird in seinem Verkehrswert nicht, sicher nicht wesentlich, geschmälert (vgl. BGE 120 Ia 283, 285). Es kann auf jeden Fall immer noch als "Betriebsreserve", d.h. in wirtschaftlich schlechten Zeiten zur Mittelbeschaffung dienen. Aber gerade in einem solchen Fall ist ein genügender Schutz des Gebäudes wesentlich. Überdies ist eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung des Gebäudes auf längere Sicht wirtschaftlich tragbar (BVR 1996, 68 ff., 78).

b. Gegen eine Unterschutzstellung könnte allenfalls die Überlegung sprechen, dass die Belastung des Gemeinwesens durch finanzielle Folgen, insbesondere durch Entschädigungsforderungen, in Grenzen gehalten werden soll. Dieses Anliegen darf ebenfalls in die Interessenabwägung einbezogen werden (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 11. November 1992, in RB 1992, Nr. 62).

aa. Denkmalschutzmassnahmen stellen in der Regel Eingriffe in das Eigentum dar. Sie legen dem Eigentümer Verfügungs- und allenfalls Nutzungsbeschränkungen auf. Sie begründen dann einen Entschädigungsanspruch, wenn sie in ihrer Wirkung einer Enteignung gleichkommen. Die Bundesgerichtspraxis erachtet eine Unterschutzstellung in der Regel nicht bereits als einen ausserordentlich schweren Eingriff in das Eigentumsrecht; sie bewirkt nicht ohne weiteres eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung, insbesondere dann nicht, wenn das Gemeinwesen angemessene Subventionen zusichert. Ein entschädigungspflichtiger Eingriff liegt dann vor, wenn einem Eigentümer der bisherige oder zukünftige Gebrauch seines Objektes untersagt oder besonders schwer eingeschränkt wird oder wenn ein Einzelner so betroffen wird, dass dieses Opfer der Allgemeinheit gegenüber als unzumutbar erschiene und es im Sinne der Rechtsgleichheit unvereinbar wäre, hiefür keine Entschädigung zu leisten (siehe dazu Christoph Joller, Denkmalpflegerische Massnahmen nach schweizerischem Recht, Entlebuch 1987, 18 ff. und 138 ff.). Hauptkriterium zur Entscheidung der Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist die Intensität des Eingriffs. Eine Entschädigung wird nur dann geschuldet, wenn wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Rechte entzogen werden. Dies lässt sich erst im konkreten Einzelfall beurteilen. Generell kann lediglich gesagt werden, dass Entschädigungen dann geschuldet sind, wenn wegen einer denkmalpflegerischen Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung nicht mehr möglich ist (siehe dazu Baurecht 1989/1, 11). In bezug auf das umstrittene Objekt kann nach dem in Erwägung 7a Gesagten davon ausgegangen werden, dass eine bestimmungsgemässe und sinnvolle Nutzung weiterhin möglich bleibt. Auf jeden Fall liegen zur Zeit keine ernsthaften Anhaltspunkte vor, die einen Verzicht auf die Unterschutzstellung wegen drohender Entschädigungsforderungen als ratsam erscheinen liessen.

bb. Die Unterschutzstellung verpflichtet die Öffentlichkeit zu Beitragsleistungen, die entsprechend der Zahl der geschützten Kulturobjekte zunehmen. Auch solche Beiträge führen zu einer finanziellen Belastung der öffentlichen Gemeinwesen. Beim Erlass des kantonalen Schutzplanes hat der Regierungsrat deshalb der finanziellen Gesamtbelastung Rechnung zu tragen. Nach Art. 17 Abs. 3 DSV richtet sich die Höhe der Beiträge nach der Einstufung der Schutzobjekte und beträgt für Objekte von:

Bei der Festsetzung des konkreten Beitrages sind dann die Schutzwürdigkeit des Objekts und die finanziellen Verhältnisse des Eigentümers angemessen zu berücksichtigen (Art. 17 Abs. 5 DSV).

In der bisherigen Praxis zeigte es sich, dass für Restaurierungen im allgemeinen folgende Beiträge (in Prozent) ausgerichtet werden (gemäss den Angaben im Landsgemeindememorial 1994):

Insgesamt wurden bisher folgende Beiträge ausgerichtet:

Für Kantonsbeiträge an geschützte Kulturobjekte bewilligte die Landsgemeinde 1991 für die Jahre 1991 bis und mit 1994 einen Rahmenkredit von einer Million Franken. Die obige Aufstellung zeigt, dass dieser Kredit ausreichend war (es fehlt noch die Abrechnung für das Jahr 1994). Die Landsgemeinde 1994 bewilligte wiederum einen Rahmenkredit von einer Million Franken für die Jahre 1995 bis und mit 1998. Dies zeigt, dass die kantonalen Mittel zur Verfügung stehen.

Eine andere Frage ist, wie es sich im konkreten Fall beim Schutzplan der Kulturobjekte von regionaler und nationaler Bedeutung der Dorfschaftsgemeinde Sarnen verhält. Insgesamt wurden 58 Objekte als schützenswerte Kulturobjekte ausgeschieden: 50 Kulturobjekte von regionaler Bedeutung, acht Kulturobjekte von nationaler Bedeutung.

Diese Zahl erscheint auf den ersten Blick hoch. Im ganzen Kanton muss mit rund 320 Kulturobjekten von regionaler und nationaler Bedeutung gerechnet werden. Neben der Dorfschaftsgemeinde Sarnen weist lediglich noch die Einwohnergemeinde Sachseln eine ähnlich hohe Anzahl von Kulturobjekten von regionaler und nationaler Bedeutung auf (55 Objekte, siehe ABl 1993, 716 ff.). Berücksichtigt man die Anzahl im ganzen Kanton und die Tatsache, dass es sich bei Sarnen um den repräsentativen Hauptort handelt, kann die Zahl von 58 Kulturobjekten - rein quantitativ gesehen - nicht als überrissen bezeichnet werden (29 Objekte sind bereits im vorläufigen Inventar der Bau- und Kulturdenkmäler des Richtplans aufgeführt und somit provisorisch geschützt).

Die Unterschutzstellung dieser 58 Objekte bewirkt nach dem Gesagten eine Verpflichtung der Öffentlichkeit zu Beitragsleistungen. Hier ist zu beachten, dass nach Art. 17 Abs. 1 DSV nur private Schutzobjekte beitragsberechtigt sind, d.h. öffentlich-rechtliche Eigentümer erhalten keine Beiträge. Von den 58 Objekten gehören 27 Kulturobjekte öffentlich-rechtlichen Eigentümern (14 dem Kanton), so dass noch 31 Objekte beitragsberechtigt sind.

Es interessiert nun, mit welchen Kosten gerechnet werden muss, wenn für diese 31 Kulturobjekte Beiträge ausgerichtet werden müssen. Erfahrungsgemäss sind bei Gesamtrestaurierungen gegen 50 Prozent der Kosten beitragsberechtigt. Konkret hängt die Beitragshöhe von der Höhe und der Art der Investitionen ab. Daraus ergibt sich, dass die beitragsberechtigten Kosten bei Fassadenrestaurierungen prozentual höher ausfallen.

Beitragsberechtigt sind insbesondere:

a. Massnahmen, die den Fortbestand eines Objekts unter Berücksichtigung einer adäquaten Nutzung sichern, oder die der Substanzbewahrung und Werterhaltung als Denkmal dienen;
b. Arbeiten, die zur Abklärung und zum Erreichen des Restaurierungszieles nötig sind (Bauabnahme, Vor- und Bauuntersuchung, Dokumentation, Projekt und Ausführung);
c. Vorhaben zur Instandstellung des künstlerisch und geschichtlich relevanten Bestandes sowie Massnahmen, die für die Wirkung des Bauwerks oder Bauteils ausschlaggebend und unerlässlich sind, unter Einschluss der Wiederherstellung verschwundener, für die Erhaltung des Ganzen unentbehrlicher Teile. Darunter fallen die Erhaltung und Restaurierung der gesamten Gebäudehüllen, die innere Gebäudestruktur sowie die relevante Ausstattung.

Keine Beiträge werden ausgerichtet:

a. für Massnahmen, die den historischen, künstlerischen oder ästhetischen Wert eines Objektes oder seine Zeugniskraft mindern;
b. für wertvermehrende, ausschliesslich komfortsteigernde Massnahmen (wie Gebäudeisolation, neue Haustechnik) sowie für neue Ausstattung;
c. für Unterhaltsarbeiten, die nicht mit denkmalpflegerisch begründeten erhöhten Aufwendungen verbunden sind, oder die nicht der Abwendung einer unmittelbaren Gefahr für die historische Substanz dienen.

Es ist nun nicht möglich darzulegen, welche Beiträge für die 31 Objekte ausgerichtet werden müssen. Bis heute wurden für 22 Kulturobjekte Beiträge ausgerichtet. Die durchschnittliche Beitragshöhe bei diesen Objekten machte rund Fr. 80'000.-- aus. Der Bundesbeitrag erreichte annähernd die Hälfte. Die andere Hälfte wurde wie folgt aufgeteilt:

- Kanton rund Fr. 25'000.-- (13 Prozent der beitragsberechtigten Kosten),
- Gemeinden rund Fr. 15'000.-- (7,5 bis 12,5 Prozent der beitragsberechtigten Kosten).

Es kann somit pro Kulturobjekt von einem durchschnittlichen Kantonsbeitrag (Kanton und Gemeinde) von rund Fr. 40'000.-- ausgegangen werden. Im weitern geht man davon aus, dass der ganze Bestand der 31 Objekte in 30 bis 50 Jahren einmal restauriert werden muss. In den letzten vier Jahren wurden im Dorfschaftsgebiet Sarnen sieben Kulturobjekte restauriert oder zur Restaurierung angemeldet.

Diese Zahlen zeigen, dass die Unterschutzstellung der 58 Kulturobjekte (wovon 31 beitragsberechtigt sind) in den nächsten 30 Jahren einen (geschätzten) Kantonsbeitrag (Kanton und Gemeinde) von durchschnittlich jährlich rund Fr. 40'000.-- bewirkt. Davon trägt der Kanton allein rund Fr. 25'000.--. Auch wenn diese Zahlen lediglich hypothetischer Natur sind, kann doch gesagt werden, dass die finanzielle Belastung der Öffentlichkeit durch die Unterschutzstellung der 58 Objekte nicht völlig unverhältnismässig wird.

Bezogen auf den vorliegenden Beschwerdefall ist wesentlich, dass die aus einem Einzelfall resultierende vermehrte Belastung bei der Interessenabwägung nicht zu einem Verzicht auf die denkmalpflegerische Massnahme der Unterschutzstellung zu führen vermag.