VVGE 1995/96 Nr. 11

6. Die Anwendung der genannten Grundsätze (siehe dazu VVGE 1995 und 1996, Nr. 9, Erw. 4 und 5) führt zu folgendem Ergebnis:

a. Nach der unwidersprochen gebliebenen Darstellung des Erziehungsdepartementes handelt es sich bei der Villa Landenberg um einen im Kanton seltenen Vertreter des repräsentativen bürgerlichen Wohnbaus aus dem 19. Jahrhundert (siehe zum Ganzen: INSA, Inventar der neueren Schweizer Architektur, 1850 bis 1920, Sarnen, Bern 1996, Separatdruck aus Band 8 der Gesamtreihe, S. 245 f., N 62). Der Bau ist künstlerisch wertvoll, er weist eine qualitativ hochstehende und sorgfältige neobarocke Fassadengestaltung auf. Das Erziehungsdepartement verweist insbesondere auf die wertvollen und sorgfältig gestalteten künstlerischen Details, wie die Gusseisenbalkone oder die Rundgiebel über den Fenstern des ersten Obergeschosses. Die Konzeption der Fassade und die Proportionierung der Baukörper zeugten von einem hohen Formgefühl und sensiblem künstlerischem Empfinden der Architekten. Die ganze Anlage ruht auf einem rustizierenden Sockelgeschoss. Der langgestreckte Hauptbau wird von zwei in der Art von Seitenflügeln angebauten niedrigeren Annexen eingespannt, die bis 1980 Türme trugen. Die Masse des Bauvolumens wird auf diese Weise aufgelockert. Der Mittelbau entwickelt sich stufenartig aus den Seitenflügeln und findet seine Krönung im Giebel über der Mittelachse, der in das Mansardendach hineinragt. Die Architekten haben damit versucht, das Baukonzept französischer Landsitze aus dem 18. Jahrhundert zu imitieren. Dazu kommt die den Bau umgebende Gartenanlage in englischem Stil: geschwungene Kieswege führen an Wasserbecken und Gartenarchitekturen im Stil von Schweizer Chalets vorbei. In dieser Art ist der Bau der Villa Landenberg im ganzen Kanton einzigartig.

Aber auch das Innere der Villa rechtfertigt eine Bewahrung. Hier ist auf die grosszügige Raumgestaltung, die erhaltenen zeitgemässen Details und Innenausstattungen zu verweisen. Äusseres und Inneres bilden eine Einheit.

b. Nach dem Gesagten stellt der Bau daher einen bedeutenden und erhaltenswerten Vertreter der Villenarchitektur des Historismus dar. Es kommt dazu, dass die Villa Landenberg noch in einem ganz bestimmten Zusammenhang zur barocken Gebäudegruppe auf dem Landenberg steht. Wie das Schützenhaus, das die Bebauung des Landenbergs nach Nordwesten hin abschliesst, aus zwei seitlichen Türmen und einem Mittelbau besteht, so setzt sich die Villa Landenberg aus zwei seitlichen Annexen und einem Haupttrakt zusammen. Wie der barocke Bau steht der historistische mit der Hauptfassade parallel zur Hangkante - im Gegensatz zum alten Zeughaus. Die Konzeption der beiden Bauten entspricht sich also. Der Villenbau aus dem 19. Jahrhundert bildet gemeinsam mit den barocken Bauten eine wohlausgewogene symmetrische Gesamtanlage: Schützenhaus und Villa Landenberg flankieren das alte Zeughaus, das eine Zäsur zwischen ihnen bildet. Die Villa bezeichnet das südwestliche, der Barockbau das nordwestliche Ende des Landenberg-Hügels. Topographisch und architektonisch ist die Villa Landenberg damit in einen übergeordneten Zusammenhang gestellt.

c. Das Erziehungsdepartement weist auch auf die historische Bedeutung der Villa Landenberg hin. Der Bau ist nicht nur Zeuge der erwähnten kunstgeschichtlichen Epoche, sondern auch eines Abschnittes obwaldnerischer Kulturgeschichte. 1857 erstellte Architekt und Ingenieur Karl Reichlin (1822 bis 1897), Schwyz, im Auftrag von Arzt und Regierungsrat Simon Etlin (1818 bis 1871) ein Projekt für ein Landhaus am südwestlichen Rand des Landenbergs. Der Auftraggeber, selbst einer der einflussreichsten Obwaldner Politiker seiner Zeit sowie ein begabter Architekturzeichner (1844 bis 1868 war er Zeichnungslehrer an der kantonalen Lehranstalt), überarbeitete die Pläne Reichlins. 1858 erfolgte die Ausführung des Baues. Der nachmalige Landammann und Nationalrat Simon Etlin bezog die Villa im gleichen Jahr. Nach Simon Etlins Tod übernahm dessen Sohn Eduard den Landsitz. Eduard Etlin (1854 bis 1919) ergriff den Beruf des Arztes und eröffnete im Jahre 1883 eine eigene Praxis auf dem Landenberg. Neben seiner beruflichen Tätigkeit übernahm er verschiedene öffentliche Ämter: Er war Oberrichter und von 1894 bis 1898 Mitglied des Regierungsrates. Er gehörte zu den Pionieren der Heimatschutzbewegung im Kanton Obwalden (INSA, a.a.O., S. 219).

Im Jahre 1900 liess Eduard Etlin die Villa Landenberg nach den Plänen von Architekt Robert Elmiger (1868 bis 1922) in historistischem Stil umgestalten. Robert Elmiger war ein bedeutender Künstler und Zeitgenosse. Er wirkte von 1892 bis 1900 an der kantonalen Lehranstalt Sarnen als Zeichenlehrer; neben dem Bau des Arzthauses von Julian Stockmann und der Villa Landenberg leitete er unter anderem die Erneuerungsbauten der durch einen Brand zerstörten Kapuzinerkirche. 1909 erbaute er das Freilichttheater Hertenstein bei Luzern, das bis 1912 bespielt und nicht zuletzt seiner Bühnengestaltung wegen zu den bedeutendsten Freilichtbühnen Europas gezählt wird (vgl. Künstler Lexikon der Schweiz, XX. Jahrhundert, Frauenfeld 1958 - 1961, Band I, 264; Rudolf Lorenz, Das Freilichttheater Hertenstein am Vierwaldstättersee, Hertenstein 1910). Nach der Rechtsprechung darf die Person des Architekten bei einer Unterschutzstellung berücksichtigt werden (BGE 120 Ia 280).

Bei dieser Umgestaltung wurden die seitlichen Flügelbauten (ursprünglich Turmbauten) angefügt. Nach dem Tod von Eduard Etlin ging der Landsitz in den Besitz der Familie Wirz über. Ständerat Adalbert Wirz (1848 bis 1925) war mit der Schwester von Eduard Etlin verheiratet. Die Villa Landenberg war somit seit ihrer Erbauung Wohnsitz bedeutender Obwaldner Politiker, die den Kanton auch kulturell mitgeprägt haben. Die Villa Landenberg hat in dieser Beziehung einen gewissen Symbolcharakter. Seit diesem Bau wurden auf dem Landenberg bzw. auf der Landenbergmatte keine weiteren Bauten mehr errichtet. Dazu kurz folgendes:

Unter dem Datum vom 24. Januar 1934 wurde zwischen Anton Durrer, Gasthaus Landenberg, Sarnen, und dem Regierungsrat eine Übereinkunft getroffen, wonach sich der Grundstückeigentümer und dessen Rechtsnachfolger verpflichteten, auf der Liegenschaft Landenberg, mit Ausnahme einer Parzelle, keine Hoch- und Tiefbauten zu erstellen. Das Bauverbot wurde im Grundbuch eingetragen. Die Übereinkunft vom 24. Januar 1934 verbietet Hoch- und Tiefbauarbeiten. Das fragliche Gebiet ist - wenn auch auf komplizierte Weise - eindeutig wie folgt umschrieben:

"Herr Durrer verpflichtet sich für sich und seine Rechtsnachfolger, auf der ganzen Liegenschaft Landenberg, mit Ausnahme der Parzelle, welche zwischen der Liegenschaft des Herrn Alois Kaiser, der Strasse zur Landenbergscheune, der vermarchten Linie, welche annähernd in der Richtung östliche Landenberg- Scheunen-Ecke westliche Hausecke der Hafnerei Dupont verläuft, und dem Jordansträsschen liegt, keine Hoch- oder Tiefbauten zu erstellen oder erstellen zu lassen."

Am 24. März 1958 hat der Regierungsrat zudem festgestellt: "Die am 24. Januar 1934 zwischen dem Staat und Anton Durrer sel, Landenberg, Sarnen, abgeschlossene Übereinkunft betreffend die Errichtung eines Bauverbotes auf der Liegenschaft Landenberg bedarf keiner näheren Präzisierung." Der Regierungsrat stellte fest, dass das Bauverbot ganz klar die ganze Landenbergmatte betrifft. Er trat auf das Gesuch der Familie Durrer um Feststellung, dass das Landgut Bürgel nicht belastet sei, nicht ein (Regierungsratsbeschluss vom 4. Juli 1989, Nr. 264, betreffend Ausnahmebewilligung bzw. Verzicht auf Geltendmachung von Ansprüchen aus einem privatrechtlichen Bauverbot). Dieses privatrechtliche Bauverbot wurde schliesslich auch öffentlich-rechtlich verbindlich. Im ersten Zonenplan der Dorfschaftsgemeinde Sarnen vom 6. März 1964 wurde das Gebiet des Landenbergs der Freihaltezone zugewiesen.

Gemäss Zonenplan vom 19. März 1976 befand sich der ganze Landenberg in der Landschaftsschutzzone, in welcher gemäss Art. 36 BauR diejenigen Gebiete eingeteilt waren, die nach den Grundsätzen des Natur- und Heimatschutzes von einer weiteren Bebauung freigehalten werden sollten. Nach dem geltenden Zonenplan vom 9. Dezember 1991/6. Juni 1993 ist der Landenberg der Grünzone zugeteilt.

d. Aus der vorstehenden Erwägung ergibt sich, dass dem Landenberg im Ortsbild von Sarnen ein grosser Stellenwert zukommt. Es ist unbestritten, dass er die Silhouette von Sarnen prägt, gleichsam das Wahrzeichen des Hauptortes bildet. Dies ergibt sich auch daraus, dass Sarnen als Stadt/Flecken im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) aufgeführt ist (Anhang zur Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981, SR 451.12). Das Inventar postuliert für das Landenberggebiet das Erhaltungsziel "A". Dieses wird wie folgt definiert: "Erhalten der Substanz: Integrales Erhalten aller Bauten, Anlageteile und Freiräume, Beseitigung störender Eingriffe. Spezielle Erhaltungshinweise: Gestaltungsplan, sofern Neubauten zur Verdichtung zugelassen sein sollen, zwecks Übernahme der wesentlichen Merkmale in die neue Bebauung." Damit wird die regionale bzw. überregionale Bedeutung des Landenbergs zusätzlich unterstrichen. Die Beschwerdeführerin vermag dagegen nichts Konkretes einzuwenden.

e. Zusammenfassend ergibt sich, dass eine Gesamtwürdigung aller für eine Unterschutzstellung massgebenden Faktoren die Richtigkeit der vorgesehenen Unterschutzstellung ergibt, auch wenn die einzelnen Kriterien für sich allein genommen allenfalls nicht als ausschlaggebend anerkannt werden können. Die Summe aller Argumente bewirkt, dass dem Objekt eine qualifizierte Zeugenschaft aus der damaligen Zeit zukommt. Es darf auch vorausgesetzt werden, dass die Schutzwürdigkeit des fraglichen Objekts von einem grösseren Teil der Bevölkerung aus den aufgeführten Überlegungen bejaht wird. Der Beizug eines unabhängigen Experten erweist sich als nicht nötig. Das Urteil des kantonalen Denkmalpflegers erweist sich als schlüssig. Zudem werden die fachlichen Ausführungen nicht bestritten. Die Frage der Schutzwürdigkeit ist überdies eine solche der rechtlichen Würdigung, welche ein Experte der entscheidenden Instanz nicht abnehmen kann. Es wurde überdies bereits vorne ausgeführt, dass Ausseres und Inneres eine Einheit bilden und die Villa Landenberg in ihrer Gesamtheit und nicht bloss in bezug auf die äussere Erscheinung schützenswert ist. Zu Recht lehnte die Vorinstanz auch das Ansinnen der Beschwerdeführerin ab, das Gebäude abzureissen und das Äussere originalgetreu zu rekonstruieren. Eine Rekonstruktion kann später nicht mehr als wichtiger Zeuge einer bestimmten Epoche gelten (vgl. Urteil des Zürcher Verwaltungsgerichts, in RB 1994, Nr. 78, und BR 1/96, S. 23). Es geht hier nicht nur darum, dass der Landenberg mit seiner Silhouette erhalten bleibt, sondern um das charakteristische Gebäude der Villa Landenberg in seiner Gesamtheit.

7. Zu prüfen ist allerdings, ob gewichtige private oder öffentliche Interessen allenfalls doch einen Verzicht auf die Unterschutzstellung nahelegen.

a. Die Unterschutzstellung bewirkt selbstredend eine Beschränkung des Eigentums der Grundeigentümerin. Das geschützte Objekt muss in seiner schutzwürdigen Substanz erhalten bleiben. Die Beschwerdeführerin darf keinen Neubau erstellen, sie wird an der höchsten Nutzung ihres Grundstücks gehindert. Mit der Unterschutzstellung ist aber auch die Bestandesgarantie der bestehenden Baute gewährleistet. Das Schutzobjekt darf restauriert und, soweit es der Schutzumfang im einzelnen zulässt, umgebaut und in seiner Nutzung geändert werden. Das Erziehungsdepartement räumt ein, dass es auch möglich sein muss, die von der Beschwerdeführerin erwähnte Modernisierung des Wohnstandards vorzunehmen, wenn die Originalsubstanz dadurch nicht unverhältnismässig stark beeinträchtigt und die historische Identität des Baues nicht in Frage gestellt wird (Vernehmlassung S. 4). Auch anlässlich des Augenscheins räumte der kantonale Denkmalpfleger ein, dass Modernisierungen (Sanitärbereich, Heizung, Elektrizität, Isolation usw). nötig und grundsätzlich möglich sind (vgl. auch BGE 120 Ia 283). Welche Massnahmen konkret zulässig sind, ergibt sich aber erst bei der Ausgestaltung des Schutzumfangs im einzelnen (Erw. 2b). Es stellt sich die Frage, ob diese Einschränkung der Eigentumsfreiheit (Abbruchverbot, Sanierung nur im Rahmen einer Restaurierung) vor der Pflicht zur Wahrung der Verhältnismässigkeit Stand hält.

b. Die Beschwerdeführerin verweist in dieser Beziehung mit Nachdruck auf die sehr schlechte Bausubstanz, die eine Sanierung nur unter enormen Kosten zulasse. Eine Gesamtsanierung würde im Vergleich zu einem Neubau mindestens kostengleich oder teurer zu stehen kommen. Das Auswechseln der Tragkonstruktion im Innern hätte zur Folge, dass die Sanierungskosten allfällige Neubaukosten bei weitem überschreiten würden. Als Beweis legte sie eine Dokumentation "Untersuch und Beurteilung der Bausubstanz" von Ali Stöckli, Planungen und Bauleitungen, Sarnen, vom 13. Juni 1994 auf. Gestützt auf die Fassadenpläne 1:100 aus dem Jahre 1979, zwei Begehungen (9. Juni 1994 und 21. Juni 1994) sowie eine bauphysikalische Berechnung der Firma Sarna-Granol gelangte Ali Stöckli zu folgender Zusammenfassung:

"4.2.1 Aufgrund der Beurteilung des Architekten und des Holzbaufachmannes ist die Tragkonstruktion geschwächt und teilweise zerstört.
Ohne Auswechslungen und Verstärkungen der Tragkonstruktion im Inneren können die Mindestanforderungen bezüglich Schall- und Brandschutz nicht erreicht werden.

4.2.2 Die Aussenhaut des Objekts bedarf einer umfassenden Sanierung, um den heutigen Mindestanforderungen bezüglich Wärme-, Feuchtigkeits- und Schallschutz zu genügen.

4.2.3 Die Untersuchung zeigt, dass eine Sanierung dieses Objektes im Vergleich zu einem Neubau mindestens kostengleich oder teurer zu stehen kommt. Eine Freilegung der Tragkonstruktion des Gebäudes ist notwendig, nur so können sämtliche Schwachstellen statisch und bautechnisch kontrolliert und entsprechend gelöst werden."

Gestützt auf den Augenschein gelangte der Kantonsarchitekt zu folgender Beurteilung:

"Der Unterhalt des Gebäudes wurde offensichtlich über Jahrzehnte vernachlässigt. Die Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallationen sind völlig veraltet und nur noch partiell brauchbar. Der fehlende Unterhalt hat auch zu Folgeschäden durch Eindringen von Feuchtigkeit, insbesondere auf der Nordseite des Gebäudes, geführt. Sowohl Konstruktionsteile (Balkonlagen, Wandkonstruktion) als auch Ausbauteile (Böden, Decken- und Wandverputze bzw. -verkleidungen) haben dadurch partiell grösseren Schaden genommen.

Der Umfang dieser Schäden lässt sich aufgrund der nur summarischen Beurteilung anlässlich des Augenscheins nicht genauer quantifizieren, dazu wäre ein umfassenderer Bauuntersuch durch einen neutralen Experten erforderlich. Das Parteiengutachten stellt den baulichen Zustand als ziemlich desolat dar. Rein visuell kann dieser Grobeindruck sicherlich entstehen, doch ist dies auf die generelle Verwahrlosung des Objektes und weniger auf irreparable Schäden zurückzuführen. Diese sind lokal begrenzbar und halten sich durchaus im Rahmen von anderen Bauten mit diesem Alter. Die Mehrzahl von Restaurierungsvorhaben, insbesondere von schützenswerten Bauernhäusern, weist kaum eine bessere Bausubstanz auf, trotzdem rechtfertigt jeweils die denkmalpflegerische Qualität eine Unterschutzstellung und Instandstellung solcher Objekte. Der vernachlässigte Unterhalt eines solchen Objektes ist meist auf das Verschulden des Eigentümers zurückzuführen und kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines Baudenkmales nicht aufheben. Gute Fachleute und das Baugewerbe haben schon oft bewiesen, dass sich auch scheinbar "abbruchreife" Bauten mit vertretbarem Aufwand sach- und fachgerecht instandstellen lassen. Die besondere Qualität und die Ausstrahlung solcher Bauten, aber auch die exklusive Wohnqualität lassen sie, zumindest mittelfristig, durchaus zu wirtschaftlich tragbaren Kapitalanlagen werden.

Die Grobbeurteilung ergibt zusammenfassend:

- die Bausubstanz der Villa Landenberg ist partiell wohl stark geschädigt, aber reparabel,
- der Zustand insgesamt ist nicht schlechter als bei vielen andern Schutzobjekten,
- der bisherige Verzicht auf angemessenen Unterhalt und auf Standardverbesserungen in der Haustechnik zwingen zu einer Gesamtsanierung,
- unterlassene Investitionen führen zwangsläufig zu einem Nachholbedarf, der entsprechend grosse Mittel erfordert,
- die Schutzwürdigkeit ergibt sich aus der Bewertung im Rahmen der Inventarisierung,
- erfahrungsgemäss zahlen sich die Nettoinvestitionen bei Restaurierungsvorhaben (unter Abzug der Denkmalschutzbeiträge) mittelfristig dank der Exklusivität aus (Bericht vom 19. Februar 1996)."

Es steht somit fest, dass eine bauliche Sanierung der Villa Landenberg notwendig ist. Ohne weitere Untersuchungen lassen sich die finanziellen Aufwendungen aber nicht im einzelnen nachweisen. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin würde eine Sanierung mindestens gleichviel kosten wie ein Neubau. Dies dürfte auch nach der fachkundigen Ansicht des Kantonsarchitekten ungefähr zutreffen. Weitere Abklärungen sind, wie sich noch zeigen wird, zur Zeit und für die Beurteilung der Beschwerde nicht erforderlich.

c. Die Gerichtspraxis zur Verhältnismässigkeit erscheint nicht durchwegs als geklärt. Die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung tendiert eher dazu, das öffentliche Interesse gegenüber den finanziellen Interessen der Eigentümer in den Vordergrund zu stellen (BGE 118 Ia 393); die Frage einer allfälligen Entschädigung stelle sich erst später und in einem anderen Verfahren (BGE 118 Ia 387; BVR 1996, 75, mit weiteren Hinweisen). In einem älteren Urteil aus dem Jahre 1980 stellte das Bundesgericht aber fest, dass die finanziellen Folgen trotzdem bereits im Rahmen der Unterschutzstellung zu prüfen und zu gewichten seien (BVR 1981, 145 ff., 149; so auch RB 1994, Nr. 78, Erw. e). Das Berner Verwaltungsgericht gelangte daher in einem Urteil vom 14. November 1994 zu folgendem Schluss:

"Das Abbruchverbot ist im vorliegenden Fall nur zulässig, wenn die damit verbundenen Auswirkungen den Beschwerdeführenden zugemutet werden können. Dies ist zunächst einmal nur dann der Fall, wenn die fragliche Baute technisch so weit wieder instandgestellt werden kann, dass eine sinnvolle Nutzung möglich ist. Andernfalls, d.h. im Falle einer nicht mehr renovierbaren Bauruine, wäre das öffentliche Interesse von vornherein als niedrig oder gar unbedeutend einzustufen, die privaten Interessen der Beschwerdeführenden würden diesfalls überwiegen. - Die Zumutbarkeit ist ferner nicht isoliert anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen zu beurteilen. Vielmehr ist im Rahmen der Teil der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn bildenden Interessenabwägung auch das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei gilt der folgende Grundsatz: Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten. Dieses Grundprinzip kommt in den zitierten Entscheiden des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts nur am Rande zum Ausdruck. Es findet sich jedoch ausdrücklich in einem unveröffentlichten Entscheid des Bundesgerichts aus dem Jahre 1992 (BVR 1996, 77)."

Diese Überlegungen erscheinen überzeugend und sachgerecht. Sie sind auch im vorliegenden Fall anwendbar. Das Berner Verwaltungsgericht stellte im erwähnten Urteil ferner fest, dass die finanziellen Interessen des Grundeigentümers bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Tragbarkeit eher zurückhaltend zu gewichten seien, da diese Beurteilung stets eine "Momentaufnahme" darstelle. Was in der heute herrschenden Wirtschaftslage als unrentabel erscheine, könne in einem späteren Zeitpunkt bei veränderten Bodenpreisen und Zinskonditionen ohne weiteres wieder gewinnbringend sein (BVR 1996, 78). Es kommt dazu, dass das Kosten/Nutzen-Verhältnis beim Umbau von Immobilien häufig zu Beginn weniger günstig als in späteren Zeiten ist, zudem gilt der Anspruch auf Entschädigung, falls der Eingriff einer Enteignung gleichkommt (ausführlich BVR 1996, 78).

d. Unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit ist sodann nicht unwesentlich, dass die Öffentlichkeit Beiträge ausrichtet (Art. 17 ff. DSV). Dadurch werden Mehraufwendungen mindestens teilweise etwas kompensiert.

In bezug auf die Beiträge ist festzuhalten, dass Art. 17 Abs. 1 DSV die Förderung der Erhaltung der privaten Schutzobjekte durch Beiträge nicht ins Ermessen der Behörden legt. Es handelt sich nicht um Ermessenssubventionen, bei welchen die Behörden frei sind, ob sie Beiträge gewähren wollen oder nicht (Gygi, Verwaltungsrecht, Eine Einführung, Bern 1986, 218; Barbara Schaerer, Subventionen des Bundes zwischen Legalitätsprinzip und Finanzrecht, Diss. Bern, Chur/Zürich 1992, 173 ff., 201 f; Rhinow/Krähenmann, Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Nr. 155, III.). Ein Anspruch auf Beiträge ist nämlich dann zu bejahen, wenn der massgebende Erlass die Bedingungen umschreibt, unter welchen ein Beitrag zu gewähren ist, ohne es dem Ermessen der rechtsanwendenden Behörden zu überlassen, ob sie einen Beitrag gewähren wollen oder nicht (BGE vom 23. März 1992 i.S. B.I. gegen Regierungsrat betreffend Beiträge gemäss Bundesgesetz über die Verbesserung der Wohnverhältnisse im Berggebiet, Erw. 1c). Da Art. 17 Abs. 3 DSV lediglich Höchstsätze vorsieht, kommt den Behörden bei der Beitragsfestsetzung im Einzelfall ein gewisses Ermessen zu. Immerhin enthält Art. 17 Abs. 5 DSV gewisse Kriterien (vgl. zum Ganzen Schaerer, a.a.O., 173 ff., 185 ff.). Es kommt dazu, dass die Beiträge als sogenannte Koppelungssubventionen ausgestaltet sind, d.h. die Auszahlung davon abhängt, dass sowohl Bund, Kanton und Gemeinde Beiträge ausrichten (Art. 17 Abs. 2 DSV; Gygi, a.a.O., 216). Es handelt sich dabei um ein gebräuchliches Prinzip, welches bewirken soll, dass die Subventionswürdigkeit von allen Instanzen sorgfältig geprüft wird (Gygi, a.a.O., 216). Es ist auch denkbar, dass die Gemeinde ihren Beitrag unter dem Höchstansatz ansetzt (Art. 17 Abs. 4 DSV). Grundsätzlich ist die Beitragsregelung aber derart umfassend in der DSV enthalten, dass von einem Rechtsanspruch auf Beiträge auszugehen ist.

e. Zu beachten ist auch, dass die Villa Landenberg gemäss Zonenplan in der Grünzone liegt. Dort sind Neubauten nach Art. 41 BauR nicht gestattet (sogenannter Umgebungsschutz Landenberg). Die Villa Landenberg geniesst aber die Bestandesgarantie, d.h. Weiterbestand, Unterhalt und zeitgemässe Erneuerung sind gewährleistet (Art. 54 BauG). Die Bestandesgarantie umfasst alle Massnahmen, die auf Substanzerhaltung oder Substanzverbesserung gerichtet sind (Erläuterungen BauG, Art. 54 Abs. 1, S. 109). Eine andere Frage ist, ob die bestehende Baute abgerissen und wieder neu aufgebaut werden könnte. Nach Art. 54 Abs. 2 BauG setzte dies voraus, dass "keine ungünstigen Verhältnisse entstehen oder bestehen bleiben und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen". Das öffentliche Interesse liegt darin, den Landenberg frei zu lassen, deshalb wurde auch die heutige Grünzone ausgeschieden. Es gibt verschiedene Kantone, welche den Wiederaufbau nicht als Bestandteil der Bestandesgarantie ansehen mit der Begründung, jeder Neubau solle sich an die geltende Rechtslage halten (siehe zum Beispiel Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, zweite Auflage, Aarau 1985, N 6 zu § 224). Auch die Eigentumsgarantie bewirkt nicht, dass ein Grundeigentümer den Wiederaufbau einer zonenwidrigen Baute verlangen könnte (EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, N 31 zu Art. 24; BGE 116 Ib 234, Erw. 3b). Die kantonale Vorschrift von Art. 54 Abs. 2 BauG geht zugunsten des Grundeigentümers daher über den bundesrechtlichen Mindeststandard hinaus. Umso mehr sind die Behörden daher verpflichtet, bei einem Wiederaufbau zu prüfen, ob nicht das öffentliche Interesse eine Verweigerung der Baubewilligung rechtfertigte. Die aufgeworfene Frage muss hier nicht abschliessend beantwortet werden. Aus dem Gesagten ergibt sich immerhin bereits, dass einem Wiederaufbau gewichtige öffentliche Interessen entgegenstehen und die Verweigerung der Baubewilligung vor der Eigentumsgarantie Stand hielte.

Würde die Villa Landenberg vergrössert oder in ihrem Aussehen verändert, stellte sich wiederum die Frage, ob dadurch wesentliche öffentliche Interessen verletzt würden (Art. 54 Abs. 2 und Art. 55 Abs. 1 BauG). Die Grundeigentümerin ist aufgrund der Tatsache, dass sich die Villa Landenberg in der Grünzone befindet, bei einer baulichen Veränderung bereits heute stark eingeschränkt. Es wurde bereits dargelegt, dass die Unterschutzstellung ein Abbruchverbot bewirkt. Würde die Grundeigentümerin heute, d.h. vor einer Unterschutzstellung, die Villa Landenberg abbrechen, wäre es nach dem Gesagten fraglich, ob sie eine Bewilligung zum Wiederaufbau bekommen könnte. Dies zeigt, dass es in bezug auf die Frage der Verhältnismässigkeit heikel ist, die Sanierung mit einem hypothetischen Neubau zu vergleichen (vgl. dazu BVR 1996, 79, Erw. 4d).

f. Gestützt auf diese Überlegungen ist die Zumutbarkeit der Eigentumsbeschränkung zu bejahen, auch wenn keine detaillierte Berechnung der wirtschaftlichen Tragbarkeit vorliegt. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin wäre ein Neubau wirtschaftlich tragbar. Eine Renovation kostete ungefähr gleichviel. Im Gegensatz zu einem Neubau ist die Beschwerdeführerin aber bei einer Renovation etwas an die interne Raumaufteilung gebunden. Die Nutzung ist etwas eingeschränkt. Insofern könnte ein Neubau rentabler vermietet werden. Auf der andern Seite strahlt ein renovierter Altbau eine besondere Atmosphäre aus und birgt eine gewisse Exklusivität des Wohnens. Da zur Zeit aber noch keine genauen Umbaupläne vorliegen, ist jede Berechnung der wirtschaftlichen Tragbarkeit mit Fragezeichen behaftet. Nach der sachverständigen Beurteilung des Kantonsarchitekten ist die wirtschaftliche Tragbarkeit auf jeden Fall nicht zum vornherein zu verneinen. Angesichts der festgestellten Schutzwürdigkeit der Villa Landenberg müssten die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin eher in den Hintergrund treten. Schliesslich stellte sich später die Frage nach einer Entschädigung, sollte die Unterschutzstellung wider Erwarten einer Enteignung gleichkommen. Die Beschwerde erweist sich daher als unbegründet.